5月(yuè)以来(lái)，房地(dì)产板(bǎn)块个股(gǔ)多出现(xiàn)小(xiǎo)幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产(chǎn)指数本月涨幅(fú)约为(wèi)2％。而以(yǐ)公募(mù)基金为代(dài)表的(de)机(jī)构对于(yú)这一(yī)板块已经在悄然布(bù)局。数据(jù)显示，以南(nán)方(fāng)和华夏的两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月(yuè)9日(rì)时所公布(bù)的总份额均较4月28日(rì)时有小幅增(zēng)长。根(gēn)据基金一季(jì)报统计，龙头与地方国(guó)企央(yāng)企获得增持，持仓数量占流通股比重增幅五(wǔ)只个股分(fēn)别为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积(jī)余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产(chǎn)或“底(dǐ)部回升”

　　行(xíng)业(yè)红利时代(dài)已过 精耕细作成共识

　　从(cóng)公募(mù)基(jī)金对房(fáng)地产的(de)配置看，2019年末(mò)，公募所持有的(de)房地(dì)产(chǎn)行业标的市值约(yuē)1188亿元，占其(qí)所持股票市值的(de)4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持(chí)房地产公司(sī)市值在股票资产中(zhōng)的(de)占比却(què)断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三(sān)年来的(de)首次(cì)回升(shēng)，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募(mù)对房(fáng)地产行业的持(chí)股比例也同步(bù)回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今年(nián)一季(jì)度(dù)得以延续(xù)。数据统计显(xiǎn)示，公募重仓(cāng)持有房地(dì)产板块(kuài)一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元(yuán)，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨(bīn)江集团(tuán)，持(chí)仓市(shì)值占板(bǎn)块比重(zhòng)合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对(duì)于房地产的(de)投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一(yī)季报(bào)汇总的重(zhòng)仓股中(zhōng)，房地产板块排名最高(gāo)的是保利(lì)发展，在(zài)基金重仓第33位。排名(míng)第(dì)二的(de)是招商蛇(shé)口(kǒu)，排在第78位。而老牌(pái)龙头股(gǔ)万科A排(pái)在第96位。对比去年四季报，变化之(zhī)处首先在于几只房地产(chǎn)龙头股从排(pái)位上看均有退步，尤其是万科最为明(míng)显；其次是金地集团退出百大之列。但(dàn)考虑到房地产(chǎn)是(shì)复苏(sū)链(liàn)上最后一环，且首(shǒu)季并非行业销(xiāo)售旺季，其传导到(dào)二级市场乃(nǎi)至(zhì)机构持仓(cāng)上还需要时间(jiān)周(zhōu)期。

　　形成(chéng)共识的是(shì)，经济(jì)圈判断房地产(chǎn)已经进入大分化时代，一二线城市好(hǎo)于三四线城市。而映射到二级市场投资(zī)上，配(pèi)置房地产行(xíng)业轻松收获行(xíng)业贝塔的红利期一去不返了。“如果按照(zhào)产业(yè)周期来分类，包括房地产等几类行业在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退(tuì)期的行业(yè)，传统(tǒng)认知上没有什么投资(zī)机会的(de)。但在这几年特(tè)殊(shū)的行情里包括煤炭、电解铝(lǚ)等(děng)类似的(de)行业也(yě)出现(xiàn)了一(yī)些机(jī)会，背后的逻(luó)辑(jí)是供给侧发生(shēng)了(le)更大(dà)的变化。”一不愿具名的上(shàng)海公(gōng)募基(jī)金经理指出(chū)。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行(xíng)业前(qián)几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年(nián)销售(shòu)面积(jī)很难再出现了，2022年光是居民存款数量增(zēng)加了15万(wàn)亿元。中(zhōng)国存量有400亿平方(fāng)米建(jiàn)筑面积，考虑存量(liàng)地产的更新，也(yě)有近10亿平方米。需求端(duān)还需要有一(yī)定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员(yuán)吕功绩也(yě)指(zhǐ)出(chū)：“时(shí)至今日，无论从城(chéng)镇化的(de)进程，还是(shì)人均住房面积（接(jiē)近30平/人），我国均(jūn)已告别(bié)住房短(duǎn)缺(quē)时代，而目前居(jū)民的(de)杠(gāng)杆(gān)率和房价(jià)收入也不(bù)支(zhī)撑每年18万(wàn)亿元的销售(shòu)额(é)，以及过快(kuài)上(shàng)行的(de)房价(jià)，因(yīn)而行业高增的时代(dài)已经过(guò)去，未来行(xíng)业(yè)的需求(qiú)或将回(huí)落，在此过程中(zhōng)，伴随(suí)着地产(chǎn)的高杠杆属性，就(jiù)很(hěn)容(róng)易(yì)出现信用风险问(wèn)题（类似2022年的民营(yíng)地产爆雷），行业进(jìn)入(rù)到(dào)供给侧出清的(de)过程(chéng)。这个过程中，综(zōng)合竞(jìng)争力强(qiáng)的公司就(jiù)能够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市占率的提升。当行业需求见顶回(huí)落时，行业的贝塔已经过(guò)去了，但不代表没有投资机会，机会在于城(chéng)市、位(wèi)置、产品的阿(ā)尔法(fǎ)，而对应到股票(piào)投资(zī)，就是强竞争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也(yě)是基于这样的认识(shí)转(zhuǎn)变，精耕细作(zuò)个(gè)股(gǔ)成为(wèi)公募乃至整体机(jī)构(gòu)的(de)务实(shí)之举。

　　机构配置房地产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头部央国企、优质区(qū)域性(xìng)标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统(tǒng)计申万房地产板块个股(gǔ)，在纳入(rù)统计的124只房(fáng)地(dì)产类标的股中，本(běn)月以来实现股价(jià)上涨的(de)达到了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段(duàn)恰好排(pái)名前(qián)五的公司月(yuè)内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分别是(shì)上实发(fā)展、浦东(dōng)金桥(qiáo)、*ST泛(fàn)海、华夏幸(xìng)福、荣(róng)安地产。排名第(dì)一的上实(shí)发(fā)展，五一假期归(guī)来后日成交量明显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨(zhǎng)停(tíng)。从(cóng)该股的基本面来看，上实发展的主营业务(wù)为房地产开发与经(jīng)营(yíng)。公司的主要(yào)产品(pǐn)及服务为(wèi)房(fáng)地产销售、房地产租赁、物(wù)业管(guǎn)理服务、工程项目、酒(jiǔ)店经营(yíng)。从业绩数(shù)据来看，2022年，其实(shí)现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营业(yè)总收(shōu)入27.87亿元(yuán)，同比(bǐ)增长183.02％；归(guī)母(mǔ)净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过(guò)从十大(dà)流通股股东来看(kàn)，各(gè)类(lèi)机构(gòu)都有对其布局(jú)的(de)例子。以3月31日时(shí)的首季十大流(liú)通股股东来看， 具体包括公募的上(shàng)银(yín)基金、私募聚酯纤维对人体有害吗 聚酯纤维是塑料吗的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公司等都跻(jī)身前十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是上(shàng)海本(běn)地房企，其第一季(jì)度(dù)的收(shōu)入利润(rùn)规模大幅度复(fù)苏。究其(qí)原因，一方面是该公司后疫情时代出租率复苏至近年来最(zuì)高，另(lìng)一方(fāng)面则是(shì)公司拿地结算(suàn)持续(xù)性向好，从数(shù)字上看，一季(jì)度(dù)新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方(fāng)米(mǐ)。

　　在(zài)这样的业(yè)绩势头向好(hǎo)背景下(xià)，自然也吸引了知名机构(gòu)在其中持续(xù)驻(zhù)足(zú)。从第一季度十(shí)大流(liú)通股(gǔ)股(gǔ)东来看，知名私募高毅(yì)邓晓峰的两只产品依(yī)然在前十中，这也是(shì)连(lián)续第(dì)三个季(jì)度他有的两只产(chǎn)品杀入(rù)前十。同时榜单中(zhōng)还有(yǒu)一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其(qí)当(dāng)季还小幅增加了持股。

　　除去(qù)上述两家上海区域性地产公司(sī)外，荣安地产(chǎn)则是主要布局(jú)在深圳的地产公司(sī)，一季报交出(chū)的也是一(yī)份(fèn)报喜的成(chéng)绩单：首(shǒu)季公司(sī)实现营业(yè)收入51.85亿(yì)元，同(tóng)比增长(zhǎng)35.51％。归属(shǔ)于(yú)上市公司(sī)股(gǔ)东的净利润(rùn)6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红周(zhōu)刊》注意到两只公(gōng)募指基首季新杀入十(shí)大流通股股东(dōng)行列。具(jù)体说来， 南方(fāng)中(zhōng)证全指房地产ETF上榜排名第七(qī)位，富国中(zhōng)证指(zhǐ)数1000增(zēng)强则排名(míng)第九位，此(cǐ)外(wài)联(lián)袂出现的机构还有QFII高盛国(guó)际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴证全球(qiú)基金(jīn)相关人(rén)士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的(de)价值(zhí)更为笃定突出(chū)；从(cóng)拿地端看，2022年土地市场大(dà)幅降温(wēn)，优质土地供给较多(duō)（券商测(cè)算对应潜在毛利(lì)率在25％以上，目前房企的利润率仅(jǐn)20％），绝大多数房企受限于信用问题或者资金紧张(zhāng)没法拿(ná)地，龙头房(fáng)企趁机获(huò)取低成本土地，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企的拿(ná)地力(lì)度（拿地金额/销(xiāo)售金额）基本在30％以上；从融资(zī)上看(kàn)，龙头(tóu)房(fáng)企杠杆率(lǜ)较低(dī)，净负债率基本在70％以下(xià)，而其(qí)他房企的净负(fù)债率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆空(kōng)间(jiān)有限，从融资成本看，龙头房企(qǐ)的融资(zī)成(chéng)本不断下滑，基(jī)本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的(de)销(xiāo)售，龙(lóng)头房企明(míng)显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销(xiāo)售额(é)增速为(wèi)29％。”

　　需要强调(diào)的(de)是，在当前中特估(gū)的浪潮下(xià)，央国企(qǐ)地产股(gǔ)或存在发展(zhǎn)的大(dà)好机会。中(zhōng)信证券指出：“房地(dì)产(chǎn)行业的结构性机(jī)会依(yī)然存(cún)在，少(shǎo)部分公司尤其(qí)是央(yāng)企占据显著(zhù)优势，其(qí)主要又(yòu)体现为库存的优(yōu)势。央企地产公司(sī)，现(xiàn)阶段表现出较低的融资成(chéng)本，优质的(de)开发资源和良好的(de)不动产资产运营能力(lì)的多重竞争(zhēng)优(yōu)势。”

　　“即使没有(yǒu)中(zhōng)特(tè)估(gū)，国(guó)央企(qǐ)相较于(yú)民营地产公(gōng)司也是(shì)更有(yǒu)优(yōu)势的。”吕功(gōng)绩强调(diào)，“对于(yú)减值、土地资源(yuán)债权债务(wù)关系(xì)等问题，市(shì)场(chǎng)对民(mín)营房开企业的资产会有更多(duō)担忧和质疑，所以在这一(yī)轮(lún)行业出清的过(guò)程(chéng)中，央国企(qǐ)相较于民企来说估值的修复(fù)更明显。中特估的角度从(cóng)中聚酯纤维对人体有害吗 聚酯纤维是塑料吗长期的维度看，行业(yè)的(de)逻辑在于集中度提升后，行业进入(rù)高质量发展阶段，具备较快速发展阶段更稳定(dìng)且可预期的盈利和现金流创造能力，以此带(dài)来估值中枢的提(tí)升，应该关注估(gū)值相对较低，企业自身(shēn)资(zī)产的质量(liàng)好、运(yùn)营能力强(qiáng)、可以创造(zào)持续(xù)现(xiàn)金流的企业。”

　　“存(cún)量(liàng)时代中行业普涨的概率(lǜ)比较低，行(xíng)业内部将出现分化，要关注将(jiāng)受益(yì)于行业(yè)集中度(dù)提升的头部(bù)公(gōng)司。”星石投资(zī)首席研究官方磊也表示。

　　顺(shùn)应(yīng)机构(gòu)这一(yī)思路的话，或许还是保利发展、招(zhāo)商蛇(shé)口(kǒu)等国资背景(jǐng)龙头前途更为光明(míng)。不过国投瑞银基金投资部(bù)副总监綦傅鹏表示(shì)：“需要客(kè)观地去(qù)持续观(guān)察国企央(yāng)企在三(sān)个方面(miàn)是否可以维(wéi)持，首先是融资成本保持低位，其(qí)次是销(xiāo)售份(fèn)额持续提升，再次是拿地(dì)份额持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要多(duō)给(gěi)一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据房企(qǐ)一季报梳理发现，对于2022年的(de)业绩(jì)出现的(de)整体下滑(huá)，2023年一季度(dù)的(de)业绩分化(huà)更(gèng)趋明显(xiǎn)，保利(lì)发展、滨江(jiāng)集团等房企营收(shōu)、净利均(jūn)实现(xiàn)了业绩的回正，甚至是较大(dà)增速的增长。而这(zhè)些公司也是机构的重仓对(duì)象。

　　对此(cǐ)，知名房地产业(yè)内人士张宏(hóng)伟(wěi)向《红周刊》分析表示，业绩出现(xiàn)明显改善的房企，主要是因(yīn)为过去两三年时(shí)间，尤其是在2021年下(xià)半年民营房(fáng)企不怎么(me)投资拿地之后，国(guó)有(yǒu)企业仍在持续性地拿地，且主要(yào)集中在核心城市，投资力度较大。投(tóu)资的驱动(dòng)能够推动房企(qǐ)销(xiāo)售业绩的增(zēng)长，从而在2023年一季度(dù)市场恢复(fù)但(dàn)仍处于调整的过程(chéng)中，能够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不(bù)过张宏伟同时也(yě)提醒表(biǎo)示，在房地产的复(fù)苏(sū)过(guò)程(chéng)中，还面临(lín)着一(yī)些不确定(dìng)性。其实整个市场从(cóng)四月份开始又在(zài)往下掉。除了杭州、成都等极个别城(chéng)市(shì)四月(yuè)环比三(sān)月相对表现(xiàn)较好(hǎo)之外，包括(kuò)北京、上海在内的绝大多数(shù)城市都出(chū)现环比下(xià)滑的情况。而现在五月的(de)市场表现也不太乐观。按(àn)照(zhào)现在的经济状(zhuàng)况、收入情(qíng)况(kuàng)，以及(jí)市场的去库存压力、企业的资金(jīn)面(miàn)压力，可能会出(chū)现，到六月份房企为了半年报冲业绩出现市(shì)场的短期反弹外的一个市场(chǎng)乏力现象。也就是说，第二季度、第三季度增长不确(què)定(dìng)性的压力(lì)仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊(hào)扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产以(yǐ)及其上下游产(chǎn)业链的复苏速度都比想象的(de)要慢很多，我(wǒ)们(men)要多(duō)给一些耐心，这个(gè)时(shí)候，在房(fáng)地产以及上下(xià)游就不是(shì)赚(zhuàn)快钱(qián)的时候，只能赚他基(jī)本聚酯纤维对人体有害吗 聚酯纤维是塑料吗(běn)面的钱(qián)。但这也意(yì)味着，只有极为少数的、做得比同行好得多(duō)的(de)企(qǐ)业，会伴(bàn)随整个行业的弱复苏，业(yè)绩(jì)会逐步体现出来。所(suǒ)以只能耐心地(dì)去等待它的基本面不断地凸显出来，这需要时(shí)间。

　　（本文(wén)已刊(kān)发于5月(yuè)13日(rì)《红周刊》，文(wén)中提(tí)及个股仅为举例分析(xī)，不做买卖推(tuī)荐(jiàn)。）

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