万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红(hóng)，让这(zhè)个(gè)位于北京海淀的(de)豪宅被全国知晓，其背后(hòu)曾宣(xuān)称要做(zuò)地产(chǎn)界“劳斯莱(lái)斯”的神秘开发商——中(zhōng)赫集(jí)团，也被拉向台前(qián)。

　　而如今，万柳书院再次受到舆(yú)论关(guān)注，起因中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)成了(le)共(gòng)同(tóng)债务(wù)人被中国信达追(zhuī)债，中国信达为了收回钱款不得不将中(zhōng)赫抵押的(de)75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房(fáng)子早已售出，业(yè)主并非(fēi)中(zhōng)赫集团，那些(xiē)真正斥巨资购(gòu)入房产的(de)有钱人(rén)，房(fáng)子现在莫名奇妙地(dì)被(bèi)拍卖，算(suàn)是(shì)被割了(le)！

　　截(jié)至发稿，暂未看到这些业主的维权信息(xī)，难(nán)怪有网(wǎng)友调侃：“富人被(bèi)割韭菜的(de)时(shí)候，他们(men)的(de)姿势都那么(me)优(yōu)雅。”

　　不过事件背后，可能没你想(xiǎng)象(xiàng)的那么简单(dān)。

　　1

　　富人被精准收割(gē)？

　　最惨(cǎn)的可(kě)能还是(shì)债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想到(dào)，这个(gè)位于(yú)海(hǎi)淀核心区位，名校环绕的(de)顶(dǐng)级豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京(jīng)东拍卖(mài)上，上架了“北京(jīng)赫华恒瑞(ruì)房(fáng)地产开发有限公(gōng)司不良债(zhài)权转让项(xiàng)目”，债权总额(é)高达近(jìn)47亿，该项(xiàng)目(mù)的抵押物中，包括75套万(wàn)柳书院住(zhù)宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上述不(bù)良债权(quán)转让项(xiàng)目的处置主体是中(zhōng)国(guó)信达资产管理股份有限公司北京市分公司(sī)（下(xià)称中国信达北分），处置的是对(duì)北(běi)京赫华恒瑞房地(dì)产开发有(yǒu)限公司（下称赫华关东煮汤底需要一天一换吗，一元一串的关东煮利润多少恒瑞）的不(bù)良债(zhài)权(quán)。截至2023年1月(yuè)31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公(gōng)司是共同债务人(rén)。目前，该项目已有1万(wàn)次围(wéi)观，35名(míng)意向人。

　　从表面上看，这就是一起中(zhōng)国信达北(běi)分讨债的故事，但(dàn)实(shí)际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万(wàn)柳书院总共301户，而(ér)且早已(yǐ)售罄(qìng)。如(rú)果该报道属实(shí)，说(shuō)明(míng)这些房子实(shí)际上都是卖出去(qù)了的，是(shì)有人住(zhù)的。

　　那(nà)为什么中国信达的(de)拍卖页面上又注明这75套(tào)房子是“未(wèi)出售”的状(zhuàng)态呢？只能说明这些(xiē)房子根本没有网签(qiān)，也没有房产证！

　　第一财(cái)经的报(bào)道证实(shí)了上述内容。有(yǒu)豪(háo)宅中介透露，中赫(hè)集团早就把这75套房(fáng)子抵押出去(qù)，现在还没资金解抵押，所以不能网签、没(méi)办房本(běn)。

　　作(zuò)为(wèi)海淀的顶级豪宅(zhái)，最强(qiáng)学区房，万(wàn)柳(liǔ)书院的业(yè)主基(jī)本都(dōu)是(shì)北(běi)京的(de)高端人士，柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬也是万柳书院的业(yè)主。另据地产(chǎn)自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有(yǒu)不少中(zhōng)赫集团的高管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不(bù)少网友感叹，“富人(rén)也被(bèi)精准收割了！”

　　不(bù)过，如果这些业主(zhǔ)确实已(yǐ)经支付价款并实际占(zhàn)有，那么，中国信达转让(ràng)这笔不良债权回本的愿(yuàn)望，或将泡(pào)汤。这次拍(pāi)卖损(sǔn)失最(zuì)大的(de)，没准还是(shì)债主中国信达。

　　根据相关法律规(guī)定，民事(shì)执行(xíng)中，业主已经支付价款并实(shí)际占有，但未办(bàn)理过户手续(xù)的，如(rú)果(guǒ)业主没有过错，人民法(fǎ)院不得(dé)查封、扣押、冻(dòng)结，已经查(chá)封的可以向法院提出执行异(yì)议申请，请求法院解除(chú)查封(fēng)，同时(shí)可以联合起诉开发(fā)商(shāng)，要(yào)求退还购房款或办理房(fáng)产(chǎn)证，并承担(dān)违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高人民法院(yuàn)关于商品房消(xiāo)费者权利保护问题的批(pī)复》，以(yǐ)司法(fǎ)解释的方式明确了购(gòu)房人的优先(xiān)权：

　　商品房消费者以(yǐ)居住(zhù)为(wèi)目的购买房屋并已支付(fù)全(quán)部价(jià)款，主张其房屋交付请求(qiú)权优(yōu)先于建设工程价款优先受(shòu)偿权、抵押权(quán)以及(jí)其他债权的，人民法院应当予(yǔ)以(yǐ)支持。只支付了部分价款的(de)商品(pǐn)房消费者，在(zài)一审法庭辩论终(zhōng)结前已实际支付剩余价款(kuǎn)的，可以(yǐ)适用前款规定。

　　也就是(shì)说，如果这75套房子均为“已售未网签(qiān)”，那么这笔不(bù)良(liáng)债权，实际(jì)上(shàng)是个烫手(shǒu)山芋(yù)。可能(néng)不仅(jǐn)不能卖(mài)出去回本，抵押的这75套(tào)房(fáng)子，还(hái)会被业主(zhǔ)讨回(huí)去。

　　中(zhōng)国信达，将会(huì)赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权公司(sī)中国信达申请不(bù)良债权(quán)转(zhuǎn)让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目(mù)前中(zhōng)国信达已经成为赫华恒瑞唯一股东(dōng)。但此前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集团旗下(xià)子公司。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中赫置地等选择退出(chū)了(le)赫华恒瑞的股东行列，中国金谷(gǔ)国际信托有限责任公司成为了唯一股东(dōng)，后者由中国信达(dá)资产管理股(gǔ)份有限公司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商(shāng)，相较其(qí)他房企，中赫集团既没有(yǒu)很大(dà)规(guī)模，也没有很高的国民知(zhī)名度，但却在北京豪宅(zhái)圈留下一个个传说。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作为中赫集团进入北(běi)京的第一个豪(háo)宅项目，2011年，中赫置(zhì)地推出钓鱼岛七号(hào)院3号楼，高达30万/平米(mǐ)的天价，成为当时京城最(zuì)贵(guì)的(de)楼(lóu)盘(pán)，引发了市场强烈(liè)震惊。

　　随后开发的万柳书院，更(gèng)是被(bèi)誉为(wèi)“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融(róng)创、保利、万科等大(dà)型知名房企手中，抢下了北京万柳(liǔ)地(dì)块(kuài)，成为北京(jīng)当年的“双料地王”。很快，万柳书(shū)院就以神秘(mì)高(gāo)端的(de)姿(zī)态杀(shā)入市场(chǎng)，无论是一块块从(cóng)荷兰运回来的灰砖垒(lěi)起来的五(wǔ)米高墙，还是每棵成(chéng)本超6万的(de)成年银杏树，还是每(měi)平(píng)米20万元的价格，都令业(yè)内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的(de)墙、西宸的缸、霄(xiāo)八(bā)的(de)顶(dǐng)儿、融(róng)创的湖、紫(zǐ)辰(chén)院(yuàn)的树、北平府(fǔ)的院儿。”从这句顺口(kǒu)溜中，就(jiù)可看(kàn)出其在北京豪宅圈(quān)的地位。2014年末上市的它，对(duì)手是当时有名的融(róng)创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大华(huá)府等，现如今，它(tā)远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一(yī)套300平(píng)米的法拍(pāi)房，最终成交价(jià)1.09亿、单(dān)价(jià)达到惊人(rén)的36万(wàn)元/平(píng)米，说(shuō)明万柳书院虽(suī)然已经推出了(le)8年(nián)之久，但其依旧在北京豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集(jí)团(tuán)开发的豪宅，也吸(xī)引了不少知名人士，如知名演员宋(sòng)丹丹，就住在(zài)钓鱼台七号院。而(ér)柳传志(zhì)、丁磊等知(zhī)名商业大佬则居住在万柳书(shū)院。

　　几大豪宅的成功奠定了(le)中赫集团的“高端路(lù)线”，也(yě)因此，它被外界(jiè)贴上了，“卖北京城最贵的房(fáng)，拿北京城最(zuì)贵的地”，“做(zuò)地(dì)产中的(de)‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开(kāi)发商光(guāng)环的背后，这个地产界(jiè)“劳斯莱斯”却多(duō)次成为被执行人，被执(zhí)行标的高达11亿。

　　今年年初(chū)，因为(wèi)履行(xíng)能(néng)力而拒不履行生效法(fǎ)律文书(shū)确定义务，中赫集团(tuán)正式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫(hè)被北(běi)京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实是有迹可(kě)循的。

　　事实上(shàng)，早(zǎo)在今年年初(chū)“万柳书(shū)院少爷”走红之时，深蓝财(cái)经就(jiù)曾深挖(wā)出背后的中(zhōng)赫(hè)集团，发现其深(shēn)陷财(cái)务(wù)危机。

　　从(cóng)知名豪宅的开发商到沦(lún)为“老赖”，中赫集团实(shí)控人周(zhōu)金辉(huī)的人生轨迹跟着急转直下(xià)。而追根溯源(yuán)，这个转折点(diǎn)，就在于收购北京(jīng)国安。

　　近十(shí)年(nián)来(lái)，房企纷纷开始了(le)多(duō)元化转(zhuǎn)型(xíng)，但转型之路(lù)并不好走(zǒu)。早(zǎo)在(zài)2008年开始(shǐ)，中赫(hè)集团(tuán)就尝(cháng)试过多元化业务(wù)，先后进(jìn)军能源(yuán)关东煮汤底需要一天一换吗，一元一串的关东煮利润多少市场、团购网站(zhàn)，但(dàn)最终都(dōu)惨淡收场(chǎng)。最终，周(zhōu)金辉将转型的目光，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与(yǔ)IDG资本退出后(hòu)，中赫集团以35.5亿元参(cān)股国安足(zú)球俱乐部64％股权，成为(wèi)国安(ān)的(de)新东家。接着在(zài)2021年6月，中赫集团从中信集团手中(zhōng)拿下北京国安俱乐部(bù)36％股权，至此(cǐ)拿(ná)下北京国安俱乐部全部股权。如果北(běi)京国安的估值一直没(méi)变，那(nà)么(me)中赫(hè)集(jí)团拿下(xià)北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有(yǒu)人也许会感(gǎn)叹：卖豪宅(zhái)真(zhēn)是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这(zhè)样，中赫为什么(me)又要质押股权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫(hè)集(jí)团及其(qí)实控人(rén)周(zhōu)金辉(huī)夫(fū)妇将其(qí)手中的中赫集团股份(fèn)质押陆续(xù)质押，据企查查(chá)显示，目前中赫集团共有11条(tiáo)股权出质记录。质权人包括海金(jīn)商业保理、北京建(jiàn)工(gōng)、山东国际信托、中融信托、中(zhōng)信(xìn)建(jiàn)设等。

　　这与入(rù)主北京国安(ān)的(de)时间完全吻合。

　　然而，入主北京(jīng)国(guó)安后，不仅国安的(de)经营状况(kuàng)没有得到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交易所官网信(xìn)息显示，2020年，北京(jīng)国安足球俱乐(lè)部实现(xiàn)营业收入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金(jīn)压力(lì)，中赫(hè)集团和周金辉夫妇还在持续(xù)质(zhì)押手中的中赫集团股份(fèn)，但国(guó)安和中赫的经营状况却(què)持续没(méi)有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被(bèi)执行(xíng)人，执行标(biāo)的高(gāo)达11亿，北京国安也3次(cì)与(yǔ)中(zhōng)赫(hè)集团、中赫置(zhì)地、及中(zhōng)赫集团股东周金(jīn)辉、李彩霞等(děng)共同成为(wèi)被执行人，执(zhí)行标(biāo)的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能(néng)力(lì)而拒不履行生效法律文书确定义务，上述被(bèi)执行人成为“老赖”。只(zhǐ)有北京国安，目(mù)前(qián)幸免于难。不过在实控人都成(chéng)为老赖的情况下(xià)，被执行10个多(duō)亿(yì)的北京国安(ān)，又如何能独善其身？

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