导(dǎo)读

　　黄金二(èr)十年之后，当(dāng)下(xià)中国地产步(bù)入(rù)大(dà)分(fēn)化时代而(ér)非停滞期(qī)。

　　要点

　　过(guò)去(qù)二十年是中国房地产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年(nián)，连(lián)续(xù)三(sān)年(nián)商品住(zhù)宅销售面(miàn)积(jī)超(chāo)15亿(yì)平，足够4000万(wàn)家(jiā)庭入住。恰逢近年地产持续低(dī)景气，有(yǒu)关中国(guó)地(dì)产是否过(guò)剩的讨论日益(yì)热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文(wén)试图(tú)厘清中国城镇存量住宅真实情况，据此判断(duàn)中国未来地(dì)产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染中国地(dì)产存(cún)量极度(dù)过剩，事(shì)实(shí)是否(fǒu)如此？

　　住(zhù)建部披露全国有近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，第七次人口普(pǔ)查调(diào)查数据显示城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间。市场陷入(rù)怀(huái)疑，中国房子是(shì)否真(zhēn)的过(guò)剩？

　　事实(shí)上住建部(bù)披露的(de)近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑(zhù)占比不到一成(chéng)，其中(zhōng)还包(bāo)括大(dà)量城镇(zhèn)非住宅建筑，如(rú)商(shāng)业办公(gōng)楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房屋中(zhōng)城镇住(zhù)宅占(zhàn)比极低。

　　七(qī)普显示中国城镇居民人(rén)均住宅间数为1.06间(jiān)，但居住舒(shū)适不是人均(jūn)一间房所能满足，它与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施(shī)等(děng)因素密(mì)切相(xiāng)关。中国(guó)的(de)人(rén)均住宅间(jiān)数较发达国家还(hái)有很(hěn)大差距(jù)。人均住宅间数大(dà)于1同(tóng)样不(bù)意味着中国住宅(zhái)市场已(yǐ)经饱和。

　　我(wǒ)们测算发现(xiàn)中国城(chéng)镇(zhèn)居民户(hù)均1套(tào)房，其中每(měi)户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布(bù)中国家庭户(hù)均住宅的数据，我们根据商品(pǐn)住宅套数、商品住(zhù)宅占比和城镇家(jiā)庭户数，计算出城镇家庭住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比。

　　测算结果(guǒ)显示，目(mù)前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套(tào)为商品(pǐn)住宅。若期房(fáng)顺利交付(fù)，直至2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭才拥(yōng)有1套(tào)住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似(shì)乎意味着户户(hù)有房，然(rán)而事(shì)实上中国住宅市(shì)场供需并不平衡(héng)。

　　国际数据显示(shì)，成熟(shú)房地产(chǎn)市场的住宅套户(hù)比会大(dà)于(yú)1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平衡(héng)，是因(yīn)为户均一套房无(wú)法满足流(liú)动人口的租赁和置业需求。全国(guó)总(zǒng)人口(kǒu)的近三成都是流动人口，流动人(rén)口会(huì)选(xuǎn)择在(zài)大(dà)城市租(zū)房挣钱，在老(lǎo)家买房，从而(ér)产生(shēng)了额(é)外的(de)住宅需求(qiú)。

　　即便户均一套(tào)房，中国未来地产仍(réng)有四大新增需求(qiú)动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人户占(zhàn)比不断增加(jiā)，导致家庭户(hù)数(shù)增多(duō)。小(xiǎo)家庭化趋势将延续，带来新户购(gòu)房需求增长。

　　第二，经济(jì)板块(kuài)的分化日益明显，区域(yù)经济资源分配的再集中吸引(yǐn)着人口流入，人口净迁(qiān)入城(chéng)市(shì)的新增住宅需求(qiú)有(yǒu)望持续旺(wàng)盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住在2000年以前(qián)建成的住宅(zhái)中，涉及超(chāo)9000万(wàn)家(jiā)庭(tíng)、81亿平方米的住宅建筑(zhù)面积。促成“老破(pò)小(xiǎo)”住宅的改造势在必(bì)行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均住(zhù)宅建筑面积均较发达国家有着不小差距(jù)，“住(zhù)上更(gèng)大房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国(guó)地产步入大分(fēn)化(huà)时代而非(fēi)停滞期。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现(xiàn)为住宅(zhái)供给(gěi)存在不足(zú)，这是(shì)过去二十年房(fáng)价快(kuài)速(sù)上涨基石。那么当下房地产(chǎn)大分化时代已至，大分化(huà)时(shí)代下(xià)地(dì)产(chǎn)矛盾则更多体现在住宅质(zhì)量(liàng)供需冲(chōng)突。

　　地(dì)产(chǎn)大分(fēn)化必将体现(xiàn)在不同能级(jí)城市之(zhī)间，不同(tóng)区域板(bǎn)块之间(jiān)，不(bù)同(tóng)品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露全国已有近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月(yuè)以来，各(gè)大城市二手房挂牌量突然激增中考考几科,总分多少分，中考一般各科考多少分，引(yǐn)发(fā)一(yī)阵二手房的(de)“抛(pāo)售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房(fáng)子(zi)是(shì)否(fǒu)已经(jīng)过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅(zhái)到底是供给(gěi)过剩，还是(shì)供(gōng)需平衡，或(huò)是仍然存在不足(zú)？可惜由于住宅存量数据并未公布，我们(men)无法直接(jiē)知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)住宅(zhái)套数，回(huí)答当前(qián)的房(fáng)子是(shì)否真的过剩了(le)？据(jù)此判断(duàn)未(wèi)来房地产市场会如(rú)何发展。

　　一、如何有效观察中国户(hù)均拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数(shù)量过剩(shèng)的直观判断站不住(zhù)脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险普查工作情况为主题的新(xīn)闻发布会上(shàng)，负(fù)责人(rén)对外披露：“住宅城乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数据以及80多万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住(zhù)不到3人(rén)，住宅(zhái)市(shì)场看(kàn)似已经过(guò)剩(shèng)。

　　在这近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋(dòng)数计(jì)算的城镇(zhèn)房屋实际仅(jǐn)有(yǒu)4700多万栋，还(hái)包括了大量商业(yè)楼、写字楼(lóu)、学校、医(yī)院(yuàn)等(děng)非住宅。总(zǒng)的(de)算下(xià)来(lái)，住宅(zhái)占比并不(bù)大。

　　第七次人口普查数据公布了中国城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)人均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间，其中(zhōng)城市家庭户(hù)居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭户(hù)居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住(zhù)宅间数大于1，看似(shì)意(yì)味着(zhe)人人都有(yǒu)房间居(jū)住。

　　居住水平不仅与房(fáng)间(jiān)数量有关，更与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设施等因素密(mì)切相(xiāng)关。单单从人(rén)均住(zhù)宅间数不能(néng)完全反映出城镇(zhèn)居民(mín)的居住水(shuǐ)平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭为单(dān)位购买(mǎi)成套住宅，一套设(shè)施(shī)齐全的住宅才是城镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二(èr)）中国(guó)户均(jūn)住宅的测算思路、数据和(hé)方(fāng)法

　　中国(guó)城镇(zhèn)居民(mín)住宅主(zhǔ)要分(fēn)两(liǎng)大类，一(yī)类是商品住(zhù)宅，另一类(lèi)是保(bǎo)障(zhàng)房(fáng)、原(yuán)公有住宅、自建房等非(fēi)商品住宅(zhái)。

　　目(mù)前(qián)缺乏统计数据，并没有(yǒu)直接公布(bù)城镇住(zhù)宅数量。居民住(zhù)宅相关数据(jù)有两处可以直接公布，一是(shì)每(měi)年(nián)商品住宅销售套(tào)数（统计(jì)局(jú)）；二是(shì)居民住宅来源（人口普查(chá)数据）。计算中(zhōng)国居民户(hù)均(jūn)住(zhù)宅数量，我们主(zhǔ)要用到(dào)上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前(qián)商品住宅数量极少，可忽略(lüè)不计(jì)。估算城镇居民户均住宅套(tào)数分三步(bù)走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每年商品(pǐn)住(zhù)宅销售套数(shù)相(xiāng)加，我们(men)就能够得(dé)到当(dāng)前商品(pǐn)住宅总存量(liàng)。

　　第二(èr)步，根据城镇居民拥有的商品住宅和非(fēi)商(shāng)品(pǐn)住宅比(bǐ)例，推算得到居民住(zhù)宅总套数。

　　第(dì)三步，将(jiāng)城镇居民拥有的商品住(zhù)宅总数除以家庭(tíng)户数，我(wǒ)们就能够(gòu)得(dé)到城镇户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具(jù)体计算(suàn)公(gōng)式如下(xià)：

　　城镇家(jiā)庭住宅套(tào)户比=住宅总套(tào)数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数(shù)）/（商品住(zhù)宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商(shāng)品住宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到底有多(duō)少，目前(qián)缺乏一个准确统计。我们利(lì)用既(jì)有(yǒu)统计数据，大致测算得(dé)到中国(guó)存量(liàng)房地产套(tào)数，并(bìng)进(jìn)一(yī)步推算中国城镇家庭户均拥有(yǒu)的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥有商品(pǐn)住宅(zhái)0.64 套(tào)

　　截(jié)至2022年(nián)，我(wǒ)们计(jì)算得到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累计(jì)销售(shòu)1.97亿(yì)套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有0.64套(tào)商品住(zhù)宅（包含(hán)现房和期房）。

　　中国的房地产销售(shòu)以(yǐ)期房为(wèi)主，从2019年开始，新(xīn)房销售中期房占比近9成。本文去除商品住宅(zhái)累计销售套数里的期房销(xiāo)售，得到商品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商品住宅现房(fáng)套(tào)数计(jì)算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套(tào)数(shù)=截止到2022年商品住(zhù)宅累计(jì)销售套数(shù)-过(guò)去三年（2020、2021和(hé)2022年）的(de)期房销售(shòu)额。

　　主流房(fáng)企竣工周期(qī)在2-3年(nián)，并考虑到交房(fáng)后装修(xiū)的时间，取(qǔ)最(zuì)大(dà)值3年(nián)。

　　将商品住(zhù)宅现房套数除以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥有0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需(xū)要进(jìn)一步推算中国城镇居(jū)民拥有的(de)户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普(pǔ)数据显示中国(guó)城镇居(jū)民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅。其(qí)中自建住宅占比21％，购(gòu)买商品住宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济(jì)适(shì)用房(fáng)占(zhàn)比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠(zèng)与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租(zū)赁(lìn)其他住宅和购买二手房都是(shì)商品住(zhù)宅，因(yīn)此将租赁其他住宅(zhái)、购买商(shāng)品住宅与(yǔ)购买二手(shǒu)房(fáng)加总，得到商品住宅(zhái)占居民所有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假(jiǎ)设2021年(nián)-2022年期间商品住(zhù)宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我(wǒ)们估算出(chū)2022年商(shāng)品住宅(zhái)所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平(píng)均(jūn)每户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购(gòu)期房，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交房顺利(lì)，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中(zhōng)国平均每(měi)户城镇家(jiā)庭都会拥有(yǒu)一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户(hù)均一套房的三点含(hán)义

　　既然城镇居民已经达(dá)到了户均一套(tào)房的程(chéng)度，“户户有房(fáng)”是(shì)否意(yì)味着中国(guó)城镇化进(jìn)展(zhǎn)终结，甚至意味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套(tào)房并不意味(wèi)着住宅(zhái)市场供需平衡(héng)

　　需要有多余住宅来满足因人口流(liú中考考几科,总分多少分，中考一般各科考多少分)动、居民换房等因素产生的住宅需(xū)求。因此，成熟(shú)房(fáng)地产(chǎn)市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看，美国、英(yīng)国(guó)和日(rì)本的(de)住(zhù)宅套户比(bǐ)均高于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美(měi)国(guó)为1.11。德国(guó)和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一(yī)套房，就会造成人口(kǒu)净流入地的住宅(zhái)市场(chǎng)供不应求(qiú)，造(zào)成房价或(huò)房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内(nèi)流动人口和省际(jì)流动人口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选择在大城市租(zū)房(fáng)挣钱，在老家县城买房。

　　暨(jì)南(nán)大学2017年的中国城乡人口流动调(diào)查(chá)数据显示，在上海、杭(háng)州以及南京(jīng)工作的流动人口在老(lǎo)家拥有(yǒu)住宅比(bǐ)例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资吸引打(dǎ)工人，但高房价迫使打(dǎ)工人回(huí)乡置(zhì)业。

　　流动人口实(shí)际上会占据两套房(fáng)，在高房价的大(dà)城市租(zū)赁一套(tào)房，在房(fáng)价较低的县城购买(mǎi)一套房。所以说户均(jūn)一套房无(wú)法(fǎ)满足庞大流动(dòng)人口(kǒu)的租赁与置(zhì)业(yè)需(xū)求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住宅(zhái)品质仍(réng)需改善

　　目前，中国的(de)城(chéng)镇住(zhù)宅中依然有不少老(lǎo)旧小区。

　　三(sān)成家庭(tíng)，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄(líng)至(zhì)少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在(zài)着建筑结(jié)构松散、设(shè)施陈旧(jiù)、安全隐患(huàn)大等问(wèn)题，如(rú)电线老化、管道等(děng)基础设(shè)施陈(chén)旧(jiù)，给(gěi)住(zhù)户的生活带来了很大的不便和安全隐患，并且(qiě)居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前建成的老旧(jiù)住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数(shù)拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨(chú)房(fáng)。这类上世纪修建的(de)老旧小区很(hěn)难满足现代(dài)生活需求，在未来(lái)大都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的家庭住宅为(wèi)一居室(shì)和(hé)二居室(shì)，户型偏小(xiǎo)。其中一居室占比为(wèi)14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对(duì)比镇，城(chéng)市家庭(tíng)住宅户(hù)型更小，当然这与城市土(tǔ)地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人(rén)均住(zhù)宅面积(jī)扩(kuò)张是未来(lái)地(dì)产的(de)需(xū)求驱动力

　　根据七(qī)普数据测(cè)算(suàn)，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅存量总面(miàn)积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民(mín)带(dài)房进城和老旧小区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品(pǐn)住宅竣工(gōng)面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量总面积为308.16亿(yì)平，人均(jūn)住宅建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半的(de)家庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑面(miàn)积小于均值，近(jìn)4成(chéng)家庭人(rén)均住宅建筑面积在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积不足(zú)19平方米，不及全国人(rén)均水平(píng)的(de)一半(bàn)。若去除20％的公摊，可使用的(de)住宅面积(jī)仅为15.2平方米。上(shàng)海市(shì)将人均住宅建筑面积低于15平方米的(de)家庭界定为住(zhù)宅存在困(kùn)难，若按这个标准算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题(tí)。

　　若人均可使用住宅(zhái)面积为40平(píng)，即人均(jūn)住宅建筑面积为50平，只考虑(lǜ)家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平(píng)。

　　对比发达国家人均(jūn)住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国都高(gāo)于(yú)40㎡，中(zhōng)国的(de)人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但若去除(chú)公摊(tān)面积(jī)后，中国的人均可(kě)使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显(xiǎn)。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集(jí)体(tǐ)户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四(sì)、户均已然1套(tào)房，未来(lái)地(dì)产还会(huì)有需求么？

　　我们测算得(dé)到(dào)中国城镇家庭户(hù)均(jūn)1套房(fáng)，看似(shì)已经(jīng)户户有房。即(jí)便如此(cǐ)，中国人口(kǒu)静态(tài)结构(gòu)和动态趋势演绎，决(jué)定(dìng)了中国未来地产仍(réng)有需求(qiú)释放。户(hù)均(jūn)1套(tào)住(zhù)宅(zhái)现实(shí)之下，中国未来城镇住宅(zhái)需求主要来(lái)自于四个方面。

　　第一(yī)，户均人口(kǒu)缩(suō)小，家庭户数增多，新户购房需求扩(kuò)张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人(rén)口数不断下(xià)降，六(liù)普(pǔ)显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而(ér)七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户(hù)，一人户、二人户的(de)占比明显(xiǎn)上升，人口(kǒu)小家(jiā)庭化趋势将继续延续，导致(zhì)户数会因户均人口(kǒu)规模的(de)缩(suō)小而增多(duō)。

　　第二，人口迁移(yí)导(dǎo)致(zhì)经济(jì)发展带来的新增住宅需(xū)求(qiú)旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块的分化日(rì)益(yì)明(míng)显，资源(yuán)和生产要素逐(zhú)步向经济(jì)带、都市(shì)圈中心(xīn)城市流入(rù)，区域经(jīng)济资源分配的(de)再集中吸引(yǐn)着(zhe)人口流入。人口迁(qiān)移(yí)势(shì)必涉及到买房租房，给迁入地住(zhù)宅市场(chǎng)带来新的增(zēng)量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常住人口增量为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然(rán)增加人口(kǒu)仅为6.5万(wàn)人(rén)，其人口增长主(zhǔ)要受益于人口迁移(yí)。

　　第(dì)三，老旧小区改善性(xìng)需求依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅(zhái)和原公有(yǒu)住宅(zhái)的家(jiā)庭拆迁改(gǎi)建最多。自建房家(jiā)庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原(yuán)公有住宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二(èr)者(zhě)和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间(jiān)为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间(jiān)新(xīn)增8473万家(jiā)庭户，自建住宅和原公有住(zhù)宅减少了1282万户，住宅净(jìng)需求增(zēng)加9755万户(hù)。49％的家(jiā)庭购买商品住(zhù)宅(zhái)，21％的家庭购买(mǎi)二手房(fáng)。在新增住宅需求(qiú)中(zhōng)，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经济(jì)适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城(chéng)中村和旧城改造，商品住宅的占比势必会进一步上升(shēng)。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅建筑面(miàn)积还有约81亿平(píng)，涉及城(chéng)镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的城中村(cūn)、老公有住宅(zhái)，建筑面积(jī)小、质(zhì)量低、基础设施配(pèi)套差、没有或少有物业管理，居(jū)民追求(qiú)美好、宜居生活的环(huán)境(jìng)，背后(hòu)的改善性(xìng)需求有待释放。

　　第(dì)四，“住上(shàng)更大房(fáng)子”的(de)改(gǎi)善性需求还(hái)将有所增(zēng)加。

　　刚需购(gòu)房受限(xiàn)于资(zī)金，倾向于中(zhōng)小(xiǎo)户型。已(yǐ)有(yǒu)住宅(zhái)家庭希望(wàng)提高生活品质，以(yǐ)小换大、以(yǐ)旧换新。2022年(nián)底(dǐ)的中央经济工(gōng)作会议明确(què)指出(chū)支持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国(guó)家的人(rén)均住宅间数为(wèi)1.71间(jiān)，无(wú)论是否考虑乡(xiāng)村住宅因素，中国的人均住宅间数较其他国家依旧存在(zài)不小差距。

　　住宅舒(shū)适度与(yǔ)经济水平(píng)有着密切正(zhèng)向联系。随着经济发展水平的提高，中国(guó)的人均住宅间数(shù)与人均住宅建筑面(miàn)积将随之(zhī)增长。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二十(shí)年是中国地(dì)产黄金发(fā)展期(qī)，地产矛盾更多(duō)体现(xiàn)为住(zhù)宅(zhái)供(gōng)给存在不足，供需出(chū)现错配(pèi)，这是过去二十年房价快速(sù)上涨基石。那(nà)么未来将(jiāng)是住宅质量的供需(xū)冲突。房地产大分化时代已(yǐ)至(zhì)，这种(zhǒng)分化不单局(jú)限于城市能级(jí)之(zhī)间差异，优(yōu)质小区和老旧二(èr)手房之间的(de)差异也将越发扩大(dà)。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查数据调查的(de)是人(rén)，并不(bù)是针对住宅，因此可(kě)能存(cún)在统计偏(piān)差。商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)实际值(zhí)可能偏低，其(qí)增速可能超预(yù)期(qī)。

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