导(dǎo)读

　　黄金二十年之(zhī)后(hòu)，当下中国地产(chǎn)步入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年(nián)是中国房地产(chǎn)市场黄(huáng)金二十年(nián)。2019-2021年，连(lián)续三年商品住(zhù)宅销售面(miàn)积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢(féng)近年地产持续低景气(qì)，有(yǒu)关中国地产是否(fǒu)过剩的讨论日益热(rè)烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘清中国城镇(zhèn)存量(liàng)住宅真(zhēn)实情(qíng)况，据此(cǐ)判断中国未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染中国地产(chǎn)存(cún)量极度过(guò)剩，事实是否如(rú)此(cǐ)？

　　住(zhù)建部(bù)披露全国(guó)有近(jìn)6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，第七次(cì)人口(kǒu)普查调查数据显(xiǎn)示城镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中(zhōng)国(guó)房子是否(fǒu)真的过(guò)剩(shèng)？

　　事(shì)实上(shàng)住建部披(pī)露的近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑中，城镇建筑占比(bǐ)不到一(yī)成，其中(zhōng)还包(bāo)括(kuò)大量(liàng)城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普(pǔ)显(xiǎn)示(shì)中国城(chéng)镇居民人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间，但居(jū)住舒(shū)适不是人均一间房所能(néng)满(mǎn)足，它与(yǔ)房屋质量、居(jū)住(zhù)面积、配套设施等(děng)因素密切相关。中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数较发达(dá)国家还有很大差距。人均(jūn)住宅(zhái)间数大于(yú)1同(tóng)样不意味着(zhe)中国(guó)住宅市(shì)场已经(jīng)饱和(hé)。

　　我们测算发现中国(guó)城(chéng)镇居民户均(jūn)1套房，其(qí)中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户均(jūn)住宅的数据，我们根据(jù)商品住宅(zhái)套数、商品住宅(zhái)占比(bǐ)和城镇家(jiā)庭户数，计算(suàn)出城镇家(jiā)庭住宅套(tào)户比。

　　测算结果显示，目(mù)前城(chéng)镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品(pǐn)住宅。若期房顺利(lì)交付，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭(tíng)才拥有1套住宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然而(ér)事实上中国住宅市(shì)场供需并不平(píng)衡。

　　国际数据显示，成熟(shú)房地产市(shì)场的(de)住宅套户(hù)比会大于1，在(zài)1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平(píng)衡(héng)，是因为户均一套房无法(fǎ)满足(zú)流(liú)动(dòng)人口(kǒu)的租赁和(hé)置业需求(qiú)。全国总人口的近三成都是流动人口，流动人(rén)口(kǒu)会选择在大城市租(zū)房挣钱，在老家买房，从(cóng)而产生了额外的住宅需求。

　　即便户(hù)均一(yī)套房，中(zhōng)国(guó)未来地产(chǎn)仍有四大新增(zēng)需求动(dòng)力。

　　第(dì)一，户均人口规模缩小，一人户(hù)、两人(rén)户占比不(bù)断增(zēng)加，导致家庭(tíng)户(hù)数增多。小家庭(tíng)化趋势(shì)将(jiāng)延续，带来新户购(gòu)房需求增长。

　　第二，经(jīng)济板块的分化(huà)日益(yì)明显，区(qū)域经济资源(yuán)分(fēn)配的(de)再集中(zhōng)吸引(yǐn)着人(rén)口(kǒu)流入，人口净(jìng)迁(qiān)入(rù)城市的(de)新增住宅需求(qiú)有(yǒu)望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家(jiā)庭住在(zài)2000年以前(qián)建成的住宅中，涉(shè)及超9000万家庭(tíng)、81亿平方(fāng)米的住宅(zhái)建(jiàn)筑面积。促(cù)成“老(lǎo)破小”住宅的(de)改造(zào)势在必行(xíng)。

　　第四，中(zhōng)国(guó)的人均住宅间(jiān)数与(yǔ)人均住宅建筑面(miàn)积均较(jiào)发(fā)翡翠手镯用紫光照为什么会有荧光，翡翠镯子太阳光下有紫色荧光达国(guó)家有着不(bù)小(xiǎo)差距，“住上(shàng)更大房(fáng)子”的改善性需求正在不(bù)断增加。

　　黄金(jīn)二十(shí)年之后，当下(xià)中(zhōng)国地产步(bù)入大分化时代(dài)而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国(guó)地(dì)产黄(huáng)金发展期，地(dì)产(chǎn)矛(máo)盾(dùn)更(gèng)多体(tǐ)现为住宅供给存在不足，这是过(guò)去二十年(nián)房(fáng)价快速上(shàng)涨基石。那么(me)当下房地产大分化时代已至，大分化时代下地产矛盾(dùn)则更多体现在住宅(zhái)质(zhì)量(liàng)供需(xū)冲突。

　　地(dì)产大分(fēn)化必(bì)将体现在不同能(néng)级城(chéng)市(shì)之间，不同区域板块之(zhī)间，不同品质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不(bù)久前，官方披露全国已(yǐ)有近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，引(yǐn)发热议(yì)。从2月以来，各大城市(shì)二(èr)手房(fáng)挂(guà)牌(pái)量突然激增，引发一阵二手房的(de)“抛售潮”。

　　让(ràng)市(shì)场(chǎng)不禁(jìn)担心，中(zhōng)国的房子(zi)是否已经过剩？

　　中(zhōng)国(guó)城镇住宅到底是供给过剩，还是供需(xū)平(píng)衡，或是仍然存在不足(zú)？可惜(xī)由于住宅存量(liàng)数据并(bìng)未(wèi)公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，我(wǒ)们测(cè)算出中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有住宅套数，回答当前的房子是否真的(de)过剩了？据此判断(duàn)未(wèi)来房地产(chǎn)市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效(xiào)观(guān)察中国户均(jūn)拥(yōng)有住宅数量(liàng)

　　（一(yī)）中(zhōng)国住宅(zhái)数量过剩的(de)直观判断(duàn)站不住脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自然灾害综(zōng)合风(fēng)险普查工作情况为主题的新闻发布(bù)会(huì)上，负责人对外披(pī)露：“住(zhù)宅城(chéng)乡(xiāng)建设行(xíng)业获取了全国近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑数(shù)据以及80多万(wàn)处市政设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场(chǎng)看(kàn)似(shì)已经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房(fáng)屋建筑中(zhōng)，农(nóng)村房屋占(zhàn)9成以(yǐ)上(shàng)，以栋数计算的城镇房(fáng)屋实际仅有4700多万(wàn)栋，还包括了(le)大量商业(yè)楼、写(xiě)字楼、学校、医院等非住(zhù)宅。总的(de)算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数(shù)据公(gōng)布了中国(guó)城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间，其中城市家(jiā)庭户居(jū)民(mín)人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民(mín)人(rén)均(jūn)1.18间。

　　人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数大于1，看似(shì)意味(wèi)着人人都有(yǒu)房间居住。

　　居住水平不仅与(yǔ)房(fáng)间数量有关，更与房(fáng)屋(wū)质量、居(jū)住面积、配套设施等因素密(mì)切相关。单单从人均住宅间数不能完全(quán)反映出城镇居民的居住(zhù)水平。

　　中国主要是以家庭(tíng)为单位购(gòu)买成套住宅，一套设施齐全的(de)住宅才是城镇居民宜(yí)居(jū)的选择。

　　（二）中国户均(jūn)住(zhù)宅的(de)测算思路、数据和方法(fǎ)

　　中国城镇居民住宅主要分两大(dà)类，一类(lèi)是商品(pǐn)住宅，另(lìng)一(yī)类是保障(zhàng)房、原(yuán)公(gōng)有住宅、自建房(fáng)等非商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统计数(shù)据，并没有直接公布城镇住宅数(shù)量。居民住宅相关数据有(yǒu)两处可以直接公布(bù)，一是每年商品住宅销售套数（统计局）；二是居民住宅来源（人口(kǒu)普(pǔ)查数据）。计算中(zhōng)国居民(mín)户均住(zhù)宅数量，我们主要(yào)用到上述两组数据。

　　中(zhōng)国住(zhù)宅改革始于1998年(nián)，1998年(nián)之(zhī)前商品住宅数量极少，可忽略不(bù)计(jì)。估算城(chéng)镇居民(mín)户(hù)均住(zhù)宅套(tào)数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售(shòu)套(tào)数(shù)相加，我们就能够得(dé)到(dào)当前商品住宅总存(cún)量(liàng)。

　　第(dì)二步，根据城镇居(jū)民拥(yōng)有的商品住宅和(hé)非商品住宅比例，推算得(dé)到居民住(zhù)宅(zhái)总套数。

　　第(dì)三步，将(jiāng)城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的商品住宅(zhái)总数除(chú)以家(jiā)庭户数，我们就能够得到城镇户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体计(jì)算公式如(rú)下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户比=住宅总套(tào)数/家庭(tíng)户数

　　=（商(shāng)品住宅套(tào)数(shù)/家(jiā)庭(tíng)户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套户(hù)比(bǐ)/商品住宅占比

　　二(èr)、城(chéng)镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到(dào)底(dǐ)有多(duō)少，目前缺乏一个准(zhǔn)确统(tǒng)计。我们利用既有统计数据，大致测算得到中国存量房地产套(tào)数，并进一(yī)步推算中国(guó)城镇家(jiā)庭户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计(jì)算得(dé)到：

　　（一）中国商品住宅累(lèi)计销售1.97亿(yì)套。

　　（二(èr)）城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包含现房和期房(fáng)）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从(cóng)2019年开始(shǐ)，新(xīn)房销售中(zhōng)期(qī)房占比近9成(chéng)。本文去除商品住宅累计销(xiāo)售(shòu)套数里的期房销售，得到商品住宅现房(fáng)套数(shù)。

　　以2022年商品住宅现房套(tào)数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到(dào)2022年商品住宅累(lèi)计销售套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销(xiāo)售(shòu)额。

　　主流房(fáng)企竣工周期在(zài)2-3年，并(bìng)考(kǎo)虑(lǜ)到交(jiāo)房(fáng)后装修的(de)时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套数除以家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家庭户均拥有0.54套商(shāng)品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有住宅1.02套(tào)

　　接(jiē)下来我们需要进(jìn)一步推算(suàn)中国城镇居民(mín)拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民的(de)住宅(zhái)结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其(qí)中自建(jiàn)住宅(zhái)占比21％，购买商(shāng)品住宅(zhái)占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用房(fáng)占比(bǐ)3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的(de)家庭租(zū)赁廉(lián)租(zū)房与其他住(zhù)宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁其他住宅和购买二手(shǒu)房都是商品住宅，因此将租赁(lìn)其他住宅(zhái)、购买(mǎi)商品住宅与购买(mǎi)二手房加总，得到(dào)商(shāng)品住宅占(zhàn)居民所(suǒ)有(yǒu)住宅的(de)比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比(bǐ)为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商品住宅增幅为(wèi)过(guò)去十年变化(huà)幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅的实际变(biàn)化比例，从而(ér)翡翠手镯用紫光照为什么会有荧光，翡翠镯子太阳光下有紫色荧光我(wǒ)们估算出2022年商品(pǐn)住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国(guó)平均(jūn)每(měi)户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购期(qī)房，中国平(píng)均每户城镇家庭拥(yōng)有1.02套(tào)住宅(zhái)。

　　如果交(jiāo)房(fáng)顺利，已购期房(fáng)会在2-3年内陆续交付使(shǐ)用，到2024年，中国平均每户城镇家(jiā)庭都会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房(fáng)的三点含义

　　既然(rán)城(chéng)镇居民已经(jīng)达到了户均(jūn)一套房的程度(dù)，“户户有(yǒu)房(fáng)”是(shì)否意味着中国(guó)城镇化进(jìn)展终结，甚(shèn)至意味着中国地产存量供给绰(chuò)绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一(yī)套(tào)房并(bìng)不意味(wèi)着住宅市场供需平衡

　　需要有多余(yú)住宅来满(mǎn)足因人口(kǒu)流(liú)动、居民(mín)换房(fáng)等因素产(chǎn)生的住(zhù)宅需求。因此，成(chéng)熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比会在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英(yīng)国和日本(běn)的(de)住宅套户(hù)比均(jūn)高于1.1，其中，英国(guó)的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩(hán)国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房，就会造成人(rén)口(kǒu)净(jìng)流入地的(de)住宅市(shì)场(chǎng)供不应求，造成房价或房租迅速上(shàng)涨。

　　七(qī)普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人(rén)口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人(rén)口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家(jiā)县城买房(fáng)。

　　暨(jì)南大学2017年(nián)的中(zhōng)国城乡人口流动调查(chá)数据(jù)显(xiǎn)示，在上海、杭州以及南京(jīng)工作(zuò)的流动人口在老(lǎo)家拥有住宅(zhái)比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大(dà)城(chéng)市的高工资吸引打工人，但高(gāo)房价迫使打工人(rén)回乡置业。

　　流动人口实(shí)际上会占(zhàn)据两套房，在(zài)高房价的大城(chéng)市租赁一套房，在房价较低的县(xiàn)城购买一套(tào)房(fáng)。所以(yǐ)说户均一套房无法满足庞大(dà)流(liú)动(dòng)人口的(de)租赁(lìn)与置业(yè)需求(qiú)。

　　（二(èr)）至(zhì)少9000万(wàn)户家庭住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前，中国(guó)的城镇住宅中依然有不少老(lǎo)旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也(yě)就是约9000万户城镇居(jū)民住宅是2000年以前建成(chéng)，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁以上(shàng)。

　　这批存(cún)在(zài)着建筑(zhù)结构松散(sàn)、设(shè)施陈(chén)旧、安全隐患大(dà)等问题，如电线老(lǎo)化(huà)、管道等基础设施陈(chén)旧，给住户(hù)的生(shēng)活带来了很大的不便和安全隐患(huàn)，并且(qiě)居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小(xiǎo)。占(zhàn)比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥有的住(zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭没(méi)有(yǒu)独立卫浴(yù)和厨房。这(zhè)类(lèi)上世纪修建的老旧(jiù)小区很难(nán)满(mǎn)足现代生活需求，在未来大都(dōu)会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为(wèi)一居室(shì)和二居(jū)室，户型偏小(xiǎo)。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比镇，城(chéng)市家(jiā)庭住宅(zhái)户型(xíng)更小，当然这(zhè)与(yǔ)城(chéng)市土地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三(sān)）人均(jūn)住宅面积扩张是未(wèi)来地产的(de)需求(qiú)驱动力

　　根据七普(pǔ)数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量(liàng)总面积(jī)为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间农(nóng)民(mín)带房进城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量(liàng)总面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面积为39.45平(píng)方(fāng)米。

　　超过一半的家(jiā)庭人均住宅建筑面积小于均(jūn)值(zhí)，近4成家庭人均住宅建筑面积在(zài)30平(píng)米以下。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅建筑面(miàn)积不足19平(píng)方米，不及全(quán)国人均水平(píng)的一半(bàn)。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市(shì)将人均住宅建(jiàn)筑面积低于(yú)15平方(fāng)米(mǐ)的家庭界定为住宅存在困(kùn)难，若按(àn)这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅(zhái)困难问题。

　　若人均可(kě)使(shǐ)用住宅面积为40平，即人均住宅建筑面积为50平(píng)，只(zhǐ)考虑家庭户(hù)人数，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前至(zhì)少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发达国家(jiā)人均住宅面(miàn)积(jī)，美国为(wèi)67㎡，瑞(ruì)士、日(rì)本、德国和英国都高于40㎡，中国的(de)人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但若去除(chú)公摊面积后，中(zhōng)国的人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差(chà)距将(jiāng)变得明(míng)显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体户人(rén)口，所需(xū)要的住宅总量会更多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需(xū)求(qiú)么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户(hù)均1套房(fáng)，看似已经户户有房(fáng)。即便(biàn)如此，中国人口静(jìng)态结构和动态(tài)趋势演(yǎn)绎，决定(dìng)了中国未来(lái)地产仍有需求释放(fàng)。户(hù)均(jūn)1套住宅现实(shí)之(zhī)下，中国未来城镇住宅(zhái)需求主要来自于四个(gè)方面(miàn)。

　　第(dì)一(yī)，户均人口缩小，家庭(tíng)户数增(zēng)多，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇家庭户均人(rén)口数不断下降(jiàng)，六普(pǔ)显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.85人(rén)/户，而(ér)七(qī)普(pǔ)显示城镇户均(jūn)人口规模为2.62人/户，一人户、二人(rén)户(hù)的占比(bǐ)明显上升，人口小(xiǎo)家庭化趋(qū)势将继(jì)续延(yán)续，导致户数会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人(rén)口迁移(yí)导致经济(jì)发展带来的新(xīn)增住宅需(xū)求旺(wàng)盛。

　　中国经济板(bǎn)块的(de)分化日益明显(xiǎn)，资源和生(shēng)产要素逐步向(xiàng)经济带、都市圈(quān)中心城市流入，区域经济资(zī)源分(fēn)配的再(zài)集(jí)中吸引(yǐn)着人(rén)口流入。人口(kǒu)迁(qiān)移(yí)势必涉及到(dào)买房租房，给迁入地住宅市场带(dài)来新的增(zēng)量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常住人口增量为72万，而出生人口为44.9万人(rén)，死(sǐ)亡人口为(wèi)38.4万人(rén)，自然增加(jiā)人口仅为6.5万人，其人口增长主要受(shòu)益于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小(xiǎo)区(qū)改善性(xìng)需求依然庞大(dà)。

　　从2011年(nián)到2020年，自(zì)建住(zhù)宅和(hé)原公有住宅的(de)家庭(tíng)拆(chāi)迁改建(jiàn)最多。自建房家(jiā)庭比例(lì)从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点(diǎn)；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再(zài)加(jiā)上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时间为2000年(nián)以前(qián)的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间(jiān)新增8473万家庭户，自建住宅和原公有住(zhù)宅减少了1282万户，住宅(zhái)净需(xū)求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增(zēng)住(zhù)宅需求中，有7成家庭购买了商(shāng)品住宅。租房(fáng)、购买经济(jì)适用房和其他分(fēn)别占比18％，3％和(hé)9％。未来(lái)随着城中村和旧城(chéng)改造(zào)，商品住宅的占比(bǐ)势必会进一(yī)步上(shàng)升(shēng)。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅(zhái)建(jiàn)筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的城(chéng)中村、老公有(yǒu)住宅，建筑面(miàn)积(jī)小、质量低、基础设施配(pèi)套差、没(méi)有或少有物(wù)业管理，居(jū)民追求美好、宜居生(shēng)活的环(huán)境，背后的改善性需求(qiú)有待释放(fàng)。

　　第四，“住上(shàng)更大房(fáng)子”的改善性(xìng)需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚(gāng)需购(gòu)房受限于资金，倾向于中(zhōng)小户型。已有住(zhù)宅家庭希望提高生活品质，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年(nián)底(dǐ)的中央经(jīng)济(jì)工作(zuò)会议明确(què)指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家(jiā)的人(rén)均(jūn)住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村(cūn)住宅因素，中国(guó)的人均住宅间(jiān)数较(jiào)其他国家(jiā)依旧(jiù)存在不小(xiǎo)差距。

　　住(zhù)宅(zhái)舒适度(dù)与经济水平有着(zhe)密切正向联(lián)系。随着经(jīng)济发展水(shuǐ)平的提(tí)高(gāo)，中国的人均住宅(zhái)间数(shù)与人均住宅建筑面积(jī)将随之增长(zhǎng)。

　　如果(guǒ)说过(guò)去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛(máo)盾更(gèng)多体(tǐ)现为住宅供给存在不(bù)足，供需出(chū)现(xiàn)错配(pèi)，这(zhè)是过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么未来将是住宅质(zhì)量的(de)供需冲(chōng)突。房地产大(dà)分化时(shí)代(dài)已(yǐ)至，这种分化不(bù)单(dān)局限(xiàn)于城市能级之间差异，优(yōu)质小区和老旧二手房(fáng)之间的(de)差(chà)异也将(jiāng)越发(fā)扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普(pǔ)查数据调(diào)查(chá)的(de)是(shì)人，并(bìng)不(bù)是针对住(zhù)宅，因此可(kě)能存在统计偏(piān)差。商品住(zhù)宅占(zhàn)比实际值可能偏低，其增速可(kě)能超预期。

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