5月(yuè)以来，房(fáng)地产板块个股多(duō)出现小(xiǎo)幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信(xìn)房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。而以公募(mù)基金为代表的机构对于这一板块已(yǐ)经在悄然布局。数据(jù)显示，以(yǐ)南方和华夏的两只老牌ETF基金(jīn)为(wèi)例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时有小幅(fú)增长(zhǎng)。根据(jù)基金(jīn)一季报统计(jì)，龙头与(yǔ)地方国企央(yāng)企获得增持，持(chí)仓数(shù)量占流(liú)通股比重增幅(fú)五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产(chǎn)或“底部回升”

　　行业红(hóng)利时(shí)代已(yǐ)过 精(jīng)耕细作成共识(shí)

　　从公(gōng)募基(jī)金对房地产(chǎn)的配(pèi)置看(kàn)，2019年末，公募(mù)所(suǒ)持有的(de)房(fáng)地产行业标的市值约(yuē)1188亿元(yuán)，占其(qí)所持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色，但公募所持房(fáng)地产公司市值在股(gǔ)票(piào)资产中的占比却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三(sān)年(nián)来(lái)的首次回(huí)升，年底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募对房地产行业的持股比例(lì)也同(tóng)步(bù)回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今年一季(jì)度得以延续(xù)。数据统计显(xiǎn)示，公(gōng)募重仓(cāng)持有房地(dì)产板块一季度市(shì)值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升(shēng)6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分别为保利发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华(huá)发股(gǔ)份、滨江集团(tuán)，持仓市(shì)值占(zhàn)板块比(bǐ)重合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地(dì)产的(de)投资愈(yù)发有集中于龙(lóng)头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募基金一(yī)季报汇总的重仓股中(zhōng)，房地产板块(kuài)排名最高的是保利发展，在基金重(zhòng)仓第33位。排名第二(èr)的是招商(shāng)蛇(shé)口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在(zài)第96位。对比去年四季报，变(biàn)化之处(chù)首先(xiān)在于几只房地产龙头股从排位上看均(jūn)有退步(bù)，尤其(qí)是(shì)万科最为明(míng)显；其次(cì)是金地(dì)集团退(tuì)出百(bǎi)大之列(liè)。但考虑到(dào)房地(dì)产是复苏链上(shàng)最后一环(huán)，且首季并非(fēi)行业销售旺(wàng)季，其传导(dǎo)到二(èr)级市场乃(nǎi)至机构持仓上还(hái)需要时间(jiān)周期。

　　形成(chéng)共识(shí)的是，经济圈判(pàn)断房地产已经进入大分化时代，一二线(xiàn)城市好于三(sān)四线城市。而映射到二级市场投资上，配置房地产行业轻松收获行业(yè)贝塔的红利期一(yī)去不返了。“如果按照(zhào)产业周期(qī)来分类，包括房地产(chǎn)等几类(lèi)行(xíng)业在盖特(tè)纳曲线里属于成熟期或者(zhě)衰(shuāi)退期的行(xíng)业，传(chuán)统(tǒng)认知上没(méi)有什么(me)投资机会的。但在这(zhè)几(jǐ)年特殊的行情(qíng)里包(bāo)括煤(méi)炭、电解铝等类似的行业也出现了一些机会(huì)，背后的逻辑是供(gōng)给侧发生了更大的(de)变化。”一不愿具名的(de)上海公(gōng)募基金经理指出(chū)。

　　不(bù)过也(yě)有公募人士持谨(jǐn)慎乐观(guān)态度：“行业(yè)前几年17亿～18亿(yì)平方米的年销售面积很难再出现(xiàn)了，2022年(nián)光是居(jū)民存款数量增加(jiā)了15万(wàn)亿元(yuán)。中国(guó)存量有(yǒu)400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的更新正方形的棱长是什么意思，正方形的棱长是什么什么叫棱长(xīn)，也有近10亿平方(fāng)米(mǐ)。需求(qiú)端还需要有一定的政策出(chū)来(lái)去刺激(jī)购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究(jiū)员(yuán)吕(lǚ)功绩也指(zhǐ)出(chū)：“时至今日，无(wú)论从(cóng)城镇化的进程，还是人均住房(fáng)面积(jī)（接近30平(píng)/人），我国均(jūn)已告别住房短缺时(shí)代，而目前(qián)居(jū)民的杠(gāng)杆(gān)率(lǜ)和房价收入(rù)也正方形的棱长是什么意思，正方形的棱长是什么什么叫棱长不支撑每年18万亿元(yuán)的销售额，以及过快(kuài)上行的(de)房价，因而行业高增的(de)时代已经过去，未来行业的需求(qiú)或(huò)将回落(luò)，在此过程中，伴随着地产的高杠(gāng)杆属性，就很(hěn)容易出现信用风险问题（类似2022年(nián)的民(mín)营(yíng)地(dì)产爆雷(léi)），行(xíng)业进入到(dào)供给侧(cè)出清的过程。这个(gè)过程中，综合竞争力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获(huò)得市占率(lǜ)的(de)提升。当(dāng)行业(yè)需求(qiú)见顶(dǐng)回落(luò)时，行(xíng)业(yè)的贝(bèi)塔已经(jīng)过去了，但不代(dài)表没有投资机会(huì)，机会(huì)在于城(chéng)市、位置、产品的阿尔法，而(ér)对应到股(gǔ)票投(tóu)资，就是强竞争力(lì)公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于这样(yàng)的(de)认识转变，精耕细作个(gè)股(gǔ)成为公募乃至整体(tǐ)机构的务实之举。

　　机构配置房地(dì)产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头部(bù)央(yāng)国企、优质区域性(xìng)标(biāo)的成香(xiāng)饽(bō)饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块(kuài)个股多出(chū)现(xiàn)小幅上涨，截(jié)至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅约(yuē)为2％。从(cóng)具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万(wàn)房地产板块个股，在纳入统计的124只房地产(chǎn)类标的股(gǔ)中，本月以来实现股(gǔ)价上涨的达(dá)到(dào)了81家。

　　其中，上述(shù)时(shí)间段恰好排名前五的(de)公司(sī)月内涨幅(fú)超过了10％，它们分(fēn)别是(shì)上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸(xìng)福、荣安地产。排(pái)名(míng)第一的(de)上实发展，五一假期(qī)归来后日成交量明显放大，4日、5日连续(xù)两(liǎng)个交易日收出涨停。从该(gāi)股的基本(běn)面来看，上实发展的主营业务为(wèi)房地产开(kāi)发与经营。公司的主要产品(pǐn)及服务为房地产销售(shòu)、房地(dì)产租赁、物业管(guǎn)理服(fú)务、工(gōng)程(chéng)项目、酒(jiǔ)店经营。从业绩(jì)数(shù)据来看，2022年，其实(shí)现营(yíng)业收入52.48亿(yì)元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归(guī)母净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十大流通股股东来看(kàn)，各类机构都有(yǒu)对其布(bù)局的例子。以3月31日时的首(shǒu)季十(shí)大流(liú)通股股东来(lái)看， 具(jù)体包(bāo)括(kuò)公募的(de)上银基(jī)金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央(yāng)汇金(jīn)、长城资产管理(lǐ)公司(sī)等都跻身前十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂(zàn)时排名第二的浦东(dōng)金桥也是上海本(běn)地房企(qǐ)，其(qí)第一季度的(de)收入利润(rùn)规模大(dà)幅度复苏。究其原因，一方面是该(gāi)公(gōng)司后疫情时代出租率复苏至近年来最高，另一方面则是公司拿地结算持续性向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅(zhái)地块(kuài)，总建筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在这(zhè)样的业(yè)绩势头向(xiàng)好背景下，自然(rán)也吸引了知名机构(gòu)在(zài)其中持续驻足。从(cóng)第一季度十大流通(tōng)股股(gǔ)东来看(kàn)，知(zhī)名私(sī)募高(gāo)毅邓晓峰的两只产(chǎn)品依然在前十中，这也是连续第三个季度他(tā)有的两(liǎng)只产品杀(shā)入前十。同时榜(bǎng)单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎(zhā)比投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除(chú)去上述两家上海(hǎi)区域性地产公司外，荣安地产则是主(zhǔ)要(yào)布(bù)局在(zài)深圳的地产(chǎn)公司(sī)，一(yī)季报交出的也是一份报喜的(de)成绩单：首季公司实现(xiàn)营(yíng)业收入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属于上市公司(sī)股东的净(jìng)利(lì)润6.48亿(yì)元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊(kān)》注意到两(liǎng)只公募指(zhǐ)基首季(jì)新杀入十(shí)大流通股股东行列。具体说(shuō)来(lái)， 南(nán)方中(zhōng)证全指(zhǐ)房地(dì)产ETF上榜排名第七位，富(fù)国中证(zhèng)指数(shù)1000增强则排(pái)名第九位，此外联袂出现的机(jī)构还有QFII高盛(shèng)国际和(hé)私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证(zhèng)全球基金相关(guān)人士分析：“经历(lì)过行(xíng)业洗牌(pái)和兼并重组后，龙头的价值更(gèng)为(wèi)笃定(dìng)突出；从拿地端(duān)看(kàn)，2022年土地(dì)市场大幅降温，优质(zhì)土(tǔ)地供给较多（券商测算对应潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目前房企(qǐ)的利(lì)润率仅20％），绝大(dà)多数(shù)房企受限(xiàn)于信用(yòng)问(wèn)题或者资金紧张(zhāng)没法拿地，龙头房企趁机(jī)获取低(dī)成本土(tǔ)地，龙(lóng)头房企的拿地力度（拿地金额(é)/销售(shòu)金额(é)）基(jī)本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低(dī)，净负(fù)债率(lǜ)基本(běn)在(zài)70％以下，而其他房(fáng)企的(de)净负债率普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆空(kōng)间有限，从融资成本(běn)看(kàn)，龙(lóng)头房企的融资成本不(bù)断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销(xiāo)售，龙头房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月(yuè)百强房企的销售额(é)增速为(wèi)9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调(diào)的是，在(zài)当前中特估的浪潮下，央国(guó)企地产股或存在发展的大好机会。中信证(zhèng)券(quàn)指(zhǐ)出：“房地产行业的结构性机会(huì)依然存在，少部分公司尤其是(shì)央(yāng)企占(zhàn)据显著优势(shì)，其主要又(yòu)体现(xiàn)为(wèi)库存的优势。央企地产公司(sī)，现阶(jiē)段表现出较低的融资成(chéng)本，优质的开发资源和良好的不动产资产运(yùn)营能(néng)力(lì)的(de)多重竞争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央企(qǐ)相(xiāng)较于民营地产公(gōng)司也是(shì)更有优势的(de)。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权(quán)债务关系(xì)等问题，市(shì)场(chǎng)对民营房开企业的资(zī)产会有更多担忧和质疑，所以在这(zhè)一轮行业出清的(de)过程(chéng)中，央国企相(xiāng)较于民企来(lái)说估值的修复更明(míng)显。中特估的角度从(cóng)中长(zhǎng)期的维度看，行业的逻辑在(zài)于集中度提升后，行业进入高质量发展阶段，具(jù)备较快速发展阶段更(gèng)稳定且可预期的(de)盈利和现金流创(chuàng)造能力，以此带来估值中枢的提升，应该关(guān)注估(gū)值相对较低，企业(yè)自身资产的质量好、运营能(néng)力强、可以创造(zào)持续现金(jīn)流的企(qǐ)业。”

　　“存量(liàng)时代中(zhōng)行业普涨的概率比(bǐ)较低(dī)，行业内部将出现分化，要(yào)关注将(jiāng)受益于(yú)行业(yè)集中度提升(shēng)的(de)头部公司(sī)。”星石投资首席研究官(guān)方磊也表示。

　　顺应机构这一思(sī)路(lù)的话，或(huò)许还是保利发展、招商蛇口等(děng)国资背(bèi)景龙头前途更为光明(míng)。不过国投瑞银基金(jīn)投(tóu)资部副总监綦傅鹏表示(shì)：“需要客(kè)观地去(qù)持续观(guān)察国(guó)企央企在三个方面是(shì)否(fǒu)可(kě)以(yǐ)维(wéi)持(chí)，首先是融资成本保持低位(wèi)，其次是(shì)销售份额持(chí)续(xù)提(tí)升(shēng)，再次(cì)是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度(dù)缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根(gēn)据房企一季报(bào)梳(shū)理发(fā)现(xiàn)，对于2022年的业绩出(chū)现的整体下(xià)滑，2023年一季(jì)度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集(jí)团(tuán)等(děng)房(fáng)企营收、净利(lì)均实现了业绩的回(huí)正(zhèng)，甚至是较大增速的增(zēng)长(zhǎng)。而这些(xiē)公司也是机构的重仓对象。

　　对(duì)此，知名(míng)房(fáng)地产(chǎn)业内人(rén)士张宏伟向《红周刊》分析(xī)表示，业绩出现明显(xiǎn)改(gǎi)善(shàn)的房企，主要是因为过(guò)去两(liǎng)三年时间，尤(yóu)其是在(zài)2021年下(xià)半年民营房企不(bù)怎么投资拿地之后，国有企业仍在持(chí)续性地拿(ná)地，且主要集(jí)中在核心城市，投资力度较大(dà)。投资的驱动能够推动(dòng)房企销售(shòu)业绩的(de)增长(zhǎng)，从(cóng)而(ér)在2023年一季度市场恢复但仍处于(yú)调整的(de)过(guò)程中，能够保有一(yī)个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒(xǐng)表示，在房地产的复苏过程中，还面临着一些不确(què)定性。其实整个市(shì)场从四月份开始又在往下掉。除(chú)了杭州、成都等极(jí)个别城市(shì)四月(yuè)环比(bǐ)三月相(xiāng)对(duì)表现(xiàn)较好之外(wài)，包(bāo)括(kuò)北(běi)京、上海(hǎi)在(zài)内的绝大(dà)多(duō)数城市(shì)都出现环比下滑的情况。而现在五月的市场表现也(yě)不太(tài)乐(lè)观。按照(zhào)现(xiàn)在(zài)的(de)经济状况、收(shōu)入情况，以及(jí)市场的(de)去库存(cún)压力(lì)、企(qǐ)业的资(zī)金(jīn)面压力，可能(néng)会出现，到(dào)六月份房企(qǐ)为了半年报冲业绩出(chū)现市场(chǎng)的短期反弹(dàn)外的一个市场乏力现象。也就是说，第二季度、第三季度增长不确定性的压力(lì)仍(réng)旧较大。

　　上(shàng)海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊(kān)》指出，现在整个房地产以及其上(shàng)下游产业链的(de)复苏速度都比想象的要慢很多，我们要多给一(yī)些耐心，这个时候，在(zài)房地产以及上下游就(jiù)不(bù)是赚快(kuài)钱的时候，只能赚他基本面的钱。但(dàn)这(zhè)也意味着，只有极为少(shǎo)数的、做得比同行好得多的(de)企(qǐ)业(yè)，会伴随(suí)整个(gè)行(xíng)业(yè)的弱复苏，业绩会逐(zhú)步体现出(chū)来。所以只能(néng)耐心(xīn)地去等待它的基本面不断(duàn)地凸显出来，这需要(yào)时间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文(wén)中提及个股仅为举例分析，不做买卖(mài)推荐。）

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