万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年(nián)年初(chū)“万柳少爷(yé)”的意外走红(hóng)，让这(zhè)个位于北京(jīng)海淀的豪宅被全国知晓(xiǎo)，其背后曾宣(xuān)称(chēng)要做地产(chǎn)界“劳斯莱斯”的神(shén)秘开发(fā)商——中(zhōng)赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院再次受到舆论关注，起(qǐ)因中赫集团成了共同债务人(rén)被中国信达追债，中国(guó)信达为了收(shōu)回钱款不得不(bù)将中(zhōng)赫抵押(yā)的75套万(wàn)柳书院豪宅拍卖。可(kě)问题是，这(zhè)些房子(zi)早(zǎo)已售(shòu)出，业主并非中赫集(jí)团，那些(xiē)真(zhēn)正(zhèng)斥巨资购(gòu)入(rù)房产的有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖(mài)，算(suàn)是被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未(wèi)看到(dào)这些业主的维权信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜(cài)的时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背(bèi)后，可能没你想(xiǎng)象的那么简单。

　　1

　　富人(rén)被精(jīng)准(zhǔn)收(shōu)割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的(de)尽头是(shì)万柳书(shū)院(yuàn)”，但(dàn)谁都没想到(dào)，这(zhè)个位于海淀(diàn)核(hé)心(xīn)区(qū)位，名校环绕的顶级豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国(guó)信达在京(jīng)东拍卖上(shàng)，上架了(le)“北京赫华恒瑞(ruì)房地(dì)产开发有(yǒu)限公司不良债(zhài)权转让项(xiàng)目”中国欠别国钱吗，债权总(zǒng)额高达近47亿(yì)，该(gāi)项目的抵(dǐ)押(yā)物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上述不良债(zhài)权(quán)转(zhuǎn)让项目的处置主体是中国(guó)信达资产管理股(gǔ)份(fèn)有(yǒu)限公司(sī)北京(jīng)市分公司（下称中国信(xìn)达北分），处置的是对北京赫华(huá)恒瑞房地(dì)产开发(fā)有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至(zhì)2023年1月31日，债权金(jīn)额约为46.95亿元(yuán)人民币(bì)，其中债权本(běn)金37.50亿元。中赫集团(tuán)有限(xiàn)公司是(shì)共同债务(wù)人。目前，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看(kàn)，这就(jiù)是一(yī)起中国信达北分讨(tǎo)债的故事，但实(shí)际上，75套豪宅的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据(jù)此前(qián)媒体(tǐ)报道(dào)，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如果该报道属(shǔ)实，说明(míng)这些(xiē)房子实际(jì)上都是(shì)卖出去(qù)了的，是(shì)有(yǒu)人(rén)住(zhù)的。

　　那为什么中(zhōng)国信达的拍卖(mài)页面(miàn)上又注明这75套房子是(shì)“未出(chū)售”的状态呢？只能(néng)说明这(zhè)些房(fáng)子(zi)根本没有网签(qiān)，也没有房产证！

　　第一财经的(de)报道证实了上述内容(róng)。有(yǒu)豪宅中介透(tòu)露，中赫(hè)集团早就(jiù)把这75套(tào)房子抵押(yā)出(chū)去，现在还没资金解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级(jí)豪(háo)宅，最强学区房，万柳书院的业(yè)主基本(běn)都(dōu)是北京的高端人士，柳传志(zhì)、丁磊等知名商业(yè)大佬也(yě)是万柳书院的业(yè)主。另据地产自媒体“地(dì)产(chǎn)八卦女”爆料，万柳书院的业主中(zhōng)，还有(yǒu)不少中赫集团的高管、合(hé)作(zuò)伙伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此(cǐ)，不少网友感叹，“富(fù)人(rén)也被精准收割了！”

　　不过(guò)，如(rú)果这些业主确实已经支付价(jià)款并实际(jì)占有，那么，中国信达转让(ràng)这笔不良债(zhài)权(quán)回本(běn)的愿望，或将泡汤。这次拍卖(mài)损失最大的，没准还是债主中国信达。

　　根据相关法律(lǜ)规定，民事执(zhí)行中，业主(zhǔ)已经支(zhī)付价(jià)款(kuǎn)并实际占有，但未办(bàn)理过户手续的，如(rú)果业主没有过错(cuò)，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经查封的可以(yǐ)向法院提出执行异议申(shēn)请(qǐng)，请求(qiú)法院解除查封，同(tóng)时可以联合起诉开发商，要求退还购房款或(huò)办理房产(chǎn)证(zhèng)，并承担违约责任。

　　此(cǐ)外，今(jīn)年4月，人(rén)民法(fǎ)院报(bào)公布《最高人民法院(yuàn)关于商(shāng)品房(fáng)消费(fèi)者权利保护(hù)问题的(de)批(pī)复》，以司(sī)法(fǎ)解(jiě)释的方(fāng)式明(míng)确(què)了购房人的优先(xiān)权：

　　商品房消费(fèi)者以居住(zhù)为目的(de)购买房屋并已支付全(quán)部价款，主张(zhāng)其房(fáng)屋交(jiāo)付请求权(quán)优先于(yú)建设工程价(jià)款优先(xiān)受(shòu)偿权、抵押(yā)权(quán)以(yǐ)及其他债权的，人民法院应当予以支持。只支(zhī)付了部分价款的商品房消(xiāo)费(fèi)者，在一审法庭辩论终结前已实际(jì)支(zhī)付(fù)剩余(yú)价款的，可以适(shì)用(yòng)前款规定。

　　也就(jiù)是(shì)说，如果这75套(tào)房子均为(wèi)“已(yǐ)售(shòu)未网(wǎng)签”，那么这笔不(bù)良债权，实际(jì)上(shàng)是(shì)个烫手(shǒu)山芋(yù)。可(kě)能不仅不(bù)能(néng)卖出(chū)去回本，抵押的这75套房子，还(hái)会被业主讨回去。

　　中(zhōng)国信(xìn)达，将会赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳(láo)斯莱斯(sī)”

　　成(chéng)了(le)“老(lǎo)赖(lài)”

　　这次债权公(gōng)司(sī)中国信达申请(qǐng)不良债权(quán)转让，可以追溯到金谷(gǔ)信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达(dá)已(yǐ)经(jīng)成为赫(hè)华恒瑞唯一股东。但此前，赫(hè)华恒(héng)瑞为中赫集团旗下子公司(sī)。2019年4月(yuè)22日，中赫(hè)集团、中赫置地等选择(zé)退出了赫(hè)华恒瑞的股东行列，中国金谷国际信托有限责任公(gōng)司成(chéng)为了唯一(yī)股东，后(hòu)者由中国信达资(zī)产管理股份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商，相较其他(tā)房(fáng)企(qǐ)，中(zhōng)赫集团既没有很大规模，也没有很高的国民知(zhī)名度，但却在北京豪宅圈留(liú)下一个(gè)个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫(hè)集团进(jìn)入北京的(de)第(dì)一个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫(hè)置地(dì)推(tuī)出钓鱼岛七号院3号(hào)楼，高达30万/平米的天(tiān)价，成为当(dāng)时京(jīng)城最(zuì)贵的楼(lóu)盘，引发了(le)市场(chǎng)强烈(liè)震惊。

　　随后(hòu)开发的万柳(liǔ)书院，更是被誉为“北京(jīng)海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中(zhōng)赫置地(dì)以(yǐ)26.3亿元，溢(yì)价(jià)率40.9％，从融创、保利(lì)、万(wàn)科等大型知(zhī)名房企(qǐ)手中，抢下了北京万柳地块(kuài)，成(chéng)为北(běi)京当年中国欠别国钱吗的(de)“双料地王”。很(hěn)快(kuài)，万柳书院就以神秘高端的姿态杀入市场(chǎng)，无(wú)论是一块块从荷兰(lán)运回来的灰砖垒起来(lái)的五米高墙，还(hái)是每棵成本超6万(wàn)的成(chéng)年银杏树，还是每(měi)平米20万元的(de)价(jià)格，都(dōu)令业内外震(zhèn)撼(hàn)不已。中国欠别国钱吗>

　　“万柳的墙、西(xī)宸的缸(gāng)、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的(de)树、北(běi)平府的(de)院儿。”从这句顺口溜中，就可(kě)看出(chū)其在(zài)北京豪宅圈的地(dì)位。2014年末(mò)上(shàng)市的它(tā)，对(duì)手是(shì)当时(shí)有名的融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广(guǎng)场、恒大华府(fǔ)等，现(xiàn)如今，它远远超(chāo)过这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一套300平(píng)米(mǐ)的法拍房，最(zuì)终成(chéng)交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平(píng)米，说(shuō)明万(wàn)柳书院虽然已(yǐ)经推出了8年之久，但其依(yī)旧在北(běi)京豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发(fā)的豪宅，也吸引了不少知名人士，如(rú)知名(míng)演员宋(sòng)丹丹，就(jiù)住在(zài)钓鱼(yú)台七号院。而柳传志、丁磊等知(zhī)名(míng)商业大佬则居住(zhù)在万(wàn)柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中(zhōng)赫集团的(de)“高(gāo)端(duān)路线”，也(yě)因此，它(tā)被外界贴上了，“卖(mài)北京城最(zuì)贵(guì)的房，拿(ná)北京(jīng)城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发商光环的背后(hòu)，这(zhè)个地产界“劳斯(sī)莱斯”却多次成为(wèi)被(bèi)执(zhí)行人，被(bèi)执行标的高(gāo)达11亿。

　　今(jīn)年年初，因(yīn)为(wèi)履(lǚ)行能力而拒不履(lǚ)行生效法律文书确定义(yì)务，中赫集团(tuán)正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安坑了？

　　中赫集团如今(jīn)沦落到这个地步(bù)，其实(shí)是有迹可循的(de)。

　　事实上，早在(zài)今年年初“万(wàn)柳书院少爷”走(zǒu)红之时，深(shēn)蓝财经就曾(céng)深挖出背(bèi)后的中赫集(jí)团(tuán)，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的(de)开发(fā)商到(dào)沦为“老赖(lài)”，中(zhōng)赫集团实(shí)控人周(zhōu)金辉的人(rén)生轨迹跟着(zhe)急(jí)转直下。而追根溯源，这(zhè)个(gè)转折(zhé)点，就在于(yú)收购北京国(guó)安(ān)。

　　近十年来(lái)，房企纷纷开(kāi)始了多元(yuán)化(huà)转型(xíng)，但转(zhuǎn)型之路并不好走(zǒu)。早在2008年(nián)开始(shǐ)，中(zhōng)赫集团就尝试过多元化业务，先(xiān)后进军能(néng)源市场(chǎng)、团(tuán)购网站(zhàn)，但(dàn)最(zuì)终都惨(cǎn)淡收场(chǎng)。最(zuì)终，周金辉将转型(xíng)的目光，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年(nián)，在(zài)蚂蚁金(jīn)服与IDG资本(běn)退出后(hòu)，中赫集团以35.5亿元参(cān)股国安足球俱乐部64％股(gǔ)权(quán)，成为国安的新东家。接(jiē)着在2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿下北京国(guó)安俱乐(lè)部36％股权(quán)，至(zhì)此拿下(xià)北京国安(ān)俱乐部全部股权。如果北京国安(ān)的估值一直没变，那(nà)么中赫集团(tuán)拿(ná)下北京国(guó)安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也许(xǔ)会(huì)感叹：卖(mài)豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的(de)是这样，中赫(hè)为什么又要(yào)质押股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团(tuán)及(jí)其(qí)实控人周金(jīn)辉夫妇将其手中(zhōng)的(de)中(zhōng)赫(hè)集团股份质押陆续质(zhì)押，据企查查显示，目前中赫集团共有11条股权出(chū)质记录。质(zhì)权人(rén)包(bāo)括海金(jīn)商业保理(lǐ)、北(běi)京(jīng)建工、山东国际信(xìn)托、中融(róng)信托、中信建设等。

　　这(zhè)与入(rù)主北(běi)京国(guó)安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的经营状况没(méi)有得(dé)到改善，中赫集团(tuán)也(yě)被拉入泥淖。

　　据(jù)北京产(chǎn)权交易所(suǒ)官网信息显示，2020年，北京国安足球(qiú)俱乐部实现营业(yè)收入1.03亿元，净利(lì)润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱乐(lè)部资产总计5.38亿元，总负(fù)债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资(zī)金压(yā)力，中赫集团和周金辉夫妇还在(zài)持续(xù)质押(yā)手中的中赫(hè)集团股(gǔ)份(fèn)，但国安和中赫的经营状(zhuàng)况却持续没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团被5次列被执(zhí)行人，执(zhí)行标的高达11亿(yì)，北京(jīng)国安也3次与中(zhōng)赫集(jí)团、中赫(hè)置(zhì)地、及中(zhōng)赫集(jí)团股东周金辉、李彩霞等共同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务，上述被执行人(rén)成为“老赖”。只(zhǐ)有北京国安，目(mù)前幸(xìng)免于(yú)难。不过在(zài)实控人都成为老赖的情况下，被执行10个多亿的北京国安，又(yòu)如何(hé)能独善(shàn)其身？

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