近两年火(huǒ)爆的创新产品公募REITs进入(rù)密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎来除息(xī)日，公募REITs整体呈现出高比例稳(wěn)定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的REITs产(chǎn)品，平均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业(yè)内(nèi)人士对此表示，强制分(fēn)红机制是公募REITs主要特征之一(yī)，稳定分红体现出该类产品长(zhǎng)期投资价值，通过观测(cè)经(jīng)营活动现金流、可供分配(pèi)现金(jīn)等指标，也是(shì)观察(chá)REITs项目底层资产运营情况的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普通投资者注意(yì)，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营REITs项目在经营权到(dào)期后不再(zài)产生现金收益，特许经营权分红目前(qián)已(yǐ)包含了利润分配和本金的归(guī)还，在选择(zé)投资标的时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公(gōng)募(mù)REITs 进入(rù)密集分红期，近日(rì)7只REITs产(chǎn)品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外(wài)尚有6只REITs实际分配情(qíng)况尚(shàng)未公(gōng)布。整体来看，公募(mù)REITs呈现出了高比例的稳定分(fēn)红，15只公(gōng)告(gào)2022 年可(kě)供分配金额的公(gōng)募REITs产品中(zhōng)，2022年(nián)全年分配(pèi)金额占可供分配(pèi)金(jīn)额比例(lì)平(píng)均为98.89％，且绝大(dà)部分分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中(zhōng)金基(jī)金相(xiāng)关负(fù)责人对此(cǐ)表示，投资公(gōng)募REITs的主要收益来(lái)源为持(chí)有期(qī)分红收益(yì)，以及(jí)基金份额交易(yì)价(jià)格的变化。基(jī)金份(fèn)额二级市场价格受(shòu)到公募(mù)REITs资产运营情况(kuàng)及(jí)市(shì)场因素的综合影响，较易(yì)引起波动。与(yǔ)此相比，基金分红预期则更有(yǒu)规律可循。公募REITs的分红(hóng)主要来自基础设施资产的经营(yíng)现(xiàn)金(jīn)流，投资人通过基金募集材料和(hé)信息披露(lù)文件，结合行业及市(shì)场情(qíng)况(kuàng)，可以(yǐ)分(fēn)析基(jī)础设施(shī)项目的经(jīng)营业(yè)绩，作(zuò)为进(jìn)行(xíng)投资决(jué)策的重要参(cān)考(kǎo)。

　　“相对于(yú)基金份额二级市(shì)场价格(gé)变化导(dǎo)致的浮(fú)盈或浮亏(kuī)，分红作为基金(jīn)份额持有人实际获得的(de)现金收益，对于长期投资者更具(jù)参(cān)考价值(zhí)。”中金(jīn)基金(jīn)相关负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投(tóu)资中心运营高级副总监李华(huá)平(píng)也(yě)表(biǎo)示，根据《公开募集基(jī)础设施证(zhèng)券投资基金指引（试(shì)行(xíng)）》及相(xiāng)关(guān)法规要求，基础设(shè)施基金(jīn)应当将90％以上合并后(hòu)基金年度(dù)可(kě)分(fēn)配金额以现金形式(shì)分配给投资者，强制(zhì)分红机(jī)制是(shì)公募REITs的主要特征之一，稳定(dìng)的分红机制(zh勖存姿为什么没有碰喜宝，勖存姿为什么不碰喜宝ì)体现出REITs产品长期投(tóu)资价值(zhí)。

　　中航基(jī)金(jīn)也(yě)认为，从(cóng)投资角度来看，基础(chǔ)设施公(gōng)募(mù)REITs同时具备“股性(xìng)”和“债性(xìng)”双重特点(diǎn)。二级(jí)市(shì)场价格反映这类(lèi)产品(pǐn)“股性”的一面(miàn)，分红体现了这类产品的“债性(xìng)”特(tè)点(diǎn)。公募(mù)REITs有强(qiáng)制分(fēn)红要求，分红类似于债券派息，但不等同于债券的(de)固定利(lì)息回报(bào)，而(ér)是由可供分配现金决定。

　　从机(jī)构投(tóu)资(zī)者的(de)角度来(lái)看，一方面是(shì)公募REITs丰(fēng)富了机构(gòu)投资(zī)者的投资品类，为资产配置多元化提供(gōng)抓(zhuā)手(shǒu)，具有较强的配置(zhì)价值。另一(yī)方面(miàn)，公(gōng)募REITs的分红能够帮助机(jī)构(gòu)投资者稳定收益(yì)。机构投资者公募REITs能够(gòu)通过分红获取相对(duì)于投资(zī)债(zhài)券相对高(gāo)的收益(yì)性，在有(yǒu)效(xiào)控制风险的前提(tí)下，增厚资(zī)产(chǎn)包收益(yì)，起到投资“压舱石(shí)”的(de)作用。

　　分红(hóng)除了投资(zī)收益“落袋为安”外(wài)，市场对于未来分(fēn)红水平的预期，也是影响REITs基金二级市场价格走势的关键因素之(zhī)一。

　　从(cóng)近期(qī)公募REITs的二级市场表(biǎo)现(xiàn)看，截至4月21日(rì)，今年以来(lái)中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于(yú)975.99 点，年(nián)内下(xià)跌7.44％，未跑赢(yíng)主要(yào)股票和债券宽基(jī)指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部(bù)分(fēn)产(chǎn)品(pǐn)受宏观经济的影响，可分配(pèi)金额完成率不达预期，一定程度上影(yǐng)响了公募REITs二(èr)级市场的(de)价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市(shì)场的价(jià)格(gé)波动(dòng)受多重因素(sù)的影响，投资(zī)收益是影响REITs二级市(shì)场价(jià)格的主要因素之(zhī)一，而(ér)稳(wěn)定的分红有利(lì)于吸引投资(zī)者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基(jī)金相关负责人也表示，近(jìn)期经济(jì)预期(qī)恢复，一方面市场(chǎng)热(rè)点(diǎn)呈现向股票和债券回归的(de)过程；另一方面，基(jī)础设施项目的经营业绩相对经(jīng)济活(huó)力的改善有一(yī)定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除权日，将对基金份额的开(kāi)盘指(zhǐ)导(dǎo)价做调减(jiǎn)处理，调减金额根据单(dān)位(wèi)基金(jīn)份额的分(fēn)红金额进行计算。除权操作是对(duì)分红前(qián)后基金份额净(jìng)值变化的(de)修正，使(shǐ)投(tóu)资人在基金分红(hóng)前(qián)后均可以获得公平的投资机(jī)会(huì)。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长期投资的信心(xīn)，同(tóng)时需结(jié)合持有产品(pǐn)的特性(xìng)，关(guān)注二(èr)级市场扰动对整体(tǐ)收益的影响程度。”中(zhōng)航基金相关人(rén)士也称(chēng)。

　　特许(xǔ)经营权(quán)分红包括利润分(fēn)配和本(běn)金(jīn)归还

　　普通投资者应(yīng)了解(jiě)底层资产情况

　　多位业(yè)内人(rén)士还提醒，与现(xiàn)有公募基金(jīn)分红前提是(shì)本金之(zhī)上的增值部分(fēn)不(bù)同，特(tè)许经营权(quán)REITs基(jī)金运作(zuò)期间的“分红”界定为“分派(pài)”更为准确，分派的(de)是本金与增值两(liǎng)个部分，两个部(bù)分之间的比例是(shì)变(biàn)动(dòng)的，与现有公募基金分红差异很大，大多数普通投资者可能把“分(fēn)派”金额误认为(wèi)是(shì)持(chí)续(xù)分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限(xiàn)到期后基金价值面临极大(dà)不确定性(xìng)，这是该类投资者(zhě)应该注意的情况。

　　李(lǐ)华平(píng)表(biǎo)示，目(mù)前(qián)公募(mù)REITs主要有(yǒu)特许(xǔ)经营(yíng)权类(lèi)和产权类两大资(zī)产类(lèi)型，持有产权类产品(pǐn)的收(shōu)益主要(yào)包括每年的现金分红及资(zī)产增(zēng)值的收益，而(ér)持有(yǒu)特(tè)许经营(yíng)类产品的收益主要来(lái)自项目每年的现金(jīn)分红。其中，特许经营权类资(zī)产的(de)分红包(bāo)括了利润分配和本(běn)金的归还，两者的比率也是变动的，对特许(xǔ)经营权类资产的(de)公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通投(tóu)资者(zhě)在选(xuǎn)择(zé)投(tóu)资标(biāo)的时，应了解公募REITs底(dǐ)层资产(chǎn)的类型(xíng)。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分(fēn)红因(yīn)底层资产属性不(bù)同而形成区别。特许经营权类的公募REITs产(chǎn)品因其分红相当于包含“本(běn)金+收益(yì)”，分红(hóng)相对较多，债性偏强。而产(chǎn)权类(lèi)的(de)公募REITs分红主要为“收益(yì)”，更看重底层资产的价值(zhí)增(zēng)值(zhí)，所以相对(duì)股性(xìng)偏强。普通投资者(zhě)在选择公募REIT时，需(xū)要考虑底层资产属性，对所选择产品的二级市场(chǎng)价格和(hé)分红(hóng)有合理(lǐ)预期。

　　中金基(jī)金相关负责人也认为，与产权类项目相比，特许经营项目(mù)在经营权到期后(hòu)不再(zài)能(néng)产生现金收(shōu)益(yì)，因(yīn)此(cǐ)将(jiāng)可供分(fēn)配金(jīn)额的分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经营期(qī)限(xiàn)较短的特许经营(yíng)项目(mù)，通常具备更高的(de)分(fēn)派率水平。对于剩余期限较(jiào)长(zhǎng)的特许经营权项(xiàng)目，即使分派率相对较低，也有足(zú)够年限收回本(běn)金并取得收益。

　　中金基金该负责(zé)人提醒投资者注意(yì)，特许(xǔ)经营权(quán)项(xiàng)目的分派金额(é)包(bāo)含了投资本金，在不进行扩募的情况下，基(jī)金份额单(dān)价随着分(fēn)派进度逐年下降是正常现(xiàn)象，投资特许(xǔ)经营权REITs的收益来自项目剩余期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项目相比，产权(quán)类项目的土地或建筑(zhù)的(de)剩余使用年限一般较长，再(zài)加上到期后通(tōng)过对建筑的更新(xīn)改造或补缴土地出让(ràng)金等追(zhuī)加投(tóu)资，有(yǒu)机会进一步延长经(jīng)营期(qī)限。这种类(lèi)似永(yǒng)续经营的假设反映在基础(chǔ)资产的估(gū)值上，使(shǐ)产权类REITs具备更显著的资产(chǎn)投(tóu)资属性(xìng)。”该负责(zé)人称。

　　观测(cè)内部(bù)收益率等指(zhǐ)标

　　评估项目底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)运营情况

　　在基金(jīn)分(fēn)红的(de)时点，多(duō)位业(yè)内(nèi)人士还表示(shì)，在产品(pǐn)分红期，投(tóu)资(zī)者可以观测(cè)经营(yíng)活动现金流、可供(gōng)分配现金、内部收益率等(děng)指标(biāo)，来观察(chá)和(hé)评估项目底层资产的运营(yíng)情况。

　　中航基金(jīn)表示，年报指(zhǐ)标中，跟现金相(xiāng)关的指标有两个：一是(shì)年报中(zhōng)披(pī)露的(de)经营活动现金流，二是可供分配(pèi)现(xiàn)金，二(èr)者(zhě)存在本质(zhì)性区别。经营活动产生的现金净流量是指企业经营、筹资、投(tóu)资产生的(de)现金(jīn)流(liú)，基于企(qǐ)业(yè)本身经(jīng)营活动产生；可(kě)供分配(pèi)的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利(lì)润表的(de)项目进行调整，加期(qī)初现金(jīn)，最终(zhōng勖存姿为什么没有碰喜宝，勖存姿为什么不碰喜宝)得到的(de)账面(miàn)现(xiàn)金。

　　李华平也表示(shì)，公(gōng)募REITs作为资产配置(zhì)新(xīn)选择(zé)，投资价值体现在(zài)相对股债(zhài)市场独立(lì)的资产配(pèi)置(zhì)功能，比较(jiào)适(shì)合(hé)长期持(chí)有。建议投资者(zhě)对(duì)经(jīng)营权(quán)类的资(zī)产可以更多关(guān)注内(nèi)部收益率的高低，对(duì)产权类(lèi)的(de)资(zī)产(chǎn)更多关注分派率高(gāo)低(dī)。因(yīn)为公募REITs可分配(pèi)收(shōu)益主(zhǔ)要来自底层资产的(de)经营(yíng)净现金流(liú)，所以底层资产(chǎn)运营(yíng)情(qíng)况(kuàng)直(zhí)接(jiē)影响投(tóu)资回(huí)报，投资者(zhě)可综(zōng)合考虑原始权益人综合(hé)实力、运(yùn)营管(guǎn)理机构实(shí)力(lì)、公募基金管理(lǐ)人实(shí)力(lì)等多(duō)重因素来选(xuǎn)择投资标(biāo)的。

　　中信证券(quàn)研(yán)报也(yě)显示，公募REITs进入密(mì)集(jí)分红期，由于(yú)分红交易带来(lái)的短期博弈机会(huì)仍在，叠(dié)加(jiā)此前市场接(jiē)连回(huí)调，建议投资(zī)者关注有(yǒu)基本(běn)面支撑、填权(quán)效应相(xiāng)对明显、同时分红(hóng)规模较为可观(guān)的(de)个券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均会载明REITs在发(fā)行首年(nián)及次年的可供分配金(jīn)额预测。投资(zī)者可(kě)以(yǐ)将REITs的实际(jì)分(fēn)红金额(é)与募集(jí)材(cái)料中(zhōng)披露预测进(jìn)行比较分析(xī)，结合经济及市场的实(shí)际环境，对基础设(shè)施项目的(de)运(yùn)营业绩及REITs的管理能力进行(xíng)判断。”中金基金上述负责人也称。

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