OPPO宣(xuān)布关停旗下芯(xīn)片子公(gōng)司哲库科技，引(yǐn)发了公募REITs扩(kuò)募风(fēng)波，如今，二级市场的(de)影(yǐng)响(xiǎng)仍across 和 cross的区别，cross和across区别和用法未停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月(yuè)15日，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT开盘继续延续此前(qián)几日的下跌走势，午(wǔ)后跌幅(fú)一度扩大(dà)，尾盘(pán)有(yǒu)所拉升，全(quán)天(tiān)收跌(diē)6.22％，最近(jìn)3个交易日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华安(ān)张江光大园REIT曾(céng)发布公(gōng)告，紧急回应称，哲库科技是其(qí)扩募拟新购入基(jī)础设施资产张润大厦(shà)的重要承(chéng)租方之一，目前未收到哲(zhé)库科技(jì)及OPPO方面关于(yú)停止(zhǐ)执行已(yǐ)签(qiān)租赁协(xié)议的(de)通知。同(tóng)时，在(zài)公告中，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT进一步表示，原始权(quán)益人将继续密切(qiè)关注哲库科(kē)技后续情况(kuàng)，积(jī)极(jí)做好相关应对。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的(de)原始权益人相(xiāng)关负(fù)责人也表示，近期已同步启动了(le)应急预案，排摸(mō)储备租户，积(jī)极(jí)应对哲库提前退租的(de)可能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩(kuò)募项目，公(gōng)司领导高度重视，浦东新区国资委也高(gāo)度关(guān)注。

　　多位业内人(rén)士表(biǎo)示，华(huá)安张江光大园REIT近(jìn)期市场波(bō)动(dòng)较大，但其实(shí)不动(dòng)产(chǎn)公募REITs项目(mù)短期出租率下跌并不会(huì)从根本(běn)上影响其内外价值(zhí)，投资者应理性看待(dài)。

　　张(zhāng)江光大园REIT

　　二级(jí)市场价(jià)格继续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关(guān)停旗下(xià)芯片子公司哲库科技的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT以3.726元的价格小幅低(dī)开，此后二级市场价(jià)格(gé)开始震荡走低(dī)，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园(yuán)REIT跌幅一(yī)度扩大到(dào)8.30％，随后(hòu)价格有(yǒu)所回(huí)升，最(zuì)终报收3.512元(yuán)，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期不利消息(xī)影响(xiǎng)，华安张(zhāng)江光大园REIT最近几个(gè)交(jiāo)易日(rì)二级市场价格表现欠佳，5月(yuè)11日(rì)以来，3个交易日(rì)跌(diē)幅达到9.69％，今(jīn)年以来跌(diē)幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来(lái)，华安张江光大园REIT累计涨(zhǎng)幅超过24％，在全市场公募REITs中(zhōng)位居前列。

　　从(cóng)5月15日(rì)公(gōng)募(mù)REITs市场整体表现上(shàng)看，目(mù)前上市(shì)的(de)8只产业(yè)园区基(jī)础设施(shī)REITs中，仅博时招商(shāng)蛇口(kǒu)产业园REIT微幅上涨，其余(yú)7只均有不同程(chéng)度下跌(diē)，8只(zhǐ)产业园区基础(chǔ)设施REITs5月15日平均跌幅(fú)1.38％。今年(nián)以(yǐ)来(lái)平(píng)均跌(diē)幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江REIT一(yī)季(jì)报中(zhōng)已经(jīng)披露张江光大园项目(mù)出租率有(yǒu)所下降，如今拟扩募的项目又遭遇突发事件，因此导致二级市场价格出(chū)现波动。”一位业内人士分析称。

　　不过，在上述人士看来，尽管出于风险规避的原因，最近几个(gè)交易日(rì)场内资金有所流出，但是，不动产(chǎn)公募REITs项目短(duǎn)期出租率下跌并不会(huì)从(cóng)根本上影(yǐng)响其内外(wài)价值(zhí)。

　　他也同时(shí)表示，目前随着二级市场(chǎng)价格下跌(diē)，风险也得到一定释(shì)放，但(dàn)是价(jià)格涨跌会受(shòu)到基(jī)本面、情绪面等多重因素影响，不好(hǎo)判断价格是不是(shì)已(yǐ)经完全触(chù)底。

　　此外(wài)，还(hái)有一位业内人士表(biǎo)示，今年整体(tǐ)REITs市场表(biǎo)现低迷，不少(shǎo)产品年内(nèi)二级市场跌(diē)幅较(jiào)大，其实有些隐含收益率(lǜ)高的产(chǎn)品具备一定的投资价值，很适合稳健类投资者。此外(wài)，伴(bàn)随着经(jīng)济复苏across 和 cross的区别，cross和across区别和用法的(de)步伐，产(chǎn)业(yè)园区、物流类(lèi)等REITs产品具备一定(dìng)的(de)投(tóu)资价值(zhí)。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事高如星对(duì)此(cǐ)表示，若张江园(yuán)区(qū)最终能顺利(lì)解决招商，平稳(wěn)过度对经(jīng)营现金流没有(yǒu)造(zào)成大的(de)影(yǐng)响(xiǎng)，“事件(jiàn)性利空下调至得这(zhè)么急、这么深，加上(shàng)前(qián)期(qī)本身园区(qū)类(lèi)资产就回调不(bù)少了，这就(jiù)是(shì)黄金坑。”不过(guò)，他也强调，最终(zhōng)还是落到租(zū)金收入受(shòu)不(bù)受影响，影(yǐng)响(xiǎng)多大，估计园(yuán)区会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募(mù)路上再(zài)迎接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片(piàn)子公司哲库科技。随后5月(yuè)12日晚，华安张江光大(dà)园REIT发布公告，紧急回应称，哲(zhé)库科技(jì)是其(qí)扩(kuò)募拟新购入基础设施资(zī)产张润大(dà)厦(shà)的重要承租方之一，目(mù)前未收到(dào)哲库科技(jì)及OPPO方面关于停(tíng)止执行已签租(zū)赁(lìn)协议(yì)的通知。同时，在公告(gào)中，华安张江(jiāng)光大园REIT进一步表示，原始权益人将继(jì)续密切关(guān)注(zhù)哲库科(kē)技后续情况，积极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露(lù)的(de)张江(jiāng)光大园(yuán)项目出租率下降事项，一度二级市(shì)场价(jià)格出现(xiàn)回落。在随后召开的(de)业绩说明会中管理人(rén)就相关事(shì)项进行了解释说明，市(shì)场信心得到(dào)了(le)一定提振，二级市场价格表(biǎo)现(xiàn)也趋于平稳(wěn)。据了解，张江(jiāng) REIT在5月(yuè)11日(rì)召开的线上(shàng)和线下(xià)的扩募说明会上(shàng)，运营团(tuán)队表(biǎo)示(shì)了对(duì)张(zhāng)江光(guāng)大园项目(mù)的(de)信(xìn)心，预(yù)计签(qiān)署意(yì)向(xiàng)书和合同谈判中的储(chǔ)备租户(hù)正常(cháng)转化后，项(xiàng)目出租率将得(dé)到回升(shēng)。没想(xiǎng)到仅过了不到三周的时间(jiān)，张(zhāng)江REIT的扩募(mù)之路又迎来了新的考(kǎo)验。

　　因张江REIT的上述(shù)公告引起了市场各方的(de)广(guǎng)泛关注，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的原始(shǐ)权益人相关负责人(rén)坦(tǎn)言，事(shì)发突然确实始料未(wèi)及(jí)，在获悉OPPO关停哲库科(kē)技消息的第一(yī)时间即奔赴(fù)现场(chǎng)进行了沟通和核实工作，并同步启动了应急预案，排摸储备租(zū)户，积(jī)极应对哲库提(tí)前退租的可能(néng)事(shì)项。由于张润(rùn)大(dà)厦是全(quán)国(guó)首批(pī)REITs申报(bào)扩募(mù)项(xiàng)目，公(gōng)司领(lǐng)导高度重视(shì)，据悉新区国资(zī)委(wěi)也高(gāo)度(dù)关(guān)注。

　　当谈及储备租户情况(kuàng)，相(xiāng)关负责人介绍说，目前储(chǔ)备租户还是(shì)比(bǐ)较丰富的，覆盖了(le)芯(xīn)片测试、人工智能、航天产业、信息(xī)技术等产业客户，租(zū)赁意向面(miàn)积(jī)超(chāo)过了2万方。从意向(xiàng)储(chǔ)备转化为实际(jì)租(zū)户需要一些时间。

　　“我们正(zhèng)在(zài)着手(shǒu)通过签署(shǔ)租赁意(yì)向书(shū)来尽(jǐn)快锁(suǒ)定(dìng)一些重要租户(hù)。虽然(rán)收了三个月(yuè)履约保证金给(gěi)了我们一(yī)些空(kōng)间(jiān)，但(dàn)本着对首批(pī)扩募、对(duì)市场负责的态度，我们(men)肯定要(yào)全力与时间赛(sài)跑(pǎo)，把(bǎ)这些面(miàn)积在短期内完成(chéng)去化。”相关(guān)负责人(rén)说道。

　　张江REIT已持有的(de)同(tóng)区域的张(zhāng)江光(guāng)大园项(xiàng)目一季(jì)度末也有将近(jìn)30％的(de)空置率，原始(shǐ)权益人(rén)有那么多(duō)储备租户，之前的空置率为(wèi)何未(wèi)能得到解决。

　　对此相关负责人解释，张(zhāng)江光(guāng)大园一(yī)直以来都坚持以市场(chǎng)化运营为导向，历史运营表现稳定，租户的(de)调租和换租都(dōu)属于正常情况，而这次项目(mù)的大租户(hù)退租(zū)正(zhèng)好(hǎo)发生在(zài)市场活跃度的短期低点，目前市(shì)场情况已有所好转。在看到出租率(lǜ)下(xià)滑情况(kuàng)没有得(dé)到(dào)及时修复后，张(zhāng)江这(zhè)边(biān)也(yě)作了(le)一定的资源调配和倾斜，引(yǐn)入了一些储备(bèi)租户。

　　另外，张润(rùn)大厦和(hé)张江(jiāng)光大(dà)园项目在给(gěi)租户的分隔空(kōng)间、交(jiāo)付标准、租(zū)金水(shuǐ)平等方(fāng)面(miàn)也有(yǒu)一些差异化(huà)，张润(rùn)大厦多是两千多平的大平层，楼的(de)成新度高(gāo)一些(xiē)，单价也贵一些，张江光大园(yuán)单层以一千平的面积为(wèi)主，还有(yǒu)一些独栋形态的物业。租户自身也(yě)会有诉求，也(yě)会根(gēn)据自身需(xū)求和预(yù)算挑选区域内的不同物(wù)业(yè)。

　　“如(rú)果扩募(across 和 cross的区别，cross和across区别和用法mù)完成以后，新老资产的管理人都变(biàn)成了一家，后续我们(men)在资源(yuán)共享(xiǎng)和联(lián)合(hé)营销方面能更(gèng)加充分发(fā)挥(huī)协同效应(yīng)，相信可(kě)以(yǐ)做得更好(hǎo)。”上述负(fù)责人补(bǔ)充(chōng)说道。

　　最后谈及对于张(zhāng)江(jiāng)REIT的定位和展望，相关负(fù)责人表示，张江(jiāng)集团(tuán)和张江高科(kē)目前在(zài)管资产约五百万方，还有一些其他(tā)在开发的储(chǔ)备项目，这些都将(jiāng)成为张江REIT实现(xiàn)打造张江园区产业空间(jiān)资产上市平台目标的坚实后盾(dùn)和储(chǔ)备资源。“我(wǒ)们非(fēi)常重视(shì)张江REIT这个(gè)资本(běn)平(píng)台(tái)和(hé)它未来的(de)发展(zhǎn)。”相(xiāng)关负责(zé)人(rén)表示，“这次扩(kuò)募是我们实(shí)现基金扩容(róng)的第一(yī)步，也是至关(guān)重(zhòng)要的(de)一步，眼下我们可能面临(lín)了一些突发(fā)情况需要解(jiě)决，但是这和(hé)我(wǒ)们在张江科学城这(zhè)三十年建设发展(zhǎn)过程中所(suǒ)经(jīng)历的(de)相比，只(zhǐ)能算(suàn)是一个非常小的插曲(qū)。我们有信心排除万难，尽一切可能化解当前突发事(shì)件的(de)所有负面影(yǐng)响(xiǎng)，维持(chí)预期(qī)和市场的信心(xīn)。”

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