与之形成(chéng)鲜明对比的是，华润(rùn)置地、中国(guó)海外发展、万科A、滨江集团、招商蛇口、龙湖(hú)集团等房企在践行较(jiào)积(jī)极的(de)拿(ná)地策略的同(tóng)时(shí)，也较好地控制了公(gōng)司的扩张速度(dù)与净负债率水(shuǐ)平（见(jiàn)附表）。

　　滨(bīn)江集团(tuán)等个别民营房企

　　或具(jù)备“最后赢(yíng)家”的(de)黑马特质(zhì)

　　陈昊扬指出，实际上，他们是以(yǐ)同一筛(shāi)选(xuǎn)标准来看国(guó)央企与民营房企，但(dàn)在各维(wéi)度的(de)实际表现上，国央企确实会更(gèng)胜一筹(chóu)。如国(guó)央企的(de)融(róng)资成(chéng)本更低，融资(zī)渠道也更顺(shùn)畅(chàng)，能够(gòu)做到想融就融，这样，国央企自然而然就具有天然优(yōu)势(shì)。

　　虽然对比民营(yíng)房(fáng)企(qǐ)，机构更加看好国央企，但这也并不意(yì)味着，民(mín)营企业中就没有“黑马”的(de)存在。

　　据(jù)《红周刊》梳理发现(xiàn)，仍有少数民营房企同样(yàng)受到机构(gòu)的(de)青睐。比如，根据2023年一季报，滨(bīn)江(jiāng)集团的(de)十大流通股东中新进了“中国工商银(yín)行股份有限(xiàn)公(gōng)司－景顺长城中(zhōng)国回报灵活配置混合(hé)型(xíng)证券投资基金”“全国社保基金一一六组(zǔ)合”等(děng)。

　　除此(cǐ)之外，自2021年开(kāi)始，百(bǎi)亿私募珠海阿巴马资产(chǎn)管(guǎn)理有限公司(sī)就(jiù)长(zhǎng)期(qī)持(chí)有(yǒu)滨江集(jí)团。根据一季报，该(gāi)资产公司的(de)几只产(chǎn)品合计持(chí)有滨江集(jí)团9543万股，约占流(liú)通(tōng)A股的(de)3.56％。

　　滨江集团的(de)受(shòu)青睐，和其自身(shēn)的基本面表现存在(zài)一定关系(xì)。2020年以来(lái)的(de)近三年(nián)时间，房地产市场整体在走“下坡(pō)路(lù)”，但作为杭(háng)州本土房(fáng)企的(de)滨(bīn)江集团仍是表现出较强(qiáng)的韧劲(jìn)，2020年以来，滨江集团在(zài)业绩表现、销售(shòu)规模(mó)、新增(zēng)土储(chǔ)、股价(jià)表现等多维度都表现了较强的(de)增(zēng)长势头。

　　业绩方面，2020年～2022年期(qī)间，滨江集(jí)团扣非归母净利润(rùn)依次为21.27亿元、29.87亿元(yuán)、37.22亿元(yuán)；依次实现(xiàn)同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而(ér)根(gēn)据近期(qī)发(fā)布(bù)的2023年一(yī)季报(bào)，今年一季度，滨江(jiāng)集团更是实现了扣非归母净(jìng)利(lì)润5.41亿元，同比(bǐ)增长134.07％。

　　在房(fáng)地产“青铜时代”仍能保持自(zì)身业绩的持续增(zēng)长，和(hé)滨江集团扎根杭州(zhōu)的战略(lüè)布局(jú)关系密(mì)切。根据2022年年报，滨江集团有近七(qī)成营(yíng)收(shōu)来(lái)自杭(háng)州地区(qū)，而在2021年，杭(háng)州地区的营收比(bǐ)重只占到近六(liù)成。近三年持续稳居(jū)杭州房企销售(shòu)排名第一。

　　与此同时，滨江集团在杭州的土储补充同样较(jiào)为积极，根据诸葛找房(fáng)、住在杭州网数据显(xiǎn)示，2020年、2021年、2022年在杭拿地(dì)金额依(yī)次为404.6亿(yì)元、237.1亿元(yuán)、479.4亿元，同样持续稳居(jū)杭州的(de)本(běn)土第一(yī)。

　　而(ér)滨江集团在杭州的较突出表现，也(yě)让滨江集(jí)团的房企正五边形的外角和等于多少度第二人生，正五边形的外角和等于多少度的内角排名迅(xùn)速提升。到2023年，滨江集团的房企(qǐ)排名(míng)已冲(chōng)进(jìn)前十，根据中指数(shù)据，2023年(nián)前4月(yuè)，滨江集(jí)团(tuán)实现销(xiāo)售额607.3亿(yì)元(yuán)，位列房企第(dì)九位(wèi)。

　　值得注意的是，2020年至今，滨江集团(tuán)股价翻了(le)超一(yī)倍以(yǐ)上，而近期，滨江集团更(gèng)是迎来多(duō)家机构的集中(zhōng)调研(yán)。滨江集团发布(bù)公告表(biǎo)示，公司于5月(yuè)10日接受了信达证(zhèng)券、金鹰基(jī)金、建信养老、新华养老等18家机构调研。

　　产业链(liàn)布局重点(diǎn)移至存(cún)量赛道

　　机构(gòu)在(zài)下游家纺、家居、物业(yè)觅α

　　实(shí)际上(shàng)房地产开(kāi)发只(zhǐ)是房地产(chǎn)产业(yè)链上的(de)中(zhōng)游环节，其上游(yóu)主要为钢(gāng)铁、水泥(ní)、建材、玻纤等材料供应商，而下游应用行业(yè)主要包括中介服务、家(jiā)用电(diàn)器、物业管理、家居用品。综合《红周刊》的采访，房地产开发环(huán)节(jié)与上游(yóu)材料端息息相关，新盘(pán)开工不足导致(zhì)上游不被看好，机构寻觅个(gè)股阿尔法的思(sī)路渐渐移至下游(yóu)。“中国(guó)房地产行业在(zài)进入存量房时代，所以对(duì)地产产业链，尤其是偏消费属(shǔ)性的家装家居领域(yù)，我(wǒ)们相(xiāng)对看好，因为居民保有的住房规(guī)模越来越大，随(suí)着时(shí)间的增(zēng)加(jiā)，内装更新的需求也会越来越多。美国(guó)过去的数据充(chōng)分说明了(le)这一点，在(zài)新房销售见(jiàn)顶(dǐng)之后(hòu)，家具消(xiāo)费的增长却一(yī)直都很(hěn)好。对于地产(chǎn)产业链，我(wǒ)们相对(duì)看好和(hé)内(nèi)装(zhuāng)相关的行(xíng)业，例如消费建材、家居装饰等。”万家基(jī)金人士表示。

　　而(ér)根据《红周(zhōu)刊》对下游细(xì)分(fēn)中相(xiāng)关赛道龙头(tóu)年(nián)内(nèi)表现的统计，目前暂居前(qián)两(liǎng)位的都是来自(zì)家纺赛(sài)道的公司，它(tā)们分别是富安娜和(hé)水星家纺，特别是前者(zhě)在月(yuè)线连收七(qī)根(gēn)阳线的(de)基(jī)础上，年内迄今涨幅(fú)已经逼近30％。

　　以前(qián)者(zhě)为(wèi)例，富(fù)安娜主(zhǔ)要从事纺织家(jiā)居(jū)、睡眠家(jiā)居、生(shēng)活类产品的研发、设计、生产(chǎn)及销售，旗下拥有原创“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和“酷奇智”自有品牌。第一季度报告显(xiǎn)示，报告期内(nèi)，富安娜实(shí)现营(yíng)业收(shōu)入约6.2亿元(yuán)，同比减少7.57％；不过实现(xiàn)归属于上市公司股东的净(jìng)利润约(yuē)1.11亿元，同比增长5.28％。

　　而从上市公司一(yī)季(jì)报的十(shí)大流通股股东来看，能够发现该股(gǔ)早已成为基金重仓股的(de)天下(xià)，彼时包括公募的中欧价值(zhí)发(fā)现、中欧潜(qián)力价值、工银瑞(ruì)信灵动价(jià)值、宝盈新(xīn)价值和(hé)私募的明河2016，都(dōu)在(zài)其(qí)中出现，占(zhàn)据(jù)了半壁江(jiāng)山。需要强调的(de)是，中欧的两只基金都是(shì)价值派(pài)基金经理(lǐ)曹名长在(zài)管(guǎn)的产(chǎn)品(pǐn)，首季其同时重仓的房地产产业(yè)链股票(piào)还有(yǒu)金地集团和大亚圣象。

　　对比而言，前几(jǐ)年曾经风光一时(shí)的家居板块也因疫情、消费复(fù)苏进程缓慢等多因(yīn)素一度(dù)沉寂，不过好在困境(jìng)反转露出曙光，家居板块(kuài)中年内表现最好的是志邦家(jiā)居。同一时间段，该股(gǔ)年内上涨已经超过23％，从业绩来(lái)看，无论(lùn)是营收还是归母净利润，公司都实现了同比(bǐ)双升(shēng)。

　　从公(gōng)司的十大流通股股东(dōng)来看，《红周(zhōu)刊(kān)》发(fā)现(xiàn)广发基金(jīn)经理罗洋慧眼(yǎn)独(dú)具，一季报中他(tā)管理的广发策(cè)略优选和广发安(ān)宏(hóng)回报均增加了持股，而(ér)这两只产品也成(chéng)为志邦(bāng)家居(jū)十(shí)大流通(tōng)股股东中仅有的(de)两(liǎng)只公募。有(yǒu)意(yì)思的是，他似乎对于定制(zhì)家居类标的情有独(dú)钟，在另一(yī)家(jiā)赛道公司(sī)金(jīn)牌橱柜中(zhōng)，他管理(lǐ)的全部三只(zhǐ)产品(pǐn)均登榜十大流通股股东，其也成为他的独门重(zhòng)仓股。

　　除去家居(jū)家纺外(wài)，下游的物(wù)业股也越来越被(bèi)机构所青睐，不(bù)过这类标的大多在香港上(shàng)市，如何选择成为(wèi)难题。对(duì)此(cǐ)，前(qián)述上海公募基(jī)金经理举例(lì)分析：“物(wù)业服务不是一个高毛利的行业，挣(zhēng)钱很辛苦，我(wǒ)选公司还是希望挣(zhēng)的是市(shì)场化应该(gāi)挣的钱，以我(wǒ)曾经(jīng)买的(de)绿城服务为例，它在中(zhōng)高端楼盘占比是比较高的，每(měi)年到期的合同里提(tí)价(jià)成(chéng)功率在30％～40％。它能做到滚动的大(dà)部(bù)分(fēn)项(xiàng)目(mù)到期之后，经过(guò)两三(sān)轮合同周期还能(néng)做到产品提(tí)价。”

　　“行业里真正能做到(dào)产品提价的公司很少，因为物业公司很容易一(yī)开始(shǐ)是挣(zhēng)钱(qián)的，后面因为(wèi)保安(ān)这些固(gù)定人员成本的(de)年度增长，不过服务没有特别好(hǎo)，客户没(méi)有那么(me)满意(yì)，能做到提价难度是非常大的。但是该公司能在业内做到到(dào)期之后提(tí)价(jià)率比较高(gāo)，这跟它(tā)的定位(wèi)和(hé)比较(jiào)好的服务是有关(guān)系的。”他进一步强(qiáng)调。

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