5月以(yǐ)来，房地产板块(kuài)个股多(duō)出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指(zhǐ)数本(běn)月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。而以公(gōng)募(mù)基金为(wèi)代表的机构(gòu)对于这一(yī)板(bǎn)块已经(jīng)在悄然布局。数据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金(jīn)为(wèi)例，5月9日时所公布的总份额均(jūn)较4月(yuè)28日时有(yǒu)小幅增长。根据基金一季报统(tǒng)计(jì)，龙头与地方(fāng)国企央企获(huò)得(dé)增持(chí)，持仓数量占(zhàn)流通股比重增幅五(wǔ)只个股分别为华发(fā)股份(fèn)+3.40％、滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部(bù)回(huí)升”

　　行业红利时代(dài)已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年(nián)末，公募所(suǒ)持有的房地(dì)产行业标的市(shì)值约1188亿元，占其所(suǒ)持(chí)股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出(chū)色，但(dàn)公募所持房地(dì)产公司市值在(zài)股票资(zī)产中(zhōng)的(de)占(zhàn)比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是(shì)进(jìn)一步降至(zhì)1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了三年(nián)来的首次回升(shēng)，年底这一数值从1.56％升(shēng)雨水淋过的衣服晒干还能穿吗，雨水淋过的衣服晒干还能穿吗至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对(duì)房地产行业的持股比例也同步(bù)回升，从(cóng)2021年底的(de)6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头(tóu)似(shì)乎在今(jīn)年一季度(dù)得以延续。数据统计(jì)显示，公募重仓持有房地产板块一(yī)季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别(bié)为保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团(tuán)，持仓(cāng)市值占板块比重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现(xiàn)，公募对于房地产的投资愈发有集中于龙头的趋(qū)势(shì)。Wind显示，在公募基金一季报汇总(zǒng)的重(zhòng)仓股中(zhōng)，房地产板块排名最高(gāo)的是保利发展，在基(jī)金(jīn)重(zhòng)仓第(dì)33位(wèi)。排名第(dì)二的是招商(shāng)蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙(lóng)头(tóu)股万(wàn)科(kē)A排在第96位(wèi)。对比(bǐ)去(qù)年四季(jì)报(bào)，变化之处首先在于几只房地产龙头股(gǔ)从排位上看(kàn)均有退步，尤(yóu)其是万(wàn)科最为明显(xiǎn)；其次是金地集团退出(chū)百大之列。但(dàn)考虑到房(fáng)地产是(shì)复苏链上(shàng)最后一(yī)环，且(qiě)首(shǒu)季并非行(xíng)业(yè)销售旺季(jì)，其传导到二级市场(chǎng)乃至机构(gòu)持仓上还需要时间周期(qī)。

　　形成(chéng)共识的(de)是，经济圈判(pàn)断(duàn)房地产(chǎn)已(yǐ)经进入大分(fēn)化(huà)时代，一二线城市好(hǎo)于三四线城市。而(ér)映(yìng)射到二级市场投资上，配(pèi)置房地(dì)产行业轻松收获行业(yè)贝塔的红利(lì)期一去不返了。“如果按照产业周期来(lái)分(fēn)类，包括房(fáng)地产等几类(lèi)行业在盖特纳曲线里属于(yú)成熟期或(huò)者衰退期的行业，传统认(rèn)知上(shàng)没有(yǒu)什么(me)投资机会(huì)的。但在(zài)这几年特(tè)殊(shū)的(de)行(xíng)情(qíng)里(lǐ)包括(kuò)煤炭(tàn)、电解铝等类(lèi)似(shì)的行业也出现了一些(xiē)机(jī)会，背后(hòu)的逻辑(jí)是供给侧发(fā)生了更大的变化。”一不愿(yuàn)具(jù)名的上海公募基金经理指出。

　　不(bù)过也有公募人士持谨慎乐(lè)观态度：“行(xíng)业前几(jǐ)年17亿～18亿(yì)平方米的年销(xiāo)售面积很难再出现了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元。中(zhōng)国(guó)存量有400亿平(píng)方米建筑面积，考虑存量地产的更新(xīn)，也有近10亿平方(fāng)米。需求端还需要有一定的政(zhèng)策(cè)出来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金房地产研(yán)究员吕功绩也(yě)指出：“时(shí)至今日(rì)，无论从城镇化(huà)的进程，还是人均住房(fáng)面积（接近30平/人），我国均已(yǐ)告别住(zhù)房短缺时代，而目前(qián)居民的杠杆率和房(fáng)价收入也(yě)不支(zhī)撑每年18万亿(yì)元的销(xiāo)售额(é)，以及(jí)过快上行的房价，因(yīn)而(ér)行业高增(zēng)的时代(dài)已经过去，未来行(xíng)业的需求或将回落，在此过程中，伴随着(zhe)地(dì)产的高杠杆属性，就很(hěn)容易出现信用风险(xiǎn)问(wèn)题（类似2022年的民营地产爆雷），行(xíng)业(yè)进入到供给侧出清(qīng)的(de)过(guò)程(chéng)。这个过程中，综合竞争(zhēng)力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的(de)方式(shì)，获得(dé)市占率的提(tí)升。当行(xíng)业需求见顶回落(luò)时，行业(yè)的贝塔已(yǐ)经过去了，但(dàn)不代(dài)表没有投资机会，机会在于城(chéng)市、位置、产品(pǐn)的阿(ā)尔法(fǎ)，而对应(yīng)到股票投资(zī)，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基(jī)于(yú)这样的(de)认识转变，精(jīng)耕细作个股成为公募乃至(zhì)整(zhěng)体机(jī)构的务实之举。

　　机构配置房地产(chǎn)“风物(wù)长宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优质(zhì)区域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来(lái)，房地产板(bǎn)块个股(gǔ)多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板(bǎn)块(kuài)个股，在(zài)纳入统计的(de)124只房地产类标(biāo)的股中，本月以来实(shí)现(xiàn)股价上涨的达(dá)到(dào)了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰好排名前五(wǔ)的公司月(yuè)内涨幅超过了10％，它们(men)分别是上实(shí)发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第(dì)一的上实发展，五一假期归来后日成交(jiāo)量明显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该股(gǔ)的基本(běn)面来看，上(shàng)实发展(zhǎn)的主营业务为房地产(chǎn)开发与(yǔ)经营。公司的主要产品及(jí)服务为房地产销售、房(fáng)地产租赁、物(wù)业管(guǎn)理服务(wù)、工程(chéng)项目、酒店经(jīng)营。从业绩(jì)数据来(lái)看，2022年(nián)，其实现营业(yè)收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营业(yè)总(zǒng)收(shōu)入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流(liú)通(tōng)股股东来看，各(gè)类机(jī)构都有对其布(bù)局的例子。以3月31日时(shí)的首季十大流通(tōng)股(gǔ)股东来(lái)看， 具体包括(kuò)公募(mù)的(de)上银(yín)基(jī)金、私(sī)募(mù)的(de)迎水(shuǐ)文龙、中(zhōng)央(yāng)汇金、长(zhǎng)城资产管理公司等(děng)都跻身前(qián)十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时排(pái)名第二的(de)浦东金(jīn)桥也(yě)是上海本地房(fáng)企(qǐ)，其第一季度的收入利润规(guī)模大幅度复苏。究其(qí)原(yuán)因，一方(fāng)面是该公(gōng)司(sī)后疫情时代出租(zū)率复(fù)苏(sū)至近年来(lái)最高，另一方面则是公司拿地结(jié)算(suàn)持续性向(xiàng)好，从数字上看，一季(jì)度新增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建(jiàn)筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在这样(yàng)的(de)业绩势头向好背景下，自然(rán)也(yě)吸引(yǐn)了知名机构(gòu)在其中持(chí)续驻足。从第一季(jì)度十(shí)大流通股股(gǔ)东来看(kàn)，知名(míng)私募高毅(yì)邓晓(xiǎo)峰的两只产(chǎn)品依(yī)然在前十中，这(zhè)也是(shì)连续(xù)第三个季度(dù)他有的两只产品杀入前十。同时榜单中还(hái)有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当(dāng)季还小(xiǎo)幅(fú)增加(jiā)了持股。

　　除(chú)去上述两家上海区域性地(dì)产(chǎn)公司(sī)外，荣(róng)安(ān)地产则是主要布(bù)局在深圳(zhèn)的(de)地产公司，一季报(bào)交出(chū)的也是一(yī)份报喜的成(chéng)绩(jì)单：首季公司实现营业收(shōu)入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归(guī)属于(yú)上市公(gōng)司股(gǔ)东的(de)净(jìng)利(lì)润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红周刊》注意(yì)到(dào)两只公募(mù)指基首季(jì)新(xīn)杀入(rù)十大流通股股东(dōng)行列。具(jù)体(tǐ)说来， 南方中证全(quán)指房地产(chǎn)ETF上榜(bǎng)排名第七位，富(fù)国中证指数1000增强则排(pái)名第(dì)九位(wèi)，此外联袂(mèi)出(chū)现(xiàn)的机构还(hái)有QFII高盛国际和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时(shí)，兴(xīng)证全球基(jī)金相关人士分析：“经历过行业(yè)洗牌和兼(jiān)并重组后，龙(lóng)头的价值(zhí)更为(wèi)笃定突出；从拿地端看，2022年(nián)土地市(shì)场(chǎng)大(dà)幅降温，优(yōu)质土地供(gōng)给较多（券(quàn)商(shāng)测算对(duì)应潜(qián)在毛利率(lǜ)在25％以上，目前房企的利(lì)润率仅20％），绝大多数房企受限于信(xìn)用问题或者(zhě)资金紧张没法拿地，龙头房企趁(chèn)机(jī)获取低(dī)成本土(tǔ)地，龙头房企的拿地力度(dù)（拿地金(jīn)额/销售金(jīn)额(é)）基本在30％以上；从融资(zī)上(shàng)看，龙头房企(qǐ)杠杆率较低，净(jìng)负债率基本(běn)在70％以下(xià)，而其他房(fáng)企的净负债(zhài)率(lǜ)普(pǔ)遍都(dōu)在(zài)100％以上(shàng)，加(jiā)杠杆空间(jiān)有(yǒu)限，从融资成(ch雨水淋过的衣服晒干还能穿吗，雨水淋过的衣服晒干还能穿吗éng)本看，龙头房企的融资成本不断(duàn)下滑，基(jī)本(běn)在(zài)3％、4％左(zuǒ)右(yòu)；对(duì)应到2023年的(de)销售，龙头房(fáng)企明显跑赢行业(yè)，1～4月百强房企的(de)销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售(shòu)额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前中特估(gū)的浪潮下，央国(guó)企地(dì)产股或(huò)存在发展的(de)大(dà)好机(jī)会。中信证(zhèng)券指出：“房地产行业的结构性(xìng)机会依然存在，少部分公司尤其是央企占据(jù)显(xiǎn)著优(yōu)势(shì)，其主要又体现为库存的优势。央企地(dì)产公司，现阶段表现出(chū)较低(dī)的融(róng)资成(chéng)本，优质的开(kāi)发(fā)资源和良好的不动产资产运营能(néng)力的(de)多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民营地产(chǎn)公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权债(zhài)务关系(xì)等问题，市场对民营房开(kāi)企业的资(zī)产会有更多(duō)担(dān)忧和质疑，所(suǒ)以(yǐ)在这(zhè)一轮行业出清的(de)过程(chéng)中，央国企(qǐ)相较于(yú)民(mín)企来(lái)说估(gū)值的(de)修(xiū)复(fù)更明显。中特估的(de)角(jiǎo)度从中长期的维度看，行业的(de)逻辑在于(yú)集中度提升后，行业(yè)进入高质量发展阶段，具备较(jiào)快速发展阶段更稳定且可预期的盈利和现金流创造(zào)能力，以此带(dài)来估值中枢的提升，应该关注估值相对较低，企业自身资产的质量好、运营能力强、可以创造持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概(gài)率比较低，行业内(nèi)部(bù)将(jiāng)出现分化，要关注将受益于行业集中度(dù)提升的头(tóu)部(bù)公司。”星石投资首席(xí)研究官方磊也表示(shì)。

　　顺(shùn)应(yīng)机构这一思路的(de)话，或许还是(shì)保利发(fā)展、招商蛇口等国资背(bèi)景龙头前途更为(wèi)光明(míng)。不过国投瑞银基金投资部(bù)副总监綦傅鹏表示：“需要客(kè)观地(dì)去持续观察国企央企在三个方(fāng)面是否可以维持，首(shǒu)先是融资(zī)成(chéng)本保(bǎo)持低位(wèi)，其(qí)次是(shì)销售份(fèn)额持(chí)续提升，再次(cì)是拿地(dì)份额持续提升(shēng)。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构(gòu)需要多给(gěi)一些耐心

　　而(ér)《红周雨水淋过的衣服晒干还能穿吗，雨水淋过的衣服晒干还能穿吗刊》也根(gēn)据房企一季报梳理发现，对于(yú)2022年(nián)的业绩出现的整体下滑(huá)，2023年一季度的业绩分化更趋(qū)明显，保(bǎo)利发展、滨江集团等房企营收(shōu)、净利均实现了业(yè)绩的回正(zhèng)，甚至是较大增速(sù)的增长(zhǎng)。而这些公司也是机(jī)构的(de)重仓(cāng)对象。

　　对此，知名房地产(chǎn)业内(nèi)人士张宏伟向《红周刊(kān)》分析(xī)表(biǎo)示，业(yè)绩出现(xiàn)明(míng)显改善的房企，主要是因为过去两(liǎng)三年时间，尤其是(shì)在2021年下(xià)半(bàn)年民(mín)营房企不怎么投(tóu)资拿地之(zhī)后，国有(yǒu)企业仍在持(chí)续(xù)性地(dì)拿地，且主(zhǔ)要集中在核心城市，投(tóu)资力度较大(dà)。投资的(de)驱动能够推动房企销售业绩的增长(zhǎng)，从而(ér)在2023年一季(jì)度市场(chǎng)恢(huī)复但仍(réng)处于(yú)调整的(de)过程中，能够保有(yǒu)一个正增长。

　　不过(guò)张宏伟同时也提(tí)醒表示，在房地产(chǎn)的(de)复苏过(guò)程中，还面临着一些不确定性(xìng)。其实整个市场从四月份开始又在(zài)往下掉。除了杭州、成都等极个别(bié)城市(shì)四(sì)月环比三(sān)月(yuè)相对(duì)表现较好之(zhī)外，包(bāo)括(kuò)北京、上海在内的绝大多(duō)数城(chéng)市都(dōu)出现环比下滑的情(qíng)况。而现在五月的市场表现也不太(tài)乐观。按照(zhào)现在的经济状(zhuàng)况(kuàng)、收入情(qíng)况，以及市场的去库存压(yā)力、企业的资金面压(yā)力，可能会(huì)出现，到六月份(fèn)房企(qǐ)为了半年报冲业绩出(chū)现(xiàn)市场(chǎng)的短(duǎn)期反弹外的一个市场(chǎng)乏力现象(xiàng)。也就(jiù)是说，第二(èr)季度、第三季度增长不确(què)定性(xìng)的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董(dǒng)事长陈昊扬(yáng)也向《红周(zhōu)刊(kān)》指出，现在整(zhěng)个房地产以及其上下(xià)游产业链(liàn)的复苏速度都比(bǐ)想象的要慢(màn)很多，我们(men)要多给一些耐心，这(zhè)个时候，在房地产以及(jí)上下游就不是赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚他基(jī)本面(miàn)的钱。但(dàn)这也意味着，只有极(jí)为(wèi)少(shǎo)数(shù)的(de)、做(zuò)得比同行好(hǎo)得多的(de)企(qǐ)业，会伴(bàn)随(suí)整个行(xíng)业的弱复(fù)苏，业绩会逐步体现(xiàn)出(chū)来。所以只能耐(nài)心地去等待它的基本面不(bù)断地凸显出(chū)来，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提(tí)及个股仅为举例分析，不做(zuò)买卖推(tuī)荐。）

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