近两(liǎng)年火爆的创新(xīn)产品公(gōng)募(mù)REITs进入密集(jí)分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公(gōng)募(mù)REITs整体呈(chéng)现出高(gāo)比例稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分(fēn)配金额的REITs产品(pǐn)，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人(rén)士对此表示，强制(zhì)分红机制是公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定分红(hóng)体现出该类(lèi)产品长期投(tóu)资价值，通过观测经营活(huó)动现(xiàn)金流、可供分配(pèi)现金等指标，也是观察REITs项(xiàng)目底层资产运营情况的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通投资者注意(yì)，与产权类项目相(xiāng)比，特许(xǔ)经营REITs项目(mù)在经营(yíng)权到期后不再(zài)产生现金(jīn)收(shōu)益，特(tè)许经营权分红目前已包含了利润分配和本(běn)金(jīn)的(de)归(guī)还，在(zài)选择投资标(biāo)的时应了解资产类型和分(fēn)红(hóng)的特征(zhēng)。

　　15只公募(mù)REITs产(chǎn)品分红

　　平(píng)均分(fēn)红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续(xù)迎来除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分(fēn)配情况尚(shàng)未公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现出了高比例(lì)的稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可供分配金(jīn)额的公(gōng)募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配金额占可供分配金(jīn)额比例平均为(wèi)98.89％，且绝(jué)大部分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责人对(duì)此表示(shì)，投(tóu)资公募REITs的主要收(shōu)益(yì)来源为持有期分红收(shōu)益，以及基(jī)金份(fèn)额交易(yì)价(jià)格的变化。基金份(fèn)额二级市场价(jià)格受到(dào)公募REITs资产运(yùn)营情(qíng)况(kuàng)及(jí)2197的立方根是多少，216的立方根是多少市场因素的综合影响，较易(yì)引(yǐn)起(qǐ)波动。与(yǔ)此相比，基金分红预期则更有(yǒu)规律可循(xún)。公募(mù)REITs的分红主要来(lái)自基础(chǔ)设施资产的经营现金流，投资人通过基金募集材料和信息披(pī)露文件，结合行业(yè)及(jí)市场情况(kuàng)，可以分析基(jī)础设施项目的经营业绩(jì)，作(zuò)为进行投资决策的(de)重要参考。

　　“相对于基金(jīn)份(fèn)额二级市(shì)场价(jià)格变化导致的浮盈(yíng)或浮亏，分红作为基金份额持有人实际获得的现(xiàn)金收益，对于长期投资者更具参考价值。”中金基金相(xiāng)关(guān)负责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心运营(yíng)高级副(fù)总(zǒng)监(jiān)李华平也表(biǎo)示(shì)，根据(jù)《公开募集(jí)基础设施证券(quàn)投资(zī)基(jī)金指引（试行）》及相关法规要求，基础设施基(jī)金应当(dāng)将90％以上(shàng)合并后基(jī)金年度(dù)可分配金额以(yǐ)现金形式分(fēn)配给(gěi)投(tóu)资者(zhě)，强(qiáng)制分(fēn)红机制是公(gōng)募(mù)REITs的(de)主要特(tè)征之一，稳定的(de)分红机制(zhì)体现出REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中(zhōng)航(háng)基金也认(rèn)为，从投资角度来看，基础设(shè)施公(gōng)募(mù)REITs同时具备“股性”和(hé)“债性”双重特点。二(èr)级市(shì)场价格反映这类产品“股性”的一面(miàn)，分红体现(xiàn)了这类产品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强制分红要求，分红类似(shì)于债券派息，但不等同(tóng)于(yú)债(zhài)券的固定(dìng)利息回报，而(ér)是由可供(gōng)分配现金决定。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度来(lái)看(kàn)，一(yī)方面(miàn)是公募(mù)REITs丰富了机构投资者(zhě)的投资品类(lèi)，为(wèi)资产配置多元化提供抓手，具(jù)有较强的配(pèi)置价值。另(lìng)一方面，公(gōng)募(mù)REITs的分红能够帮助机构投(tóu)资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过分(fēn)红获取相对于(yú)投资债(zhài)券相对高的收益(yì)性，在(zài)有效(xiào)控(kòng)制风险的前(qián)提下(xià)，增(zēng)厚资产包收益(yì)，起到(dào)投(tóu)资“压(yā)舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了投资(zī)收(shōu)益(yì)“落袋为安”外，市场对于未来分(fēn)红水平的预(yù)期，也是(shì)影响REITs基金二级市(shì)场(chǎng)价格走势的关键因(yīn)素之一(yī)。

　　从近期公募(mù)REITs的(de)二级市场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票(piào)和债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布(bù)了2022年年报，部(bù)分产品受宏观经(jīng)济的(de)影响，可分配(pèi)金额完(wán)成率不达预期，一定程度上影响(xiǎng)了公募(mù)REITs二级市场的价格。”李华平(píng)称，公(gōng)募REITs二级市场的价格波动受多重因素的影响(xiǎng)，投资(zī)收益是影响(xiǎng)REITs二级(jí)市(shì)场价格的主(zhǔ)要(yào)因(yīn)素之一，而稳定(dìng)的分红有利于(yú)吸引投资者参与(yǔ)公募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金基金相关负责人也表(biǎo)示，近期(qī)经济预期恢复，一方(fāng)面(miàn)市场热点呈现向股票和债券回归的过程；另一方(fāng)面，基础设施项目的经(jīng)营业绩(jì)相对(duì)经济活力的改善有(yǒu)一定(dìng)的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红(hóng)除权日，将对基金份额(é)的开盘指导价做调减处(chù)理，调减金额根据单位基金份额(é)的分红(hóng)金额进行(xíng)计算。除权操作是对(duì)分红前后基(jī)金份额净值变化的修(xiū)正，使(shǐ)投资人在基金分红前后均可(kě)以获得公平的投资机会。

　　“分(fēn)红(hóng)可增强投资者长期(qī)投资的信(xìn)心(xīn)，同时(shí)需(xū)结(jié)合持有产品的特性，关注二级市场扰动对整体收(shōu)益的(de)影响程度。”中(zhōng)航基金(jīn)相关人士也称(chēng)。

　　特许(xǔ)经营权分红包括利润分(fēn)配和(hé)本金归还

　　普通投资(zī)者应了解底层资产(chǎn)2197的立方根是多少，216的立方根是多少情况

　　多位业内人(rén)士还提醒，与现有(yǒu)公募基金分红前提是(shì)本金之上的(de)增(zēng)值(zhí)部分不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派(pài)”更为准确(què)，分派的是本金与(yǔ)增值两个部分，两个部分之间(jiān)的(de)比例是变动的，与现有公募(mù)基金分(fēn)红差异(yì)很(hěn)大，大多数普通投(tóu)资(zī)者可能把“分(fēn)派”金额(é)误认为是持续分红。一旦30年(nián)、40年(nián)、50年、60年等合同年限到期后基金价值(zhí)面临(lín)极(jí)大不确定性，这是(shì)该类投(tóu)资者应(yīng)该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经营权类和(hé)产权类(lèi)两大资产类型，持有产(chǎn)权类产(chǎn)品的收益(yì)主要包括每年(nián)的现金分红及(jí)资(zī)产增值的收(shōu)益，而(ér)持有特许(xǔ)经(jīng)营类产品的收益主要来自(zì)项目每年的(de)现金分红(hóng)。其(qí)中(zhōng)，特许(xǔ)经营(yíng)权类资产的分(fēn)红(hóng)包括了利润分(fēn)配和本金的归还，两者的比率也是变(biàn)动的，对特许经营(yíng)权类资产的公募REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收(shōu)益。普(pǔ)通投资(zī)者在选(xuǎn)择投(tóu)资标的时(shí)，应了解公募(mù)REITs底层资产(chǎn)的类(lèi)型。

　　中航基金也表示，从(cóng)细(xì)分(fēn)来看，各(gè)类公募REITs分红因底层(céng)资产属性(xìng)不同而(ér)形成(chéng)区别。特许经营权类的公(gōng)募REITs产(chǎn)品因(yīn)其(qí)分红(hóng)相当于包含“本金(jīn)+收益”，分红相对较(jiào)多，债性偏强。而产权类(lèi)的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资(zī)产的(de)价(jià)值增值，所以相(xiāng)对(duì)股性偏(piān)强(qiáng)。普通(tōng)投资者在选择公募REIT时，需要(yào)考虑(lǜ)底层资产属(shǔ)性，对(duì)所选择产品(pǐn)的二(èr)级市(shì)场价格和(hé)分红有合理预期。

　　中金基金相关负(fù)责人也(yě)认为，与(yǔ)产权类项目相(xiāng)比，特许经营项目在(zài)经营(yíng)权到期后(hòu)不(bù)再能产生现金(jīn)收益(yì)，因此将(jiāng)可供分配金额的分配理解为“分(fēn)派”比“分(fēn)红”更加准确(què)。基于这个(gè)特点，剩余经(jīng)营期(qī)限(xiàn)较短的特许(xǔ)经(jīng)营项(xiàng)目，通常具备更高(gāo)的分派率水平(píng)。对(duì)于剩(shèng)余期限较长(zhǎng)的特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)项目，即使分派(pài)率相对较低，也有足够(gòu)年限收回本金(jīn)并(bìng)取得收(shōu)益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意(yì)，特许经(jīng)营权项目(mù)的(de)分派金额(é)包含了投资本金，在(zài)不进行扩(kuò)募的(de)情(qíng)况(kuàng)下(xià)，基金份额单价随着(zhe)分派(pài)进度逐年下降是正常现象，投资特(tè)许经(jīng)营(yíng)权(quán)REITs的收(shōu)益(yì)来自项目剩余(yú)期限产生(shēng)的现金(jīn)流。

　　“与特许(xǔ)经(jīng)营项目相比，产(chǎn)权类项目(mù)的土地或建筑(zhù)的剩余使(shǐ)用年限一(yī)般(bān)较长，再加上到期后通过对建筑的更新改(gǎi)造(zào)或补(bǔ)缴土地出让(ràng)金等追加投资，有(yǒu)机会进(jìn)一(yī)步(bù)延长经营(yíng)期限。这种类似永(yǒng)续(xù)经营的假设反映在(zài)基础(chǔ)资产的估值(zhí)上，使产(chǎn)权类REITs具备更显(xiǎn)著的资产投(tóu)资属(shǔ)性。”该(gāi)负责人称。

　　观(guān)测内部收益率等指标

　　评估项目底(dǐ)层资产运营情况

　　在基金分红(hóng)的时点，多位业(yè)内(nèi)人士还表示(shì)，在(zài)产(chǎn)品(pǐn)分(fēn)红期(qī)，投(tóu)资者可以观测经营活动现(xiàn)金流、可供分配现金、内部收益(yì)率等指(zhǐ)标，来(lái)观察(chá)和评估项目(mù)底层资产的运(yùn)营情况。

　　中航基(jī)金表(biǎo)示，年报指标中，跟(gēn)现金相关的指标有两个：一(yī)是年报中披露的(de)经(jīng)营活动现金流，二是可供分配现金，二(èr)者存在本(běn)质性区别。经营活动产(chǎn)生的现金净流量是指企业经营(yíng)、筹资、投(tóu)资(zī)产生的现金流，基于企业(yè)本身经营活动产(chǎn)生；可供分配的现金实质上(shàng)是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响利(lì)润表的项目进行调整，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李(lǐ)华平也表示，公募(mù)REITs作为资产配置新选(xuǎn)择，投资价值体(tǐ)现在相对股债市(shì)场独立的资产配置(zhì)功能，比较适合长期持有。建议投资者(zhě)对经营(yíng)权(quán)类的资产可以更多关(guān)注内部收(shōu)益率的(de)高低，对产权类的资产更多关(guān)注分派(pài)率高低。因为公(gōng)募REITs可(kě)分配收(shōu)益主要来自(zì)底(dǐ)层资产的经营净现(xiàn)金流，所(suǒ)以底层资(zī)产(chǎn)运营情(qíng)况直接影(yǐng)响投资回报，投(tóu)资者可综合考虑(lǜ)原始(shǐ)权益人综合实力、运营管理机构实(shí)力(lì)、公募基金管(guǎn)理(lǐ)人(rén)实力(lì)等多重因素来选择投资标的。

　　中信证券研(yán)报(bào)也显示，公(gōng)募REITs进入密集分红期，由于分红交易带来的短期(qī)博(bó)弈机会仍在，叠加此前市场接(jiē)连回调，建(jiàn)议(y2197的立方根是多少，216的立方根是多少ì)投资者关(guān)注有(yǒu)基本面支撑(chēng)、填(tián)权效应相对明(míng)显、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的(de)招(zhāo)募说明(míng)书均会载明(míng)REITs在发行首年及次年的可供(gōng)分(fēn)配(pèi)金额(é)预测。投资者可以将(jiāng)REITs的实际分红金额与(yǔ)募集材料中披(pī)露预(yù)测进行比较(jiào)分析，结合经济(jì)及市场(chǎng)的实(shí)际(jì)环境，对(duì)基础设施项目的运营(yíng)业(yè)绩(jì)及REITs的管理能(néng)力进行判断。”中金(jīn)基金上述负责(zé)人也称。

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