近两年火爆的创(chuàng)新产品(pǐn)公募REITs进入密(mì)集分红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息(xī)日，公募REITs整体呈(chéng)现出高(gāo)比例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金(jīn)额的REITs产品(pǐn)，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人(rén)士对(duì)此(cǐ)表(biǎo)示，强制分(fēn)红机(jī)制是(shì)公募REITs主要(yào)特征之一，稳定分红体现(xiàn)出该类产品(pǐn)长期投资价(jià)值(zhí)，通过观(guān)测(cè)经营活(huó)动现金流、可(kě)供分配现金等指标，也是观察REITs项目底层资产(chǎn)运营情况的“窗口”。他们也提(tí)醒普通投资者注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在经营权到期后(hòu)不再产生现(xiàn)金收益，特许经(jīng)营权(quán)分红目(mù)前已包含了利润分配和(hé)本金的归还(hái)，在(zài)选择投(tóu)资标的时(shí)应了解资产(chǎn)类型和分红(hóng)的特征(zhēng)。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入(rù)密集(jí)分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息日(rì)，此外尚有6只REITs实际分配情(qíng)况尚(shàng)未(wèi)公布。整体(tǐ)来看(kàn)，公募REITs呈现哈巴狗是什么意思，哈基米是什么意思出了高(gāo)比例的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金(jīn)额占可(kě)供分配金额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负责人对此表(biǎo)示，投资(zī)公募REITs的主要收益(yì)来源为持有(yǒu)期分红收益，以及基金份额(é)交易价格的变化。基金(jīn)份额(é)二级市场价格受到公募REITs资产(chǎn)运(yùn)营情(qíng)况及市场因素(sù)的综(zōng)合影响(xiǎng)，较易(yì)引起波动。与此相比，基(jī)金分(fēn)红预期(qī)则(zé)更有规律可循。公募REITs的分(fēn)红主要来(lái)自基础设施(shī)资产的经(jīng)营现(xiàn)金流(liú)，投资(zī)人通(tōng)过基金募集材(cái)料和信息披露文件(jiàn)，结合行业及(jí)市(shì)场情况，可以(yǐ)分析基础设施(shī)项目的经营业绩，作(zuò)为进行投资决策的重要参考。

　　“相对(duì)于基(jī)金份额(é)二级市场价格变化(huà)导致的(de)浮(fú)盈或浮亏(kuī)，分红(hóng)作为基金(jīn)份额(é)持有人(rén)实际获得的(de)现金收益，对于长期投(tóu)资(zī)者更(gèng)具参考价(jià)值。”中金(jīn)基金相关负(fù)责(zé)人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运营高(gāo)级(jí)副总监李(lǐ)华平也表示，根据《公开募集基础(chǔ)设施(shī)证券投资基金指引（试行）》及相关法规要(yào)求，基础(chǔ)设施(shī)基金应当将90％以上合并后基金(jīn)年度(dù)可分(fēn)配金额(é)以(yǐ)现金(jīn)形式分配给(gěi)投资者，强制分红机制是公募(mù)REITs的主要特征之一(yī)，稳定的分(fēn)红机制体现出REITs产品长(zhǎng)期投资价值。

　　中航基金也(yě)认为(wèi)，从(cóng)投资(zī)角度来看，基础设施公募REITs哈巴狗是什么意思，哈基米是什么意思同时(shí)具备(bèi)“股性(xìng)”和“债性”双重特点。二级市场价格反映这类(lèi)产品“股性”的一面，分红体(tǐ)现(xiàn)了这类产品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制分红要求，分红类似于债券派息，但不等(děng)同(tóng)于债券的(de)固(gù)定利息回报，而是由可供分(fēn)配(pèi)现金决定。

　　从机构投资者(zhě)的(de)角(jiǎo)度(dù)来(lái)看(kàn)，一(yī)方面是公募REITs丰富(fù)了机构(gòu)投资者的投资品(pǐn)类，为资产配置多元(yuán)化提供抓手，具有较强(qiáng)的配置(zhì)价(jià)值。另一方面(miàn)，公募REITs的(de)分红能够帮助机构投(tóu)资者稳定(dìng)收益。机(jī)构(gòu)投资者公(gōng)募(mù)REITs能够(gòu)通过分红获取(qǔ)相对(duì)于投资债券相对高的收益性(xìng)，在有(yǒu)效(xiào)控制(zhì)风险的前提下，增厚资产包收(shōu)益，起到投(tóu)资“压舱石(shí)”的作(zuò)用(yòng)。

　　分红除了投资收益“落袋(dài)为安”外(wài)，市场对(duì)于未来分红(hóng)水平的预期(qī)，也是影响REITs基金二级市场(chǎng)价格(gé)走势(shì)的关键(jiàn)因素之一(yī)。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市场表(biǎo)现看，截至(zhì)4月21日，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指数收(shōu)于(yú)975.99 点(diǎn)，年内下(xià)跌(diē)7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发布了(le)2022年年报，部分产品受(shòu)宏观经(jīng)济(jì)的影响，可(kě)分(fēn)配金额完成率(lǜ)不达预期，一定程度上影响了公募REITs二级(jí)市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场(chǎng)的(de)价格波动受多重因素的影响，投资(zī)收益是影响(xiǎng)REITs二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格的主(zhǔ)要因素之(zhī)一(yī)，而稳定的分红有利于吸引投(tóu)资者参与公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中金基金相关负责(zé)人也表示，近(jìn)期经济预期恢(huī)复(fù)，一方面市场(chǎng)热点呈现向股(gǔ)票(piào)和债券回归的过程；另一方(fāng)面，基础设施项目的经营(yíng)业绩相对经济活(huó)力的改善有一(yī)定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分(fēn)红除权日(rì)，将对基金份额的开盘(pán)指(zhǐ)导价做(zuò)调减(jiǎn)处理(lǐ)，调(diào)减金(jīn)额根(gēn)据单(dān)位基金份额的分红金额进行(xíng)计(jì)算。除权操作是对分红前后基(jī)金(jīn)份额净值变化(huà)的修正，使投资人在(zài)基(jī)金分红前后(hòu)均可以获得公平的投资机会。

　　“分(fēn)红可增强投资者长期投资的(de)信心，同时需(xū)结合持有(yǒu)产(chǎn)品(pǐn)的特性(xìng)，关注二级市(shì)场扰动对整体(tǐ)收益的影响程度(dù)。”中航基金相关人士也称。

　　特许经(jīng)营权分(fēn)红包括利(lì)润分配和本(běn)金归(guī)还

　　普通投资者应了解底层资产情(qíng)况

　　多位业内(nèi)人士还提醒，与现有公募基(jī)金分红前提是本金之上的增值部(bù)分不同，特许经营权REITs基金运作期间的(de)“分红”界定(dìng)为“分(fēn)派”更为准确，分派的是本金与(yǔ)增(zēng)值两个部分，两个部(bù)分之(zhī)间的(de)比(bǐ)例是变动的，与现有(yǒu)公募基金(jīn)分红差异很大，大多数(shù)普通投(tóu)资(zī)者(zhě)可能(néng)把“分派”金额(é)误认为是持续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等(děng)合(hé)同年(nián)限(xiàn)到期后基金价值面(miàn)临极大不确定性，这是该类(lèi)投(tóu)资(zī)者(zhě)应该注意(yì)的情况。

　　李华平表示(shì)，目(mù)前公募REITs主要有(yǒu)特许经(jīng)营权类和产权类两大资产类(lèi)型，持(chí)有产权类产品的收(shōu)益主要包(bāo)括每年的现金(jīn)分红及资产增值的收益，而持有特许经(jīng)营类产(chǎn)品的(de)收益主要来自项(xiàng)目(mù)每年的(de)现金分红。其中(zhōng)，特许经(jīng)营权(quán)类资产的分(fēn)红(hóng)包(bāo)括(kuò)了利润分配和(hé)本金的(de)归还(hái)，两者的(de)比率也是变(biàn)动的，对特(tè)许(xǔ)经营权(quán)类资(zī)产的公(gōng)募REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来(lái)衡量(liàng)投资收益(yì)。普(pǔ)通投资者在选择投(tóu)资标的时，应了(le)解公募REITs底层资产(chǎn)的类(lèi)型。

　　中航(háng)基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资(zī)产属性不同而形成区别。特(tè)许经(jīng)营权(quán)类的(de)公募REITs产品因其分红(hóng)相(xiāng)当于包含“本金+收益”，分(fēn)红(hóng)相对较(jiào)多，债性偏强。而产权类的公(gōng)募REITs分红主要为“收(shōu)益”，更看(kàn)重底层(céng)资产的价值增(zēng)值(zhí)，所以相(xiāng)对股性偏强(qiáng)。普(pǔ)通投资者在选择公募REIT时(shí)，需要(yào)考虑底层资产属性，对所(suǒ)选择产品的二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)和分红有合理预期。

　　中金基金相(xiāng)关负责(zé)人也(yě)认为，与产权类项目相比(bǐ)，特许(xǔ)经营项目在(zài)经(jīng)营(yíng)权到(dào)期后不再能产生现金收益，因(yīn)此将可供分配金额的分配理解(jiě)为“分派”比“分红(hóng)”更加准确。基于这个特点，剩余经营(yíng)期限(xiàn)较短的(de)特许经营项目(mù)，通常具备(bèi)更高的分派率水平。对于剩(shèng)余期限(xiàn)较长的特许经营权项(xiàng)目(mù)，即使分派率相对(duì)较低(dī)，也(yě)有(yǒu)足够年限收(shōu)回本金并取得(dé)收益。

　　中金基(jī)金(jīn)该负责人提醒投资者注意，特许经营权项目的分(fēn)派金(jīn)额包含了(le)投资本金，在(zài)不进行扩募的情况下，基金份额单价随着分派进度逐年下(xià)降是正常现象，投资特许(xǔ)经营权REITs的收益来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经营(yíng)项目(mù)相比(bǐ)，产(chǎn)权类(lèi)项目的土(tǔ)地(dì)或建筑的剩余使用年(nián)限(xiàn)一般较长，再加上到(dào)期后通过(guò)对(duì)建筑的更(gèng)新改造或补缴土地出让金等追加投资，有机会进一步延长经营期限(xiàn)。这种(zhǒng)类似永(yǒng)续经营(yíng)的(de)假设反映在基础资产的估值上，使产权类REITs具(jù)备(bèi)更(gèng)显著的资产(chǎn)投资属性。”该负责人(rén)称(chēng)。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项(xiàng)目(mù)底层资产运营情况

　　在基金分红的(de)时(shí)点，多位业内人士还表示，在(zài)产品分红期，投资者可以观测(cè)经营(yíng)活动现金流、可供分配现金、内部收(shōu)益率(lǜ)等(děng)指(zhǐ)标，来观(guān)察和评估项(xiàng)目(mù)底层资产的运营情况。

　　中(zhōng)航基金表(biǎo)示，年报指标(b哈巴狗是什么意思，哈基米是什么意思iāo)中，跟现(xiàn)金(jīn)相关(guān)的指(zhǐ)标有(yǒu)两(liǎng)个(gè)：一(yī)是年报中披露的(de)经营活动现金流(liú)，二(èr)是可供(gōng)分(fēn)配现金，二者存在本质性区(qū)别(bié)。经营活动产生的现金净流量(liàng)是指企业经营、筹(chóu)资、投资产生(shēng)的现(xiàn)金流(liú)，基于企业本身经营(yíng)活动产生；可(kě)供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利润表(biǎo)的项目进行调(diào)整，加期初(chū)现金，最终得到的账面现金。

　　李华平(píng)也表示(shì)，公募REITs作为资产配置新选择，投资(zī)价(jià)值(zhí)体现(xiàn)在相对股债市场独立的资产(chǎn)配置功能，比较(jiào)适合长期持(chí)有(yǒu)。建议投资者对经营权类的资产可以(yǐ)更多关注内(nèi)部收益率的(de)高低(dī)，对产权类的资产更多关注分派率高低。因为公(gōng)募REITs可(kě)分配收益主(zhǔ)要来自(zì)底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)的(de)经(jīng)营净(jìng)现(xiàn)金流(liú)，所以底层资产(chǎn)运营(yíng)情况(kuàng)直接影响(xiǎng)投资回报(bào)，投资者可综合考(kǎo)虑原始权益人综(zōng)合实力、运营管理机构实(shí)力(lì)、公募基金管(guǎn)理人实力等(děng)多重因素(sù)来(lái)选(xuǎn)择投资(zī)标(biāo)的。

　　中信(xìn)证券(quàn)研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集分红(hóng)期，由于分红交易带来(lái)的短期博弈机会(huì)仍在(zài)，叠加此前市场接连回调，建议投资者关注有基(jī)本面(miàn)支撑、填权效应相对明显、同时分(fēn)红规模较为(wèi)可(kě)观(guān)的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书均会(huì)载明REITs在发行首年及(jí)次年的可供分配(pèi)金额预测。投(tóu)资(zī)者可以(yǐ)将REITs的实际分红金额与(yǔ)募集材料中(zhōng)披露(lù)预测进(jìn)行比(bǐ)较(jiào)分析，结(jié)合(hé)经济及市场(chǎng)的实际环(huán)境，对基础设施项目的(de)运营业(yè)绩(jì)及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述负责人也称。

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