OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子公司哲库(kù)科技(jì)，引发了公募REITs扩募风波，如今，二级市场的影(yǐng)响仍未停歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日(rì)，华安张江光大园REIT开(kāi)盘继续延续此前几日的下(xià)跌走势，午后跌幅(fú)一度(dù)扩大(dà)，尾盘有(yǒu)所(suǒ)拉升，全(quán)天收(shōu)跌6.22％，最近3个交(jiāo)易日(rì)跌幅超过9.69％。

　　此前，华(huá)安张江光大园REIT曾(céng)发布(bù)公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新购入(rù)基础(chǔ)设(shè)施(shī)资产张润大厦的重(zhòng)要承(chéng)租方(fāng)之一，目前未收(shōu)到哲库科技及OPPO方面关于停止执(zhí)行已签租(zū)赁协(xié)议的通知。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进一步(bù)表示，原始权益人(rén)将继(jì)续密切关注哲库科技(jì)后续情况，积极做好相关应对。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关(guān)负责(zé)人(rén)也表(biǎo)示，近(jìn)期已(yǐ)同步启(qǐ)动了应急(jí)预(yù)案，排(pái)摸储备租户，积极应对哲库(kù)提前退租的可能事项。由(yóu)于张(zhāng)润大厦是(shì)全国首批(pī)REITs申(shēn)报扩(kuò)募项目，公司领导(dǎo)高度重视，浦(pǔ)东新区国资委也高度(dù)关注。

　　多位业(yè)内(nèi)人士表示，华安张江光大园REIT近期(qī)市场波动较(jiào)大，但其(qí)实不(bù)动产公募(mù)REITs项目短期(qī)出租率(lǜ)下跌并不会从根本上(shàng)影响其内(nèi)外价值，投资者应(yīng)理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗(qí)下芯(xīn)片子公司(sī)哲库科技(jì)的事(shì)件继(jì)续扰动(dòng)公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安张江光大园(yuán)REIT以3.726元的价格(gé)小幅低(dī)开，此后二级市场价格开始震荡走低，午盘收(shōu)跌6.17％。午后，华安张江(jiāng)光大园REIT跌幅一度扩大到(dào)8.30％，随后价格(gé)有所回升，最(zuì)终报收3.512元，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近期不利(lì)消息(xī)影响，华安(ān)张江光大园REIT最近几个交(jiāo)易日二级(jí)市场价格表现欠佳，5月11日(rì)以来(lái)，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来(lái)跌(diē)幅7.76％。不(bù)过，自2021年6月21日上市以来，华安张江(jiāng)光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位(wèi)居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上看，目前(qián)上市的8只产(chǎn)业园区(qū)基(jī)础设施REITs中，仅博时招商(shāng)蛇口产业园REIT微幅上涨，其余(yú)7只均有不同(tóng)程(chéng)度(dù)下跌(diē)，8只产业园区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以(yǐ)来(lái)平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披(pī)露张江光大园项(xiàng)目出租率有所(suǒ)下降，如今拟扩募的项目又遭遇突发事(shì)件，因(yīn)此导致二级(jí)市场价格(gé)出(chū)现波动(dòng)。”一位业内人士分析称。

　　不过，在上述人士看来，尽管出(chū)于风险规避的原(yuán)因，最(zuì)近几个(gè)交易(yì)日场(chǎng)内(nèi)资金(jīn)有所流出，但是，不动产公募REITs项目短期出(chū)租(zū)率下跌并不(bù)会从根本上影(yǐng)响其内外价值(zhí)。

　　他也(yě)同时表示，目前随(suí)着二(èr)级(jí)市(shì)场价格下跌，风险也得到一定(dìng)释放，但是价格涨(zhǎng)跌会受到基本面(miàn)、情绪面等多重因素影响，不(bù)好判断价格是不(bù)是已经完(wán)全(quán)触底。

　　此外，还有一位业内人士表(biǎo)示，今(jīn)年整(zhěng)体REITs市(shì)场表现(xiàn)低迷，不少产品(pǐn)年内二级市场跌幅(fú)较大，其实(shí)有些隐含收(shōu)益(yì)率高的产品具备一定的(de)投资(zī)价(jià)值(zhí)，很适合(hé)稳健(jiàn)类投资者。此外，伴随着(zhe)经(jīng)济复(fù)苏的步伐，产(chǎn)业园区、物流类等(děng)REITs产品具备一定的投资价值。

　　先(xiān)锋瑞驰私募基金执行董(dǒng)事高如星(xīng)对此表(biǎo)示，若张江园(yuán)区最终能(néng)顺利解决招商，平稳过度对经营现金流没有造(zào)成(chéng)大(dà)的(de)影响，“事件(jiàn)性利空下调至得(dé)这么急、这么深，加上(shàng)前期本(běn)身(shēn)园区(qū)类资产就回(huí)调(diào)不少(shǎo)了，这就(jiù)是(shì)黄金坑。”不过，他也强调(diào)，最(zuì)终还是落到(dào)租金收入(rù)受不受影响，影响多大，估(gū)计园区会最终解决(jué)。

　　张江REIT紧急回应(yīng)

　　扩募路上(shàng)再迎(yíng)接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子公司(sī)哲库科(kē)技。随后(hòu)5月12日晚，华安张(zhāng)江光大园REIT发(fā)布公告，紧急(jí)回应称，哲库科技是(shì)其扩(kuò)募(mù)拟新购入基(jī)础设施资产张润大厦的(de)重要(yào)承租(zū)方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停(tíng)止执(zhí)行已签租赁协议的通知。同时，在公告中，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT进一步表示，原始权(quán)益人将继续密(mì)切关注(zhù)哲库科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此(cǐ)前，张(zhāng)江REIT因(yīn)其一季报(bào)中披露的张江光大园项目(mù)出租率下降事项(xiàng)，一度(dù)二级市场价格出现回落。在随(suí)后(hòu)召开(kāi)的业绩说明会中管(guǎn)理人就相关事项进(jìn)行了解释说明，市场信心(xīn)得到了(le)一定(dìng)提振，二级市场价格表现也趋(qū)于平稳。据(jù)了解，张江(jiāng) REIT在5月11日(rì)召开的线上和线下的扩募说明会上，运营团(tuán)队表示了对张(zhāng)江光大园项目的信心(xīn)，预计签(qiān)署意向(xiàng)书和合(hé)同(tóng)谈判中(zhōng)的储备租户正常转化后，项目出租率将得到回升(shēng)。没(méi)想到仅(jǐn)过(guò)了不到三(sān)周的时(shí)间，张江REIT的扩募之(zhī)路又迎来(lái)了新(xīn)的考验。

　　因张江REIT的(de)上述公告引起(qǐ)了市场各方的广(guǎng)泛(fàn)关注，张江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩(kuò)募购入项目的(de)原始权益人相关(guān)负责(zé)人坦言(yán)，事发(fā)突然确(què)实(shí)始料(liào)未(wèi)及，在获(huò)悉(xī)OPPO关(guān)停哲库科技消息的第一时间即奔赴现场进行了沟通和核实工作(zuò)，并同步启动了应急(jí)预案，排摸储备租户，积极应对哲库(kù)提(tí)前退租的可能事项。由(yóu)于(yú)张润(rùn)大厦是全国首(shǒu)批REITs申报(bào)扩募项目，公司领导(dǎo)高度(dù)重视，据悉新区国(guó)资委也(yě)高度关注。

　　当谈(tán)及储备租(zū)户情况，相关负责人(r中国一共有多少万亿钱én)介(jiè)绍说，目前储备租户还是比较丰富(fù)的，覆盖了芯片(piàn)测试、人工智能、航天产业、信息技术等产(chǎn)业客户(hù)，租赁意向面(miàn)积(jī)超过(guò)了(le)2万(wàn)方。从意向储备转化为实际租户(hù)需要一些(xiē)时(shí)间(jiān)。

　　“我(wǒ)们正在着手(shǒu)通过签(qiān)署租赁意(yì)向书来尽快(kuài)锁定(dìng)一些重(zhòng)要租户。虽然收了三个月履约保证金给了(le)我们一些(xiē)空间(jiān)，但本着对首(shǒu)批扩(kuò)募(mù)、对(duì)市(shì)场负责的态度，我们(men)肯定(dìng)要全力与时间(jiān)赛(sài)跑，把这些面积在短期内完成去化(huà)。”相关(guān)负责(zé)人(rén)说(shuō)道。

　　张江REIT已持有的(de)同区域的张江光大园项(xiàng)目一季度(dù)末(mò)也(yě)有将近(jìn)30％的(de)空置率，原始权(quán)益人有那么多储备租户，之前的空置率为何未能得到解决。

　　对此相关(guān)负(fù)责(zé)人(rén)解释，张江(jiāng)光大园一(yī)直(zhí)以来(lái)都坚持以市(shì)场化(huà)运(yùn)营为导(dǎo)向，历史运营表(biǎo)现稳(wě中国一共有多少万亿钱n)定，租户的调租和换租都属于正常(cháng)情况，而这次(cì)项(xiàng)目的大(dà)租户退(tuì)租正好发生在市场活跃度的短期低点，目前市场情况已有所好转。在看(kàn)到出租(zū)率下滑情况没(méi)有得(dé)到及时修复后，张(zhāng)江(jiāng)这(zhè)边也作(zuò)了一定(dìng)的资(zī)源(yuán)调(diào)配和倾(qīng)斜，引入了一(yī)些(xiē)储备租户。

　　另外，张润大厦和张江光大园项(xiàng)目(mù)在给租(zū)户(hù)的分隔空间、交(jiāo)付(fù)标(biāo)准(zhǔn)、租(zū)金水平等方面也有一些差异(yì)化，张润大(dà)厦多是两千多平的大平层(céng)，楼的成新度高(gāo)一些(xiē)，单价也贵一些，张(zhāng)江光大园单层以一(yī)千平的面积为(wèi)主，还有(yǒu)一些(xiē)独栋(dòng)形态的物业。租户自身也会有诉求(qiú)，也会根(gēn)据自身需(xū)求(qiú)和预(yù)算挑选区域(yù)内(nèi)的不同物业。

　　“如(rú)果扩募完成以后，新老资产的管理人都变成了(le)一家，后续(xù)我(wǒ)们在(zài)资源共享和(hé)联合营销方面能更加充分发挥协同效(xiào)应，相信可以做得更好。”上述负责人补充说道。

　　最后谈及对于(yú)张江REIT的定位和(hé)展望，相(xiāng)关负责人表示(shì)，张江(jiāng)集团和张江高(gāo)科目前在管资(zī)产(chǎn)约五百万方，还有一些其他在(zài)开发的储备(bèi)项(xiàng)目，这些都将(jiāng)成为张(zhāng)江REIT实现打造张江园区产业空间资产(chǎn)上市平(píng)台(tái)目标的坚(jiān)实后盾和储备资源(yuán)。“我们(men)非(fēi)常重视张(zhāng)江(jiāng)REIT这个资(zī)本平台和它未来的(de)发(fā)展。”相关负责(zé)人表示，“这次扩募是我们实(shí)现基金扩(kuò)容的第一(yī)步，也(yě)是至关重要的一(yī)步，眼下我们可(kě)能面临(lín)了(le)一些(xiē)突发情况(kuàng)需要解决，但是这和(hé)我(wǒ)们在张江(jiāng)科(kē)学城这三十年建设发展(zhǎn)过(guò)程中所经历(lì)的相比，只能算是一个非常小(xiǎo)的插曲。我(wǒ)们有信心(xīn)排除万难，尽一切可(kě)能化解当前突发事件(jiàn)的所有负面(miàn)影响，维(wéi)持预(yù)期和市场的信(xìn)心。”

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