导读

　　黄金(jīn)二(èr)十年之后，当下(xià)中国地产(chǎn)步入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过(guò)去(qù)二十年(nián)是(shì)中国(guó)房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续三(sān)年商(shāng)品住宅销售面积超15亿平(píng)，足(zú)够4000万家庭入住(zhù)。恰逢(féng)近年地产持续低景(jǐng)气(qì)，有(yǒu)关中(zhōng)国地(dì)产是否(fǒu)过剩的讨论日(rì)益(yì)热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘清中(zhōng)国城镇(zhèn)存量住(zhù)宅真实(shí)情(qíng)况，据(jù)此(cǐ)判断中国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量(liàng)极度过剩，事(shì)实是否如此？

　　住建部披露全国(guó)有(yǒu)近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第(dì)七次人口普查调查(chá)数据(jù)显示城(chéng)镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为1.06间。市(shì)场陷入怀疑(yí)，中国(guó)房子(zi)是(shì)否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住(zhù)建部披露的近(jìn)6亿(yì)栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建筑中(zhōng)，城镇建筑占比不(bù)到一成，其中还包括大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房屋中(zhōng)城镇住宅占比极低。

　　七(qī)普显示中(zhōng)国城镇(zhèn)居民人均住(zhù)宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间(jiān)房所(suǒ)能满足，它(tā)与(yǔ)房屋(wū)质量、居(jū)住面(miàn)积、配(pèi)套(tào)设(shè)施(shī)等因素密切相关。中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)较发(fā)达国家还(hái)有很大差(chà)距。人均住宅(zhái)间数(shù)大于1同样不意(yì)味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城(chéng)镇居(jū)民户均1套房，其中每(měi)户持(chí)有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公布中国家庭户均(jūn)住(zhù)宅的数据，我们(men)根(gēn)据(jù)商(shāng)品住(zhù)宅套数、商品住宅占比和城镇(zhèn)家庭(tíng)户数，计算出城镇家(jiā)庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商(shāng)品(pǐn)住宅。若期房顺利交付(fù)，直至2024年，中国每户城镇家(jiā)庭才拥有1套住(zhù)宅，其中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎意(yì)味着户(hù)户(hù)有(yǒu)房，然而事(shì)实上中国住宅市(shì)场供需(xū)并不平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示(shì)，成熟房地产市场的(de)住宅套户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说(shuō)不平(píng)衡，是因(yīn)为户(hù)均一套房无(wú)法(fǎ)满足(zú)流动人口的租赁和置业需(xū)求。全国总人(rén)口(kǒu)的近三成都是流动(dòng)人(rén)口，流动人口会(huì)选择(zé)在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未(wèi)来地产仍(réng)有四(sì)大新(xīn)增需(xū)求动力(lì)。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人户占比不(bù)断增(zēng)加，导致家(jiā)庭户(hù)数增多。小家(jiā)庭化趋势将延续，带来新户(hù)购房需求增长(zhǎng)。

　　第二(èr)，经(jīng)济板块的(de)分(fēn)化日益明显，区域(yù)经济资源分(fēn)配的再集中吸(xī)引着人(rén)口流入，人口净迁入城市的新增住宅需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左(zuǒ)右的(de)家庭住在2000年以前(qián)建成的住宅中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的(de)住宅(zhái)建筑(zhù)面积。促成“老破小”住宅的改(gǎi)造势在必行。

　　第(dì)四(sì)，中国的人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数与人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积(jī)均较(jiào)发(fā)达(dá)国(guó)家(jiā)有着不小差距，“住上更大房子(zi)”的改善性需求(qiú)正在不断增加。

　　黄金二十年(nián)之后(hòu)，当下中国地产步(bù)入大分化时代而非停滞期。

　　如(rú)果说过去二十年是中国(guó)地产黄金(jīn)发展期，地(dì)产矛盾(dùn)更多(duō)体现为住宅供给存在不足，这是(shì)过去二十年房(fáng)价快(kuài)速(sù)上(shàng)涨基石(shí)。那么当下房地(dì)产大分化时代已(yǐ)至，大(dà)分化时代下地产矛盾则(zé)更多体现在(zài)住宅(zhái)质(zhì)量供需(xū)冲突(tū)。

　　地产大(dà)分化必将体现在不同(tóng)能级城市之间(jiān)，不同区域板(bǎn)块(kuài)之(zhī)间，不同品质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前(qián)，官(guān)方披露全国已有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，引发热(rè)议。从2月(yuè)以(yǐ)来，各(gè)大(dà)城市二手房挂牌(pái)量突然激增，引发(fā)一阵(zhèn)二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否(fǒu)已(yǐ)经过(guò)剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅(zhái)到底是(shì)供(gōng)给过剩，还是供需平衡，或是仍(réng)然存在不足？可惜由(yóu)于住宅存量(liàng)数(shù)据并未(wèi)公布，我们(men)无(wú)法直接知晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算出中国城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥(yōng)有住(zhù)宅(zhái)套数，回答当前的房(fáng)子是否真(zhēn)的过(guò)剩了？据此判断(duàn)未来房地产市场会如何(hé)发展。

　　一(yī)、如何有(yǒu)效观(guān)察中国户(hù)均拥有住宅数(shù)量

　　（一(yī)）中国住(zhù)宅数量过剩的直观判断站(zhàn)不住(zhù)脚(jiǎo)

　　今年2月(yuè)，在以全国自然灾害综合风险普查工作情况为(wèi)主题的新闻发布会(huì)上，负责人(rén)对外披(pī)露：“住宅城乡(xiāng)建设行(xíng)业(yè)获取(qǔ)了(le)全国近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑(zhù)数据以及80多万处市(shì)政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建筑，平均(jūn)每栋建筑(zhù)住不(bù)到(dào)3人，住宅(zhái)市场(chǎng)看似(shì)已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑(zhù)中(zhōng)，农村房屋(wū)占9成(chéng)以上(shàng)，以(yǐ)栋数计(jì)算的城镇房屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还包括了大量(liàng)商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总(zǒng)的算下来，住宅占(zhàn)比并不(bù)大。

　　第七(qī)次人口普查数据公布了中国城镇家庭(tíng)户人(rén)均住宅(zhái)间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数大于(yú)1，看似(shì)意味着(zhe)人人都(dōu)有房间居(jū)住。

　　居住水平不(bù)仅与房间数量有关，更与房(fáng)屋(wū)质(zhì)量、居住面积、配套(tào)设施等因(yīn)素密切相关。单单从人(rén)均住(zhù)宅间数不能(néng)完全反映出(chū)城镇居民的居住水平。

　　中国主要是(shì)以家(jiā)庭为单(dān)位购买成套(tào)住宅，一套设(shè)施齐全的住宅才是(shì)城镇(zhèn)居民宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅(zhái)的测(cè)算(suàn)思路、数据和方法

　　中(zhōng)国城镇居(jū)民(mín)住宅主要分两大类，一(yī)类是商品住宅，另一类是(shì)保障房(fáng)、原公有住宅、自建房等非商(shāng)品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没(méi)有直接公布城镇住宅数量(liàng)。居民(mín)住宅相关(guān)数据有两(liǎng)处可以直接(jiē)公(gōng)布，一是每年商品住宅(zhái)销售套数（统计局）；二是居民住宅(zhái)来源（人口普查数(shù)据）。计算(suàn)中国居(jū)民户均住宅(zhái)数(shù)量，我们主要用到上(shàng)述两组数据。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年(nián)，1998年之前(qián)商品住(zhù)宅数量(liàng)极(jí)少，可忽略(lüè)不(bù)计。估(gū)算(suàn)城(chéng)镇居民户(hù)均住(zhù)宅套数分(fēn)三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来每(měi)年(nián)商品住(zhù)宅销售套数相加，我们就能够得到当前商品住宅(zhái)总(zǒng)存量。

　　第二(èr)步，根据城镇居民(mín)拥有的商品(pǐn)住宅和非商品住(zhù)宅比(bǐ)例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅总数除以家庭户数，我们就能够得到(dào)城(chéng)镇户均(jūn)拥有的住宅(zhái)数量。

　　具体计算公(gōng)式(shì)如(rú)下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户比=住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套(tào)数/家庭户数）/（商品住宅(zhái)套数(shù)/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量到底有多少，目前缺乏(fá)一个准确统计。我(wǒ)们利(lì)用既有统(tǒng)计(jì)数据，大致测算得(dé)到中国存量房地产套数(shù)，并进一步推算中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算(suàn)得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累计销售(shòu)1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套(tào)商(shāng)品住宅（包(bāo)含(hán)现房和期(qī)房）。

　　中国的(de)房地产销售(shòu)以期房为(wèi)主，从2019年开始，新房销(xiāo)售中(zhōng)期房占比(bǐ)近9成。本(běn)文去除商品住宅累计(jì)销售(shòu)套数里的期房销售，得到(dào)商品住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房套数计算(suàn)为例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计(jì)销售套数(shù)-过去三(sān)年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额(é)。

　　主流房企竣工周期(qī)在2-3年，并考虑到交房(fáng)后装修的时间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房(fáng)套(tào)数除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前(qián)中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套商(shāng)品(pǐn)现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来(lái)我们需要进一步推算中国城镇居(jū)民拥有的户均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七(qī)普数据显示(shì)中国城(chéng)镇居(jū)民的(de)住宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有(yǒu)住(zhù)宅。其中自(zì)建住宅(zhái)占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公(gōng)有住(zhù)宅(zhái)占比6.1％，通过继承或(huò)赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁其他住宅和(hé)购买二手房都是商品住宅，因此将(jiāng)租赁其他住宅、购买商品住宅与购(gòu)买(mǎi)二(èr)手房加总，得到商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅占居民所有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住(zhù)宅占比为59.2％，粗(cū)略假设(shè)2021年-2022年(nián)期间商(shāng)品(pǐn)住宅增(zēng)幅为(wèi)过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅(zhái)的(de)实际变(biàn)化(huà)比例，从而我们估算(suàn)出(chū)2022年(nián)商(shāng)品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国(guó)平(píng)均(jūn)每户城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购期房(fáng)，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已(yǐ)购期(qī)房会在2-3年内(nèi)陆续交付(fù)使用，到2024年，中国平(píng)均每户城镇家庭都会(huì)拥(yōng)有(yǒu)一套住宅(zhái)。

　　三(sān)、城镇(zhèn)户均一(yī)套房(fáng)的三点含义

　　既然城镇居(jū)民已经达到了户均一(yī)套房的程(chéng)度，“户户(hù)有房”是否(fǒu)意味着中国(guó)城镇化进展终结(jié)，甚至意味(wèi)着中国地产(chǎn)存(cún)量供给(gěi)绰(chuò)绰有余(yú)？

　　（一）户均一套房并不意味着住(zhù)宅市(shì)场供需平衡(héng)

　　需要有(yǒu)多余(yú)住(zhù)宅来满足因人口流动(dòng)、居民换(huàn)房等(děng)因素产生的住宅需求。因此(cǐ)，成熟房地产市(shì)场的住宅套户(hù)比会在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看，美国(guó)、英国和(hé)日本的住宅套户比均高(gāo)于1.1，其中，英国的(de)住宅套户比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美(měi)国为1.11。德国(guó)和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口净(jìng)流(liú)入地的住宅市场供不应求(qiú)，造成房价或房租(zū)迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口(kǒu)分别(bié)为(wèi)2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选择(zé)在大城市(shì)租房挣钱，在老家(jiā)县城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调查数据(jù)显(xiǎn)示(shì)，在上海、杭州以及南京(jīng)工作的流动人口在老家(jiā)拥(yōng)有住(zhù)宅比例(lì)分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但高北京市有几个区，北京市有几个区,都叫什么房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人(rén)口实际上会占(zhàn)据两套房，在高房(fáng)价(jià)的大城市租赁一套房，在房价较低的县城购买一套房(fáng)。所以说(shuō)户均(jūn)一套房无法(fǎ)满足庞大流动人口(kǒu)的租赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住(zhù)宅品质仍需改善(shàn)

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅中(zhōng)依然有不(bù)少老旧小区。

　　三(sān)成家庭，也(yě)就是约(yuē)9000万(wàn)户城镇居民住宅是2000年以前(qián)建成，其中又有11.6％住宅年龄至(zhì)少(shǎo)在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在(zài)着建(jiàn)筑结构松散、设(shè)施陈旧(jiù)、安(ān)全隐患大等问题，如电(diàn)线老化、管道等基础(chǔ)设施陈旧，给(gěi)住户的(de)生活带(dài)来了很大的不便和安(ān)全隐患(huàn)，并且居(jū)住(zhù)体(tǐ)验较(jiào)差。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的老旧(jiù)住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家(jiā)庭(tíng)户数(shù)拥有的住宅(zhái)面积(jī)占(zhàn)比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家庭没(méi)有独立卫浴和厨房。这(zhè)类上世纪(jì)修建的老旧小(xiǎo)区(qū)很难满足(zú)现(xiàn)代(dài)生活需求，在(zài)未来大都会(huì)被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居室，户型偏小(xiǎo)。其中(zhōng)一居室占比为(wèi)14.9％，二居室占(zhàn)比(bǐ)为33％。对比镇，城(chéng)市(shì)家(jiā)庭(tíng)住宅户型更(gèng)小，当然(rán)这与城市土地(dì)资源(yuán)紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面积扩张是(shì)未来地(dì)产的需求(qiú)驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户住宅存量总面积为294.6亿平(píng)。暂(zàn)不考虑(lǜ)两年间农民带房进(jìn)城和(hé)老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量(liàng)总面积为308.16亿平(píng)，人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家庭人均住宅(zhái)建筑面积(jī)小于均值，近4成家庭人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积在30平(píng)米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住宅(zhái)建筑面积不足(zú)19平方米，不及(jí)全国人均水平的(de)一半。若去(qù)除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为(wèi)15.2平(píng)方米。上海市将人均住宅建筑面积低于15平方(fāng)米的家(jiā)庭界定为住宅存(cún)在困难(nán)，若按这个标准算的(de)话，中国有11.3％的家庭存在(zài)住宅(zhái)困难(nán)问(wèn)题(tí)。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均住(zhù)宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需(xū)要住宅总量约390.6亿(yì)平，较目前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国(guó)家人(rén)均(jūn)住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英国都高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若(ruò)去除公(gōng)摊面积后，中国的人均可使用(yòng)面积为(wèi)31.56㎡，这一差距(jù)将变得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿(yì)的集体户人口，所需要的住宅(zhái)总量会更多(duō)。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得到中国(guó)城镇家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)1套房，看似已经户(hù)户有房。即便如此，中国人(rén)口静态结(jié)构和动态趋势演绎，决(jué)定(dìng)了中(zhōng)国未来地(dì)产(chǎn)仍有(yǒu)需求(qiú)释放(fàng)。户(hù)均(jūn)1套住宅现实之(zhī)下，中国未来城(chéng)镇住宅(zhái)需求主要来自于四(sì)个方面。

　　第(dì)一，户均人口缩(suō)小，家庭户数(shù)增多，新(xīn)户购房需(xū)求扩张(zhāng)。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭(tíng)户均(jūn)人口数不断下降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示(shì)城镇户(hù)均人口(kǒu)规(guī)模(mó)为(wèi)2.62人/户，一(yī)人户、二(èr)人(rén)户的占比明显上(shàng)升，人口小(xiǎo)家庭(tíng)化趋势将继续延续(xù)，导致户(hù)数会因户均(jūn)人(rén)口规模(mó)的缩小而(ér)增多。

　　第二，人口迁(qiān)移导(dǎo)致经济发展带(dài)来的新增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经(jīng)济板块的分(fēn)化日益明(míng)显，资源和生产要素(sù)逐步(bù)向经济带、都市圈中(zhōng)心城市(shì)流(liú)入(rù)，区(qū)域经济(jì)资(zī)源分配的再(zài)集中吸引着人口流入。人口迁移势必(bì)涉及到买(mǎi)房租房，给迁入地住(zhù)宅市场带(dài)来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为72万(wàn)，而(ér)出(chū)生人口(kǒu)为44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万(wàn)人(rén)，自然(rán)增(zēng)加人口仅为6.5万人，其人(rén)口增长主(zhǔ)要受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三(sān)，老旧小区(qū)改善性需求依然(rán)庞(páng)大(dà)。

　　从2011年(nián)到2020年(nián)，自建住宅和(hé)原公有(yǒu)住(zhù)宅的(de)家(jiā)庭拆迁(qiān)改建(jiàn)最多(duō)。自(zì)建房家庭比例(lì)从北京市有几个区，北京市有几个区,都叫什么31.5％到(dào)21％，下(xià)降了10.5个(gè)百分点；原(yuán)公有住宅家庭(tíng)比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅(zhái)（5％）与家(jiā)庭住宅建造时间为2000年(nián)以前(qián)的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合(hé)。

　　十年(nián)间(jiān)新增8473万家庭户，自建住(zhù)宅和原公有(yǒu)住宅减少了1282万(wàn)户，住宅净(jìng)需求增加9755万户(hù)。49％的家庭购买商品住宅，21％的(de)家(jiā)庭购买二手房。在新增(zēng)住宅需求中，有7成家庭(tíng)购买了商品住宅。租房、购买经济适(shì)用房和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城(chéng)中村和(hé)旧城改造，商(shāng)品住宅的占比(bǐ)势必会(huì)进(jìn)一(yī)步(bù)上升。

　　2000年以前建造的(de)住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家(jiā)庭约(yuē)9000万户。破(pò)旧(jiù)的城中(zhōng)村、老公有住宅，建筑面积小、质(zhì)量低、基础设施配套差、没(méi)有或少有物业管理，居(jū)民(mín)追(zhuī)求美(měi)好(hǎo)、宜居生活的环境(jìng)，背后的改善性需(xū)求有待(dài)释放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的改善性(xìng)需求(qiú)还将(jiāng)有所增(zēng)加。

　　刚需购房受限(xiàn)于资金，倾向于中小户(hù)型。已有住(zhù)宅(zhái)家庭希(xī)望(wàng)提高生(shēng)活品质，以小换大(dà)、以旧换(huàn)新。2022年底的中央经(jīng)济(jì)工作会议明确指出(chū)支持住宅(zhái)改善(shàn)等(děng)消费(fèi)。

　　OECD国(guó)家的人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.71间，无论是否考(kǎo)虑(lǜ)乡村(cūn)住宅因素(sù)，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间数(shù)较其(qí)他国家(jiā)依旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住(zhù)宅舒(shū)适度与经济(jì)水平有着密切正向联系。随着经济发(fā)展水平的提高，中(zhōng)国的(de)人(rén)均住宅间数与人均(jūn)住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存在不足，供需(xū)出现错配，这是过(guò)去二十年房价(jià)快速上涨基(jī)石。那(nà)么未来将是住宅质(zhì)量的(de)供需(xū)冲突。房地产大分化时代已(yǐ)至(zhì)，这种(zhǒng)分化不单局限(xiàn)于(yú)城市能级之间差异，优质(zhì)小区(qū)和老旧二手房之间(jiān)的(de)差异也将(jiāng)越(yuè)发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调(diào)查的是人，并不(bù)是针对住宅(zhái)，因此可能存在统计偏差。商品住宅占比实际值可(kě)能偏低(dī)，其(qí)增速(sù)可能超预期。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 北京市有几个区，北京市有几个区,都叫什么