万柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷”的意外走红，让这个位于北京海淀的豪宅被(bèi)全国知晓，其(qí)背(bèi)后曾(céng)宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商(shāng)——中(zhōng)赫集团(tuán)，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再(zài)次(cì)受(shòu)到(dào)舆论(lùn)关注(zhù)，起因中(zhōng)赫集团成了共同债务人(rén)被中国信(xìn)达追(zhuī)债(zhài)，中国信达为(wèi)了(le)收回钱款不得(dé)不将中赫抵(dǐ)押的(de)75套(tào)万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院豪(háo)宅拍卖。可问题是，这些房子早已售出，业主并(bìng)非中(zhōng)赫集团，那些真正(zhèng)斥巨资购入(rù)房产的(de)有钱人，房子现(xiàn)在莫名奇妙地(dì)被拍卖，算(suàn)是(shì)被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂未看到这(zhè)些(xiē)业(yè)主的维权(quán)信息(xī)，难怪有网友调侃：“富人被割韭(jiǔ)菜(cài)的时候，他们的姿势都那(nà)么优雅。”

　　不过事件背(bèi)后，可(kě)能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨(cǎn)的可能还是债主

　　“北(běi)京(jīng)豪(háo)宅的尽头是(shì)万柳书院”，但谁(shuí)都没想到，这(zhè)个(gè)位于海(hǎi)淀(diàn)核心(xīn)区(qū)位，名(míng)校环绕的顶级(jí)豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在(zài)京东拍卖(mài)上(shàng)，上(shàng)架了“北京赫华恒瑞房地产开发有限公司(sī)不(bù)良债权转让项目”，债权总(zǒng)额高达(dá)近47亿，该项目的(de)抵(dǐ)押物中，包括75套万柳书(shū)院住宅(zhái)。

　　据(jù)京东(dōng)拍卖显示(shì)，上述(shù)不良债权(quán)转让项目(mù)的处置主(zhǔ)体是中(zhōng)国(guó)信达资产管理股(gǔ)份(fèn)有限公司北京市(shì)分公(gōng)司(sī)（下称(chēng)中(zhōng)国(guó)信达北分），处置的是(shì)对北京赫华恒瑞房地产开发有限公(gōng)司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日(rì)，债(zhài)权金额约(yuē)为46.95亿元人(rén)民币，其(qí)中(zhōng)债权(quán)本(běn)金37.50亿元。中赫集(jí)团(tuán)有限(xiàn)公(gōng)司是共同(tóng)债务(wù)人。目前(qián)，该项目已有(yǒu)1万(wàn)次围观，35名意(yì)向人。

　　从表面上看，这就是一起中国(guó)信达北分讨债的故事(shì)，但实际上，75套豪(háo)宅的背后暗藏秘(mì)密。

　　据此前(qián)媒(méi)体报道(dào)，万柳(liǔ)书院总共301户(hù)，而且(qiě)早已售(shòu)罄(qìng)。如果该报道属实，说明(míng)这些房子实际上都是卖(mài)出去了的，是(shì)有人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页(yè)面上又注明这75套(tào)房(fáng)子是“未出售(shòu)”的状态呢？只(zhǐ)能说明(míng)这些房子(zi)根本没有网签，也没有(yǒu)房(fáng)产证(zhèng)！

　　第(dì)一(yī)财经的报道证实了上述内容。有(yǒu)豪宅中(zhōng)介透(tòu)露，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团早就把这75套(tào)房子抵押出去，现(xiàn)在还(hái)没资金解抵(dǐ)押，所以(yǐ)不能网(wǎng)签(qiān)、没(méi)办房(fáng)本(běn)。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪宅(zhái)，最强学(xué)区房(fáng)，万柳书院(yuàn)的(de)业主(zhǔ)基本都是北京的高(gāo)端人士，柳(liǔ)传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬也是万柳书院的业(yè)主。另据地产自媒(méi)体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有不少中(zhōng)赫集团的高(gāo)管、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由此(cǐ)，不少网(wǎng)友感叹(tàn)，“富人也被精准(zhǔn)收割(gē)了！”

　　不过(guò)，如果这些业(yè)主确实(shí)已经支(zhī)付价款并(bìng)实际(jì)占有，那(nà)么，中国(guó)信达转让这笔不(bù)良债权回本的愿望，或将泡汤。这(zhè)次拍卖损失最大的，没准还是(shì)债主中(zhōng)国信达。

　　根据相关法(fǎ)律规定(dìng)，民事执行中(zhōng)，业(yè)主(zhǔ)已经支付价款并实际占有，但(dàn)未办理(lǐ)过户手续的(de)，如果业(yè)主(zhǔ)没有过(guò)错(cuò)，人民(mín)法院(yuàn)不(bù)得查封(fēng)、扣押(yā)、冻结(jié)，已经查(chá)封的(de)可以(yǐ)向(xiàng)法院提(tí)出执行异议(yì)申请，请求法院解除查封，同时可(kě)以联合起诉开发(fā)商，要求退还购房款或办理(lǐ)房(fáng)产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民(mín)法(fǎ)院(yuàn)报(bào)公布(bù)《最高人民(mín)法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》，以(yǐ)司(sī)法解释的方式明确(què)了购(gòu)房人(rén)的优先权：

　　商(shāng)品(pǐn)房消费者以居住为目的购(gòu)买(mǎi)房(fáng)屋并已支付全部价款(kuǎn)，主张(zhāng)其房(fáng)屋交付请(qǐng)求权优先于(yú)建设(shè)工程(chéng)价款优先(xiān)受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当(dāng)予以(yǐ)支持(chí)。只(zhǐ)支付了部分价款(kuǎn)的商(shāng)品房消费者(zhě)，在一审法(fǎ)庭辩论终结前已(yǐ)实际支付剩余(yú)价款的，可以适用前款规(guī)定。

　　也就是说，如果这75套房子均(jūn)为“已售未网(wǎng)签”，那(nà)么这笔不良债权，实际上是个烫手山芋(yù)。可能不(bù)仅不能(néng)卖(mài)出去回本，抵押的这75套(tào)房子，还会被(bèi)业主讨回(huí)去(qù)。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳(láo)斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债权公司(sī)中国(guó)信达申请不(bù)良债权转让，可以(yǐ)追溯到金谷信托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前中国信达已经(jīng)成为赫华恒瑞唯一股东。但(dàn)此前，赫(hè)华恒瑞(ruì)为中赫集(jí)团旗下(xià)子公司(sī)。2019年(nián)4月(yuè)22日，中赫(hè)集团、中赫置(zhì)地等选择退出了(le)赫华恒瑞的(de)股东行(xíng)列，中国(guó)金谷(gǔ)国(guó)际信托(tuō)有限责(zé)任公司成为了唯一股东，后者由中国信达(dá)资产管(guǎn)理股份有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发商，相较其他房企，中赫集团既没有(yǒu)很大规模(mó)，也没有很高(gāo)的国民(mín)知名度，但却(què)在(zài)北(běi)京豪宅圈留下(xià)一(yī)个个传说。

　　如(rú)钓鱼台(tái)七号院，作为中赫(hè)集团进入(rù)北京的第一个豪宅(zhái)项(xiàng)目，2011年，中赫置地推出(chū)钓(diào)鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的(de)天价，成为当时京城(chéng)最贵(guì)的(de)楼盘，引发了市场强(qiáng)烈(liè)震惊。

　　随(suí)后开(kāi)发(fā)的(de)万柳(liǔ)书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以(yǐ)26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万科等大型知(zhī)名(míng)房企(qǐ)手中，抢下(xià)了北(běi)京万柳地块，成为北京当年的“双料地王”。很快，万柳书院(yuàn)就以神秘(mì)高端的姿(zī)态杀入市(shì)场，无论是一(yī)块(kuài)块从荷兰(lán)运回来(lái)的灰砖垒(lěi)起来的五(wǔ)米高墙，还是(shì)每棵成本(běn)超(chāo)6万(wàn)的(de)成年银(yín)杏(xìng)树，还是每平米20万(wàn)元的价格，都令业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树(shù)、北(běi)平(píng)府的院儿。”从这句顺口(kǒu)溜中，就可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是当(dāng)时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等(děng)，现如今，它(tā)远远超(chāo)过这些对手。

　　去年，万柳书(shū)院一套300平米的法拍房，最(zuì)终成(chéng)交价1.09亿、单价达到惊人(rén)的36万元/平米，说明万柳书院虽然已(yǐ)经推出了8年(nián)之久，但(dàn)其(qí)依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开(kāi)发的豪(háo)宅，也吸引(yǐn)了不(bù)少知名人士，如知名演员宋(sòng)丹丹，就住在钓(diào)鱼台(tái)七号院。而(ér)柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊等知名(míng)商业大佬则(zé)居住(zhù)在万(wàn)柳书院。

　　几大豪宅的成功奠(diàn)定(dìng)了中赫集团的“高(gāo)端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京(jīng)城(chéng)最贵的(de)房，拿北(běi)京(jīng)城最贵的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯(sī)莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个地产界(jiè)“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被(bèi)执(zhí)行标的高达(dá)11亿(yì)。

　　今年年(nián)初(chū)，因为履行能力(lì)而拒不履行生效法(fǎ)律(lǜ)文(wén)书确定义务，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑了？

　　中赫集团(tuán)如今沦落到这个地步，其(qí)实是有迹可循的。

　　事实上，早在今(jīn)年年初“万(wàn)柳书院少(shǎo)爷”走红之时(s山西有多少人口2023年，山西有多少人口2022hí)，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫集团(tuán)，发(fā)现其深陷财(cái)务危机(jī)。

　　从知名豪(háo)宅的开发(fā)商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫(hè)集团实控人周(zhōu)金辉的人(rén)生(shēng)轨迹跟着急转直下。而(ér)追根溯源，这个(gè)转(zhuǎn)折点(diǎn)，就在于收(shōu)购(gòu)北京国安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷(fēn)开始了多(duō)元化转(zhuǎn)型，但转型之路并不好走(zǒu)。早在2008年开始，中赫(hè)集(jí)团就尝试过多(duō)元化业务，先(xiān)后进军能源市场、团(tuán)购网站，但最(zuì)终都惨淡收场。最终，周金辉将转型的目光，放到了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与(yǔ)IDG资(zī)本退出后，中赫集(jí)团以35.5亿元参(cān)股国安足(zú)球俱乐部64％股权，成为(wèi)国安的新东家。接着在2021年6月，中(zhōng)赫(hè)集团从中信集团手中拿(ná)下北京国安俱乐部36％股权(quán)，至此(cǐ)拿(ná)下(xià)北(běi)京国安俱乐部全部股权。如(rú)果(guǒ)北京国安(ān)的估值一直没变，那(nà)么(me)中赫集(jí)团拿下(xià)北(běi)京(jīng)国安，总计(jì)花费了(le)约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也许会感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫(hè)为什么又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金辉夫妇将(jiāng)其手中的中赫集(jí)团股份质(zhì)押陆续(xù)质押，据企(qǐ)查查显示(shì)，目前(qián)中赫集团共有11条股(gǔ)权(quán)出(chū)质记录。质权人(rén)包括海金商业保理、北京建工、山东国际(jì)信托、中融信(xìn)托、中信建设等(děng)。

　　这与入主北(běi)京(jīng)国安(ān)的时间(jiān)完全吻合。

　　然而，入主北(běi)京(jīng)国安后，不仅国安(ān)的经(jīng)营状况没有(yǒu)得到改善，中(zhōng)赫集(jí)团也被拉入泥淖。

　　据北(běi)京产权(quán)交(jiāo)易所(suǒ)官(guān)网信息显(xiǎn)示，2020年，北京国安足球俱(jù)乐部实现营(yíng)业收入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿(yì)元。截至2020年(nián)末，该俱(jù)乐部资(zī)产总计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为(wèi)了缓解资金压力，中赫集团和周金辉夫妇(fù)还在持(chí)续质押手中的中赫(hè)集团股(gǔ)份，但(dàn)国安和中赫(hè)的经营状况却持续没(méi)有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被(bèi)执(zhí)行人，执行标的高(gāo)达(dá)11亿，北京国安也3次与中赫集团、中(zhōng)赫置地(dì)、及中赫集(jí)团股东周金辉、李彩(cǎi)霞等共同(tóng)成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年(nián)1月，因为履行能力而拒(jù)不履(lǚ)行生(shēng)效法律文书确定(dìng)义务，上述被执(zhí)行(xíng)人成为“老赖”。只有北(běi)京国安，目前(qián)幸(xìng)免于(yú)难。不过(guò)在实控人都成为老赖(lài)的情况下，被(bèi)执行(xíng)10个多亿的(de)北京(jīng)国安，又如何(hé)能独善其身？

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