近两年火爆(bào)的创新(xīn)产(chǎn)品(pǐn)公(gōng)募REITs进入(rù)密(mì)集分红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日(rì)，公募REITs整体呈(chéng)现(xiàn)出高比例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可(kě)供分配金额的REITs产品，平(píng)均分红比例(lì)接近(jìn)99％。

　　多位业(yè)内人士对此表(biǎo)示，强制分红机制是公募REITs主要(yào)特征之一，稳定分红(hóng)体现出该类(lèi)产品长期投资价(jià)值(zhí)，通过观测经(jīng)营活动现金流、可供(gōng)分配(pèi)现(xiàn)金(jīn)等指标，也是(shì)观察REITs项(xiàng)目底层资(zī)产运(yùn)营情况的“窗(chuāng)口”。他们也(yě)提(tí)醒普通投(tóu)资者注意，与产权类项目相比，特许(xǔ)经(jīng)营REITs项(xiàng)目在经营权到期后不再(zài)产生现金收益(yì)，特许经营权分(fēn)红(hóng)目前已包含了(le)利润分(fēn)配和(hé)本金的归还，在(zài)选择投资(zī)标的时应(yīng)了解资产类(lèi)型和分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来(lái)除息(xī)日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分配情况尚(shàng)未公布。整体来看(kàn)，公募(mù)REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分(fēn)配金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年(nián)全(quán)年分配(pèi)金额占可供分配金(jīn)额比例平(píng)均为98.89％，且绝(jué)大(dà)部分分(fēn)配(pèi)比(bǐ)例在(zài)96％以(yǐ)上。

　　中金基(jī)金相关负责人(rén)对此(cǐ)表示，投资公募REITs的主要收益来源(yuán)为持(chí)有期分(fēn)红收益，以及(jí)基(jī)金份额交易价格的变化。基金份额(é)二级市场价格受(shòu)到公募(mù)REITs资产运营情况及(jí)市场因素(sù)的综(zōng)合(hé)影(yǐng)响，较(jiào)易引(yǐn)起波(bō)动(dòng)。与此相比，基金分红预期则更有规(guī)律可循。公募(mù)REITs的分红主要来自(zì)基础设施资(zī)产的经营现金流(liú)，投(tóu)资人(rén)通过基金(jīn)募集材料和信(xìn)息披露(lù)文件，结合(hé)行业及市场情况，可以(yǐ)分(fēn)析基础设(shè)施项目的(de)经营(yíng)业绩，作为进行(xíng)投资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金份额二级(jí)市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份(fèn)额(é)持有人(rén)实(shí)际(jì)获得的现金收(shōu)益(yì)，对(duì)于长期投资者更具(jù)参(cān)考价值。”中金基金(jīn)相关(guān)负责人称(chēng)。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心运(yùn)营(yíng)高白面水鸡是几级保护，白面水鸡是保护动物吗(gāo)级副总监李(lǐ)华平(píng)也表示，根据《公开募(mù)集基础设施证券投资基金(jīn)指引（试行）》及(jí)相(xiāng)关法规要求，基(jī)础设施基金应(yīng)当将90％以(yǐ)上合并后(hòu)基金年度可(kě)分(fēn)配(pèi)金额以现金形式分配(pèi)给投资者，强(qiáng)制分红机制(zhì)是公募REITs的(de)主要(yào)特征之一，稳定的分(fēn)红机制(zhì)体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也(yě)认为，从(cóng)投资角度来(lái)看(kàn)，基础设施公募REITs同(tóng)时(shí)具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格反映(yìng)这类产品“股性”的(de)一面，分红体现了这类(lèi)产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求(qiú)，分红类似于债券派(pài)息，但不等同于债券(quàn)的固定利息回(huí)报，而是由可供分(fēn)配现金决定。

　　从机(jī)构投资者的角(jiǎo)度来看，一方(fāng)面是公募(mù)REITs丰富了机构投资者(zhě)的(de)投资品类，为资产配置多元化提供(gōng)抓(zhuā)手，具(jù)有较(jiào)强的配置价值。另一方面，公募REITs的(de)分红能够帮助(zhù)机构投资(zī)者稳定收益。机构(gòu)投资者公募(mù)REITs能够(gòu)通过分红获取相对于投(tóu)资债券相对高(gāo)的(de)收益性，在有效控(kòng)制风险的前提下(xià)，增厚资(zī)产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资(zī)收益“落(luò)袋(dài)为(wèi)安”外，市场对于(yú)未来分红水平(píng)的预期，也是(shì)影响REITs基金二级市场(chǎng)价格走势(shì)的关键(jiàn)因素之一。

　　从近期(qī)公(gōng)募(mù)REITs的二(èr)级市场(chǎng)表现(xiàn)看(kàn)，截至4月21日(rì)，今(jīn)年以来(lái)中证(zhèng)REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基(jī)指数(shù)。

　　“截(jié)至2023年3月31日(rì)，有(yǒu)20只(zhǐ)公募(mù)REITs发布(bù)了2022年(nián)年报，部分产(chǎn)品受宏观经济的影响，可分配金额(é)完(wán)成率不达(dá)预(yù)期，一(yī)定程度上影(yǐng)响了公(gōng)募REITs二级市(shì)场的价格。”李华平称，公募(mù)REITs二(èr)级市场的价格波动(dòng)受多(duō)重因素的影响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二级(jí)市场价格的主要因素之一，而(ér)稳定的分红(hóng)有利于吸引投资者参(cān)与公募REITs二级市场的(de)投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经(jīng)济预期恢复(fù)，一方面市场热点呈现向股票和债券回归的(de)过程(chéng)；另一方面(miàn)，基础设施项目的经营(yíng)业绩相对经济活(huó)力的改善有一定(dìng)的(de)滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权(quán)日(rì)，将(jiāng)对基金(jīn)份额(é)的开盘指导价做(zuò)调减(jiǎn)处理，调(diào)减金额根据单位基金份额的(de)分红金额(é)进行计算。除权操(cāo)作是对(duì)分红前后基金份额净值变化的(de)修正，使投(tóu)资人在(zài)基金(jīn)分红前后(hòu)均(jūn)可以(yǐ)获(huò)得公(gōng)平的投资机会(huì)。

　　“分红可增强投资(zī)者(zhě)长期投资的信心，同时需结合持有产品的特性(xìng)，关注二(èr)级市(shì)场扰动对整体收(shōu)益的影响程度(dù)。”中航基金(jīn)相(xiāng)关人士也称。

　　特许经营权(quán)分红(hóng)包括利润分(fēn)配和本金归还(hái)

　　普通投资者应了(le)解底层资产(chǎn)情(qíng)况(kuàng)

　　多(duō)位业内人士还提(tí)醒，与现有(yǒu)公募(mù)基金分(fēn)红前提是本金之上(shàng)的增值部(bù)分不同，特许经营权REITs基(jī)金运作期间的“分红”界定(dìng)为“分派”更为准确，分派的(de)是本金(jīn)与增值(zhí)两(liǎng)个部分，两(liǎng)个部分之间(jiān)的比(bǐ)例是变动的，与现有公募基金分(fēn)红差异很大，大多数普通投资者可能把“分派”金额误认为是持(chí)续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年限到期后基金价值面临极大(dà)不(bù)确定性，这是该类(lèi)投资者应该注意(yì)的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募(mù)REITs主(zhǔ)要有(yǒu)特许经营权(quán)类和产权类两大资(zī)产类型，持有(yǒu)产权(quán)类产品(pǐn)的收(shōu)益(yì)主要包括每年的现金分红及资产(chǎn)增值的收(shōu)益，而持有特许经(jīng)营类产品(pǐn)的收益主(zhǔ)要(yào)来自(zì)项目每年的(de)现(xiàn)金分红。其(qí)中，特(tè)许经营权类资产的(de)分红包(bāo)括(kuò)了利润分配和本金的归还，两(liǎng)者的(de)比率也是变动的，对特许(xǔ)经营权(quán)类资(zī)产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益(yì)。普通投资者在选择投资(zī)标的时，应了解公募REITs底层资(zī)产的类型(xíng)。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资产属性不同(tóng)而形(xíng)成区别。特(tè)许经营(yíng)权类的公募REITs产品因(yīn)其(qí)分红(hóng)相当(dāng)于包含“本金+收益(yì)”，分红相对较(jiào)多(duō)，债性偏强。而产(chǎn)权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看(kàn)重底层资产的价值(zhí)增值，所以相对股性(xìng)偏强(qiáng)。普通投资(zī)者(zhě)在选择公募REIT时(shí)，需要考虑底层资产属(shǔ)性，对所选择产品的(de)二级市场价格和分红有合(hé)理预期。

　　中金基金相关负责人(rén)也认为，与产权类(lèi)项目(mù)相比，特许(xǔ)经营(yíng)项(xiàng)目(mù)在(zài)经营权到期后不(bù)再能产(chǎn)生现金收益，因此(cǐ)将可(kě)供分配金额的分配理(lǐ)解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经营期(qī)限(xiàn)较短的特许经营项目(mù)，通常具备(bèi)更(gèng)高的分派率水平(píng)。对于剩(shèng)余期(qī)限较长的特(tè)许(xǔ)经营权(quán)项(xiàng)目，即使分派率(lǜ)相对较低(dī)，也有足够(gòu)年(nián)限收回本金并取得(dé)收益(yì)。

　　中金基金该(gāi)负责(zé)人提醒投资者(zhě)注意，特许经营(yíng)权(quán)项目的(de)分派金额包含了(le)投(tóu)资本金，在(zài)不进行扩募(mù)的(de)情况下，基(jī)金份额单价随着分派进度逐年下降是正(zhèng)常现象(xiàng)，投(tóu)资特许经营权REITs的(de)收益来(lái)自(zì)项目(mù)剩余(yú)期限产生的现金流(liú)。

　　“与(yǔ)特许经营项目相比，产权(quán)类(lèi)项(xiàng)目的土(tǔ)地(dì)或建筑的剩余使用(yòng)年限(xiàn)一般较长，再加上到(dào)期后(hòu)通过对建(jiàn)筑(zhù)的更新改造(zào)或补缴土(tǔ)地出让金等追加投资，有机会进(jìn)一(yī)步延长经(jīng)营期限。这种(zhǒng)类(lèi)似永续经营的假设反映(yìng)在基础(chǔ)资产(chǎn)的估(gū)值(zhí)上，使产(chǎn)权类REITs具备更显著的资产投资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测(cè)内部收益率等指标

　　评(píng)估项目(mù)底层资产运营(yíng)情况

　　在基(jī)金分红(hóng)的时点，多位(wèi)业内(nèi)人士还(hái)表(biǎo)示，在产(chǎn)品分红(hóng)期，投资(zī)者可以观测经营活动现金流、可(kě)供分配现金、内部(bù)收益率等指标，来观察和评估项目底层资产(chǎn)的运营情况(kuàng)。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指标中，跟(gēn)现金相关的指标(biāo)有两个(gè)：一(yī)是年报中披露的(de)经营活动现金流，二是(shì)可供分(fēn)配现金(jīn)，二者存在本(běn)质性(xìng)区别。经营活动产(chǎn)生的现金(jīn)净(jìng)流量是指(zhǐ)企(qǐ)业经营、筹资、投资产生(shēng)的现(xiàn)金流，基于企业本身经营活(huó)动产生；可供分配的(de)现(xiàn)金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对(duì)非现金影响利润(rùn)表(biǎo)的项(xiàng)目进行(xíng)调整，加期初现(xiàn)金，最终得到的账(zhàng)面现金(jīn)。

　　李华平也表示，公(gōng)募REITs作为资产(chǎn)配(pèi)置(zhì)新选(xuǎn)择(zé)，投资(zī)价值体现在相对股债市场独立(lì)的(de)资产配(pèi)置功(gōng)能，比较适(shì)合长期(qī)持(chí)有。建议(yì)投(tóu)资者对经营权(quán)类的资产可以(yǐ)更(gèng)多关注内部(bù)收益(yì)率的高低(dī)，对产权类的资产(chǎn)更多关注分派率(lǜ)高低。因为公募(mù)REITs可分配收益(yì)主(zhǔ)要来自底层资产的经营(yíng)净(jìng)现金流，所以底层资产运(yùn)营(yíng)情况直接影响投资回(huí)报(bào)，投资者可综合考(kǎo)虑(lǜ)原始权益人综合实力、运(yùn)营管理(lǐ)机(jī)构实力、公募基(jī)金管理人实力等多重(zhòng)因素来选择投资标的。

　　中(zhōng)信(xìn)证券研报也(yě)显(xiǎn)示，公募REITs进入密集分(fēn)红期，由于(yú)分红交(jiāo)易(yì)带来的短期博弈机(jī)会仍(réng)在，叠加此前市场接连回调，建议投资者关注有(yǒu)基(jī)本(běn)面支撑、填权效应相对明显(xiǎn)、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募(mù)说明书(shū)均会载(zài)明REITs在发行首年及次年(nián)的可供分配金额预测。投资者可以(yǐ)将REITs的实(shí)际分红金额与募集材(cái)料中披露预测(cè)进行比较分析，结合经(jīng)济及市(shì)场的实际环境，对基础(chǔ)设施项目的运营业绩及REITs的管理(lǐ)能力(lì)进行判断(duàn)。”中金基金(jīn)上述负责人(rén)也称。

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