文：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取(qǔ)消预(yù)售制了。 1月17日(rì)召开(kāi)的全国住房和城乡建设工(gōng)作(zuò)会(huì)议(yì)提出(chū)“有条件(jiàn)的可(kě)以(yǐ)进行现(xiàn)房销(xiāo)售”，不足一个月(yuè)时间，已有山东(dōng)、安徽、河南、四川、广(guǎng)东(dōng)等(děng)地明确(què)表态，试点现房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购(gòu)房(fáng)者的不公平(píng)。以后谁(shuí)有钱谁建(jiàn)房(fáng)，没钱没(méi)实力的别建了，不能把包袱甩给老(lǎo)百姓和(hé)社(shè)会，这是房地(dì)产从大开发时代步入(rù)高质量发展阶段的必然趋势(shì)，也是对购房老百姓的最大保护(hù)。98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全(quán)国套户(hù)比超过1，从大开发进入存(cún)量时代(dài)，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该(gāi)取(qǔ)消(xiāo)了(le)，改为现房(fáng)销售。以后一(yī)手交钱，一手(shǒu)交房，天经地义(yì)。当然二次房改是个(gè)技(jì)术活，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制，长效机制四大关键是推(tuī)动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产税(shuì)。如果按照经济(jì)规律办事，中国一(yī)定(dìng)能实现房地产软着(zhe)陆和长期(qī)平稳健康发(fā)展，跨过这道关，解好这道(dào)世(shì)界难题。

　　2、为什么要(yào)取(qǔ)消预售制、改为现(xiàn)房(fáng)销售？大家想想，绝大部分商品是(shì)一(yī)手交钱一手交货，预售(shòu)制是对购(gòu)买者的单方面不公平制度(dù)，购房老百姓几乎承担了所有商品不能(néng)交(jiāo)付的风险。从个人层面看，预售制(zhì)对(duì)购(gòu)房者(zhě)非常(cháng)不公平，比如，交房(fáng)等待期一(yī)般为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还要承担延迟交房、房屋质量(liàng)、房(fáng)产证延期(qī)办(bàn)理甚至不能(néng)交房的(de)风险。从(cóng)行业层面看，预售制助推部分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张(zhāng)，若(ruò)遇到下行周(zhōu)期，会引发(fā)资金链断裂、项(xiàng)目搁(gē)置(zhì)等系列风险。取消预售制，改(gǎi)为(wèi)现房销售，这样(yàng)有助于(yú)落实中央房住不炒精神、有(yǒu)助于(yú)保障购房(fáng)老百姓(xìng)权益、有助于房企(qǐ)稳健发展，一举(jǔ)多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售制度？预售制度怎么来的？国外(wài)什(shén)么情况(kuàng)？简单(dān)科普一下：商品房预(yù)售最早源于中国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房(fáng)，是一种开(kāi)发(fā)商放杠(gāng)杆的方式。98年房改，由于(yú)商品房短缺(quē)，房企缺资金(jīn)，借鉴(jiàn)中国香港，引入了商品房(fáng)预售制度(dù)。其实，当(dāng)前(qián)世(shì)界不少国家存在预售(shòu)制。但是，重点来(lái)了！发达国家一般有(yǒu)严格的监管保障措施，开发商在项目获得(dé)政府批准(zhǔn)后(hòu)才可以开始(shǐ)销售，买家在购买期房后并非像(xiàng)中国一样在支付完首(shǒu)付(fù)款后从银行一次性(xìng)贷款支付(fù)剩余全部房款(kuǎn)，而是(shì)根据开发商工程进(jìn)度在完全交房(fáng)前(qián)进行(xíng)分期支(zhī)付。所以，预(yù)售(shòu)制度是需(xū)要严格的(de)资金监(jiān)管、分(fēn)期支付以及(jí)违约处罚(fá)措施作为保(bǎo)障的，如果没有这些保障措施，一定会触(chù)发风险，对购房民众不(bù)公(gōng)平，所以(yǐ)不如(rú)借机取消预(yù)售(shòu)制度，以后(hòu)改为现房(fáng)销售。客观讲预售(shòu)制度有一定历(lì)史阶段性(xìng)，现在(zài)中国住房进入存量时(shí)代，取消预(yù)售制度有助于降负债降杠(gāng)杆，不再把烂尾风险甩给老百姓(xìng)和(hé)社会，当(dāng)然这(zhè)需要配套房企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地(dì)产长效机(jī)制。这是个技(jì)术活，只要坚持市场化改革(gé)，中国一定能化解这(zhè)个难(nán)题(tí)，让房地(dì)产回归实(shí)体(tǐ)经济(jì)和居(jū)住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的不是(shì)五花(huā)八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的(de)营(yíng)销手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬(yìng)的产品质量和(hé)诚信，这(zhè)才是对(duì)购房民(mín)众的最根本(běn)最实质的(de)保障，这样将极大的提升开(kāi)发商的建(jiàn)筑质量，实现(xiàn)良币(bì)驱(qū)逐(zhú)劣币。所有商业(yè)的本(běn)质(zhì)是向(xiàng)善，是以客(kè)户为中心，房(fáng)地产也不能例外，老百姓(xìng)买(mǎi)房(fáng)子是天大的事，烂尾毁三(sān)代，好房幸福一(yī)家(jiā)人。从这(zhè)个(gè)角度，取消(xiāo)预售制、实施现房销售是实现老百姓安(ān)居乐业、社会长治久安、行业企业健康发展的重大措施。在当前(qián)的(de)情况(kuàng)下，取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制要结合稳(wěn)楼(lóu)市、房地产软着陆、打通金融支持(chí)当期三好生、新模(mó)式等综合施策。

　　作者(zhě)十年前在(zài)国务院发展研究中心参与财税改革方(fāng)案研究(jiū)时，对预(yù)售制、房地产税、人地(dì)挂(guà)钩(gōu)、金融稳定、房(fáng)企(qǐ)杠杆率(lǜ)等进行过长(zhǎng)期系统的专(zhuān)项(xiàng)研究。（参考(kǎo)后来形(xíng)成的专(zhuān)著《房地(dì)产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房预(yù)售(shòu)制的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国(guó)内地(dì)版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市(shì)化进(jìn)程，但背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售(shòu)资金第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭(píng)验收凭证(zhèng)取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付(fù)

　　2.4 日本：为(wèi)规范(fàn)期房交易立法，设置期(qī)房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示(shì)

　　正(zhèng)文

　　1 中国(guó)内地(dì)商(shāng)品房预售(shòu)制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世纪五十年代在(zài)中国香港，楼宇出(chū)租是地产行业(yè)盛(shèng)行(xíng)的(de)方式(shì)，但有着转(zhuǎn)让难(nán)、出租资金(jīn)周转期长等(děng)问题，分(fēn)层销售孕(yùn)育而生。20世(shì)纪(jì)50年(nián)代(dài)，中国香港还(hái)未推行公共房屋制度，许(xǔ)多人栖身于木(mù)屋(wū)或者其他临时住宅(zhái)，住房的需求(qiú)是(shì)相当高(gāo)，不过大多数居(jū)民(mín)的(de)储蓄(xù)很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位(wèi)，需(xū)要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼(lóu)宇出租(zū)是中国香(xiāng)港地产(chǎn)行业(yè)盛行的方式，但有着(zhe)转让(ràng)难、出租资金周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问(wèn)题。针对这一系列问(wèn)题，不少地产商开始探求新的方式(shì)，如把(bǎ)楼宇契约(yuē)切开，即(jí)“分契”，然(rán)后将楼宇分层出售。这模式(shì)一经推行(xíng)，购买楼宇(yǔ)的市民数量(liàng)有所增加，开发商资金(jīn)周转加快(kuài)。

　　在(zài)分层(céng)出售(shòu)的基础(chǔ)上，将“按揭”模式(shì)引入房地产(chǎn)销售，霍英东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式。1953年(nián)底霍英东创(chuàng)办立信置业(yè)有限公司，凭借商业直觉和多(duō)年(nián)经营杂货铺、海上驳运业务(wù)的经(jīng)验，对(duì)于商(shāng)品流(liú)通、资(zī)金周(zhōu)转有着独到的(de)见解，在努力寻(xún)求方法(fǎ)加快(kuài)自身资金周转。当时其在购下(xià)九龙的一块地盘后，除了分层出(chū)售、还印发售(shòu)楼说(shuō)明书，上有文字(zì)详尽说明楼宇的地势环境、建筑(zhù)材料、分层(céng)价格、订购方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是(shì)另(lìng)外一(yī)个(gè)亮点，即先收取买家的(de)订金，采用类似租金的分期付款形式，等新楼落成时，收(shōu)齐买(mǎi)家的钱，买家(jiā)就拥有(yǒu)了自己(jǐ)的房(fáng)产。这(zhè)种方式减轻了民众购房的资金(jīn)压力，加速(sù)了房屋的建造(zào)和销售，也(yě)解决(jué)了制造商(shāng)的资金问题，降低(dī)投资风险(xiǎn)，在(zài)当时可谓是“双赢”的举措。“预(yù)售楼花(huā)+分期付(fù)款(kuǎn)”的销售(shòu)模式成为当时中国香港房地产市场(chǎng)的一(yī)大特色，纵观中国香港房(fáng)地产市场的改革(gé)，“卖楼花”模式(shì)高效率地解决(jué)了核心的住(zhù)房供(gōng)不应求的问题，使房市发展进(jìn)入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香(xiāng)港楼市几十年繁(fán)荣，但期间也出(chū)现过“烂尾楼”的(de)情况，但监管部门不断完(wán)善、规范化，建立健(jiàn)全的(de)监管机(jī)制，促进市场健康(kāng)发展。例如，1960年，位于(yú)大角咀的(de)一(yī)个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香(xiāng)港管理(lǐ)部门提升(shēng)了对于预售楼花制度的监管，即要求开发(fā)商在(zài)预售前，确(què)保(bǎo)地价(jià)款已(yǐ)经全部(bù)支付，还要证明自身有资金等(děng)能力把项目(mù)完成，资金需放(fàng)入律师(shī)所托管，支取时需律(lǜ)所和建筑师的(de)核准。为了防止开发商、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套取监(jiān)管账户资金(jīn)，中国香港要求律(lǜ)师(shī)行在银(yín)行开设的信托账(zhàng)户（监管(guǎn)账户）、开发商操(cāo)作等索尼是哪个国家的品牌，索尼是哪个公司的采取全透(tòu)明(míng)化机制，且银行的(de)责任上升，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成(chéng)最大风险方，后(hòu)续需自身推动(dòng)项目完(wán)工(gōng)。随着监管体系逐(zhú)步完(wán)善，出(chū)现“烂尾”的(de)现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形(xíng)成“中国内地(dì)版预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十(shí)年(nián)代，中国内(nèi)地面临(lín)住房需求(qiú)大和供给量(liàng)短缺问(wèn)题，引入“卖楼(lóu)花”制度(dù)。建国(guó)以来，中国内地(dì)优先发展重工业，强调(diào)基础建设(shè)，这一导向(xiàng)使(shǐ)前(qián)期(qī)发展工业(yè)化的进(jìn)程(chéng)大于(yú)城市化进程，唯有(yǒu)解决住(zhù)房基(jī)础等(děng)城市化配套问题，才(cái)能进(jìn)一步(bù)推(tuī)进(jìn)城市(shì)化。但当时推行的是(shì)“统一管理，统一分配，以(yǐ)租养(yǎng)房(fáng)”的(de)福利分房(fáng)制度，住房市场(chǎng)发(fā)展起步较晚(wǎn)、增速较慢，福(fú)利(lì)分房制(zhì)度也出现了分配不公、效(xiào)率低、配套(tào)差等问(wèn)题，因此福利分房制度不(bù)再(zài)适用于当(dāng)时的国情(qíng)。叠加房地产市场(chǎng)面(miàn)临商品(pǐn)房的(de)需求(qiú)量大，而社会(huì)缺少大型房地产(chǎn)开(kāi)发商，商品房(fáng)供应量小的困境(jìng)，此时引入(rù)中国香港的(de)“卖楼(lóu)花”模式无疑是对内(nèi)地房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场的一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香(xiāng)港预售商品房(fáng)制度，先后出(chū)台(tái)多项文(wén)件，大(dà)力(lì)支持国内房(fáng)地产市场(chǎng)改革。例如(rú)，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进一步深(shēn)化城镇住房制度改革，加快(kuài)住房建设的(de)通(tōng)知》文(wén)件，决(jué)定停止住房(fáng)无偿实物分(fēn)配，逐步实行住房分配货(huò)币(bì)化、住房(fáng)供给商品化、社会(huì)化的住房新(xīn)体制，从计划经济下的福利分房转向市(shì)场经(jīng)济的商(shāng)品(pǐn)房。房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)采用(yòng)预售(shòu)制，允许开(kāi)发商卖期(qī)房，解决了房企缺(quē)少资金和(hé)开发时间周期长的两大难题，开发商以(yǐ)预售款撬动(dòng)下一(yī)个项目的(de)开发，形(xíng)成滚动开发(fā)模式，住房供应速度加快。自此中国内地(dì)开始房改(gǎi)货币化，中国人民银行等多方迅(xùn)速出台相关的信贷(dài)政策，支持购房(fáng)者，极大作用(yòng)推(tuī)动了房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形(xíng)成契合(hé)中国内地的(de)商品房预售制度。预售制的初衷是为了缓解房(fáng)企资金压(yā)力，加快城(chéng)镇(zhèn)住房建设(shè)。具体(tǐ)来说，是(shì)指房地产开发(fā)企业将正(zhèng)在建设中的(de)房屋(wū)预先出售(shòu)给购房者，由购房者支(zhī)付定金或房款的(de)行为。区别于中国香港，在中国内地(dì)实践过程中，商品房(fáng)预售流(liú)程为：房地产开发商办理预(yù)售许可证-签订商品房买卖合同-进行备案登(dēng)记和(hé)预告登记-交付房屋。在购房(fáng)过程中，购房者需要一次(cì)性付清首付款，并采用(yòng)银行贷款的形式一次(cì)性付(fù)清(qīng)剩余(yú)房款(kuǎn)，换言之(zhī)，房(fáng)屋未建成，开发(fā)商可能已拿到了全部购房款，这点与(yǔ)中国香港的按照工程(chéng)进度付款有所(suǒ)不同。对(duì)中国(guó)内(nèi)地的开发(fā)商而言，预售制商品房也开启了(le)高(gāo)周转、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城(chéng)市化(huà)进程，但背后(hòu)潜藏的(de)风(fēng)险确实存在

　　作(zuò)为中(zhōng)国内地商品房销售的最主要方(fāng)式，预售制极大缩短房企现金(jīn)回笼周期(qī)，同时增加(jiā)市场商品房(fáng)供应，推动了(le)城(chéng)镇化发展进程。预(yù)售制在过去20多年(nián)对(duì)中(zhōng)国内地房地产(chǎn)市场的稳步发展起到了重要(yào)作用(yòng)，不(bù)仅解决了房地产市场快速发展阶段的(de)资金需(xū)求，也提高了居民居(jū)住(zhù)水平，中(zhōng)国内地城镇居民从筒子(zi)楼(lóu)住到(dào)住宅小区，从全(quán)民蜗居到基本适(shì)居，住房事业取得(dé)巨大进步，数十年(nián)时间走完发达国(guó)家几百年(nián)城镇(zhèn)化路(lù)程。改(gǎi)革开(kāi)放以来，城(chéng)镇化进程进入快速(sù)发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人(rén)，43年间(jiān)增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市(shì)建成(chéng)区面积由7438平(píng)方(fāng)公里增长至60721平(píng)方(fāng)公里，增长7.2倍(bèi)。根据(jù)我们发布的(de)《中(zhōng)国住房存量(liàng)报告(gào)：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇住宅(zhái)存量从(cóng)不到14亿(yì)平(píng)增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建筑面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套数从约3100万套(tào)增至3.63亿套(tào)，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前(qián)已(yǐ)成为(wèi)中(zhōng)国内地商品房销售最(zuì)主要方(fāng)式，2005年中国内地商品住宅期房销售面积占总销售面积的比(bǐ)重(zhòng)为63％，而2021年(nián)期房累计销售面(miàn)积达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也推动了中国内(nèi)地房地产行业的发展。中国内地房地产历经二十多年长周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计(jì)上涨35.8倍，年复(fù)合(hé)增速17.8％。商品房(fáng)销(xiāo)售面积和销售(shòu)金额分别从1.5亿(yì)平(píng)增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速(sù)发(fā)展，房(fáng)地产企业从无到有、从国企先行到(dào)民企(qǐ)崛起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万(wàn)个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也(yě)成为拉动中国内地(dì)经(jīng)济(jì)高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房地(dì)产带动的(de)上下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中(zhōng)房地产(chǎn)对(duì)金融、批发、建材的(de)带动(dòng)最(zuì)为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产完(wán)全(quán)拉(lā)动的投资占全社会固定(dìng)资产(chǎn)投资的(de)51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投资(zī)占固(gù)定资(zī)产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产(chǎn)贷款占(zhàn)银行各项贷款余额的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果(guǒ)加(jiā)上信托等(děng)通道业务，占(zhàn)比超过三(sān)分之一。从房地(dì)产融资存(cún)量占社融(róng)存量比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面积违(wéi)约，将(jiāng)导致银行不良(liáng)率(lǜ)大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠道，根(gēn)据我(wǒ)们(men)的《中国住房市值测算报告(gào)》，2020年中国住房(fáng)市值(zhí)为(wèi)62.6万亿(yì)美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合(hé)计(jì)的31.5万亿美元。从住房市(shì)值占股债房市值的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的37％、英国(guó)的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市值与股债房(fáng)市值的(de)比(bǐ)例较高(gāo)，主要是因为住房市值高，以(yǐ)及中国资本(běn)市场发育尚不(bù)成熟，直接融资(zī)比例较低，股票、债券市值较低，居(jū)民(mín)投(tóu)资渠(qú)道(dào)缺乏(fá)。

　　不(bù)可否认，预售(shòu)制背(bèi)后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实存在，当前的负面效应愈(yù)发凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝大部分商品是一(yī)手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对(duì)购买(mǎi)者的(de)单方面不公(gōng)平制度，购(gòu)房(fáng)老百姓(xìng)几乎承担了所(suǒ)有商(shāng)品(pǐn)不能交付(fù)的(de)风险(xiǎn)。比(bǐ)如，交房(fáng)等待期一般为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅(jǐn)承担银行利息，还(hái)要(yào)承担延迟交(jiāo)房(fáng)、“一房(fáng)二卖(mài)”、房屋(wū)质量、房产(chǎn)证延期办(bàn)理甚(shèn)至不(bù)能交房(fáng)等(děng)风(fēng)险。另外，购(gòu)房者(zhě)和开发商之间(jiān)的购房合同(tóng)、购房者和银行的按揭贷(dài)款合(hé)同(tóng)是两个独立的(de)合同关系(xì)，如果开发商发生违(wéi)约，购房者只能根据购房合同向开发商(shāng)主张权(quán)力，但(dàn)依旧需(xū)要(yào)根据按(àn)揭贷款(kuǎn)合同(tóng)按时(shí)向银行进行贷款偿还，因此购房者承(chéng)担的风险较大。

　　从行业(yè)层面看，预售制助推部分房(fáng)企过(guò)度举(jǔ)债、高杠杆扩(kuò)张，资金若遇(yù)到下行周期，会引(yǐn)发(fā)资金链断裂、项目搁置(zhì)等(děng)系列风险，进行(xíng)影响自身(shēn)信(xìn)用和购房(fáng)者对行业的信心。

　　从金融(róng)层(céng)面看(kàn)，银行作为按揭(jiē)贷(dài)款的发放方，一(yī)旦房(fáng)企(qǐ)因为市(shì)场波动或经营(yíng)不善，出现资金(jīn)链(liàn)断裂等(děng)一系列问题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房企通过(guò)与购房者签(qiān)订的预售合同(tóng)和按揭合同，已经从银(yín)行获得房款，如(rú)果购(gòu)房者丧失还款能力或(huò)短期不能还款等，则风险完(wán)全由银行承担，银行将面临较大(dà)的坏(huài)账压(yā)力(lì)。

　　从(cóng)监(jiān)管角度看，购房者的预售监管资金去(qù)哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两个字那就(jiù)是“没钱”，即没(méi)钱(qián)付工程款。在2004版的《城市商品(pǐn)房预售管理办法》中(zhōng)明确规(guī)定了开发企业预售商(shāng)品(pǐn)房所得(dé)款项应当用于有关的(de)工程建设，商品房预售款监管的具(jù)体办法，由(yóu)房地产管理部门(mén)制定。但多(duō)年以来全国并没(méi)有统(tǒng)一的预售(shòu)资金(jīn)监管规定，各地实行“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点(diǎn)监管资金比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的(de)建(jiàn)安(ān)成本(běn)乘以建筑面(miàn)积或者项目工(gōng)程(chéng)总额报(bào)价计(jì)算(suàn)重点(diǎn)资(zī)金。而(ér)事实是(shì)，不少购房款(kuǎn)未进(jìn)入(rù)监管账户、或进入监(jiān)管(guǎn)账户后(hòu)被(bèi)挪用，导致(zhì)楼盘没有资金(jīn)继续建设。收楼遥遥(yáo)无期，月供索尼是哪个国家的品牌，索尼是哪个公司的却被迫继续还(hái)款。那么，监管账户资金如何被(bèi)挪走的？实际上(shàng)，在过去房地产(chǎn)大开发时代的高周(zhōu)转背(bèi)景(jǐn索尼是哪个国家的品牌，索尼是哪个公司的g)下，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工程总承包(bāo)方，以工程(chéng)建设名(míng)义(yì)，获(huò)得监管账户拨付(fù)资金，再由工程方(fāng)将(jiāng)资金(jīn)转给房企(qǐ)，而(ér)拨付的(de)工程款，远超工(gōng)程(chéng)进度(dù)所需。通(tōng)过这些方式套取的资金，在房(fáng)企各(gè)地项(xiàng)目间流动(dòng)，变相加杠杆，这样做(zuò)提供(gōng)了资金(jīn)流动性，房企抽调资(zī)金统筹拿(ná)地、还款和楼(lóu)盘建设(shè)，形成一(yī)种(zhǒng)资金(jīn)循环(huán)高周转模式(shì)，但一定程(chéng)度上把风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国(guó)际(jì)经验(yàn)

　　整体(tǐ)来说，国外商品(pǐn)房预售制度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购(gòu)房者预(yù)付资金(jīn)，一般设有定金或预付款保护(hù)机制，如英(yīng)国、日(rì)本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要(yào)求购房(fáng)者支(zhī)付的预付款比(bǐ)例相对较(jiào)低，绝大(dà)部分房款在房(fáng)屋交付后开始支付；

　　3）预付款支(zhī)付(fù)方式：预付款一般以(yǐ)定金方(fāng)式支付(fù)，或(huò)按工程进度分期支付，或二(èr)者(zhě)结(jié)合；

　　4）按揭(jiē)贷款方(fāng)式：一(yī)般(bān)采用两种方(fāng)式发放按揭贷款，一是按工程(chéng)进度付款，按揭贷款按(àn)照工程进(jìn)度逐渐发放，购(gòu)房者开(kāi)始月(yuè)供；二是房(fáng)屋交付后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房(fáng)屋(wū)烂(làn)尾(wěi)保护：为预售(shòu)商品房提供期房烂尾保险，在商品房出现重大延期或(huò)重大缺陷(xiàn)时(shí)，保障购(gòu)房者(zhě)权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保(bǎo)护：房屋交(jiāo)付质量的保障有两种方式，一是期(qī)房由政(zhèng)府或第三方验(yàn)收合格并(bìng)提供验(yàn)收凭证(zhèng)后(hòu)，开发商凭验收凭证取得购房者支付的(de)房款(kuǎn)。二是开(kāi)发商(shāng)为购(gòu)房者提供一定的保(bǎo)修期，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房者支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方全程监管，交付时(shí)开发商凭(píng)验(yàn)收凭证取得(dé)房款

　　美国期房定金一定期限内无条件(jiàn)返还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交(jiāo)房前(qián)仅支付首(shǒu)付，其余房(fáng)款(kuǎn)交付后按揭还款，交(jiāo)付前资金由(yóu)第(dì)三方全程监(jiān)管，交付时开发(fā)商(shāng)凭(píng)验收凭(píng)证取得房(fáng)款。

　　定金(jīn)及首付环节，定金比例(lì)一般(bān)为房款的1％-5％，首付(fù)比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余(yú)款支(zhī)付方面(miàn)，除定(dìng)金或首付外，购(gòu)房者在房屋交付后通过按揭贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资(zī)金监管方(fāng)面，美国为防止开发商挪用资(zī)金，购房者的定(dìng)金及首付款由第三方公证行或产权(quán)保(bǎo)险公司的信托(tuō)账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房(fáng)者资金可通过申(shēn)请(qǐng)仲裁取回(huí)，且不(bù)承担任何责任与损失。而开(kāi)发商(shāng)在房屋(wū)建设(shè)过(guò)程中的(de)资金全部来(lái)自银行，银行根据工程(chéng)进度(dù)向开发商提供一定比例的(de)贷款，由(yóu)于开(kāi)发商挪用资金(jīn)直接损害银行利益(yì)，银行有充分动(dòng)机监管开发商施(shī)工(gōng)进度。开发商在(zài)房屋交付时需取得由政府相关部门经审查后发放的验(yàn)收(shōu)凭证，通(tōng)过验收(shōu)凭证(zhèng)向银行(xíng)得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提(tí)供(gōng)期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房(fáng)款按建造(zào)工期进度支付，按揭按工期放(fàng)款后(hòu)还贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，开发商或购房者可购买期房烂尾(wěi)保险(xiǎn)。

　　预(yù)售门槛(kǎn)方面，德国开(kāi)发商在项目(mù)获批后(hòu)即可(kě)预售房(fáng)屋。签(qiān)署购房合(hé)同(tóng)前(qián)，购房者需支(zhī)付约2000欧的定(dìng)金并进(jìn)行预约公证，签订合同后定金退还。如(rú)由于任何原因不能购买，定金按照德国法律全部(bù)退还(hái)。

　　签署购房合(hé)同(tóng)后，购房(fáng)者需支(zhī)付公证费和土地交易税(shuì)，分别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不(bù)包含(hán)在购房款中，属于购(gòu)房附加费(fèi)。

　　首付方面，德(dé)国(guó)没有(yǒu)规定最低首付比(bǐ)例，可零首付购(gòu)房。

　　余(yú)款方面，德国也采取(qǔ)按工期支付(fù)房款的制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比(bǐ)例因项目而异。一(yī)般来(lái)说，支付节点(diǎn)可分为公(gōng)证后、主体完工、内部(bù)水(shuǐ)暖(nuǎn)电路完(wán)工(gōng)、窗户玻璃完(wán)工、室内清(qīng)洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在支付(fù)房款(kuǎn)前(qián)申请房贷，房贷利率采用(yòng)固定利(lì)率，银行按施工节奏分多(duō)次发放贷(dài)款，每笔贷(dài)款给予购房者一定使用期限，期限结束后，购房者开(kāi)始还贷。

　　保险方面，德国保险公司(sī)针对期房设计(jì)了(le)两种保险，保险的功能是(shì)当房(fáng)屋出(chū)现(xiàn)重大延期(qī)或重大缺陷(xiàn)时，保险公司保证(zhèng)开发(fā)商赔偿或修复，开发商破产，由保险公司负责相应(yīng)赔偿(cháng)。保险由开发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国预售制(zhì)设有10％定(dìng)金保险保护机制，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律(lǜ)师严(yán)格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有(yǒu)一名(míng)律师，负责沟通(tōng)期房(fáng)交易中(zhōng)的房产(chǎn)、资金、合同等各个环节，各环(huán)节内容确认(rèn)无误后签订(dìng)首付交换合同。

　　定金(jīn)方面，英国(guó)设置了10％定金(jīn)保险保护机制，当开发商出现财(cái)务(wù)、经(jīng)营(yíng)问题时，购房(fáng)者10％的(de)定金由保险公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方(fāng)面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付(fù)需要(yào)在合同签订(dìng)21天内(nèi)支(zhī)付。

　　余款支付环节，英国采取按(àn)工程进度(dù)付款的方式，但是(shì)交房前付款比例相对较低，一(yī)般会在(zài)合同签订6-24个月分(fēn)别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交(jiāo)房(fáng)后支付(fù)。

　　交(jiāo)付(fù)环节，英国(guó)规定房屋必(bì)须(xū)经过房产公证公司的检验验收后才能交付(fù)，交付(fù)后方(fāng)可按揭还贷(dài)。

　　资金监(jiān)管(guǎn)环节，英国(guó)期(qī)房预售(shòu)资(zī)金(jīn)监管极为(wèi)严格，资金也由律(lǜ)师监管(guǎn)，在确认工程(chéng)进度、支付相关款项(xiàng)过程中，由买房(fáng)律师将资金(jīn)转给卖方律(lǜ)师，卖(mài)方律师(shī)转给开发商(shāng)，即资(zī)金在进入开(kāi)发商账户前经过两道(dào)关口，有(yǒu)利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期(qī)房交易立法，设(shè)置期房预付款保全措(cuò)施

　　日本期(qī)房交易(yì)立法(fǎ)，定金超5％或1000万(wàn)日元时，开(kāi)发商必(bì)须完成“预(yù)售房(fáng)定金(jīn)保(bǎo)全(quán)措施”，交(jiāo)房前付(fù)款比(bǐ)例不(bù)超房款的20％，开发商违约(yuē)需返还定(dìng)价并赔(péi)偿约(yuē)10％房(fáng)款(kuǎn)，交房(fáng)后按揭还款。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结束后(hòu)由于房屋供给严重(zhòng)失衡，叠加(jiā)法律空白，社会上“一房(fáng)二卖”现象普遍(biàn)，为此，日本政府1952年(nián)出(chū)台《宅地建筑(zhù)物(wù)交易法》，经多次修订(dìng)，目前是唯一一部规(guī)范期房交易的法律。

　　定(dìng)金保(bǎo)护方面，根(gēn)据(jù)日本《宅地建物取引(yǐn)业法(fǎ)》，对购房者支付定金超过(guò)5％或超1000万日元的部分，法律要求(qiú)开发商必(bì)须(xū)完成定金(jīn)保全措施才可预(yù)售。什么是定金保(bǎo)全措施？即(jí)买卖双方(fāng)签订(dìng)购房合同时，开发商向金融机(jī)构或指(zhǐ)定保证机构(gòu)或保险(xiǎn)机构签订定金保证委(wěi)托合(hé)同，设(shè)置购房者定(dìng)金的保(bǎo)证(zhèng)或保险(xiǎn)，并(bìng)将相应的保(bǎo)证金证(zhèng)明(míng)书交付给购房者。除定金(jīn)外，其他预先支付的购房款也受(shòu)该(gāi)措(cuò)施保(bǎo)护。若开发商倒闭导致期房(fáng)烂尾，购房者可凭保证金证明(míng)书(shū)向金融(róng)机构或保证(zhèng)机构(gòu)或(huò)保险(xiǎn)公(gōng)司兑付，同时，开发商(shāng)需向购(gòu)房者赔(péi)付违约金，一般约为(wèi)房价的(de)10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多不(bù)超(chāo)20％的定(dìng)金，签订购房(fáng)合同(tóng)后，购房者即可向银行申请贷(dài)款，但(dàn)交房后才开(kāi)始(shǐ)按揭(jiē)贷款，除定金外的(de)剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银(yín)行监管，享1年保修期(qī)后付(fù)尾款

　　新(xīn)加坡期房(fáng)购房者违(wéi)约(yuē)可返还相当于3.75％房(fáng)款的订金，首(shǒu)付(fù)比例20％，余款按工程进(jìn)度支付(fù)，所有资金进(jìn)银行专门(mén)项目资金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节(jié)，新(xīn)加坡开发商有统一的选购权合同以及订金(jīn)返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一步签订购买(mǎi)合(hé)同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付比(bǐ)例方(fāng)面，签订购房合同后，购房者需(xū)支付15％的首付(fù)及印花税，同时购房者向银行申请(qǐng)按揭贷款(kuǎn)。

　　余(yú)款(kuǎn)支付上，新加坡期房同(tóng)样采取按工程进度(dù)付款的方式，《发展商条例(lì)》对(duì)期房(fáng)付款(kuǎn)流程做了统一详细(xì)规定，要求所有开发商遵守，支付(fù)节(jié)点一般为合同签(qiān)订后、地基完(wán)工、框架完工、管道门窗等(děng)完(wán)工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按(àn)揭贷款(kuǎn)也依照工程进度放款，月供(gōng)在此(cǐ)过程(chéng)中随着放(fàng)出贷款的增加而增加，未放款(kuǎn)部分无需月(yuè)供。

　　资金监管方面(miàn)，购房者的订金与付款会存(cún)入银行专(zhuān)门的项目资金账户，账(zhàng)户资金提(tí)取须与房(fáng)屋建设(shè)有关。房屋交(jiāo)付后，购房者享受(shòu)1年的房(fáng)屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来(lái)看，当前房地产(chǎn)到了政策出手临(lín)界点，重点是保交楼和(hé)房企重组(zǔ)。一方面，加大对刚(gāng)需和改善型(xíng)需求的支持(chí)力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局部停贷现(xiàn)象，重点是保交楼(lóu)保复(fù)工保民生，给予(yǔ)强有(yǒu)力的(de)金融工具支(zhī)持。另一方(fāng)面，从现在(zài)起，对(duì)还(hái)在正常运转的房企包括民营企业，加(jiā)大支(zhī)持力(lì)度，由优质房企牵头并购重组整个(gè)行业，为每(měi)个房企配套AMC和财团(tuán)，给予(yǔ)金融工具配套(tào)。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估计(jì)形势复杂性和(hé)人性复(fù)杂性(xìng)，兼(jiān)顾(gù)化解(jiě)停贷(dài)、复工保交(jiāo)楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场信心以及(jí)长效机(jī)制。长效机制四大关(guān)键是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产税。定(dìng)金(jīn)环节，建立开发商违约(yuē)后定金(jīn)保护机(jī)制，如将已(yǐ)支付定金冻结至房(fáng)屋(wū)交付阶段，保障购房者定(dìng)金安全(quán)。签订合(hé)同环节(jié)，鼓励保险公(gōng)司(sī)介(jiè)入，为房屋重(zhòng)大延期以及重(zhòng)大缺(quē)陷等情况提供充分的保障。余(yú)款支付环节，建立按工程进度付款机制或交房后按揭贷款机制(zhì)，充(chōng)分(fēn)保护购房(fáng)者(zhě)的权益(yì)。资金(jīn)监管环节，引入独立于(yú)开发商、银行的第(dì)三方资金监(jiān)管机构，或由政府相关部门直接监管，以(yǐ)此防止(zhǐ)资(zī)金挪(nuó)用现(xiàn)象。交付(fù)环节(jié)，建立(lì)商(shāng)品房(fáng)保修期(qī)制度(dù)。保修期(qī)内，开发商应对房屋(wū)质量问题全权负责(zé)、免费维修，购房者在保(bǎo)修期结束(shù)后(hòu)支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品房预售制是大势所(suǒ)趋。一方(fāng)面，98年房改时(shí)，全国(guó)缺房子，开发商缺钱(qián)，预(yù)售制是权宜之计，现在全国(guó)套户比超过1，从大开发进入存(cún)量时代，对购房(fáng)民众不公平的预售制已经过时(shí)了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。另一方面，取消(xiāo)预售制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，开(kāi)发商将拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即所得(dé)的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的(de)最(zuì)根本(běn)最(zuì)实质的保障，这样将极大(dà)的提(tí)升开发商的建筑质量，实(shí)现良币驱(qū)逐劣币(bì)。

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