近(jìn)两年火爆的(de)创新产品公募REITs进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公募(mù)REITs整体呈现出(chū)高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多(duō)位业内(nèi)人士(shì)对此表示(shì)，强制分红机制是(shì)公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类产品长期(qī)投资价(jià)值，通过观测经营(yíng)活动现金(jīn)流、可(kě)供分配现金等指标，也是观察(chá)REITs项目底层资产运营情(qíng)况的“窗(chuāng)口”。他(tā)们也提醒普通投(tóu)资者(zhě)注意，与产权类项(xiàng)目相比，特(tè)许经营REITs项目在经营权到(dào)期后不再产生现金收(shōu)益，特许经(jīng)营权分红目(mù)前(qián)已包含了利润分配和(hé)本(běn)金的归还，在(zài)选择投资标的时应(yīng)了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集(jí)分红期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布(bù)。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出了高比(bǐ)例的稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额(é)的公募REITs产品中，2022年(nián)全(quán)年分(fēn)配金额占可供分配金额(é)比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比(bǐ)例在(zài)96％以上(shàng)。

　　中金(jīn)基金相关负责人对此(cǐ)表示(shì)，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益来源(yuán)为持有期分红收益，以及基金份额交易价格的变化。基金份额二级(jí)市(shì)场价格受到公(gōng)募REITs资产运营情况及市(shì)场因素的综合影响(xiǎng)，较(jiào)易引起波动(dòng)。与此相比，基(jī)金分红预期则更有规律可(kě)循。公募REITs的分红主要来自基础设施(shī)资产的经营现金(jīn)流(liú)，投资人(rén)通过基(jī)金募(mù)集材料和信息披露文件，结合行业及市场情(qíng)况，可以(yǐ)分析基础设(shè)施项目的经营业绩，作为(wèi)进行(xíng)投(tóu)资(zī)决策(cè)的重要参考。

　　“相对(duì)于基(jī)金(jīn)份额二级市场价格变化导(dǎo)致的浮(fú)盈或浮亏，分红(hóng)作为(wèi)基(jī)金(jīn)份额持有(yǒu)人(rén)实际(jì)获得的(de)现金收益，对于长期投资者(zhě)更(gèng)具参考(kǎo)价值(zhí)。”中金基(jī)金(jīn)相关负责人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运(yùn)营高级副总监李华平也表示，根据(jù)《公开募(mù)集基础(chǔ)设施证券投(tóu)资基金指引（试行）》及相关法规要(yào)求(qiú)，基(jī)础设(shè)施基金(jīn)应当将(jiāng)90％以(yǐ)上合并后基金年度(dù)可分(fēn)配金(jīn)额以(yǐ)现金形(xíng)式(shì)分(fēn)配(pèi)给(gěi)投资(zī)者，强(qiáng)制分红(hóng)机(jī)制(zhì)是公募REITs的主要(yào)特征之(zhī)一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来(lái)看，基(jī)础设施公募(mù)REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二(èr)级(jí)市场价格反映这类产品(pǐn)“股性(xìng)”的一面(miàn)，分红体现了这类产品的(de)“债性”特点。公募(mù)REITs有强制分红要求，分(fēn)红类(lèi)似于债(zhài)券派息，但(dàn)不(bù)等同于债券(quàn)的固(gù)定利息回报，而(ér)是由可(kě)供分配现金决定。

　　从机(jī)构投资(zī)者的角度来看，一方(fāng)面是公募REITs丰富了机构(gòu)投资者的投资品类，为资(zī)产配置多元化提供抓手，具有较(jiào)强(qiáng)的配置价(jià)值。另一方面，公募REITs的分(fēn)红(hóng)能够帮助机构投资者稳(wěn)定收益(yì)。机构投资者公(gōng)募REITs能(néng)够通过分红获(huò)取相对于(yú)投资债券相对高的收(shōu)益性，在有效(xiào)控制风险的前提下，增厚资产包收(shōu)益，起到投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除(chú)了投(tóu)资收益“落袋为(wèi)安”外，市(shì)场对(duì)于未来分红(hóng)水(shuǐ)平的预期，也是(shì)影响REITs基(jī)金二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格走势的(de)关键(jiàn)因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市(shì)场表现看，截至4月21日，今(jīn)年以(yǐ)来(lái)中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢(yíng)主要股(gǔ)票和(hé)债券宽基(jī)指数(shù)。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年(nián)报，部分产品(pǐn)受(shòu)宏观经(jīng)济的(de)影(yǐng)响，可分配金(jīn)额完成(chéng)率不达预期，一(yī)定(dìng)程(chéng)度上影响(xiǎng)了公募REITs二级市场的价格。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市场的(de)价格波动受多重因素的影响，投资收益是影响REITs二(èr)级市场价(jià)格的主(zhǔ)要因素之一，而稳定的分红有(yǒu)利(lì)于(yú)吸引投资者参(cān)与(yǔ)公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中金基金相关负(fù)责人也表示(shì)，近(jìn)期经济(jì)预期恢复，一(yī)方(fāng)面市场热点呈现(xiàn)向股票(piào)和债券回归的过程；另一方面，基础设施项目的(de)经营业绩相对经(jīng)济活力的改善有一定的(de)滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红(hóng)除(chú)权日，将对基金份(fèn)额的开(kāi)盘指导价做(zuò)调减处理(lǐ)，调减金额(é)根(gēn)据单位基(jī)金份(fèn)额(é)的(de)分红金额进行计算(suàn)。除权(quán)操作是对分红前(qián)后基金(jīn)份额净值变化的修正(zhèng)，使投(tóu)资(zī)人在(zài)基金分红前后均可(kě)以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长(zhǎng)期投资的信心，同时需结(jié)合持有产品的特性，关注二级(jí)市场(chǎng)扰动对整(zhěng)体收(shōu)益(yì)的影响(xiǎng)程度。”中航基(jī)金相关人士也(yě)称。

　　特许经营权分(fēn)红包括利润分配(pèi)和本金(jīn)归(guī)还(hái)

　　普通投资者应了解底层资产情(qíng)况

　　多位业(yè)内人士还提醒，与现(xiàn)有公募基金分红前提是(shì)本金(jīn)之上的(de)增值部分不同，特许经营权REITs基金运作期间的(de)“分红”界定为“分派”更(gèng)为准确，分(fēn)派的是本金与增值两个部(bù)分，两个部分之间的比例(lì)是变动的(de)，与现(xiàn)有(yǒu)公募基金分红差(chà)异很大，大多(duō)数普通投资者可能把“分派”金额误认为是持续(xù)分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年限(xiàn)到期(qī)后基(jī)金价(jià)值面临极大不确定性，这是(shì)该(gāi)类(lèi)投资者应该(gāi)注(zhù)意的情(qíng)况(kuàng)。

　　李华平表(biǎo)示，目前(qián)公募REITs主要有特许经营权类和产权类两大资产类型(xíng)，持有产(chǎn)权类(lèi)产品的收益主要包括(kuò)每年的现金分(fēn)红及资(zī)产增值的收益，而持有特许经营类(lèi)产品的收益主要(yào)来自项目每年(nián)的现金分(fēn)红。其(qí)中(zhōng)，特许经营权(quán)类资产的分(fēn)红(hóng)包(bāo)括了利润分(fēn)配和(hé)本金的归还，两者的比率也是变动的，对特许经营权类资产的公募(mù)REITs可(kě)以(yǐ)内部收益(yì)率（IRR）来衡(héng)量(liàng)投资收益。普通投资(zī)者在选择投资标的(de)时(shí)，应了解(jiě)公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来(lái)看，各类公募REITs分红因(yīn)底层(céng)资(zī)产属性不同(tóng)而形(xíng)成区别。特许经营(yíng)权类的公募REITs产品因其分红相当于包含(hán)“本(běn)金+收益”，分红(hóng)相对较多(duō)，债性(xìng)偏(piān)强。而产权类的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看(kàn)重底层资产(chǎn)的价值增值(zhí)，所以相对(duì)股性偏强。普通投资(zī)者在选(xuǎn)择公募REIT时(shí)，需要(yào)考(kǎo)虑底层资产属性，对所选择产品的二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格和(hé)分(fēn)红有合(hé)理预期(qī)。

　　中金基金相(xiāng)关负责(zé)人也认为，与产权类项(xiàng)目相(xiāng)比(bǐ)，特许(xǔ)经营项目在经营(yíng)权到期后不(bù)再能(néng)产(chǎn)生(shēng)现金(jīn)收益，因此将(jiāng)可供分(fēn)配金额的(de)分配理解为“分(fēn)派”比“分(fēn)红”更加准确(què)。基(jī)于这个特点，剩余经营期限较短的特许经营项目，通常具备更高的分派率水平。对(duì)于剩余期限较长的(de)特许经营权项目，即(jí)使分派率相对较低，也(yě)有(yǒu)足(zú)够年(nián)限(xiàn)收回(huí)本金并取得收(shōu)益。

　　中金(jīn)基金该(gāi)负责人提醒投(tóu)资(zī)者注意，特许经营权项目的(de)分派金额(é)包含(hán)了投资本金(jīn)，在不进(jìn)行扩募(mù)的情况下，基金份额单价随着(zhe)分(fēn)派进(jìn)度逐年下降是正常(cháng)现(xiàn)象，投(tóu)资(zī)特许经(jīng)营(yíng)权(quán)REITs的收益来(lái)自项目剩余期限产生的(de)现金(jīn)流。

　　“与特许经营项目(mù)相比，产权(quán)类(lèi)项目的土地或(huò)建(jiàn)筑的剩余(yú)使用年(nián)限一般较长，再(zài)加上到期后通过(guò)对建筑的更新改造或补(bǔ成大事者必先苦其心志劳其筋骨什么意思，干大事者必先苦其心志劳其筋骨什么意思)缴(jiǎo)土地出让金等追加投(tóu)资(zī)，有机会(huì)进一步延(yá成大事者必先苦其心志劳其筋骨什么意思，干大事者必先苦其心志劳其筋骨什么意思n)长经(jīng)营期(qī)限。这种(zhǒng)类似永(yǒng)续(xù)经营(yíng)的假设(shè)反映(yìng)在基础资(zī)产(chǎn)的估值上，使产(chǎn)权类REITs具备更显著的资(zī)产投(tóu)资属性。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部收益率等(děng)指标

　　评估项目底(dǐ)层资产运营(yíng)情(qíng)况

　　在基金分红的时点，多位业内人士还(hái)表示，在(zài)产品分红期，投资者可(kě)以(yǐ)观测经营活(huó)动(dòng)现(xiàn)金流、可供分(fēn)配现(xiàn)金、内部(bù)收益率等指标，来观察和评估项目底层(céng)资产的运营情况(kuàng)。

　　中航(háng)基金表示，年报指标中，跟现金相关的指标有两个：一是年报(bào)中披露的经营(yíng)活动(dòng)现金流，二是(shì)可供分配现金，二者存在(zài)本(běn)质性区别(bié)。经营活动产生的(de)现金(jīn)净流量(liàng)是(shì)指企业经营、筹资(zī)、投资产生的现金流(liú)，基于企(qǐ)业本身经营活动产生(shēng)；可供分配的现金(jīn)实(shí)质上是从EBITDA出(chū)发，对(duì)非(fēi)现金影(yǐng)响利润表的项目(mù)进行调整，加期(qī)初现金，最终得(dé)到的账面现金(jīn)。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作为资产配置新选择，投(tóu)资价(jià)值体现在(zài)相(xiāng)对股债市场(chǎng)独立的资产配置功能，比(bǐ)较(jiào)适合长期持有。建议投资者对经营权类的(de)资产可以(yǐ)更多(duō)关注内部收益率的高低，对产权类(lèi)的资(zī)产更多关注分派率(lǜ)高(gāo)低。因为公募REITs可(kě)分配收(shōu)益主要(yào)来自底层资产的经营净现金(jīn)流，所以(yǐ)底层资产运营情况直接影响投资回报，投资者可综合(hé)成大事者必先苦其心志劳其筋骨什么意思，干大事者必先苦其心志劳其筋骨什么意思考虑(lǜ)原(yuán)始(shǐ)权益(yì)人综合实力、运营管理机构实(shí)力(lì)、公募基(jī)金管理人(rén)实力等多重因(yīn)素来选择投(tóu)资标的。

　　中信证券(quàn)研报也(yě)显(xiǎn)示，公募REITs进入(rù)密集分红期，由于分红交易带来的短期博(bó)弈(yì)机会仍在，叠加(jiā)此前市(shì)场接连回调，建议投资者关注(zhù)有基本面支(zhī)撑、填权效应相对明显、同时分红(hóng)规模较为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明(míng)REITs在发行首年及次年的可供(gōng)分配金额(é)预测。投(tóu)资者可(kě)以将(jiāng)REITs的(de)实际分红(hóng)金额与募集材料(liào)中披露预测(cè)进(jìn)行比较分析(xī)，结合经济及市场的实际环境，对基(jī)础(chǔ)设施项目(mù)的运营业绩(jì)及REITs的管(guǎn)理能力进行判断。”中金(jīn)基金上述(shù)负责人也(yě)称。

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