导读(dú)

　　黄金(jīn)二十年之后，当下(xià)中国地(dì)产步(bù)入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年(nián)是(shì)中国房地产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住宅(zhái)销售面积超15亿平，足够4000万家(jiā)庭(tíng)入住。恰逢近年地产持续低景气，有(yǒu)关中(zhōng)国地产(chǎn)是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，本文试图厘清(qīng)中国城(chéng)镇存量住(zhù)宅真实情况，据(jù)此(cǐ)判断(duàn)中国未来地产趋势。

　　有媒(méi)体渲染中(zhōng)国(guó)地(dì)产存量极度过(guò)剩，事实是(shì)否如此(cǐ)？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第(dì)七次人口普查调查数据显示城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中(zhōng)国房子是否真的(de)过剩？

　　事(shì)实上住(zhù)建部披(pī)露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比(bǐ)不(bù)到一成，其中还包括大量城镇(zhèn)非住宅(zhái)建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋(wū)中城镇住宅占(zhàn)比极低(dī)。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适(shì)不(bù)是人均一间房所能满足，它与(yǔ)房屋质量、居住面积(jī)、配套设(shè)施等(děng)因素密切相关(guān)。中国的人均住宅间数较发达国家还有很(hěn)大(dà)差距。人(rén)均住宅间数大于1同样不意味(wèi)着中(zhōng)国住宅(zhái)市(shì)场已经饱和(hé)。

　　我(wǒ)们(men)测算发现中国(guó)城镇居民户均1套房，其中每(měi)户持有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无(wú)直接公布(bù)中国家庭户(hù)均住宅的数据(jù)，我们根据商品住宅套数(shù)、商品住宅占比(bǐ)和(hé)城(chéng)镇(zhèn)家庭户数，计算出城镇(zhèn)家庭住宅套户(hù)比。

　　测算(suàn)结(jié)果显示，目前城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交(jiāo)付，直至2024年(nián)，中国每户城镇家庭才拥(yōng)有(yǒu)1套住(zhù)宅(zhái)，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套(tào)房似乎(hū)意味着户户有房，然而事实上(shàng)中国住宅市(shì)场供需(xū)并不平衡。

　　国际数据显示，成熟(shú)房地产市(shì)场的住宅(zhái)套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平衡(héng)，是因为(wèi)户均一套房无法满足(zú)流动人口的租赁和置(zhì)业需(xū)求。全国(guó)总人口的近三成都是流动人(rén)口，流动人口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均(jūn)一套房(fáng)，中(zhōng)国未(wèi)来地(dì)产仍有四大(dà)新增需(xū)求动(dòng)力(lì)。

　　第一，户均(jūn)人(rén)口规模缩(suō)小，一人(rén)户(hù)、两(liǎng)人户占(zhàn)比不断增加，导(dǎo)致家庭户数增多。小家庭化趋势(shì)将延(yán)续，带来新户购(gòu)房(fáng)需求增长。

　　第二(èr)，经济板块的分化日益明显，区域经济资源分(fēn)配(pèi)的再集(jí)中吸(xī)引着人口流(liú)入(rù)，人口(kǒu)净迁入城市的新增(zēng)住宅需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以前建成的(de)住(zhù)宅中(zhōng)，涉及(jí)超(chāo)9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四(sì)，中国(guó)的人均住宅(zhái)间数与人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积均较(jiào)发达(dá)国家(jiā)有(yǒu)着(zhe)不(bù)小差距，“住上更(gèng)大(dà)房子(zi)”的改善性(xìng)需求正在不断增(zēng)加。

　　黄金(jīn)二(èr)十年(nián)之后，当下中国(guó)地产步(bù)入(rù)大(dà)分化时代而(ér)非停滞(zhì)期。

　　如(rú)果(guǒ)说过(guò)去(qù)二十年是中国(guó)地(dì)产黄金发展期(qī)，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅供给(gěi)存在不足，这是过去二十年(nián)房价(jià)快速(sù)上涨(zhǎng)基石。那么当下房地产大(dà)分化时代已至，大分化时代下地产矛(máo)盾则(zé)更多体现在(zài)住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地产大分化(huà)必将(jiāng)体现在不同能级城市之间，不同区(qū)域板块之间，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不(bù)久(jiǔ)前(qián)，官(guān)方披露全(quán)国已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热议。从2月(yuè)以来，各大城(chéng)市(shì)二手房(fáng)挂(guà)牌量(liàng)突然激增，引发一阵二手(shǒu)房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是(shì)否(fǒu)已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是供(gōng)给(gěi)过(guò)剩(shèng)，还是供(gōng)需平衡，或是仍然(rán)存在不(bù)足？可惜由于住(zhù)宅存量(liàng)数据并未公布，我们无法(fǎ)直(zhí)接知晓具体情(qíng)况。

　　拨开(kāi)迷雾，我(wǒ)们测算(suàn)出(chū)中国城镇家庭户(hù)均拥有住宅套数，回答当前的房子是否真的过剩了(le)？据此判断未(wèi)来房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场会(huì)如何(hé)发(fā)展。

　　一、如何有效观察中(zhōng)国户均拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中(zhōng)国(guó)住宅(zhái)数量过(guò)剩的直(zhí)观判断站不(bù)住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国自然灾(zāi)害综合风(fēng)险普查工作情况(kuàng)为主(zhǔ)题的新闻发布会上，负(fù)责人对外披露：“住宅城乡(xiāng)建(jiàn)设行(xíng)业获取了全国近6亿(yì)栋城(chéng)乡房屋(wū)建筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房(fáng)屋建筑，平均(jūn)每栋建(jiàn)筑住不(bù)到3人(rén)，住宅市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在这(zhè)近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)中，农村房屋占9成以上，以栋(dòng)数(shù)计算的城镇房屋(wū)实际仅有4700多万栋(dòng)，还包括了大(dà)量商业(yè)楼、写(xiě)字楼、学校、医院等非住(zhù)宅(zhái)。总的(de)算下来，住宅(zhái)占(zhàn)比并不大。

　　第七次人口普查(chá)数据公布了中国城镇家(jiā)庭(tíng)户人(rén)均住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，其中城市(shì)家庭户居民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民人均1.18间。

　　人(rén)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数(shù)大(dà)于1，看似意味着人(rén)人都有房间居(jū)住(zhù)。

　　居住水平(píng)不仅与(yǔ)房间(jiān)数量有关，更与房屋质(zhì)量、居(jū)住面(miàn)积、配套设(shè)施等因素密切相关。单单从人均住(zhù)宅间数(shù)不能完全反映出城镇(zhèn)居(jū)民的居住(zhù)水平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为单位(wèi)购买(mǎi)成套住宅，一(yī)套设(shè)施齐全的住宅才是城(chéng)镇居民宜居的选择。

　　（二）中国(guó)户均住宅的测(cè)算(suàn)思路(lù)、数据和方法

　　中(zhōng)国城镇居民住宅(zhái)主要分两大类(lèi)，一类是商(shāng)品(pǐn)住宅，另(lìng)一类是保障房、原公(gōng)有住宅、自建房等非商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数据，并没有直(zhí)接公(gōng)布城镇住宅数量。居民住宅相关数据有两处可(kě)以直(zhí)接(jiē)公布，一是(shì)每(měi)年商(shāng)品(pǐn)住宅销售套数（统计局）；二是居(jū)民住宅来源（人(rén)口普查数据）。计算中国居民户均(jūn)住宅数(shù)量，我们主(zhǔ)要用到上述两(liǎng)组数据。

　　中(zhōng)国住宅改革始于1998年，1998年之前商(shāng)品(pǐn)住宅数量(liàng)极少(shǎo)，可忽(hū)略(lüè)不计。估算城镇居民户均住宅(zhái)套(tào)数分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来每年商品住宅销售套数相(xiāng)加(jiā)，我们就能够(gòu)得到当前(qián)商(shāng)品住宅总存量。

　　第(dì)二步，根(gēn)据(jù)城镇居民拥有的商品住(zhù)宅和非商品住(zhù)宅比例，推算得到(dào)居(jū)民住宅总套(tào)数。

　　第三步，将城(chéng)镇居民拥有的商品住宅总数除以家庭户数(shù)，我们(men)就能够得(dé)到城镇户(hù)均(jūn)拥有的(de)住宅数量。

　　具体计(jì)算(suàn)公式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比=住(zhù)宅总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭(tíng)户数）/（商(shāng)品(pǐn)住宅套数/住(zhù)宅总(zǒng)套(tào)数）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有1.02套房(fáng)

　　中国住(zhù)宅(zhái)存量到底有多少，目前(qián)缺乏(fá)一个(gè)准确统计。我们利用既(jì)有统计数据，大致测算得到(dào)中国存量(liàng)房地产套数，并进(jìn)一步推算(suàn)中国城镇家庭户均拥有的(de)住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居(jū)民户均拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住(zhù)宅（包(bāo)含现房(fáng)和期(qī)房）。

　　中国的房地产销售以(yǐ)期房为(wèi)主，从(cóng)2019年开始(shǐ)，新房销(xiāo)售(shòu)中期房占比近9成。本文去(qù)除商品住宅累计销(xiāo)售套数里的期房销售，得(dé)到商品住宅现房套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房套(tào)数计算为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现(xiàn)房(fáng)套数=截止到2022年商品住宅累计(jì)销售套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售(shòu)额。

　　主流(liú)房企竣工(gōng)周期在2-3年，并考(kǎo)虑到交(jiāo)房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数(shù)除以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥(yōng)有住宅1.02套(tào)

　　接(ji团费一年多少？党费一年多少呢，团员一年交多少党费ē)下(xià)来我们需要进一步推算中(zhōng)国城镇居民拥有的户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普(pǔ)数(shù)据显示(shì)中国城镇居民的住宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭(tíng)拥有住(zhù)宅(zhái)。其中(zhōng)自建住(zhù)宅占比21％，购(gòu)买商品住宅占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原公有住宅(zhái)占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房(fáng)与其他住(zhù)宅(zhái)。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁(lìn)其(qí)他住宅和购买(mǎi)二手房(fáng)都是商品住(zhù)宅，因此将租赁(lìn)其他住宅、购(gòu)买(mǎi)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅与购买二(èr)手(shǒu)房加总，得到商品住宅占居民所(suǒ)有住宅(zhái)的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占(zhàn)比为(wèi)59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增幅为过去十年(nián)变化幅度(dù)的(de)20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比(bǐ)例，从而我(wǒ)们(men)估算(suàn)出2022年商(shāng)品住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购期房，中国平(píng)均(jūn)每户城镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交房顺利(lì)，已(yǐ)购期房会在2-3年内陆续交(jiāo)付使用，到2024年，中国(guó)平均每户城镇家庭都(dōu)会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城(chéng)镇(zhèn)户均一套房的(de)三点含义

　　既(jì)然城镇居民已经(jīng)达到(dào)了(le)户均一套房(fáng)的程度，“户户有房”是(shì)否意味着(zhe)中国城镇化进展终(zhōng)结，甚(shèn)至(zhì)意(yì)味着中国地产存(cún)量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户均一套(tào)房并不意味着住宅(zhái)市(shì)场供需平衡

　　需(xū)要(yào)有多(duō)余住(zhù)宅(zhái)来满(mǎn)足因人口流(liú)动(dòng)、居(jū)民换房等因素产生的(de)住宅需求(qiú)。因此，成(chéng)熟房地产市场的住宅套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英(yīng)国(guó)和日本的住宅套户比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅(zhái)套(tào)户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户(hù)均(jūn)刚好一(yī)套房，就(jiù)会造成人(rén)口净流入地的住宅市场(chǎng)供(gōng)不(bù)应(yīng)求，造(zào)成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中(zhōng)国的流动人口3.76亿，省内(nèi)流(liú)动人口和(hé)省际流动人(rén)口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人(rén)。

　　流动人(rén)口会选择在大城市租房挣钱(qián)，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年的中国(guó)城乡人口流动调查(chá)数据显示，在(zài)上海、杭(háng)州(zhōu)以(yǐ)及南京(jīng)工作的(de)流动(dòng)人口(kǒu)在老(lǎo)家拥有(yǒu)住宅比例分别为(wèi)28％、21％和(hé)18％。大城市的高(gāo)工(gōng)资吸引打工人，但高房价迫使打工人(rén)回乡(xiāng)置业。

　　流动人(rén)口实际上会占据(jù)两套房(fáng)，在(zài)高房价的大城市租赁一套房，在(zài)房价(jià)较低(dī)的县城购买一套(tào)房(fáng)。所以(yǐ)说户均(jūn)一(yī)套房无法满(mǎn)足庞大流动人(rén)口的租赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住宅(zhái)品质(zhì)仍需改(gǎi)善

　　目前，中国的城镇住宅中依然(rán)有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇(zhèn)居民(mín)住宅(zhái)是2000年以前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁(suì)以上。

　　这批存在着建筑(zhù)结构松散、设施陈旧、安全(quán)隐患大等问(wèn)题，如电线(xiàn)老化、管(guǎn)道(dào)等基础(chǔ)设(shè)施陈旧(jiù)，给(gěi)住(zhù)户的(de)生活带(dài)来了很(hěn)大的不(bù)便和安全(quán)隐(yǐn)患，并且居(jū)住体验较差。

　　2000年以前建成的(de)老旧住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭(tíng)户数拥有(yǒu)的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家(jiā)庭没有独(dú)立卫浴和厨房(fáng)。这类上世纪(jì)修建(jiàn)的老旧小区很难满足现代生活需求(qiú)，在未来大都(dōu)会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成(chéng)的家(jiā)庭住宅为(wèi)一居室和二居室(shì)，户型偏小。其中(zhōng)一居室占(zhàn)比为14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住宅户型更(gèng)小，当然这与城(chéng)市土地资(zī)源紧张有(yǒu)关。

　　（三(sān)）人均住(zhù)宅面积(jī)扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据七普(pǔ)数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭(tíng)户住宅存(cún)量(liàng)总面(mià团费一年多少？党费一年多少呢，团员一年交多少党费n)积为294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间(jiān)农民带房进城和老旧(jiù)小区拆迁，加(jiā)上2021年(nián)和(hé)2022年商品住宅(zhái)竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量总面(miàn)积(jī)为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积小于均(jūn)值，近4成(chéng)家庭人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城(chéng)镇(zhèn)家庭人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积不足19平方米，不及(jí)全国人(rén)均(jūn)水平的一半。若去除(chú)20％的(de)公摊，可使用的住宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上(shàng)海市将人均住宅建筑(zhù)面积低(dī)于15平方米的(de)家庭界定为(wèi)住宅存在困难(nán)，若按这个标(biāo)准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问(wèn)题(tí)。

　　若人(rén)均可使用住宅(zhái)面积(jī)为40平(píng)，即人均住宅建筑面(miàn)积为50平，只考虑家庭户(hù)人(rén)数，需要(yào)住宅(zhái)总量(liàng)约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达(dá)国家(jiā)人(rén)均住(zhù)宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德(dé)国和英(yīng)国都高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积为39.45㎡，相(xiāng)差(chà)不大。但若去除(chú)公(gōng)摊(tān)面(miàn)积后(hòu)，中国的人均可(kě)使用面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户人口，所需要的(de)住宅总量会(huì)更(gèng)多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房(fáng)，未来地(dì)产还会有需求么？

　　我们测算得到(dào)中国(guó)城镇家(jiā)庭户(hù)均(jūn)1套房，看(kàn)似已经户户有房。即便(biàn)如此，中国人口静(jìng)态结(jié)构和动态(tài)趋势演(yǎn)绎，决定了中国(guó)未来(lái)地(dì)产(chǎn)仍有需求(qiú)释放。户均(jūn)1套住宅(zhái)现实之下，中国未来城(chéng)镇住宅(zhái)需求主(zhǔ)要来自于四(sì)个(gè)方(fāng)面。

　　第一，户均(jūn)人口缩小(xiǎo)，家(jiā)庭户数增多，新(xīn)户购(gòu)房需求扩张。

　　过(guò)去20年我(wǒ)国城镇家(jiā)庭户均(jūn)人口数不断下降，六普显示城镇户均人口规(guī)模(mó)为2.85人/户，而七普显示城镇(zhèn)户均人口规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二人(rén)户的占比明(míng)显上升，人(rén)口小(xiǎo)家庭化(huà)趋势将继续延续，导致户数会(huì)因户均人(rén)口规模的缩小而增多。

　　第二，人(rén)口(kǒu)迁移导致经济发展带来的新增(zēng)住(zhù)宅(zhái)需求旺(wàng)盛。

　　中国经(jīng)济板块的分化日(rì)益明(míng)显，资源和生(shēng)产要素逐步向经济(jì)带(dài)、都市圈中心(xīn)城(chéng)市(shì)流入，区(qū)域(yù)经济资源分(fēn)配的再(zài)集中吸引着人口流入(rù)。人口迁移势必(bì)涉(shè)及到买房租(zū)房，给迁(qiān)入地住宅市场带(dài)来新的增量(liàng)。

　　以浙江省为(wèi)例(lì)，2021年常(cháng)住人口(kǒu)增量为72万(wàn)，而出生人口为44.9万(wàn)人，死亡(wáng)人口为38.4万(wàn)人，自然增(zēng)加人口仅为6.5万人，其(qí)人口(kǒu)增长主要受(shòu)益于人口迁(qiān)移。

　　第三(sān)，老旧小区改(gǎi)善性需求依(yī)然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公(gōng)有住宅的家庭拆迁改(gǎi)建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了(le)10.5个百分点；原(yuán)公有住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住宅建造(zào)时间为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大(dà)致相吻(wěn)合(hé)。

　　十年间新增(zēng)8473万(wàn)家庭户，自建住宅和原(yuán)公有住宅减少了1282万户(hù)，住宅净(jìng)需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在(zài)新增住宅需求中，有7成(chéng)家(jiā)庭购买了商(shāng)品住宅。租房(fáng)、购(gòu)买经济适用房和(hé)其他分别(bié)占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村和旧城改造，商(shāng)品住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造(zào)的住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积还有约81亿平，涉及(jí)城镇家(jiā)庭约(yuē)9000万户。破旧(jiù)的城中村、老公有(yǒu)住宅(zhái)，建筑面积小(xiǎo)、质量(liàng)低、基础设(shè)施(shī)配套差(chà)、没有或(huò)少有物业管理，居民追(zhuī)求(qiú)美好、宜居生活(huó)的环境，背后(hòu)的改善性需求有待释(shì)放。

　　第四，“住(zhù)上更大房子”的改善(shàn)性需求还(hái)将有所增加(jiā)。

　　刚需购房受限于(yú)资金，倾向于中小户型。已有住(zhù)宅家庭希望提(tí)高生活品质，以(yǐ)小换(huàn)大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央(yāng)经济工作会议明确指(zhǐ)出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人(rén)均住(zhù)宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中国的人(rén)均住宅(zhái)间数较其他国家(jiā)依旧存在不小差(chà)距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切正(zhèng)向联系。随着经济发展水平的提高，中国的人均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去二(èr)十年(nián)是中国(guó)地产黄金(jīn)发(fā)展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅(zhái)供给存(cún)在(zài)不足，供需出现错配(pèi)，这是过去(qù)二十年(nián)房价快速上(shàng)涨(zhǎng)基石。那么未来将是住宅质量的(de)供需冲突(tū)。房地产(chǎn)大分(fēn)化(huà)时代(dài)已至(zhì)，这种分(fēn)化(huà)不单局限于城(chéng)市能(néng)级之(zhī)间差异(yì)，优质小(xiǎo)区和老旧二手房之间的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查(chá)数据(jù)调查的是人，并不(bù)是针对住宅，因(yīn)此可能存在统计偏(piān)差。商品住宅占(zhàn)比实(shí)际值(zhí)可能偏(piān)低，其增(zēng)速可能超(chāo)预期。

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