“现(xiàn)在(zài)的房地(dì)产很难再出现(xiàn)像过去十年的系统性行情。”思睿集团合伙人、首席经(jīng)济(jì)学家洪灏向《红周刊(kān)》表(biǎo)示，房地产行业(yè)分(fēn)化的(de)愈加明显，让机构和投资者的关(guān)注度从板块向单个标的(de)转(zhuǎn)移。上海利檀投资董事(shì)长陈昊扬(yáng)向《红周刊》指出，从行(xíng)业(yè)来看，无论是业绩(jì)，还(hái)是估值，房地产都(dōu)已经(jīng)双(shuāng)杀到了最底(dǐ)部，而(ér)且是反复地(dì)杀到了底部，再往下的空间已经不大(dà)了。

　　三(sān)道红线等指标(biāo)

　　成挖掘个股阿尔法重要(yào)参(cān)考

　　那(nà)么如(rú)何寻找(zhǎo)房地产(chǎn)个股(gǔ)的阿尔法呢？

　　洪灏提醒，在房地产赛道中进行选择，需要非(fēi)常小心，避免(miǎn)选了半天，标的公司出现爆雷的情况。除此之外，洪灏指出，需要满足以(yǐ)下三个基准：有大(dà)的国资背景的、杠杆率较低的、此前(qián)没有踩过红线的。

　　他还(hái)表(biǎo)示，如果关注(zhù)一下今年房地产的开发资金(jīn)来源，可以(yǐ)发现，其实银(yín)行的信贷倾向是不太愿(yuàn)意给(gěi)房(fáng)企贷款的，房企的主要资金(jīn)来源来自(zì)新盘的(de)销售。但今年新房的销售(shòu)情(qíng)况相较一般。再(zài)关注一下，哪些房企能从银行拿到(dào)钱(qián)，其实主要还(hái)是那(nà)些有国企背景(jǐng)的房(fáng)企(qǐ)，民营房(fáng)企相对比较困难，所以整个行业(yè)出现了一个很明显的分化，无论是在销(xiāo)售，还(hái)是(shì)融资等各个方面(miàn)都非常明显。现在有国资背景的(de)房企在资本市场表现相对较好，但没有国资(zī)背景(jǐng)的民营房企股(gǔ)价大多表现很一般。

　　陈昊(hào)扬则向《红周刊》表示(shì)，在(zài)房(fáng)地产行业内，我们(men)的逻辑是(shì)，“寻找最后(hòu)的赢家”。而具体到如何挖掘，我们会特别重视企(qǐ)业(yè)的(de)成本优势，更具体一点，就是它的(de)净(jìng)借贷水平（净(jìng)负债(zhài)率(lǜ)）是不是行(xíng)业内(nèi)的(de)最低水平；利润率是(shì)不(bù)是行业内最高的；融资成(chéng)本(běn)是否是行(xíng)业内最低的；建安成(chéng)本是否也(yě)是业(yè)内最低的；这些都是(shì)我们看重的一家房企的(de)综合成本(běn)。

　　需要注意的是(shì)，能够(gòu)同时(shí)满足上述条件(jiàn)的房企(qǐ)并不多。即便是(shì)在国(guó)央企中，仍有(yǒu)部(bù)分房企出现了“三道(dào)红线”的(de)“踩线”情(qíng)况，且有逐渐恶化的趋(qū)势。以A股为例，《红周(zhōu)刊(kān)》根(gēn)据Wind数(shù)据整理(lǐ)发现，截至2022年末(mò)，天房(fáng)发展(zhǎn)、陆家嘴、格力地(dì)产(chǎn)、西藏城投、中交地产、中国武夷(yí)等国央(yāng)企“三道红线(xiàn)”全(quán)踩(cǎi)。

　　除此之外，城建发展、京投发展、光明地产、云(yún)南城投(tóu)、首(shǒu)开股份(fèn)、珠江股份、城投(tóu)控股等国(guó)央企房企(qǐ)也踩了“三(sān)道红线”中的两(liǎng)条。

　　2022年激进扩张房(fáng)企(qǐ)

　　需警惕其重蹈(dǎo)覆辙

　　不难看出，即(jí)便是有(yǒu)着较稳健特色的国央企房企(qǐ)，其(qí)财务指(zhǐ)标称得(dé)上完全(quán)健康的仍是少(shǎo)数。而更加值(zhí)得(dé)注意的是，在(zài)2022年，不少(shǎo)国(guó)企，甚至地方(fāng)国(guó)企开(kāi)始(shǐ)大(dà)举扩张。而(ér)这无疑又进一步考(kǎo)验着(zhe)国央企的资金链情况。

　　对房企而言，扩张速度的张弛有度尤为重(zhòng)要，节奏把(bǎ)握准确(què)，有助于房企储备优质“弹药”；但过(guò)青岛农业大学专科在哪个校区，青岛农业大学专科在哪里？于乐观(guān)的(de)预判未来市场，以及(jí)过于激进的扩张拿地节奏(zòu)也有可能(néng)让房企重蹈(dǎo)此前的(de)高杠杆覆辙(zhé)。

　　陈昊扬以其配置的一家房企进行举(jǔ)例，它(tā)从(cóng)2018年开(kāi)始到2021年，连续(xù)4年的净借贷比例都维持在(zài)33％左右，完全没有增加杠杆比例。而(ér)到2022年，这家房企明显感觉(jué)到机会来了，其开始在一线(xiàn)城市进行大举拿(ná)地，净负债(zhài)率也由(yóu)此前的33％左右水准(zhǔn)提高到45％左右，涨了接近三(sān)分之一。与此同时(shí)，该房企新购入地块也实现(xiàn)了(le)快速的开盘利用率，预计今年会有更多(duō)的楼盘入(rù)市。像这类企业(yè)就符合“最后的赢(yíng)家(jiā)”的特点(diǎn)。一方(fāng)面，在于它本身(shēn)储(chǔ)备了很多弹药，去年(nián)拿地超(chāo)1000亿(yì)元，且其中一半在一线(xiàn)城市，另外一半也主(zhǔ)要(yào)集中在(zài)强(qiáng)二线和(hé)二线(xiàn)城市；另一方面，它的扩张是有节制地扩张。

　　陈昊扬同样(yàng)提醒道，与之(zhī)相(xiāng)反(fǎn)，有些房企的扩(kuò)张速度让(ràng)人感觉又回(huí)到了2016年、2017年(nián)，或者说看到了(le)2016年～2020年期(qī)间扩(kuò)张的(de)民(mín)营企业(yè)的影子(zi)。虽然说，见到机会时要出手，但出手的章(zhāng)法仍要小心，如果负债(zhài)率扩张得太快，但未来的两年市场(chǎng)没有(yǒu)想象得那么好(hǎo)，可能(néng)会重蹈(dǎo)覆辙。

　　那么如何来衡量一家房企的扩张(zhāng)速度是否激进？陈昊扬向《红周(zhōu)刊》表示，主要还(hái)是看(kàn)房企(qǐ)的净负债率水平，在我看来，这个(gè)比例如果(guǒ)超过60％，就是扩张得过于快速了(le)。

　　不(bù)难看出，这一标准要比“三道红(hóng)线”对房企的(de)净负债率要求不得高于100％要更加严格(gé)。陈昊(hào)扬解(jiě)释，当前房地产(chǎn)行业的复苏速度并没有那么快，所以要规避公(gōng)司净负债率提高(gāo)到一个比较危险的水平(píng)。

　　《红周刊》对在2022年(nián)拿地(dì)较(jiào)积极的房企梳理发现，中交地(dì)产、中国(guó)金茂、华(huá)发股份、越秀地产、绿城(chéng)中国、保利(lì)发展(zhǎn)等房企2022年净负(fù)债率都在(zài)60％之上(shàng)。其中，中交地产净负债率持续居高不下，在2020年(nián)至2022年(nián)期间，依次为(wèi)317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明对(duì)比的是，华润置地、中国(guó)海外发展、万科A、滨江集团、招商蛇口、龙(lóng)湖集(jí)团(tuán)等房企在(zài)践行较积极的拿(ná)地策(cè)略的(de)同时，也较(jiào)好地控制(zhì)了公司(sī)的扩张速度与净负债率(lǜ)水平（见(jiàn)附表）。

　　滨江集团等个别民营(yíng)房企

　　或具(jù)备(bèi)“最后赢家”的(de)黑(hēi)马特质

　　陈昊扬指出，实际上，他们是以同一筛选标准(zhǔn)来(lái)看国央(yāng)企与民营房企，但在各维度(dù)的实际表现上，国(guó)央企确实会更胜一(yī)筹。如国央青岛农业大学专科在哪个校区，青岛农业大学专科在哪里？企的融资成本更低(dī)，融资渠道也更顺畅，能够做到想融(róng)就融，这(zhè)样，国央企自然(rán)而然就(jiù)具有天然优势。

　　虽然对比民营房(fáng)企，机(jī)构(gòu)更加看好国央企(qǐ)，但这也并不意味着，民(mín)营企(qǐ)业(yè)中就没有“黑马”的存在。

　　据《红周(zhōu)刊(kān)》梳(shū)理发现，仍有少数民营房企同(tóng)样受到机(jī)构(gòu)的青(qīng)睐。比(bǐ)如，根据2023年一(yī)季报，滨江集团的(de)十大流通(tōng)股东中新进了(le)“中国工商(shāng)银行股份有限公司－景顺(shùn)长(zhǎng)城中国回报灵活(huó)配置混合型(xíng)证券投资基(jī)金(jīn)”“全国社保基金(jīn)一一(yī)六(liù)组合”等(děng)。

　　除此之外，自2021年开始，百亿私募珠海阿巴马(mǎ)资产管理有限(xiàn)公(gōng)司(sī)就长期(qī)持有滨(bīn)江(jiāng)集团。根(gēn)据一季报，该资(zī)产公司(sī)的几只产品(pǐn)合(hé)计持有滨江(jiāng)集团9543万股，约(yuē)占流通(tōng)A股的3.56％。

　　滨江集团的受青睐，和(hé)其(qí)自身(shēn)的基本面表现存在一定关系(xì)。2020年以(yǐ)来的近三年时间，房地产(chǎn)市场整体在走“下坡路”，但作(zuò)为杭(háng)州(zhōu)本(běn)土房企的滨江(jiāng)集团仍是(shì)表(biǎo)现出较强的(de)韧(rèn)劲，2020年以来，滨江(jiāng)集团在业绩表(biǎo)现(xiàn)、销售规模、新增土储、股价表现等多维度都表现了较强的(de)增长势头。

　　业绩方面，2020年～2022年(nián)期间(jiān)，滨江集(jí)团扣非归母净利(lì)润依次为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元；依次实现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而(ér)根据近期发(fā)布的2023年(nián)一季(jì)报，今年一季度，滨江集团更(gèng)是实(shí)现了(le)扣非(fēi)归母净利润5.41亿元(yuán)，同比增(zēng)长134.07％。

　　在(zài)房地产“青铜时(shí)代”仍能保持自身业绩的持(chí)续增长，和滨江集(jí)团扎根(gēn)杭州的战略布局关系密(mì)切。根据2022年年报，滨江集团有(yǒu)近七成营收(shōu)来自杭州(zhōu)地区，而在2021年(nián)，杭州地区的营收比重只(zhǐ)占到近(jìn)六成。近三年持续稳居杭州(zhōu)房(fáng)企销售排名第(dì)一(yī)。

　　与此(cǐ)同时，滨(bīn)江(jiāng)集团在杭州(zhōu)的土(tǔ)储补(bǔ)充同样较为积极，根据诸葛找房、住在杭州网(wǎng)数据显(xiǎn)示(shì)，2020年、2021年、2022年(nián)在杭拿地金额依次为404.6亿(yì)元(yuán)、237.1亿(yì)元、479.4亿元，同样持续稳居杭州的本土第一。

　　而滨江集团在杭(háng)州的较突出表现，也让滨江集团的房企排(pái)名(míng)迅速(sù)提(tí)升。到(dào)2023年，滨(bīn)江集团(tuán)的(de)房(fáng)企排名已冲进前(qián)十，根(gēn)据(jù)中指数(shù)据，2023年前4月，滨江集团实现(xiàn)销(xiāo)售额607.3亿元，位(wèi)列(liè)房(fáng)企第九(jiǔ)位。

　　值得注意的是(shì)，2020年至今，滨(bīn)江集团股价翻了超(chāo)一倍以上，而近期(qī)，滨江集团更是迎来多家机构的(de)集中调研(yán)。滨江(jiāng)集(jí)团(tuán)发布公告(gào)表示，公司于5月10日(rì)接受(shòu)了信达证券(quàn)、金(jīn)鹰基金、建信(xìn)养老、新(xīn)华养老等18家机构调研(yán)。

　　产(chǎn)业链(liàn)布局(jú)重点移至存量赛道(dào)

　　机(jī)构在下游(yóu)家纺、家居(jū)、物业觅α

　　实际上房(fáng)地产开发只是房(fáng)地产产(chǎn)业链上(shàng)的(de)中游(yóu)环(huán)节，其上游(yóu)主要为钢铁、水泥、建材(cái)、玻纤(xiān)等材料供应(yīng)商(shāng)，而下游(yóu)应(yīng)用(yòng)行业主要包括中介服务、家用(yòng)电器(qì)、物业管理、家居用品。综合《红(hón青岛农业大学专科在哪个校区，青岛农业大学专科在哪里？g)周刊》的采访，房地产开发(fā)环节与上游材料端(duān)息息相(xiāng)关，新(xīn)盘开工不足导致上(shàng)游不被看好(hǎo)，机构(gòu)寻觅个股阿尔法的思路渐渐移至(zhì)下游(yóu)。“中国房地产(chǎn)行业在进入存量(liàng)房时代(dài)，所以对(duì)地产(chǎn)产业链(liàn)，尤其是偏(piān)消(xiāo)费属(shǔ)性(xìng)的家装(zhuāng)家居领域，我们相对看好，因为居民保有的住(zhù)房规模越来越大，随着(zhe)时间(jiān)的增加，内装(zhuāng)更新的需求(qiú)也会越(yuè)来越多(duō)。美国过(guò)去的数(shù)据充分说明了这一点，在新房销售见(jiàn)顶之后(hòu)，家(jiā)具消费的增长却一直都(dōu)很(hěn)好。对于(yú)地产产业链，我们相对看好和(hé)内装相关的行业，例(lì)如消费建材、家居装饰等。”万家基金人士表示。

　　而根据(jù)《红周刊》对下游(yóu)细分中相关赛道龙头年内表(biǎo)现的统计，目前暂(zàn)居前两位的都是来(lái)自家(jiā)纺赛道的公司(sī)，它们分别是富安娜和水星家纺，特(tè)别是(shì)前者(zhě)在月线连收七根(gēn)阳线的基(jī)础上，年(nián)内迄今涨幅已经逼近(jìn)30％。

　　以前者为例，富安娜主要(yào)从(cóng)事纺织家居、睡眠家居、生活类产(chǎn)品的研(yán)发、设计、生产及销售，旗下拥有原创“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和“酷奇(qí)智”自有品牌(pái)。第一季度报告显示，报告(gào)期内(nèi)，富安娜实(shí)现营业收入约6.2亿元，同比(bǐ)减少7.57％；不过实(shí)现(xiàn)归属于上市公司股东(dōng)的净利润(rùn)约1.11亿元，同比增长5.28％。

　　而从上市公司一季报(bào)的十大流通(tōng)股股东来(lái)看，能够发现(xiàn)该股早已成(chéng)为基金重仓股的天下(xià)，彼时包括公(gōng)募的中欧价值(zhí)发现、中欧潜(qián)力价值、工银瑞(ruì)信灵动(dòng)价值(zhí)、宝盈(yíng)新价值(zhí)和私募的明河2016，都在其中出现，占据了半(bàn)壁江山。需要强调的是(shì)，中欧的两只基金都是价(jià)值派基金经理曹名长在管的产品，首(shǒu)季(jì)其(qí)同时重仓的房(fáng)地产产业链股票还有金(jīn)地集(jí)团和大亚(yà)圣象。

　　对比而言，前(qián)几年曾(céng)经风光一时的家居板块也(yě)因(yīn)疫情、消(xiāo)费复苏进程缓慢等(děng)多因素(sù)一(yī)度(dù)沉寂，不过好(hǎo)在困境反转露出(chū)曙光，家(jiā)居板块中(zhōng)年内表(biǎo)现最好的是志邦家居。同一时间(jiān)段(duàn)，该股年内上(shàng)涨已经(jīng)超过23％，从业绩来看(kàn)，无论是营收还是归(guī)母(mǔ)净利润，公司都实现了同比双(shuāng)升。

　　从公司的十大流通股股东来看，《红周刊(kān)》发现(xiàn)广发基金经理罗洋慧眼独(dú)具(jù)，一季报(bào)中他(tā)管理的广发策略(lüè)优选和广发(fā)安宏回报(bào)均(jūn)增加(jiā)了持股，而这两只产品也成为志邦家居十大(dà)流通股股东中仅有的(de)两(liǎng)只公募(mù)。有意(yì)思的是(shì)，他似乎对于定(dìng)制(zhì)家居类(lèi)标的情有(yǒu)独钟，在(zài)另一(yī)家(jiā)赛道(dào)公(gōng)司金牌橱柜中(zhōng)，他管理的(de)全部三只产品均登榜十(shí)大(dà)流通股(gǔ)股东，其也成为他的独门重(zhòng)仓股。

　　除去家居家(jiā)纺外，下游的物业股也越(yuè)来越被机(jī)构所(suǒ)青(qīng)睐，不过这(zhè)类标的大(dà)多在香港上市，如何选择成为难题(tí)。对(duì)此(cǐ)，前述上海公募基金经理举例分析(xī)：“物业服务不是一个高毛利(lì)的行(xíng)业，挣钱(qián)很辛(xīn)苦，我选公司还是希望挣的是市(shì)场化应该挣的钱，以(yǐ)我(wǒ)曾(céng)经(jīng)买的绿(lǜ)城服(fú)务为(wèi)例，它(tā)在中高端楼盘占比是比较高的(de)，每年到期的合同里(lǐ)提价成(chéng)功(gōng)率在30％～40％。它能做到滚(gǔn)动的大(dà)部(bù)分(fēn)项目(mù)到期之后，经过两三轮合同周期还能(néng)做到产品提价。”

　　“行(xíng)业里真正能做到产(chǎn)品提价的公司很少，因为物业(yè)公(gōng)司很容易一开始是挣(zhēng)钱的，后(hòu)面(miàn)因为保安这些(xiē)固(gù)定人员成本(běn)的年度(dù)增长，不过服务没有特别好，客(kè)户(hù)没有那么满意(yì)，能做到提价难度是(shì)非常大(dà)的。但是该公司能(néng)在业内做到到(dào)期之后提价(jià)率(lǜ)比较高(gāo)，这跟(gēn)它(tā)的(de)定(dìng)位和(hé)比较好的服务(wù)是有关(guān)系的。”他进一步(bù)强调(diào)。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 青岛农业大学专科在哪个校区，青岛农业大学专科在哪里？