一(yī)线城市，也(yě)不(bù)端着了。

　　昨天，深圳取消二手房指导价的消息在房(fáng)产圈刷屏了。

　　这条消息为什(shén)么(me)这么重要？首(shǒu)先二(èr)手房(fáng)指(zhǐ)导价被称为“核弹级”政策，其次(cì)深(shēn)圳几(jǐ)乎是最(zuì)后一个还在“认真”实(shí)施这条(tiáo)政(zhèng)策的城(chéng)市，最后深圳是房(fáng)价前三的核心城市。所以，深圳的(de)一举(jǔ)一动都具(jù)有风向标意(yì)义。

　　有分(fēn)析人士指(zhǐ)出(chū)，深(shēn)圳二手房指导价如(rú)果(guǒ)取消，首先有利(lì)于深圳二手房(fáng)回暖，然后二手房回暖有利于深圳(zhèn)楼市总体回(huí)暖，最(zuì)后深圳(zhèn)楼(lóu)市回暖(nuǎn)有利(lì)于全(quán)国楼市(shì)回暖....

　　看(kàn)吧，这妥(tuǒ)妥的(de)“蝴蝶(dié)效应”。

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　　“核弹调控”退出？

　　昨天，深(shēn)圳疯传“二手房指导价”正(zhèng)式结束(shù)。传言称：二手(shǒu)房(fáng)贷款不(bù)按官方参考价(jià)（指导(dǎo)价），银行(xíng)核定房价以(yǐ)网签备(bèi)案价和评估价(jià)孰低为准(zhǔn)。

　　自此，参考价真(zhēn)正变成了“参(cān)考价”。

　　目前没有(yǒu)看到(dào)官(guān)方文件。据证券时报21日消(xiāo)息(xī)，目(mù)前深(shēn)圳(zhèn)多家大(dà)行表(biǎo)示“尚(shàng)未(wèi)接到正(zhèng)式通知，目前仍按参(cān)考价办理按揭”。所以还需要持续(xù)的关注。

　　易居研究院研究总监严(yán)跃进认为，本次政策(cè)大(dà)概率为真，更(gèng)多体现为(wèi)银行贷款等(děng)领域(yù)按照新的规则进行(xíng)，但(dàn)不会(huì)出(chū)台正式(shì)文(wén)件。

　　有时候，有些(xiē)事情，是不用发文件的。毕(bì)竟可以“窗口指导”。

　　2021年(nián)2月(yuè)8日，深圳楼市(shì)二(èr)手房指导价横空出世。当时，深圳一(yī)口气公(gōng)布了全市3595个小区的参考价，很多(duō)南(nán)山、福田、宝安(ān)中心(xīn)区(qū)的高(gāo)价盘，直接按照当时的市场(chǎng)价打了5折(zhé)、6折来“指导”，银行只能按照指导价来计(jì)算首(shǒu)付、发(fā)放贷款。

　　当时大家还不觉得厉害，但经历了这两年的(de)痛(tòng)苦，才深知为啥叫(jiào)做——“核弹级”。

　　举(jǔ)个例子(zi)，市场价1000万(wàn)的房(fáng)子，如果不“指导”，可(kě)以(yǐ)首付3成即(jí)300万；如果指(zhǐ)导价打七(qī)折即700万(wàn)，那么首付3成210万，加上需要全款支(zhī)付的(de)部分(fēn)，实际首付(fù)去到(dào)了510万，相当于首付5成了(le)（多给210万首付）。这直接让大批量买家，失(shī)去了购房能力，相(xiāng)当于(yú)强势“降杠杆(gān)”。

　　自(zì)深(shēn)圳(zhèn)推(tuī)行二(èr)手房参考价以(yǐ)后，东(dōng)莞、宁(níng)波(bō)、成都、三亚、西安、合肥、广(guǎng)州等(děng)10多(duō)个(gè)城市陆续跟进。事实也确实(shí)证明了(le)，这条政策的(de)“核弹”级别。

　　到了2021年10月，根据(jù)安(ān)居客的(de)统计，实(shí)施二手(shǒu)房指导(dǎo)价(jià)的10个城市，有(yǒu)8个挂牌(pái)价降(jiàng)了。

　　2022年受到疫情的影(yǐng)响，二手(shǒu)房(fáng)更是(shì)惨不忍睹。以2022年12月数据(jù)为(wèi)例，全国70个大中(zhōng)城市房价只有6个同比上涨，其他的泥沙俱下。

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　　深圳，有(yǒu)人付(fù)出了沉重代价(jià)

　　据深圳乐有家研究中(zhōng)心数据(jù)显示：成交量上(shàng)，二手(shǒu)房指(zhǐ)导(dǎo)价出台当年，深圳(zhèn)二手(shǒu)住宅成交量同比下(xià)滑57％。2022年继(jì)续腰斩(zhǎn)，成交量同比下滑47％，全年成交量仅(jǐn)2.2万套，创近二十(shí)年最低记(jì)录(lù)，相较2020市(shì)场高峰缩水近八成。

　　价格方面，与二手(shǒu)房指导价发布当月相比，如今二手(shǒu)房挂牌价低于及接近参(cān)考价(jià)的(de)房源占比大幅增(zēng)加。2023年一季度，深(shēn)圳各区二手房成交TOP10小区(qū)中，过(guò)半成交价低(dī)于参考价(jià)。

　　只有(yǒu)真实经历其中的人，才能深(shēn)切的感知其威力。

　　深圳房(fáng)东，斩(zhǎn)仓的新(xīn)闻不(bù)绝(jué)于耳。

　　据说一位码农三(sān)年前高杠杆买(mǎi)了2套华(huá)润城，月(yuè)供12万，最(zuì)终亏(kuī)损1000万破产。据媒体推测(cè)，如(rú)果案例属实，买家的实际购房成本高(gāo)达20万(wàn)/平，目前价格(gé)跌至14万/平，叠加这三年的房(fáng)贷(dài)和持有成本，差不多(duō)亏损超千万。

　　深(shēn)圳(zhèn)一大批人这两(liǎng)年感受到了太多“心酸”。二(èr)手房成交量创下(xià)多年新(xīn)低(dī)，学区房神(shén)话不再，房产中介的日子难(nán)过，投资客挥泪斩仓....

　整天吵架的婚姻还能继续下去吗，夫妻超过三条迟早离婚　

　　在(zài)稳楼(lóu)市的基调(diào)下，2022年以来，实施(shī)了二手房(fáng)指导价(jià)的城市陆陆续(xù)续低调退出，目前只有深圳还是(shì)最(zuì)后(hòu)的(de)“堡(bǎo)垒(lěi)”。

　　3

　　“风(fēng)向标(biāo)”意义明显

　　最近一线城市也不(bù)端着了。

　　近(jìn)日(rì)，北京在房(fáng)山区试点多子女(nǚ)家(jiā)庭和(hé)职(zhí)住平(píng)衡家(jiā)庭购房支持政策。上海(hǎi)也考虑予以多孩家庭在新房计(jì)分制(zhì)度政策上的支持。

　　从最新公布(bù)的3月份70个大中(zhōng)城市(shì)商品住宅销(xiāo)售价格变(biàn)动情况来看，广州、深圳的(de)新房(fáng)、二(èr)手房价格仍(réng)然是(shì)同比去年(nián)依然(rán)是下降的(de)。

　　北京、上海已经同(tóng)比增长(zhǎng)了，其他二(èr)线城市如(rú)杭州(zhōu)、成都(dōu)、南(nán)京、合(hé)肥等城市价(jià)格都是同比上涨(zhǎng)的。

　　广州、深圳能不急(jí)吗？

　　事实上，上面可(kě)能更急。3月份，两(liǎng)部门联(lián)合发文，全面(miàn)推动(dòng)二手(shǒu)房“带(dài)押过(guò)户”全国实施，这(zhè)是一条被广泛(fàn)好评(píng)的新政。对(duì)于(yú)激活(huó)二手房交易，具有定(dìng)海神针般的作用。

　　住建部部(bù)长(zhǎng)倪虹近日更(gèng)是(shì)指出：建(jiàn)筑整天吵架的婚姻还能继续下去吗，夫妻超过三条迟早离婚业、房(fáng)地产企业要发挥(huī)国民经济“顶梁柱”“压舱石”作用。回归(guī)到常识，从(cóng)字(zì)面理解一下这两(liǎng)个词，意思就(jiù)是——顶梁(liáng)柱(zhù)如果不(bù)行了(le)，上面不就塌(tā)了(le)嘛？压舱石如(rú)果压不住(zhù)，小船不就(jiù)翻了？

　　也许，今年(nián)扶持楼(lóu)市(shì)的政策，还有一(yī)大波正在路上...

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