近两年火爆的(de)创新产品公募REITs进入(rù)密集(jí)分红(hóng)期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs陆续(xù)迎来除(chú)息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出(chū)高比例稳(wěn)定分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年可供分配(pèi)金(jīn)额的REITs产品，平均分红(hóng)比例接近(jìn)99％。

　　多位业(yè)内人士对此表示，强制分红(hóng)机制是公募(mù)REITs主要(yào)特征之一，稳(wěn)定分红体(tǐ)现(xiàn)出该(gāi)类产品长(zhǎng)期投资(zī)价值(zhí)，通(tōng)过观测(cè)经营活动现金流、可供(gōng)分配(pèi)现金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项目底层资(zī)产运营情(qíng)况的“窗口”。他们(men)也提醒(xǐng)普(pǔ)通(tōng)投资(zī)者(zhě)注意，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营REITs项目(mù)在经营权到期(qī)后(hòu)不再产生现金收(shōu)益，特许经营权分红目前(qián)已包含了(le)利润分配和本金的归还(hái)，在选择投资标的时应了(le)解资产类型和(hé)分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆(lù)续(xù)迎来除息日，此外(wài)尚有6只REITs实际分(fēn)配情况尚未公布。整(zhěng)体(tǐ)来看(kàn)，公募REITs呈(chéng)现出了高比(bǐ)例的稳(wěn)定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金(jīn)额的公募(mù)REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金额占可供分配金额比(bǐ)例平均为(wèi)98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例(lì)在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负(fù)责人对此表示，投资公(gōng)募REITs的(de)主要收(shōu)益来源为持(chí)有期(qī)分红(hóng)收益，以(yǐ)及(jí)基金份额交易(yì)价格的(de)变化。基(jī)金份(fèn)额二(èr)级市(shì)场(chǎng)价(jià)格(gé)受到公募(mù)REITs资产运营情况及市场因素的综合影响，较易引起(qǐ)波动。与此相比，基金分红预期则(zé)更有规律可循。公募(mù)REITs的(de)分(fēn)红(hóng)主要来自(zì)基础(chǔ)设施资产的(de)经营现金流(liú)，投资人通过(guò)基金募集材料和信息披露文(wén)件，结合行业(yè)及市场(chǎng)情况，可以分(fēn)析基础(chǔ)设(shè)施(shī)项(xiàng)目(mù)的经营业绩，作为进行投资决策的(de)重要参考。

　　“相对于基金份额二(èr)级市场价格变化导致的(de)浮盈或浮亏，分(fēn)红(hóng)作为基金份额持有人实际获得的现(xiàn)金收益，对于长期投资者更具参考价值。”中金基金相关(guān)负责(zé)人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心运营高级副总监李华平(píng)也表示，根据(jù)《公(gōng)开募集基础设施(shī)证券投资基金指(zhǐ)引(yǐn)（试行）》及相关法规要求，基础(chǔ)设施基(jī)金应当将90％以(yǐ)上合并后基(jī)金年(nián)度可分配(pèi)金额(é)以(yǐ)现金形式(shì)分(fēn)配给投资者，强制分红机制是公募REITs的主(zhǔ)要特征之一(yī)，稳定的分红(hóng)机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从投(tóu)资角度来看，基础设(shè)施(shī)公募(mù)REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价(jià)格反映这类产品(pǐn)“股性”的一面，分红体现了这类产品的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制分红要求，分红(hóng)类似于债券(quàn)派息，但不等同于(yú)债券(quàn)的固定利息回报，而(ér)是由可供(gōng)分配现金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一(yī)方(fāng)面是(shì)公募REITs丰(fēng)富了机构投(tóu)资者的投资(zī)品类，为(wèi)资(zī)产配置多元(yuán)化提(tí)供抓手，具有(yǒu)较强(qiáng)的(de)配置(zhì)价值。另(lìng)一(yī)方面，公募REITs的分红(hóng)能够帮助(zhù)机构投资(zī)者稳定(dìng)收益(yì)。机(jī)构投资者公募(mù)REITs能够(gòu)通过分红获取相对于投资债券(quàn)相对高的收益性，在有效控制(zhì)风险(xiǎn)的前提下，增厚资产包收益(yì)，起到投资“压舱石(shí)”的作用。

　　分红(hóng)除了投资(zī)收益“落袋为安”外，市场对于未(wèi)来分红水平的预期，也是影响REITs基金二(èr)级(jí)市场价格(gé)走势的关键因素之一。

　　从(cóng)近(jìn)期公募耳朵旁的字有哪些字，带右耳朵旁的字有哪些REITs的二级市场表(biǎo)现看，截至4月21日，今年以来(lái)中证(zhèng)REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年(nián)内(nèi)下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年(nián)报(bào)，部分产品受宏观经济的(de)影响，可(kě)分配金额完成率不达(dá)预期，一定程度(dù)上影响了(le)公募REITs二级市(shì)场的价格(gé)。”李(lǐ)华平称，公募REITs二(èr)级市场的价格波(bō)动受多重因素的影响，投资收益是(shì)影响REITs二级市场(chǎng)价格的主要因素之一，而(ér)稳定的分红(hóng)有利于吸引(yǐn)投资者(zhě)参与公募REITs二级市(shì)场的投资(zī)。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关(guān)负责人也表示，近期(qī)经济预期恢复，一(yī)方面市(shì)场热点呈现向股票和债券回归的(de)过(guò)程；另一方(fāng)面，基础设施项目的经营业绩(jì)相对(duì)经济活力的改(gǎi)善(shàn)有一定(dìng)的滞(zhì)后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在(zài)分(fēn)红除权(quán)日，将对基金份额的(de)开盘(pán)指导价做调(diào)减处理，调减(jiǎn)金额根据单位基金份额的分红金额进行计(jì)算。除权操作是对分红前后(hòu)基(jī)金份额(é)净值变化的修正，使投(tóu)资(zī)人在(zài)基金分(fēn)红(hóng)前后均可以获得公平(píng)的投(tóu)资机(jī)会。

　　“分红(hóng)可(kě)增强(qiáng)投资者长期投资的信(xìn)心，同时需(xū)结(jié)合(hé)持有产品的特性(xìng)，关注二级市场扰动(dòng)对整体收(shōu)益的影响程度(dù)。”中航基金相(xiāng)关人(rén)士也(yě)称。

　　特(tè)许经营(yíng)权分(fēn)红包(bāo)括(kuò)利润(rùn)分配和本(běn)金归(guī)还

　　普通投(tóu)资者应(yīng)了(le)解底层资(zī)产情况

　　多(duō)位业(yè)内人士还提醒，与现(xiàn)有公募基金分红前提是本金之上的增(zēng)值(zhí)部分不(bù)同，特许经营权(quán)REITs基金运作期间的“分红”界定(dìng)为(wèi)“分派”更为准确，分派(pài)的是本金与增值两个部(bù)分，两个部分(fēn)之(zhī)间的比例是变动的(de)，与现有公募基金(jīn)分红差(chà)异很(hěn)大，大多(duō)数普(pǔ)通投资者可能把“分派”金额误认(rèn)为是持续(xù)分(fēn)红。一(yī)旦30年(nián)、40年、50年(nián)、60年等合(hé)同年限到(dào)期后(hòu)基金价值面临极大(dà)不确定性(xìng)，这是该(gāi)类投资者应该注意(yì)的(de)情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有(yǒu)特许经营权类和(hé)产权(quán)类两大(dà)资产类型，持(chí)有产权类产品的收益(yì)主要包括每(měi)年的(de)现(xiàn)金分红及(jí)资产增值的收(shōu)益，而(ér)持有特许经营类产(chǎn)品的收益主要(yào)来自(zì)项目每年的现金分红。其中，特许经(jīng)营权类(lèi)资产的(de)分红包括了利润分配和(hé)本金的(de)归还(hái)，两者的(de)比率也是(shì)变动的，对特许(xǔ)经营权类资产的(de)公募(mù)REITs可以内部收益率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普通投资者在选择投资标的时，应了(le)解公募REITs底(dǐ)层资(zī)产的类(lèi)型。

　　中航基金也表(biǎo)示(shì)，从细分(fēn)来看，各类公募REITs分红因底层资(zī)产属性不同而(ér)形成区别。特许经营权类的公募REITs产品因其(qí)分红相当于包含“本金+收益”，分红相对较多(duō)，债性偏(piān)强。而产权类的公募REITs分红主要为(wèi)“收益”，更看重底层资(zī)产的(de)价值增值(zhí)，所(suǒ)以相对股性(xìng)偏强。普(pǔ)通投资(zī)者在(zài)选(xuǎn)择(zé)公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产属性，对所选(xuǎn)择产品(pǐn)的二(èr)级市场价格(gé)和分红有合理预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权类项目相比，特(tè)许经(jīng)营项目在经营(yíng)权到期(qī)后不再能产(chǎn)生现金(jīn)收益(yì)，因此将可供分配金(jīn)额的分配理(lǐ)解为(wèi)“分派”比“分红”更加准确。基(jī)于这个特点(diǎn)，剩余经营期限较(jiào)短的特许经(jīng)营项目，通常具备更高的(de)分派率水平。对(duì)于剩余期限较(jiào)长的特(tè)许经营权(quán)项目，即使分派率相对较低，也有足够年限收回(huí)本金并取得收(shōu)益。

　　中金基(jī)金该负责人提醒投资者注(zhù)意，特许(xǔ)经营权项目(mù)的分派金(jīn)额包(bāo)含了投资本(bě耳朵旁的字有哪些字，带右耳朵旁的字有哪些n)金，在(zài)不进(jìn)行扩募的情况下，基金份额单价随着分派(pài)进(jìn)度(dù)逐年(nián)下(xià)降是正常现象，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩(shèng)余期限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许经营项目相(xiāng)比，产权类项目的土(tǔ)地或建筑的剩余使(shǐ)用年限(xiàn)一般较长，再加上到期后通过对建筑的更新改造或补缴(jiǎo)土地出(chū)让金(jīn)等追加投(tóu)资，有机会进一步延长经(jīng)营期限。这种类似永(yǒng)续经(jīng)营的假设反映在基础资产的估值上(shàng)，使产权类REITs具备(bèi)更显著(zhù)的(de)资产(chǎn)投资属性。”该负责(zé)人称。

　　观测内部收益(yì)率等指标

　　评(píng)估项目底层资产运营(yíng)情况

　　在(zài)基(jī)金分红的时点，多(duō)位业内人士还表示，在(zài)产品分(fēn)红期，投资者可以观测经营活动现金流、可供(gōng)分配现金、内(nèi)部收益率等指标，来观(guān)察(chá)和评估项目(mù)底(dǐ)层资产的运营(yíng)情(qíng)况。

　　中航(háng)基金表示，年报(bào)指标中，跟现金(jīn)相关的指标有两个：一是年报(bào)中披露的经营活动现(xiàn)金流，二是可供分配现金，二(èr)者(zhě)存在本质(zhì)性区别(bié)。经营活动(dòng)产生(shēng)的现金(jīn)净流量(liàng)是(shì)指企业经营、筹资(zī)、投资产生的现金(jīn)流，基(jī)于企业(yè)本身经营活动产生；可供(gōng)分配的现(xiàn)金实质上是(shì)从(cóng)EBITDA出发，对(duì)非现金影响利润表的项目进行调整，加期初现(xiàn)金，最终得到的账(zhàng)面现金。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作为资产配(pèi)置新选(xuǎn)择，投资价(jià)值体现在(zài)相对股债市(shì)场独立的资产配(pèi)置功能，比较适合(hé)长期持有。建(jiàn)议投资者对经营权类(lèi)的资产可以更多关注内部收益(yì)率的高低，对产权(quán)类的(de)资(zī)产更多(duō)关注分派率高低。因为公募(mù)REITs可分配收益(yì)主要(yào)来自底层资产的经营净现金流，所(suǒ)以底层(céng)资产运营情况直接影响投资(zī)回报，投资者可(kě)综合考虑原(yuán)始权益人综合实力、运营管(guǎn)理机构实力、公募基(jī)金(jīn)管理人实力(lì)等多重因素来(lái)选择(zé)投资(zī)标(biāo)的。

　　中信证(zhèng)券研报(bào)也显(xiǎn)示(shì)，公募REITs进(jìn)入密集分红期，由于(yú)分(fēn)红(hóng)交易带来的短期博弈机会(huì)仍在，叠加此前市场接连回调，建议投资者关注有(yǒu)基本面(miàn)支撑、填(tián)权效应相对(duì)明(míng)显(xiǎn)、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招(zhāo)募说明书(shū)均(jūn)会载明REITs在(zài)发行(xíng)首年及次(cì)年的可供分配金额预测。投(tóu)资(zī)者可(kě)以(yǐ)将REITs的实际分红金(jīn)额与募集材料中(zhōng)披露预测进行比较分析，结合经济及市场的实际环境，对基础设施(shī)项(xiàng)目的(de)运营业绩及REITs的(de)管理能力进行判断。”中金(jīn)基金上述负责人也称。

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