万柳书院，暴雷了(le)。

　　今(jīn)年(nián)年初“万柳少爷”的意外走(zǒu)红，让这个(gè)位于北京海淀的(de)豪宅被全国知晓(xiǎo)，其(qí)背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘(mì)开(kāi)发商(shāng)——中赫集团(tuán)，也被拉(lā)向台(tái)前。

　　而如今，万(wàn)柳书院(yuàn)再次受到舆论关注，起因中赫集(jí)团成了(le)共同债(zhài)务人被(bèi)中(zhōng)国信达追债，中国信(xìn)达(dá)为了收(shōu)回钱款(kuǎn)不得不将中(zhōng)赫抵押的75套万柳书(shū)院豪宅拍卖。可问题是(shì)，这些房子早已售出，业主并(bìng)非中赫集团(tuán)，那些真正斥巨资购入(rù)房产(chǎn)的有钱人，房(fáng)子现在莫名奇妙地被拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未(wèi)看(kàn)到这些业(yè)主的维权信息，难怪有网友调侃：“富(fù)人被割韭菜的时候(hòu)，他们(men)的(de)姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京(jīng)豪(háo)宅(zhái)的尽头是(shì)万柳书院”，但谁都没想到，这个位于(yú)海(hǎi)淀(diàn)核心区位，名校环(huán)绕的顶级豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发(fā)现，中国信(xìn)达在京东拍(pāi)卖上，上(shàng)架了(le)“北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限公司不(bù)良债权转让项(xiàng)目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押物(wù)中，包括(kuò)75套万柳书院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转(zhuǎn)让项目的(de)处置主体是中国信达资产管理(lǐ)股(gǔ)份有限(xiàn)公司北京市分(fēn)公司(sī)（下称中国信达北(běi)分），处(chù)置的(de)是对北京赫华(huá)恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司（下称赫华(huá)恒(héng)瑞）的不良债权(quán)。截至2023年1月31日，债权金(jīn)额(é)约(yuē)为(wèi)46.95亿元人民币，其中(zhōng)债权本金37.50亿(yì)元。中赫集团(tuán)有限(xiàn)公司是共同债务人。目前，该项目已有(yǒu)1万次围观，35名意向人。

　　从(cóng)表面上看，这就是一起中国信达北分讨债(zhài)的(de)故事(shì)，但(dàn)实际上，75套豪宅的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒体报道，万(wàn)柳(liǔ)书院总共301户，而且早已售罄。如(rú)果该报道属实，说明(míng)这些房子实际上都是卖(mài)出去了的，是有人(rén)住(zhù)的。

　　那为什么中国信达的(de)拍卖页面上又注明(míng)这(zhè)75套房(fáng)子是“未出售(shòu)”的状态呢？只能(néng)说明这些房子根(gēn)本没(méi)有网签，也没有房产证！

　　第一财经的报道(dào)证(zhèng)实了(le)上述内容。有豪宅(zhái)中介透露，中赫(hè)集团早就把这75套(tào)房子抵(dǐ)押出(chū)去，现在(zài)还(hái)没资金解抵(dǐ)押，所以不能网(wǎng)签、没办房本(běn)。

　　作为(wèi)海淀的(de)顶级豪宅，最强(qiáng)学区(qū)房，万(wàn)柳书院的业主基本都是北(běi)京的高端人士，柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大佬也是万柳书院的(de)业主(zhǔ)。另据地产自(zì)媒体“地产(chǎn)八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有不少(shǎo)中赫集(jí)团的高管、合作伙伴、亲戚(qī)朋友(yǒu)等。

　　由此，不(bù)少网友感叹，“富人(rén)也被(bèi)精准收(shōu)割了！”

　　不过(guò)，如果这些业主确(què)实已经支(zhī)付价款并实际占有，那么，中国信达转让这笔(bǐ)不(bù)良债权回本的愿望，或将泡(pào)汤。这次拍卖损失(shī)最(zuì)大的，没(méi)准还是债主中国信(xìn)达(dá)。

　　根据相关(guān)法律规定，民(mín)事执行(xíng)中，业主(zhǔ)已经(jīng)支付(fù)价款并实际占有，但未办理过(guò)户手(shǒu)续的，如果业主没有过错，人民法院不得查(chá)封、扣押、冻结，已经(jīng)查封的可(kě)以向法院(yuàn)提出执行异(yì)议申请，请(qǐng)求(qiú)法院解(jiě)除查封，同时(shí)可以联合起诉开发商，要求退(tuì)还购房(fáng)款或(huò)办(bàn)理房产证，并承担(dān)违约责任(rèn)。

　　此外，今年4月，人(rén)民(mín)法院报(bào)公布(bù)《最高人民法(fǎ)院关(guān)于(yú)商品(pǐn)房消费者权利(lì)保护问题的批复(fù)》，以司法(fǎ)解释的方式明确了购房人的优先权(quán)：

　　商品(pǐn)房消费者以居住为目的(de)购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付(fù)请求权优先于建设工程(chéng)价款优先受偿权、抵押权(quán)以(yǐ)及其他债(zhài)权的(de)，人(rén)民法院(yuàn)应当予以(yǐ)支持。只支付(fù)了部分价款的商(shāng)品房消费者(zhě)，在(zài)一审法庭辩论终结(jié)前已(yǐ)实(shí)际支付剩(shèng)余(yú)价(jià)款的(de)，可(kě)以适(shì)用前款规定。

　　也就是说(shuō)，如果这75套(tào)房(fáng)子均为“已售未(wèi)网签”，那么这(zhè)笔不良(liáng)债(zhài)权，实际上是个烫手山芋。可能不仅不能(néng)卖出去回本，抵押的(de)这(zhè)75套房子，还(hái)会被业(yè)主讨回去。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了(le)夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成(chéng)了“老(lǎo)赖”

　　这次债权(quán)公司中国信达(dá)申请(qǐng)不良债权(quán)转让，可以追溯(sù)到(dào)金谷信托(tuō)踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目(mù)前中国(guó)信达(dá)已经(jīng)成(chéng)为赫华恒(héng)瑞(ruì)唯(wéi)一股(gǔ)东。但此前，赫华恒(héng)瑞为中赫集团旗下(xià)子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退出了(le)赫(hè)华恒瑞的股东行列，中国金菲律宾国土面积有多大，菲律宾国土面积有多少平方公里谷国际信托有限责任公司成为了唯一股东，后(hòu)者(zhě)由中(zhōng)国信达资产管理(lǐ)股份(fèn)有限公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房(fáng)企，中赫集团既没有很大(dà)规模，也没有(yǒu)很高的(de)国民知(zhī)名度，但(dàn)却在北京豪宅(zhái)圈留下一个个(gè)传说。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作(zuò)为中(zhōng)赫(hè)集团进入北京(jīng)的第一(yī)个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地(dì)推出钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼(lóu)，高达30万/平(píng)米的天(tiān)价，成为当时(shí)京城最(zuì)贵(guì)的(de)楼盘(pán)，引发(fā)了市场强(qiáng)烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的(de)万柳书院，更(gèng)是(shì)被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万(wàn)科等大型知名(míng)房企手中，抢下了北京万柳地(dì)块，成为北京当年(nián)的“双料地(dì)王”。很(hěn)快，万柳(liǔ)书院就以神秘高端的姿态(tài)杀入市场，无论是一块块从荷(hé)兰运(yùn)回来(lái)的灰砖垒起来的(de)五米高墙，还是每棵(kē)成本(běn)超6万的成年银(yín)杏树，还是每平米(mǐ)20万元的价(jià)格，都令业(yè)内外震撼不已。

　　“万柳的(de)墙(qiáng)、西宸(chén)的缸(gāng)、霄八的顶儿、融(róng)创的湖、紫辰院(yuàn)的树(shù)、北平府的(de)院儿。”从(cóng)这(zhè)句顺(shùn)口溜中，就可看出其在北(běi)京豪宅圈的地位。2014年(nián)末上市的(de)它，对(duì)手(shǒu)是(shì)当时有名的(de)融(róng)创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场(chǎng)、恒大(dà)华府等(děng)，现(xiàn)如(rú)今，它(tā)远远(yuǎn)超过(guò)这些对(duì)手。

　　去年，万(wàn)柳书(shū)院一(yī)套(tào)300平(píng)米的(de)法拍房，最终成交价(jià)1.09亿(yì)、单价达到惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽(suī)然已经推(tuī)出了8年(nián)之久，但(dàn)其依旧(jiù)在北京豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中赫集团开发的(de)豪(háo)宅(zhái)，也吸引了不(bù)少知名人士，如知名演员宋丹丹，就住在(zài)钓鱼(yú)台(tái)七号院。而(ér)柳传志、丁磊等知名(míng)商业大佬则居住在万柳(liǔ)书(shū)院。

　　几大豪宅的成功奠定了(le)中赫集(jí)团的(de)“高端路线”，也因(yīn)此，它被(bèi)外界贴(tiē)上了，“卖北京城最(zuì)贵(guì)的(de)房(fáng)，拿北京城最贵的(de)地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏(cáng)在豪宅开发商(shāng)光环(huán)的背(bèi)后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为(wèi)被(bèi)执行人(rén)，被(bèi)执行(xíng)标(biāo)的高达(dá)11亿。

　　今年(nián)年初(chū)，因为(wèi)履(lǚ)行能(néng)力而拒不履(lǚ)行生效法律文书(shū)确定义(yì)务，中赫集团正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步(bù)，其实(shí)是(shì)有迹可(kě)循的。

　　事实上，早在今年年初“万(wàn)柳书院少爷(yé)”走红之时(shí)，深(shēn)蓝财经就曾深挖(wā)出背后的(de)中赫集团(tuán)，发现其深(shēn)陷(xiàn)财务危(wēi)机。

　　从(cóng)知名豪(háo)宅的开发商(shāng)到沦为“老赖”，中赫集(jí)团(tuán)实控人周(zhōu)金辉的人生(shēng)轨(guǐ)迹(jì)跟(gēn)着(zhe)急转直下。而追根溯源，这个(gè)转折(zhé)点(diǎn)，就在于收(shōu)购北京国安。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷(fēn)开始了多元化(huà)转型，但转(zhuǎn)型之路并不好走(zǒu)。早在2008年开始(shǐ)，中赫集(jí)团就(jiù)尝试过多元化业务(wù)，先后进军能源市(shì)场、团购网站，但最终都惨(cǎn)淡收场。最终，周金辉(huī)将转型的目光，放到了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资(zī)本退(tuì)出(chū)后，中赫集团以35.5亿(yì)元参股国安足球俱乐部(bù)64％股权(quán)，成(chéng)为国安的(de)新东(dōng)家。接着(zhe)在2021年6月，中赫集团从中(zhōng)信集团手中拿下北京(jīng)国安俱乐部36％股权，至此拿下北(běi)京国安俱乐(lè)部全部股(gǔ)权。如果北京国安(ān)的估值一直没变(biàn)，那么中赫集团拿下北(běi)京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感(gǎn)叹(tàn)：卖豪(háo)宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中赫为什么又要质押股权呢(ne)？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及其实(shí)控人周金辉夫妇将其手(shǒu)中(zhōng)的中赫(hè)集团股份(fèn)质押陆续质(zhì)押，据企查查显(xiǎn)示，目前中赫(hè)集团共有11条股权出质记录(lù)。质权(quán)人包括海金商业保理、北京建工(gōng)、山东国际信托(tuō)、中融信托、中信建(jiàn)设等。

　　这与(yǔ)入(rù)主北京(jīng)国安的时间完全吻合。

　　然(rán)而(ér)，入主北京(jīng)国安后，不(bù)仅国安的经营状况没有(yǒu)得到改善，中(zhōng)赫集团也(yě)被拉入泥淖(nào)。

　　据北京产权交易所官网信(xìn)息显示，2020年(nián)，北(běi)京国安足球俱(jù)乐部实现营业收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总(zǒng)计(jì)5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金压力，中(zhōng)赫集(jí)团和周金辉(huī)夫妇还(hái)在持续(xù)质(zhì)押(yā)手中的(de)中赫集(jí)团(tuán)股份(fèn)，但国安和中赫的(de)经营状况(kuàng)却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团(tuán)被5次(cì)列(liè)被(bèi)执行人，执行标的(de)高达11亿，北京国安也3次与中赫集(jí)团、中赫(hè)置地、及(jí)中赫集团股(gǔ)东周(zhōu)金辉、李彩霞等共同成为(wèi)被执(zhí)行人，执行(xíng)标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能(néng)力而拒(jù)不履行生效法律(lǜ)文书确定义(yì)务，上述被(bèi)执行人(rén)成为“老赖”。只(zhǐ)有(yǒu)北(běi)京国安，目前(qián)幸免(miǎn)于难。不过(guò)在实控人都成为老赖的情(qíng)况下，被执行10个多亿的北(běi)京国安，又如何能(néng)独(dú)善其身？

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