近两年火爆的创新产品公募REITs进入密(mì)集分(fēn)红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的REITs产(chǎn)品(pǐn)，平(píng)均分(fēn)红比例接近99％。

　　多(duō)位业内人士(shì)对(duì)此表示，强制(zhì)分红机制是公募REITs主要特征之一，稳(wěn)定分红体现出该类产品长(zhǎng)期投资价值，通(tōng)过观测经营活动现金流、可供分配现金(jīn)等指标，也是(shì)观(guān)察(chá)REITs项目底层资产运(yùn)营(yíng)情(qíng)况的(de)“窗口(kǒu)”。他们也提(tí)醒普通投资者(zhě)注意，与产权(quán)类项目相比，特许经营REITs项目在经营权到(dào)期后不(bù)再产生现金(jīn)收(shōu)益(yì)，特(tè)许经(jīng)营(yíng)权分红(hóng)目前已包含了利(lì)润分配和本金的归还，在(zài)选(xuǎn)择投资(zī)标的时应(yīng)了解资(zī)产(chǎn)类型和(hé)分红的特征(zhēng)。

　　15只公募(一氧化碳密度比空气大还是小 一氧化碳密度小于空气吗mù)REITs产品分红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期(qī)，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日(rì)，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分(fēn)配(pèi)情况尚未公布(bù)。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出了高比例的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可(kě)供(gōng)分配金额的公募REITs产品中，2022年全年(nián)分配金额占可供(gōng)分配金额比例平均(jūn)为98.89％一氧化碳密度比空气大还是小 一氧化碳密度小于空气吗，且绝大(dà)部分分配比(bǐ)例在(zài)96％以上(shàng)。

　　中(zhōng)金(jīn)基金(jīn)相关负责人对此表示，投资公募REITs的主要(yào)收益来源为(wèi)持有期分红收益(yì)，以及基金份额交易价格的变化。基金份额二级市(shì)场价格(gé)受到(dào)公募REITs资产(chǎn)运营情(qíng)况及市场因素的综合影响，较(jiào)易引(yǐn)起波动(dòng)。与此相比，基金分红预(yù)期则更有规律可(kě)循。公募REITs的分红主要(yào)来(lái)自基础设施资产(chǎn)的(de)经营(yíng)现金流，投资(zī)人通过基金募集材料和(hé)信息披露文件，结合行业及市场情况(kuàng)，可以分析基(jī)础设施项目的经营业绩，作为进行投资(zī)决(jué)策的重要参考。

　　“相对(duì)于基金份额二级市场价格变化导致的浮盈或浮亏(kuī)，分红作为基金(jīn)份额持有人实(shí)际获得的现金收益，对于(yú)长(zhǎng)期(qī)投(tóu)资者(zhě)更具参(cān)考价值。”中(zhōng)金基金相关负责(zé)人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心(xīn)运(yùn)营高级(jí)副总监(jiān)李华(huá)平也(yě)表示(shì)，根(gēn)据《公(gōng)开募集基础设施证券投资基(jī)金指(zhǐ)引（试行(xíng)）》及相关法规(guī)要(yào)求，基础设施基金应当将90％以上合并后基金年度可分配金额以现金(jīn)形式分配给投资(zī)者，强(qiáng)制分红机制(zhì)是公募REITs的(de)主要特征之(zhī)一(yī)，稳(wěn)定的分红机(jī)制体现出REITs产品长期(qī)投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基础(chǔ)设施公(gōng)募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特(tè)点(diǎn)。二(èr)级市(shì)场价格(gé)反映这类产品(pǐn)“股性”的一面，分红(hóng)体(tǐ)现了这类(lèi)产品的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红要求，分红类似于债券派息，但不等同于债券的固定利息回(huí)报，而是由可供(gōng)分配现金决定。

　　从(cóng)机构投资(zī)者的(de)角度来看，一方面是(shì)公募(mù)REITs丰富了机构(gòu)投(tóu)资(zī)者的投资品类，为资产配置多(duō)元化提供抓手，具有较强的配置价(jià)值。另一方(fāng)面，公募REITs的分红(hóng)能够帮助机构投资(zī)者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过(guò)分红获取相对于(yú)投资债券相(xiāng)对高(gāo)的收益性，在有效(xiào)控制(zhì)风险的前提(tí)下，增厚资产(chǎn)包(bāo)收益，起到投资“压舱石(shí)”的作用(yòng)。

　　分(fēn)红除了投资收益“落袋为安”外，市场对(duì)于(yú)未来分红水平的预(yù)期，也是影(yǐng)响REITs基金(jīn)二级(jí)市场价(jià)格走势(shì)的关键因素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级(jí)市场表(biǎo)现(xiàn)看(kàn)，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票(piào)和债券宽基(jī)指数(shù)。

　　“截(jié)至(zhì)2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年报，部分产品(pǐn)受宏(hóng)观经济(jì)的影响(xiǎng)，可(kě)分配金额完(wán)成率不达预期，一定程度上影响了公(gōng)募REITs二(èr)级市场(chǎng)的价格。”李华平(píng)称，公募REITs二级市(shì)场的价格(gé)波动受多(duō)重因素(sù)的影(yǐng)响(xiǎng)，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级市场价格的主(zhǔ)要因(yīn)素之(zhī)一，而稳定(dìng)的分红有利于吸引投(tóu)资者参与公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中金基(jī)金相关负责人也表示，近(jìn)期经济(jì)预期(qī)恢复(fù)，一(yī)方面市场热点呈现向(xiàng)股票和债券回归的过程；另(lìng)一方面，基础设(shè)施项目(mù)的经营业绩相对经济活力的改善有(yǒu)一定(dìng)的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募(mù)REITs在分红除权日，将对(duì)基金份额的开盘指导价做调减处理，调减金(jīn)额根据单位基金份额(é)的分(fēn)红金额进行计算。除权(quán)操(cāo)作是(shì)对(duì)分红前后基金份额净(jìng)值(zhí)变(biàn)化的修正，使投资人(rén)在基金分红(hóng)前后均(jūn)可以获(huò)得公平(píng)的投资机(jī)会(huì)。

　　“分红可增强投资者长期投资(zī)的信心(xīn)，同时(shí)需结合(hé)持有产品的特(tè)性，关注二级市场(chǎng)扰动对整体收益的影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许(xǔ)经(jīng)营权分红(hóng)包括利润分配和(hé)本金归还(hái)

　　普通投资者应了解底(dǐ)层(céng)资产情况(kuàng)

　　多位业内人(rén)士还提醒，与现有(yǒu)公募(mù)基金(jīn)分红(hóng)前提是本金之上的增值部分不同(tóng)，特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权REITs基(jī)金运作期间的“分红”界(jiè)定为“分(fēn)派”更为准确，分派的(de)是本金与增(zēng)值(zhí)两个部分，两个部分之间的比例是(shì)变动的，与现(xiàn)有公募基(jī)金分红(hóng)差异很大，大多数普(pǔ)通(tōng)投资者(zhě)可能(néng)把“分派”金额误认为是持续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等(děng)合同(tóng)年限到期后基金价值面临极大不确(què)定性(xìng)，这(zhè)是该类投资者(zhě)应(yīng)该注意的(de)情(qíng)况。

　　李(lǐ)华平表示(shì)，目前公募REITs主要(yào)有特许(xǔ)经营权类和产权类两大资产类型，持有产(chǎn)权类产品的收益主要(yào)包括每年的现金分红及资产增值的收益(yì)，而持有(yǒu)特(tè)许经(jīng)营类产品的(de)收益主要来自项目(mù)每年的现金分红。其中，特许经营(yíng)权类资产的分红包括(kuò)了(le)利(lì)润分配和(hé)本(běn)金的归还，两(liǎng)者(zhě)的比率(lǜ)也是变动(dòng)的，对特许(xǔ)经营权(quán)类资产的公募一氧化碳密度比空气大还是小 一氧化碳密度小于空气吗(mù)REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投(tóu)资者在选择投资标的时，应(yīng)了(le)解(jiě)公募REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中(zhōng)航基(jī)金(jīn)也表示，从细(xì)分来看，各类公(gōng)募REITs分红因底层资(zī)产属性不同而(ér)形成区别。特(tè)许(xǔ)经营权类的(de)公募REITs产品(pǐn)因其分红相当于包含“本(běn)金+收益”，分红相对较多，债性偏强(qiáng)。而(ér)产权(quán)类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重(zhòng)底(dǐ)层资产的价(jià)值增值，所以相对股性(xìng)偏强。普通投资(zī)者在(zài)选择公募REIT时，需要考虑底层(céng)资产(chǎn)属性，对所选(xuǎn)择产品的二级(jí)市场价(jià)格和分红有(yǒu)合理预期。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负责人也(yě)认为，与产权类项目相比，特许经营(yíng)项目在经营(yíng)权到期后不再(zài)能产(chǎn)生现金收益，因此(cǐ)将可(kě)供分配金(jīn)额的(de)分配理解为(wèi)“分(fēn)派(pài)”比“分(fēn)红”更加准确(què)。基于这个特(tè)点，剩余经(jīng)营期限较短的特许经营(yíng)项目，通常具(jù)备更高的(de)分派率水平。对于剩余期(qī)限较长(zhǎng)的特许经(jīng)营权项目，即使分派率相对较低，也有足够年限收回本金并(bìng)取得收(shōu)益。

　　中金基金该负责人提醒(xǐng)投资者注意，特许(xǔ)经营(yíng)权项(xiàng)目的分派(pài)金额包含了投资本金，在(zài)不进(jìn)行扩募(mù)的情况下(xià)，基金份额单价随着分(fēn)派进度逐年下降(jiàng)是正常现象，投资特许经营权(quán)REITs的收益来自项目(mù)剩余期限产生的现(xiàn)金(jīn)流(liú)。

　　“与特许经营(yíng)项目相比(bǐ)，产(chǎn)权类项目的土地或(huò)建筑(zhù)的剩余(yú)使用年(nián)限一般较长，再加上到期后(hòu)通过(guò)对建筑的(de)更新(xīn)改造(zào)或补缴土地出让金等追加投资，有机会进(jìn)一步延长经营期限(xiàn)。这种(zhǒng)类似永续经营(yíng)的假(jiǎ)设反映在(zài)基础资(zī)产的估值上，使产权(quán)类REITs具备更(gèng)显(xiǎn)著的资(zī)产投资属性。”该负责(zé)人(rén)称。

　　观(guān)测(cè)内(nèi)部收(shōu)益率等(děng)指标

　　评估项目底层(céng)资(zī)产运(yùn)营情况

　　在(zài)基(jī)金分(fēn)红的(de)时点，多位业内人士还表(biǎo)示，在(zài)产品分红期(qī)，投(tóu)资(zī)者(zhě)可以观测经营活动(dòng)现金流(liú)、可供分配现金、内(nèi)部收益率等指标，来观察和评估项目底层资产的(de)运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金(jīn)相关的指标有两个：一是年(nián)报中披露的经营活动现(xiàn)金流，二(èr)是可供(gōng)分配现金(jīn)，二(èr)者存在本质性区别。经营活(huó)动产生的(de)现金净流量是指企业(yè)经(jīng)营、筹资、投(tóu)资(zī)产生(shēng)的现金(jīn)流(liú)，基于企业本身经营活(huó)动产(chǎn)生；可供分配(pèi)的现(xiàn)金实(shí)质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金(jīn)影响(xiǎng)利(lì)润(rùn)表的(de)项目进(jìn)行调整，加期初现金，最终(zhōng)得到的(de)账(zhàng)面现(xiàn)金。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作为资产配置(zhì)新(xīn)选择，投(tóu)资价(jià)值体现在相对股债(zhài)市(shì)场(chǎng)独立的(de)资产(chǎn)配置功能，比较适合(hé)长(zhǎng)期持有。建议投资者对经(jīng)营权类的资产可以更多(duō)关注(zhù)内部收益(yì)率的高低，对(duì)产权类(lèi)的资产更(gèng)多关注分派率高低。因为公募REITs可分配收益主要来自底层资产的经营(yíng)净现金流，所以(yǐ)底层资产运营情(qíng)况直接影响(xiǎng)投资回报，投资者可综(zōng)合考虑原始权益人综合实力、运营管理机(jī)构(gòu)实力、公募基金(jīn)管理人实力等多重因素来选择(zé)投(tóu)资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入(rù)密集分红期，由于分红交(jiāo)易带来的短(duǎn)期博弈机(jī)会仍在，叠(dié)加此前市(shì)场接(jiē)连回调，建议投资者关注有基(jī)本(běn)面支(zhī)撑、填权效应相对明(míng)显、同(tóng)时分红规模较为可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说(shuō)明(míng)书均会(huì)载明REITs在(zài)发行首年及次年(nián)的可供分配(pèi)金额预(yù)测(cè)。投(tóu)资者可(kě)以(yǐ)将REITs的实(shí)际分红金额与募集材料(liào)中披(pī)露预测进行比较分析(xī)，结合经济及市场的实际环(huán)境，对基础设(shè)施项目的运营业(yè)绩及REITs的管理能(néng)力进行(xíng)判(pàn)断(duàn)。”中金基金上述(shù)负责人也称。

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