近两年火爆的创新产品公募REITs进入(rù)密(mì)集(jí)分红期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募REITs整体呈现出高(gāo)比例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可(kě)供分(fēn)配金额的REITs产品，平均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内人(rén)士对此表(biǎo)示，强制(zhì)分(fēn)红(hóng)机制是(shì)公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定(dìng)分红(hóng)体现出该类产品长期投资价值，通过观(guān)测(cè)经营(yíng)活动现金流、可供(gōng)分配现金(jīn)等(děng)指标，也是观察REITs项目底层资产运营(yíng)情况的“窗(chuāng)口”。他们(men)也提醒(xǐng)普(pǔ)通投资(zī)者注意，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营REITs项目在经营(yíng)权(quán)到期后不(bù)再(zài)产生现(xiàn)金收益，特许(xǔ)经营权分红目前已(yǐ)包含了(le)利润分配和本金的归还，在(zài)选择投资标的(de)时应了(le)解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平(píng)均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs产(chǎn)品(pǐn)（4月17 日(rì)-4月(yuè)21日）陆续迎来除息(xī)日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出了高(gāo)比例(lì)的稳定分红，15只公(gōng)告(gào)2022 年(nián)可供分配(pèi)金额(é)的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分配金(jīn)额(é)比(bǐ)例平(píng)均为98.89％，且绝大部分分配比例(lì)在(zài)96％以上。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负(fù)责人对此表示，投资公(gōng)募REITs的主要收益来(lái)源为持有期分(fēn)红收益，以及基金份(fèn)额交易价(jià)格的变化(huà)。基金(jīn)份额二级市场价格受到公募(mù)REITs资产运营情况(kuàng)及市场因素(sù)的综合影响，较(jiào)易引起波动。与此相比，基金(jīn)分红预(yù)期则更有(yǒu)规律可循。公募REITs的分红主要来自基(jī)础(chǔ)设施资产的经营现金流，投资(zī)人(rén)通(tōng)过基金募集材料和信(xìn)息披露文件，结(jié)合行业及市场情(qíng)况，可(kě)以分析基础设施项(xiàng)目的经营(yíng)业绩，作为进(jìn)行投资决策的重要参(cān)考。

　　“相对于基(jī)金份额二级市场价格变化(huà)导致的浮盈(yíng)或浮亏，分红作为(wèi)基金份额(é)持有(yǒu)人实际获得的(de)现金(jīn)收益，对(duì)于(yú)长(zhǎng)期投(tóu)资者更具参考价值(zhí)。”中金基金相关负责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投(tóu)资(zī)中心运营高级副总(zǒng)监李华平也表(biǎo)示，根据《公(gōng)开募集基础设施证券投资(zī)基金指引（试(shì)行）》及相关法规要求，基(jī)础设(shè)施基金应当(dāng)将90％以(yǐ)上合并后基金年度可分(fēn)配(pèi)金额以现金形式分(fēn)配(pèi)给投资(zī)者(zhě)，强制(zhì)分(fēn)红机制是公募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳(wěn)定的分红(hóng)机制体现出REITs产(chǎn)品长期投资(zī)价值。

　　中航(háng)基金也(yě)认为，从投资角度来看，基础设施公募(mù)REITs同时(shí)具备“股(gǔ)性”和“债性(xìng)”双重特点(diǎn)。二级市场(chǎng)价格反映这类(lèi)产品(pǐn)“股性”的一面，分红体(tǐ)现(xiàn)了这类产品(pǐn)的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制分红要求，分红类似于债券派息，但不等同于债券的固定利息回报，而是由可(kě)供分配现金决定(dìng)。

　　从机(jī)构投资者的角度(dù)来看(kàn)，一方面是公募REITs丰富了机(jī)构(gòu)投资(zī)者的投资(zī)品类，为资产配置多元化提(tí)供抓手，具有较(jiào)强的配置(zhì)价(jià)值。另一方面，公募REITs的(de)分红能够帮助机构投资者稳定收益。机构投资者公(gōng)募REITs能(néng)够(gòu)通(tōng)过分红获取(qǔ)相对于投资债券相(xiāng)对高的收益性，在(zài)有效(xiào)控制(zhì)风(fēng)险的(de)前提下，增厚资产(chǎn)包收益(yì)，起(qǐ)到投(tóu)资(zī)“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除了投(tóu)资收益“落袋为安(ān)”外，市场对于未(wèi)来(lái)分红水平的预期，也是影响REITs基(jī)金二级市场价(jià)格走势(shì)的关键(jiàn)因素(sù)之一。

　　从(cóng)近期公募(mù)REITs的二级市(shì)场(chǎng)表现看(kàn)，截至4月21日，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债券宽基(jī)指数(shù)。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只(zhǐ)公(gōng)募REITs发(fā)布了2022年年报，部分产品受宏观经(jīng)济的(de)影响，可分(fēn)配金额完(wán)成(chéng)率不达预期，一定程度(dù)上影响了公募REITs二级市场的价(jià)格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波(bō)动受多(duō)重因素的影响，投(tóu)资收(shōu)益是影(yǐng)响(xiǎng)REITs二级市(shì)场价格的主(zhǔ)要因素之一，而稳(wěn)定的分(fēn)红有利于吸引投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金基(jī)金相(xiāng)关负责人(rén)也表示knocked什么意思，knocking什么意思，近期经济(jì)预期恢复，一方(fāng)面市场热点呈(chéng)现向股票和债券回归的过程(chéng)；另(lìng)一方面，基础设施项目(mù)的经(jīng)营业(yè)绩相对经(jīng)济活力的改善有一定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募(mù)REITs在分红(hóng)除权日，将对基金份(fèn)额的(de)开盘指导价做调减处理，调减金额根据单位(wèi)基(jī)金(jīn)份(fèn)额的分红(hóng)金额进行计算。除权操(cāo)作是(shì)对(duì)分红前后基金份额净值变化的修(xiū)正(zhèng)，使投资人(rén)在基金分红前(qián)后均可以获得公(gōng)平的投(tóu)资机会。

　　“分红可增(zēng)强投资者长期投资(zī)的信心，同时需结合持(chí)有产品的特性，关注(zhù)二级市场扰动对(duì)整体收益的影响程度。”中航基金相关人士也(yě)称。

　　特许经营权(quán)分红包括利润分配(pèi)和本金归还(hái)

　　普通投资者应了解底层资(zī)产情况

　　多位业内人士还提(tí)醒，与现有公募基金(jīn)分红(hóng)前(qián)提是本金之上的增(zēng)值部分不同，特(tè)许经营权REITs基(jī)金运作(zuò)期(qī)间(jiān)的“分红”界定为(wèi)“分派”更为准确，分派的是本(běn)金(jīn)与增值两(liǎng)个部(bù)分(fēn)，两(liǎng)个(gè)部分之间的比例是变(biàn)动(dòng)的，与现有(yǒu)公募基金分(fēn)红差(chà)异很大(dà)，大多数(shù)普(pǔ)通投资者可(kě)能把“分(fēn)派”金额误认为是持(chí)续分(fēn)红。一旦30年(nián)、40年、50年(nián)、60年等合同(tóng)年限到期后基金(jīn)价值面临极大(dà)不确定性，这是该类投资者应该(gāi)注意(yì)的情况(kuàng)。

　　李(lǐ)华平表示，目(mù)前公(gōng)募REITs主要(yào)有特许经营(yíng)权类和产权类两大资产(chǎn)类型，持(chí)有产权类产品的收益主要(yào)包括每(měi)年(nián)的(de)现(xiàn)金分红及资产增值(zhí)的收益，而持有特(tè)许经营(yíng)类产品的(de)收益主要来(lái)自(zì)项目每年的现(xiàn)金(jīn)分(fēn)红。其中，特许经营权类资产的分红(hóng)包括了利润分(fēn)配和(hé)本(běn)金的归还，两者(zhě)的比(bǐ)率(lǜ)也是变动(dòng)的(de)，对特许(xǔ)经营权类资产的公募(mù)REITs可以内(nèi)部收益率(lǜ)（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投资者在选择投资标的时，应了解公募(mù)REITs底层(céng)资产的类(lèi)型。

　　中航基金(jīn)也表示，从(cóng)细(xì)分来看，各类公募REITs分(fēn)红因底层资产属性不同而(ér)形成区(qū)别(bié)。特许经营权类的公募REITs产(chǎn)品因其(qí)分红相(xiāng)当于包含“本金+收(shōu)益”，分(fēn)红相对较(jiào)多，债性(xìng)偏强。而(ér)产(chǎn)权类(lèi)的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的价值增值，所以相对股性偏强。普通(tōng)投(tóu)资者在(zài)选择公(gōng)募REIT时，需要考虑底层(céng)资产属性，对所选择(zé)产品(pǐn)的二级(jí)市场价格(gé)和分红有合理预(yù)期。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人也(yě)认(rèn)为，与产权类项目相比，特许经(jīng)营项目(mù)在经(jīng)营权到期(qī)后不再(zài)能(néng)产生现金收益，因此将可供分(fēn)配(pèi)金额的分配理解为“分派”比(bǐ)“分(fēn)红(hóng)”更加准确。基于这个(gè)特点，剩余经营期(qī)限较短的特(tè)许经营项目，通常具备更高的分(fēn)派率水(shuǐ)平(píng)。对于(yú)剩余(yú)期限(xiàn)较长的特许经营权项目(mù)，即使分派率相对较(jiào)低(dī)，也有足(zú)够年限收回本(běn)金并取(qǔ)得收益。

　　中金(jīn)基(jī)金该负责人(rén)提醒投(tóu)资(zī)者注意，特许经营权项目的分派金(jīn)额包含了投资本金，在不进行(xíng)扩募(mù)的情况(kuàng)下(xià)，基金(jīn)份额单(dān)价(jià)随着分(fēn)派进度逐年下降是正(zhèng)常现象(xiàng)，投资特许经营权(quán)REITs的收益来(lái)自项目剩余期限产(chǎn)生(shēng)的现金流。

　　“与(yǔ)特许经营项目相比，产权类项(xiàng)目(mù)的土(tǔ)地或建筑的剩余使(shǐ)用年限一般较长，再加上到期后通过对建筑的更(gèng)新改造或补缴土地出让金等追加(jiā)投资，有机(jī)会(huì)进一步延长经营(yíng)期限。这种类似(shì)永(yǒng)续经营(yíng)的假设反(fǎn)映(yìng)在基础资产(chǎn)的估值上，使产权(quán)类REITs具备更显(xiǎn)著的(de)资(zī)产投(tóu)资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评(píng)估项目底层资(zī)产运营情况

　　在基金分(fēn)红的(de)时点，多位(wèi)业内人士还表(biǎo)示，在(zài)产品(pǐn)分(fēn)红期，投资者可以观测经营(yíng)活动现(xiàn)金(jīn)流(liú)、可(kě)供分配现金、内(nèi)部收(shōu)益率等指标(biāo)，来(lái)观察(chá)和评估(gū)项目(mù)底层(céng)资产的运营情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年(nián)报指标(biāo)中，跟现金相(xiāng)关(guān)的指标有两个：一(yī)是年报中披露的经营活(huó)动现金流(liú)，二是可(kě)供分配(pèi)现金，二者存在本质(zhì)性(xìng)区别。经营(yíng)活动产(chǎn)生的(de)现金净(jìng)流(liú)量是指企业(yè)经营、筹资、投资产生的现金流，基于企(qǐ)业本身经营活动产生；可供分配的现金(jīn)实(shí)质(zhì)上是从EBITDA出(chū)发，对非(fēi)现金影响(xiǎng)利润表(biǎo)的项目进knocked什么意思，knocking什么意思行调(diào)整，加期初(chū)现(xiàn)金(jīn)，最终得到的账(zhàng)面现金。

　　李华平也表示，公(gōng)募(mù)REITs作为资(zī)产配(pèi)置新选择，投资价(jià)值(zhí)体现在相对股(gǔ)债市场独立(lì)的资产配(pèi)置功能(néng)，比较适合长期持有。建议投资者对经营权类(lèi)的(de)资(zī)产可以更多(duō)关注(zhù)内部(bù)收益率的(de)高低，对产权(quán)类的资产(chǎn)更多关注分派率高低。因为公募REITs可(kě)分配(pèi)收益主要来自底层资产的经(jīng)营净现金流，所(suǒ)以底层(céng)资(zī)产运营情况直接影响投资回报，投资者可综合考虑原始(shǐ)权益人综合实力(lì)、运营管理机构实力、公(gōng)募基金管理人实力等多(duō)重(zhòng)因素(sù)来选择投资标的(de)。

　　中信证券研报也(yě)显示，公募REITs进入密集分红期，由(yóu)于(yú)分红交易带来(lái)的短期(qī)博弈机会仍在(zài)，叠加此前市场接连回调(diào)，建(jiàn)议投资者(zhě)关注有基本(běn)面支撑、填(tián)权效应相对明显、同时分红(hóng)规(guī)模较(jiào)为可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的(de)招募说明书(shū)均会载明(míng)REITs在发行首年及次年的(de)可供(gōng)分配金(jīn)额预测。投资者可(kě)以将(jiāng)REITs的(de)实际分红金额与募集材料中披露预(yù)测(cè)进行(xíng)比较(jiào)分析，结(jié)合(hé)经(jīng)济及(jí)市场的实(shí)际环境，对基(jī)础(chǔ)设(shè)施项目的运营业(yè)绩及(jí)REITs的管理能力(lì)进行判断。”中金基金上述负责人也称(chēng)。

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