文：任(rèn)泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售(shòu)制了。 1月17日召开的(de)全国住房和城(chéng)乡建设(shè)工(gōng)作会议提出“有条件的可以进行现房(fáng)销售”，不足一个月时(shí)间，已有山东、安徽、河南(nán)、四川、广东等地明(míng)确表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预(yù)售制(zhì)了，用你的钱(qián)，建(jiàn)你的房(fáng)子，还(hái)烂尾了，这是(shì)对(duì)购房者的不公平。以后(hòu)谁有钱(qián)谁建房，没钱没实力的别建了，不能把包(bāo)袱甩给老百姓和社会，这(zhè)是(shì)房地(dì)产从(cóng)大开发时代步入高质量发展阶段的必(bì)然趋势，也(yě)是对购房(fáng)老(lǎo)百(bǎi)姓的最大(dà)保护。98年房改时(shí)，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制(zhì)是权宜之(zhī)计(jì)，现在全国(guó)套(tào)户比超(chāo)过(guò)1，从大开发进入存量时(shí)代，对购(gòu)房民众不公平的(de)预售(shòu)制已经过时了，该取消了，改为现房销售(shòu)。以后一手交钱(qián)，一手(shǒu)交(jiāo)房(fáng)，天经地义。当然二(èr)次房(fáng)改(gǎi)是个技(jì)术活，兼顾化(huà)解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信心(xīn)以及长(zhǎng)效(xiào)机制，长效机制四(sì)大关键(jiàn)是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地产税。如果按照经济规(guī)律办事，中(zhōng)国一(yī)定能实现房(fáng)地产软着陆和长期平稳健康发展，跨过(guò)这道关(guān)，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什么要取消预售(shòu)制、改为(wèi)现房销(xiāo)售？大(dà)家想想，绝大部(bù)分商品(pǐn)是一手交(jiāo)钱一手交(jiāo)货，预售制(zhì)是对购买者的单方面不(bù)公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不(bù)能交付的(de)风(fēng)险。从个人(rén)层面看，预售制对购(gòu)房(fáng)者非常不公平，比(bǐ)如，交房等待(dài)期一(yī)般为两(liǎng)年(nián)，在此期间，购房(fáng)者(zhě)不仅承担银行利(lì)息，还要承担延迟交房、房屋质量、房(fáng)产(chǎn)证延期办(bàn)理甚至不能交房的风险。从(cóng)行业层面看，预售制助推(tuī)部(bù)分房企(qǐ)过度(dù)举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下行(xíng)周期，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁置(zhì)等系列风险。取(qǔ)消预售制，改为现(xiàn)房销售(shòu)，这样有助于落实(shí)中央(yāng)房住不炒(chǎo)精(jīng)神、有助于保障购房老百姓权益、有助于房企稳健发(fā)展，一举多得，谋(móu)划(huà)长远(yuǎn)。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售制度？预售(shòu)制度怎么来的？国外(wài)什么情况？简单(dān)科普一下：商品(pǐn)房预(yù)售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是一种开发商放杠杆(gān)的方式。98年房改，由(yóu)于商(shāng)品房短缺，房(fáng)企(qǐ)缺资(zī)金，借鉴中国香港，引入了商品房预售制度。其实，当前世界不少国家存(cún)在预(yù)售(shòu)制(zhì)。但(dàn)是，重(zhòng)点来了！发达国(guó)家一(yī)般有严格的(de)监(jiān)管保障措施，开发商(shāng)在项目获(huò)得政府批准后才(cái)可(kě)以(yǐ)开(kāi)始销售(shòu)，买家在购(gòu)买期(qī)房后并非(fēi)像中国一样(yàng)在支付完首(shǒu)付款后从银行(xíng)一次性贷款支(zhī)付剩余全部(bù)房(fáng)款，而是根据开发(fā)商工程进(jìn)度(dù)在完全(quán)交(jiāo)房前进行分期支付(fù)。所以，预售制度(dù)是需(xū)要严格的资金监管、分期支付(fù)以(yǐ)及违(wéi)约处罚(fá)措施作为保障的，如果(guǒ)没有这(zhè)些保障措(cuò)施，一定会触(chù)发(fā)风险，对购房民(mín)众不公平，所以不如借机(jī)取消预售制度，以后改为现房销售。客观(guān)讲预售制度有一定(dìng)历(lì)史阶段(duàn)性，现在中国住房进入(rù)存(cún)量时代，取消预售制度(dù)有助于降负债降杠杆，不再(zài)把(bǎ)烂(làn)尾风(fēng)险甩给老百姓和(hé)社(shè)会，当然这需(xū)要配(pèi)套(tào)房企债务重组、复工保交楼、恢(huī)复市场信(xìn)心和房(fáng)地产长(zhǎng)效机制。这(zhè)是个(gè)技术活，只要坚持(chí)市场(chǎng)化改(gǎi)革，中国一定能化解这个难题，让房地(dì)产回归(guī)实体经济和(hé)居住(zhù)属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预售制(zhì)，改为(wèi)现(xiàn)房销售，开发商(shāng)将拼的不是(shì)五花(huā)八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能(néng)不(bù)能兑现的营销手段，而是所见即(jí)所得(dé)的(de)过硬的产品质量和诚信，这才是(shì)对购房民众(zhòng)的最根本最(zuì)实质的(de)保障，这样(yàng)将极大(dà)的提升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣币。所有商业的本质是向善，是以客(kè)户为中心，房(fáng)地产也不能例外，老百姓买房子是(shì)天大的事(shì)，烂尾毁三代，好房(fáng)幸(xìng)福一家人。从这(zhè)个角度，取消(xiāo)预(yù)售制、实施现房(fáng)销售(shòu)是实现老百姓安(ān)居乐业、社会长治久(jiǔ)安、行业企(qǐ)业健康发展(zhǎn)的重(zhòng)大措施。在当前的情况下，取消预售制(zhì)要结(jié)合稳楼(lóu)市、房地产软着陆(lù)、打通金融支(zhī)持(chí)当(dāng)期三(sān)好生(shēng)、新模式等综合施策。

　　作者(zhě)十年前在(zài)国务院发展(zhǎn)研究中心参与财税改革(gé)方案研究时，对预售(shòu)制、房地(dì)产税、人地挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆(gān)率(lǜ)等(děng)进行过长期系(xì)统的专项(xiàng)研究。（参考后来(lái)形成的专著(zhù)《房地(dì)产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品房预(y佳明运动手表是哪个国家的 佳明手表属于什么档次ù)售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供(gōng)给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖(mài)楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城市化进(jìn)程(chéng)，但背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金(jīn)第(dì)三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为(wèi)规范期(qī)房交易立法(fǎ)，设置期房预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资(zī)金由(yóu)银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文(wén)

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按(àn)揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪五十年代(dài)在中国香港，楼宇出租是地产行业(yè)盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租(zū)资金(jīn)周转期长等问题，分(fēn)层销售孕育而生。20世(shì)纪50年(nián)代，中国香港还未推行公共房(fáng)屋制度，许多人栖身于(yú)木屋或者(zhě)其他临(lín)时住宅，住房的需(xū)求是相当(dāng)高，不过大多数居(jū)民的(de)储蓄(xù)很少。当时楼宇买卖多数以一(yī)整栋楼为(wèi)单(dān)位，需要(yào)雄厚的(de)资金实力才(cái)能(néng)购买(mǎi)。虽然楼宇(yǔ)出租(zū)是中国香港地产行业(yè)盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资(zī)金周转(zhuǎn)期(qī)长等问题(tí)。针对这一系列问题，不少(shǎo)地(dì)产商开始探求新的方式，如(rú)把(bǎ)楼(lóu)宇契约切(qiè)开，即“分契”，然后将楼宇分(fēn)层出售(shòu)。这模式一经推行(xíng)，购买楼宇(yǔ)的市民数量有所增加，开(kāi)发(fā)商资(zī)金周转加快。

　　在分层出售的基础(chǔ)上(shàng)，将“按揭”模式(shì)引入房地(dì)产销售，霍英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模式。1953年底霍英东创办立(lì)信置(zhì)业有限公(gōng)司，凭借商(shāng)业直觉和多(duō)年(nián)经营(yíng)杂货铺、海上驳运(yùn)业务的经验，对于商品流通、资(zī)金周转有着独到的见(jiàn)解，在(zài)努力寻(xún)求方法(fǎ)加快自(zì)身资金周转。当时其在(zài)购下九龙的一块地盘后，除(chú)了分层出售、还印发售楼说(shuō)明(míng)书，上有文字详尽说明楼宇的(de)地势环境、建(jiàn)筑(zhù)材料(liào)、分(fēn)层价格、订购方法等。此外，“卖(mài)楼(lóu)花”是另外一个亮点，即先收取买家的订金，采用类似租金的分期付款形(xíng)式，等新(xīn)楼落成(chéng)时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的房产(chǎn)。这种(zhǒng)方式(shì)减轻了民(mín)众购(gòu)房的资金压力，加速了房屋的建造和销售，也解决了制造(zào)商的资金问(wèn)题，降低投资风(fēng)险，在当时可谓是“双赢”的(de)举措。“预售楼花+分(fēn)期付款(kuǎn)”的销售模式成为当时中国香港房地产市场的一大特(tè)色，纵观(guān)中国香港房(fáng)地产市(shì)场的改革(gé)，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地(dì)解决(jué)了核心的住房(fáng)供不应(yīng)求(qiú)的问题，使房(fáng)市发展进入新阶段(duàn)。

　　预(yù)售楼花模式推动了中(zhōng)国香港楼市几十(shí)年繁(fán)荣，但期间也出现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但(dàn)监管部门不断完善、规范(fàn)化(huà)，建(jiàn)立(lì)健全的监(jiān)管机制，促进市场健康发展。例如(rú)，1960年，位于大角(jiǎo)咀(jǔ)的一个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香(xiāng)港管理部门提升了对于预(yù)售楼花制度的监(jiān)管，即要求开发商在预售前，确保地价款已经(jīng)全部支付，还要证(zhèng)明自身(shēn)有资金等能力把项(xiàng)目完(wán)成(chéng)，资金需放入律师所托管，支取时需律所和建筑师(shī)的(de)核准。为(wèi)了防止开发商、律所、建筑师等造假，套(tào)取监管(guǎn)账户资金，中国(guó)香港(gǎng)要求律师行(xíng)在银行开(kāi)设的(de)信托账户(hù)（监(jiān)管账(zhàng)户）、开发(fā)商操作等采取全透明化机制，且银行的责任上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况(kuàng)，银(yín)行(xíng)将成最大风险(xiǎn)方(fāng)，后(hòu)续需(xū)自身(shēn)推动项目(mù)完工(gōng)。随着监(jiān)管体系逐步完善(shàn)，出现(xiàn)“烂(làn)尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　二十世纪(jì)九十年代，中国内地面(miàn)临住房需求大和供给量短缺(quē)问题(tí)，引入“卖楼花”制度(dù)。建(jiàn)国(guó)以(yǐ)来，中国内(nèi)地优先发展(zhǎn)重(zhòng)工业，强调基础(chǔ)建(jiàn)设，这一(yī)导向(xiàng)使前期发展工(gōng)业化的进程(chéng)大于(yú)城市(shì)化(huà)进程，唯(wéi)有(yǒu)解(jiě)决住房(fáng)基础等城市(shì)化配套问题，才能进一(yī)步(bù)推进城市化(huà)。但当(dāng)时推行的是“统一管(guǎn)理，统一分配，以(yǐ)租养房(fáng)”的福(fú)利分房制度，住房市场发展起步(bù)较晚(wǎn)、增速较慢，福利分(fēn)房制度也出(chū)现了分配不公、效率低、配套(tào)差(chà)等问题，因此福利分房(fáng)制度不再(zài)适用于当时的国情。叠加房地产(chǎn)市场面临商品房(fáng)的需求量大，而社会(huì)缺少大型房地产(chǎn)开发商，商品房供应量(liàng)小(xiǎo)的困境(jìng)，此时(shí)引入中国(guó)香港的“卖楼(lóu)花”模式无疑是对(duì)内地房地产(chǎn)市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引(yǐn)进中国香港预售商品(pǐn)房制度，先后出台多项(xiàng)文件，大(dà)力支持国内(nèi)房地产(chǎn)市场改(gǎi)革(gé)。例如，1998年，国务院出台《关(guān)于(yú)进(jìn)一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》文件，决定停止(zhǐ)住房无偿实物分(fēn)配(pèi)，逐步实(shí)行住(zhù)房分(fēn)配货币化、住房(fáng)供给商品化、社会化的(de)住(zhù)房新体制(zhì)，从计(jì)划经济下(xià)的福利分房转(zhuǎn)向市(shì)场经济的商品房(fáng)。房(fáng)地(dì)产市场采用预(yù)售制，允(yǔn)许开(kāi)发商卖期房(fáng)，解决了(le)房企(qǐ)缺少资金和开发(fā)时间周期(qī)长的(de)两大难题，开发商以预售款撬(qiào)动下一个项(xiàng)目的开发，形(xíng)成滚动开发模式，住(zhù)房供应速度加快(kuài)。自此(cǐ)中(zhōng)国内(nèi)地开(kāi)始(shǐ)房改货币化，中国人民银(yín)行等多方迅速出台相(xiāng)关(guān)的信贷政(zhèng)策，支持购房者，极大作用推动了房(fáng)地产市场的(de)发展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花”模式后，经调(diào)整形成契合中国(guó)内地的商品房预售制度。预售制的初衷是为了(le)缓解房企资金压力，加快(kuài)城镇住房建设。具体(tǐ)来说，是(shì)指房(fáng)地产开(kāi)发(fā)企业将正在建设中的房屋(wū)预先出售给购房者(zhě)，由购房者(zhě)支付定金或房款的行为。区别于中国(guó)香港，在(zài)中国内地(dì)实践(jiàn)过(guò)程(chéng)中，商(shāng)品房(fáng)预售流程为：房地产开发商办理(lǐ)预(yù)售(shòu)许可证-签(qiān)订商品房买卖(mài)合同-进行备(bèi)案登记和预(yù)告登记-交付(fù)房屋(wū)。在购房过(guò)程中，购房者需(xū)要(yào)一次性(xìng)付清首付(fù)款(kuǎn)，并采用银(yín)行贷(dài)款(kuǎn)的(de)形(xíng)式一次性(xìng)付清剩(shèng)余房款(kuǎn)，换言之，房屋未建成，开发商可(kě)能已(yǐ)拿到了全(quán)部购房款(kuǎn)，这点(diǎn)与(yǔ)中国香(xiāng)港的按(àn)照工(gōng)程进度付(fù)款有所不同。对中国内(nèi)地的开发商而言，预售(shòu)制商品房也开启(qǐ)了高周转(zhuǎn)、高杠(gāng)杆的(de)运作模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的(de)风险确实存在

　　作为中国内地商品房(fáng)销售的最主要方式，预售制极大缩短房企(qǐ)现金回笼周期，同(tóng)时增加市场(chǎng)商品房(fáng)供应，推动了城镇(zhèn)化(huà)发展进(jìn)程。预售(shòu)制在过去20多年对中国内地房(fáng)地(dì)产市场的稳步发展起(qǐ)到了重要(yào)作用，不仅解(jiě)决了(le)房地产市场(chǎng)快(kuài)速发展阶段的资(zī)金需求(qiú)，也提高了居民居(jū)住水(shuǐ)平(píng)，中国内地城(chéng)镇居民从(cóng)筒子楼住(zhù)到(dào)住(zhù)宅小区，从全民蜗居到(dào)基本适居，住(zhù)房事业取得巨(jù)大(dà)进步，数(shù)十(shí)年时间走完发达国家几百(bǎi)年城镇化路程。改革开放以来(lái)，城镇化进程进入快速(sù)发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全(quán)国城市建成区面积由(yóu)7438平方(fāng)公里增长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据(jù)我(wǒ)们发布的《中国(guó)住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅存量从不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人(rén)均住房建筑面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城镇住房套数(shù)从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户(hù)比从0.8增(zēng)至1.09。预售制(zhì)在当前已成(chéng)为中国(guó)内地商(shāng)品房销(xiāo)售最主要方(fāng)式，2005年中国内(nèi)地(dì)商品住宅期房销售面(miàn)积占(zhàn)总销售面积的比重为63％，而2021年(nián)期房(fáng)累计销(xiāo)售(shòu)面积达15.6亿(yì)平，比重(zhòng)上升至(zhì)87％。

　　预售制也推动了中国内地房地(dì)产行业(yè)的(de)发展。中国内地房地产历经二十多(duō)年长周期繁荣(róng)，行业各项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从2.2亿平(píng)增至(zhì)19.9亿平(píng)，累(lèi)计(jì)上(shàng)涨8.2倍(bèi)，年复(fù)合增速10.6％。房(fáng)地产开发(fā)投资完(wán)成额从0.4万(wàn)亿(yì)元增至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销(xiāo)售(shòu)金额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿(yì)元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快速(sù)发展(zhǎn)，房地产企业从(cóng)无(wú)到有、从(cóng)国企先行到民(mín)企崛起，队(duì)伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十(shí)年来房地产也成(chéng)为拉(lā)动(dòng)中(zhōng)国内(nèi)地(dì)经(jīng)济高增长的火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地产带动(dòng)的(de)上下游产业链特别长，高达50多个(gè)行业。2020年房地产及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房(fáng)地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡(gòng)献(xiàn)），房地产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地产对(duì)金融(róng)、批发(fā)、建(jiàn)材(cái)的(de)带动(dòng)最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房(fáng)地产完(wán)全拉(lā)动的投资(zī)占全社会(huì)固定(dìng)资(zī)产(chǎn)投资(zī)的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房(fáng)地产贷(dài)款占银行各项贷款余额的比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等通道(dào)业务，占比超过三(sān)分之一。从房地(dì)产融资存量占社(shè)融存量比重看(kàn)，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大面积违(wéi)约，将(jiāng)导致银(yín)行不(bù)良率(lǜ)大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道，根据我们的《中(zhōng)国住房(fáng)市值测(cè)算报告》，2020年中国住房市(shì)值为(wèi)62.6万亿美(měi)元，大于(yú)美(měi)国(guó)的(de)33.6万(wàn)亿(yì)美(měi)元、日本(běn)的10.8万(wàn)亿(yì)美元(yuán)、英(yīng)法德三国合计的(de)31.5万亿(yì)美元。从(cóng)住房(fáng)市值占股债房市值的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的(de)64％。中国(guó)住房市值与股(gǔ)债房市值的(de)比例较高，主要是(shì)因为(wèi)住房市值高(gāo)，以(yǐ)及中国资本市场发育尚不成熟，直接融资比例(lì)较低，股票(piào)、债券市值较低(dī)，居民(mín)投资渠(qú)道缺(quē)乏。

　　不可(kě)否(fǒu)认，预售制背后潜藏(cáng)的(de)风险确实存(cún)在，当前的负(fù)面效(xiào)应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部(bù)分(fēn)商品是(shì)一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买(mǎi)者的(de)单方面不公平制度，购房老(lǎo)百姓(xìng)几乎承(chéng)担了(le)所有商品不能交付的(de)风(fēng)险。比如，交房等(děng)待期一般为两年(nián)，在(zài)此期间，购(gòu)房者不仅承(chéng)担银行利息，还要(yào)承担延迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房产(chǎn)证(zhèng)延(yán)期办(bàn)理(lǐ)甚至不(bù)能交(jiāo)房等风险。另外，购房者和开发商之间的购房合(hé)同、购房者和银行(xíng)的按揭贷款合同是两(liǎng)个独立(lì)的(de)合同关系，如果开发商(shāng)发生(shēng)违约(yuē)，购(gòu)房者只(zhǐ)能根据购房合同向开发商主张(zhāng)权(quán)力，但依旧需(xū)要(yào)根(gēn)据按揭贷款合同按时向(xiàng)银行进行(xíng)贷(dài)款偿还，因此购(gòu)房者(zhě)承担的(de)风险较(jiào)大。

　　从行业层面看，预售制(zhì)助推部分房(fáng)企过(guò)度(dù)举债、高杠杆扩张，资(zī)金若遇到下行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险，进行(xíng)影(yǐng)响(xiǎng)自身信用和购房者对行业(yè)的(de)信心。

　　从(cóng)金融(róng)层(céng)面(miàn)看(kàn)，银行作为按揭贷(dài)款(kuǎn)的发放方(fāng)，一旦房企因(yīn)为市场(chǎng)波(bō)动或经营不(bù)善，出(chū)现资金链(liàn)断(duàn)裂等一系列问题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房企通(tōng)过与(yǔ)购房者签订的预售合(hé)同(tóng)和(hé)按(àn)揭合(hé)同，已经从银行获得房款，如果(guǒ)购房者丧失(shī)还款能(néng)力或(huò)短期不能还款等，则风险完全由银行承担，银行将面(miàn)临较大(dà)的坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购(gòu)房者的(de)预售监(jiān)管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字(zì)那就是“没钱”，即没钱付工(gōng)程款(kuǎn)。在2004版(bǎn)的《城(chéng)市商品房预售管理办法(fǎ)》中明确规(guī)定(dìng)了(le)开发企业预售商品房所得款项应当用(yòng)于(yú)有关的(de)工(gōng)程建(jiàn)设，商品房预售(shòu)款监(jiān)管的(de)具体办法，由房地产管理部门(mén)制定。但(dàn)多年以来全国(guó)并没有统一(yī)的预售资(zī)金监管规定(dìng)，各地实行“一城一(yī)策”。例如，太(tài)原、昆(kūn)明、重庆、长沙等(děng)城市重点监管(guǎn)资金比例为总预(yù)售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城(chéng)市(shì)则(zé)按照项目(mù)的(de)建安成本乘以(yǐ)建筑面积或者项目工程总额报价计算(suàn)重(zhòng)点资金。而事实是，不少(shǎo)购(gòu)房款未进(jìn)入监(jiān)管(guǎn)账户、或进入监(jiān)管账户(hù)后被挪用，导致楼(lóu)盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却(què)被(bèi)迫继续还款。那么(me)，监(jiān)管账户资金如何被挪走的？实(shí)际上，在(zài)过去房(fáng)地产大(dà)开发时代(dài)的高(gāo)周转(zhuǎn)背景下，抽调(diào)预(yù)售款监管账户资金，是行(xíng)业“潜规则”。比如工程总承包方(fāng)，以工程建设名义，获得监管账(zhàng)户拨付(fù)资金，再由工程(chéng)方将资(zī)金转给房(fáng)企，而拨付的工程款，远超(chāo)工程进度所需。通过这些方式(shì)套取(qǔ)的资金，在房企各地项目间(jiān)流动，变相加杠杆，这(zhè)样(yàng)做提供了(le)资(zī)金流动性，房企抽(chōu)调资(zī)金统筹(chóu)拿(ná)地、还款和楼盘建(jiàn)设，形成一种资金循环高周转模(mó)式(shì)，但一定程度(dù)上把风险(xiǎn)甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商(shāng)品房预售制度呈(chéng)现以下特(tè)点(diǎn)：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房者预付资金，一般设(shè)有定金或预(yù)付款(kuǎn)保护机(jī)制(zhì)，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房者(zhě)支付(fù)的(de)预(yù)付(fù)款比(bǐ)例相对较低，绝大部分房款(kuǎn)在房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)后开始(shǐ)支付；

　　3）预付(fù)款支付方式(shì)：预付款(kuǎn)一般以(yǐ)定金方式(shì)支(zhī)付，或按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般采用两种(zhǒng)方式发放按揭贷款，一是按工(gōng)程进度付(fù)款(kuǎn)，按揭贷款按(àn)照工程进度逐渐(jiàn)发(fā)放，购房者(zhě)开始月供；二是(shì)房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)后(hòu)发放按揭(jiē)贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期房烂尾保险，在商品房出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保障购房(fáng)者权(quán)益；

　　6）房(fáng)屋(wū)交付保护：房屋交(jiāo)付质量的保(bǎo)障有(yǒu)两种方式，一是期(qī)房由政府或(huò)第(dì)三方(fāng)验收合格并提供(gōng)验收凭证(zhèng)后，开(kāi)发商凭验收凭证取得购房者(zhě)支付(fù)的房(fáng)款。二是(shì)开(kāi)发商为购房者提供(gōng)一定的保修期，通(tōng)常(cháng)1-5年，保修期满，购(gòu)房者支付(fù)尾(wěi)款。

　　2.1 美国(guó)：交付前(qián)预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期房定金一定期限内无条(tiáo)件返还，最低首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例(lì)为3.5％，交房前仅支付首付，其(qí)余房(fáng)款交付(fù)后按揭还款，交付(fù)前资金由(yóu)第(dì)三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验(yàn)收凭证取得(dé)房款。<佳明运动手表是哪个国家的 佳明手表属于什么档次/p>

　　定金及首付环节(jié)，定金比例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例最低(dī)可低于3.5％，根(gēn)据美国(guó)官方数据(jù)，2021年(nián)美国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定金或首付外，购(gòu)房者在(zài)房屋(wū)交(jiāo)付后通过按揭(jiē)贷款支付(fù)剩(shèng)余房(fáng)款佳明运动手表是哪个国家的 佳明手表属于什么档次。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面(miàn)，美国为防止开(kāi)发商挪用资金，购房者(zhě)的定金及首付款由第三方公证(zhèng)行或产(chǎn)权(quán)保险公(gōng)司的信托账户监管。如果开发商倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购房(fáng)者(zhě)资金(jīn)可通过申请仲裁取回，且不承担任何(hé)责任与损(sǔn)失。而开发商在房屋建设过程中的资(zī)金全部来自(zì)银行，银行根据工程进度向开(kāi)发(fā)商提(tí)供(gōng)一定比例(lì)的贷款，由于开发商挪用资金(jīn)直(zhí)接损害银行利(lì)益，银行有(yǒu)充分动机监管开发商施工进度。开发商在房屋交(jiāo)付时需取(qǔ)得由政府(fǔ)相(xiāng)关部门经(jīng)审(shěn)查后发放(fàng)的验收凭证(zhèng)，通过(guò)验收凭证向银行得到购房(fáng)者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提(tí)供期房(fáng)烂(làn)尾(wěi)险(xiǎn)

　　德国(guó)期房可(kě)零首付购(gòu)房，房款按(àn)建造(zào)工(gōng)期进(jìn)度支付，按揭按工(gōng)期放款后还(hái)贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，开发商或购房者可购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门(mén)槛方(fāng)面，德国开发商在项目(mù)获批后即可预(yù)售房(fáng)屋。签(qiān)署购房合(hé)同前，购房者需支付约2000欧的定金并进行预约公(gōng)证，签订合同后(hòu)定金退还。如(rú)由于任何(hé)原(yuán)因(yīn)不能购买，定金按(àn)照德国法(fǎ)律全(quán)部退还。

　　签署购(gòu)房合同后，购房(fáng)者需支付公证费和土地交(jiāo)易税，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，德国没有规定最(zuì)低首付(fù)比例，可(kě)零首付(fù)购房。

　　余款方面，德(dé)国(guó)也采(cǎi)取按工期(qī)支付房款的制度(dù)，一(yī)般分7笔进行支付(fù)，具体支付节(jié)点、比例因项目而(ér)异。一(yī)般来说(shuō)，支付节点可分为公证后(hòu)、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻(bō)璃完(wán)工(gōng)、室内清洁及墙面完(wán)工、地板(bǎn)完(wán)工、全部完(wán)工，支付比(bǐ)例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方(fāng)面，购房者(zhě)可(kě)在支付房(fáng)款前申请房贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采用固(gù)定利率，银行按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷(dài)款给予购房者(zhě)一定使用(yòng)期限，期(qī)限结束(shù)后，购房者开始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保险公司针对期(qī)房设计了(le)两种保(bǎo)险，保险的(de)功能是当房屋出现重(zhòng)大延期或重大缺(quē)陷时，保险公司保证(zhèng)开发商赔偿或修复，开发商破产，由保险公司负(fù)责相应赔偿。保险由开发商或购房(fáng)者(zhě)购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国(guó)预售制(zhì)设有10％定金保险保护机制(zhì)，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师严格(gé)监管。

　　订立合同前(qián)，买卖(mài)双(shuāng)方(fāng)均(jūn)有一名律师，负(fù)责(zé)沟通期房交易中的房产、资金、合同等各个环节，各(gè)环(huán)节内容确认(rèn)无误后签订首(shǒu)付交换(huàn)合同。

　　定(dìng)金方(fāng)面(miàn)，英(yīng)国设置了10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，当开发商出现财务、经营问题(tí)时，购房者10％的(de)定金由保险公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付需要(yào)在合(hé)同(tóng)签(qiān)订21天内(nèi)支(zhī)付。

　　余(yú)款支付环节(jié)，英(yīng)国(guó)采取按(àn)工程进度付款(kuǎn)的方式，但是(shì)交房前付款比(bǐ)例(lì)相对(duì)较低，一般会在合同签订6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付款比例(lì)在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后支付。

　　交付(fù)环节，英国规定房(fáng)屋(wū)必须(xū)经过房产公证(zhèng)公司的检验(yàn)验收(shōu)后才能交付，交付(fù)后方(fāng)可按揭(jiē)还贷。

　　资金监管环节，英国期(qī)房预售资金(jīn)监管极为严格，资金也(yě)由律师(shī)监管(guǎn)，在确认工(gōng)程进(jìn)度、支付相关款项过程(chéng)中(zhōng)，由买房律师将资金(jīn)转给卖(mài)方律师，卖方律师转给开发商(shāng)，即资金在进入开发(fā)商账户前经过两道关口(kǒu)，有利于(yú)保障购房者资金(jīn)安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立(lì)法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交易立法，定(dìng)金超5％或1000万日(rì)元时，开发商必须完成“预(yù)售(shòu)房定金保全(quán)措施”，交房(fáng)前付款(kuǎn)比例不超房款的20％，开(kāi)发商违约需返还(hái)定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法方面，日本(běn)二(èr)战结束后由(yóu)于(yú)房屋供给严(yán)重(zhòng)失衡，叠加法(fǎ)律空白，社(shè)会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本(běn)政(zhèng)府(fǔ)1952年(nián)出台《宅地(dì)建筑(zhù)物交(jiāo)易法》，经多次修订，目前是唯(wéi)一一(yī)部规范(fàn)期房交易的法律(lǜ)。

　　定金(jīn)保护(hù)方面，根据日本《宅(zhái)地建(jiàn)物取引业法(fǎ)》，对购(gòu)房者支(zhī)付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求(qiú)开发商必须完成(chéng)定金保全措施才(cái)可预售。什么是(shì)定(dìng)金保全措施？即买卖(mài)双方签(qiān)订购房合(hé)同时，开发商向(xiàng)金融机(jī)构或指(zhǐ)定保证机(jī)构或保险机构签订定金保证委托合同，设置购房(fáng)者(zhě)定金(jīn)的保证或保(bǎo)险，并将相应的保证金证明书交付给购房者。除定(dìng)金外，其他预先支付的购房款(kuǎn)也受(shòu)该(gāi)措施保护。若开发商倒闭导致(zhì)期房烂(làn)尾，购房者可凭(píng)保(bǎo)证金证明书向金融机构或保证机构或保险公司兑(duì)付，同时，开发(fā)商需向(xiàng)购房者(zhě)赔付违约金，一(yī)般约为房价(jià)的10％。

　　房款支付环节，交房前(qián)只需支(zhī)付最多不超20％的(de)定(dìng)金，签订(dìng)购房合同后，购房者即可(kě)向银(yín)行申请贷(dài)款(kuǎn)，但交房后才开始按揭贷款(kuǎn)，除定(dìng)金外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　新加坡期房购(gòu)房(fáng)者违约可返还相当于3.75％房款的订金(jīn)，首付比例20％，余款按工程进度支付(fù)，所有资金(jīn)进银行(xíng)专门项(xiàng)目资金账户，交(jiāo)房后满(mǎn)1年保修期后(hòu)支付15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订金(jīn)支(zhī)付环(huán)节，新加坡开发商(shāng)有(yǒu)统一的选购权(quán)合同以及(jí)订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进(jìn)一(yī)步(bù)签订购买(mǎi)合同，不(bù)执(zhí)行OTP则(zé)退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订(dìng)购房合同(tóng)后，购房者需支付15％的首(shǒu)付及印花税(shuì)，同时购房者向(xiàng)银行申请按(àn)揭贷款。

　　余款支付上，新加坡(pō)期房同样采(cǎi)取(qǔ)按(àn)工程进度付款的方(fāng)式，《发展商条例(lì)》对期(qī)房付款流程做(zuò)了统一(yī)详细规定，要(yào)求所有开(kāi)发商(shāng)遵守，支付(fù)节点一(yī)般为合同签(qiān)订后、地基完工、框(kuāng)架完工、管道门(mén)窗等完(wán)工等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也(yě)依照工程(chéng)进度放(fàng)款，月供在此(cǐ)过程中随着放出贷款的增加而增加，未放(fàng)款部分无需(xū)月供。

　　资(zī)金监管方(fāng)面，购房者的订金(jīn)与付款会存(cún)入银(yín)行(xíng)专门的项(xiàng)目资金账户，账(zhàng)户资金提取须(xū)与房屋建设有关。房屋交付(fù)后(hòu)，购房者享(xiǎng)受1年的房屋保修(xiū)期，此后购房者支付(fù)15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当(dāng)前(qián)房(fáng)地产到了政策出手临界点，重点是保(bǎo)交楼和(hé)房企重组。一方面(miàn)，加大对刚需和(hé)改善型需求的支持力度(dù)，长(zhǎng)短兼(jiān)顾妥善应对(duì)局部停贷现象(xiàng)，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼保复工保民(mín)生，给予强有力(lì)的(de)金融工具支持。另一(yī)方面，从现(xiàn)在(zài)起，对还在正常运转(zhuǎn)的房企包括民营企业，加大(dà)支(zhī)持力度，由(yóu)优质房企牵(qiān)头并购重组整个行业，为每个(gè)房企(qǐ)配套AMC和财(cái)团(tuán)，给(gěi)予金(jīn)融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复(fù)杂(zá)性(xìng)和(hé)人性复杂性，兼顾(gù)化解停(tíng)贷(dài)、复工保交楼、重组房(fáng)企(qǐ)债务、恢复市场信心以及长效机制。长效机(jī)制四大关键是(shì)推动城市(shì)群战(zhàn)略、人(rén)地(dì)挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产(chǎn)税。定金环节，建立开(kāi)发商(shāng)违约后定(dìng)金保护(hù)机(jī)制，如将已支付定金冻结(jié)至房屋交付阶段，保障(zhàng)购(gòu)房者定(dìng)金安全。签(qiān)订合同(tóng)环节，鼓励(lì)保险(xiǎn)公司介入，为房(fáng)屋重大延(yán)期以及重大(dà)缺(quē)陷等情(qíng)况提供充分(fēn)的(de)保障。余款支付环节，建立按工(gōng)程(chéng)进度付(fù)款机制(zhì)或交房(fáng)后按揭贷款机制(zhì)，充分保(bǎo)护购房者的权(quán)益。资金监管(guǎn)环(huán)节，引入独立(lì)于开发商、银行的第三方资金监(jiān)管机构，或(huò)由政(zhèng)府相关部门直接监管，以此防止资金(jīn)挪(nuó)用现象。交(jiāo)付环节，建立(lì)商品房保(bǎo)修期制度。保(bǎo)修期内，开发商应对房屋质量(liàng)问题全权负责、免费维修，购房者在(zài)保修期结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品房预售制(zhì)是(shì)大势所趋。一方面(miàn)，98年(nián)房改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售(shòu)制(zhì)是权(quán)宜之计(jì)，现在全国(guó)套户(hù)比超过(guò)1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。另一(yī)方面，取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销售，开发商(shāng)将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道(dào)能不(bù)能兑现的营销(xiāo)手段，而(ér)是(shì)所(suǒ)见即所得的过硬的产品质量和诚信(xìn)，这才是对购房民众的(de)最(zuì)根(gēn)本最实质的保障，这(zhè)样(yàng)将极大(dà)的提升开(kāi)发商的建(jiàn)筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。

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