5月以来，房(fáng)地(dì)产板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截(jié)至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公(gōng)募基金为代表(biǎo)的(de)机构对于这一板块已经在悄然布局。数据显(xiǎn)示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所(suǒ)公布(bù)的总(zǒng)份(fèn)额(é)均较4月28日时有(yǒu)小幅增长。根据(jù)基金一季报(bào)统计，龙头与(yǔ)地方(fāng)国企央企获得增持，持仓(cāng)数量占(zhàn)流通股比重增幅(fú)五(wǔ)只个股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新(xīn)集(jí)团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房(fáng)地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细(xì)作成共识

　　从公募基金对(duì)房地产的配置看，2019年末，公募所(suǒ)持有(yǒu)的房(fáng)地产(chǎn)行(xíng)业标(biāo)的市值约(yuē)1188亿(yì)元，占其所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现(xiàn)出色，但公募所持房(fáng)地产公司市值在(zài)股(gǔ)票资(zī)产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更(gèng)是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出(chū)现了(le)三年来(lái)的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地产行业的持(chí)股比例也同步回升(shēng)，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以(yǐ)延续(xù)。数据统计显示，公募重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度(dù)提升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个(gè)股分(fēn)别为保利发(fā)展(zhǎn)、招商蛇口、万科(kē)A、华(huá)发股份(fèn)、滨江集团，持仓市值占板块比重合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地(dì)产的投资愈发有集(jí)中于龙头的趋(qū)势。Wind显示，在公募基金一(yī)季(jì)报汇总的重仓股中(zhōng)，房地产板块排(pái)名最高(gāo)的是(shì)保利(lì)发(fā)展，在基金(jīn)重仓第33位。排(pái)名第二的是招商蛇口，排在(zài)第78位。而老牌(pái)龙头股万科A排(pái)在第96位。对比(bǐ)去年四(sì)季报，变化之处首(shǒu)先在于(yú)几只房地(dì)产龙头股(gǔ)从排位上看均有(yǒu)退步，尤其是万科最为明显；其次是金地集团退出百(bǎi)大(dà)之列(liè)。但考虑到(dào)房地产是复苏链(liàn)上最后一环，且首季并非行业销(xiāo)售(shòu)旺(wàng)季，其(qí)传(chuán)导到二级(jí)市场乃至机构持(chí)仓上还(hái)需要时间(jiān)周期。

　　形成共识的(de)是，经济圈判断房地产已经(jīng)进入大分化时代，一(yī)二线城(chéng)市好于三四线城市(shì)。而映射到二级市场投(tóu)资上(shàng)，配置房地产行(xíng)业轻松收获行业贝塔(tǎ)的(de)红利期一去不(bù)返(fǎn)了。“如果按(àn)照(zhào)产业周期来分类，包(bāo)括房地产等几类(lèi)行业在盖特纳曲线(xiàn)里属于成(chéng)熟期或(huò)者衰退期的行业，传统认知(zhī)上没有什么投(tóu)资机会的。但在这几年特殊的行情里包括煤(méi)炭、电解铝(lǚ)等类似的行业也出现了一(yī)些(xiē)机会，背后的逻辑(jí)是供(gōng)给(gěi)侧发生了更大的变化。”一不愿(yuàn)具名的(de)上海公募(mù)基金经(jīng)理指出(chū)。

　　不过(guò)也有公募(mù)人(rén)士持谨慎乐观态(tài)度：“行业(yè)前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的(de)年(nián)销售面积(jī)很难再出现(xiàn)了，2022年(nián)光是(shì)居民存(cún)款(kuǎn)数量(liàng)增(zēng)加了15万亿元。中国存(cún)量有400亿平方(fāng)米建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)，考虑存量(liàng)地产(chǎn)的更新，也(yě)有近10亿平方米。需求端还需要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房(fáng)地产研究员(yuán)吕(lǚ)功绩(jì)也指出：“时至今日(rì)，无论从城镇化的进程，还(hái)是人均(jūn)住(zhù)房面积（接近(jìn)30平/人），我国均(jūn)已告别住(zhù)房短缺时代，而(ér)目前居民(mín)的杠(gāng)杆率和房价收入也(yě)不(bù)支撑每年18万(wàn)亿元(yuán)的(de)销(xiāo)售额(é)，以(yǐ)及过快上(shàng)行的房价，因而行业高(gāo)增的(de)时代已经过去，未来(lái)行业的需求或将回落，在此(cǐ)过程中，伴随(suí)着地产(chǎn)的(de)高杠杆属性，就很容(róng)易(yì)出现信用风(fēng)险问题（类(lèi)似2022年(nián)的(de)民营(yíng)地产(chǎn)爆(bào)雷(léi)），行业进入到供给侧出清的(de)过程。这个过程中，综合竞争力(lì)强(qiáng)的公司就能够通过大鱼吃(chī)小鱼(yú)的(de)方式，获得市占率的提升。当行业需求见顶(dǐng)回落时(shí)，行业的贝塔已经过去了，但不代表(biǎo)没有投资机会，机会在(zài)于城市、位置、产品(pǐn)的(de)阿尔(ěr)法(fǎ)，而对应到股票投(tóu)资(zī)，就是强竞争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基(jī)于这样的认识转变，精耕细作个股成为公募(mù)乃至整(zhěng)体机构的务实之举。

　　机构(gòu)配置房(fáng)地产“风(fēng)物(wù)长宜放眼量(liàng)”

　　头(tóu)部(bù)央国企、优质区域性标(biāo)的(de)成香(xiāng)饽饽

　　5月以来(lái)，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日(rì)收盘(pán)，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约为2％。从具体的(de)个股来看，《红周刊》利(lì)用(yòng)Wind统计申万房(fáng)地(dì)产板块个股，在纳入统计(jì)的124只房(fáng)地产类标的股中，本月以来实(shí)现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好(hǎo)排名前五(wǔ)的公司月内涨(zhǎng)幅(fú)超(chāo)过了10％，它(tā)们分别是上(shàng)实(shí)发展(zhǎn)、浦(pǔ)东(dōng)金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第(dì)一的上实发展，五一假(jiǎ)期归来后日成(chéng)交量明(míng)显(xiǎn)放(fàng)大(dà)，4日、5日(rì)连续两个交(jiāo)易日(rì)收出涨停。从该股的基本(běn)面来看(kàn)，上(shàng)实发展的主营业务(wù)为房(fáng)地产开发(fā)与经营。公(gōng)司的主要产品及(jí)服务为房地(dì)产(chǎn)销售(shòu)、房(fáng)地产租赁(lìn)、物业管理(lǐ)服务、工程项目、酒店(diàn)经营。从业绩(jì)数据来(lái)看，2022年，其实(shí)现营(yíng)业收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元(yuán)，同比下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营业总收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净(jìng)利(lì)润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流通股(gǔ)股东来看，各类机构(gòu)都有(yǒu)对(duì)其(qí)布局(jú)的例子(zi)。以3月31日时的首季(jì)十大流通股股东来看， 具(jù)体包括公募的(de)上银基金(jīn)、私(sī)募的迎水(shuǐ)文龙(lóng)、中央(yāng)汇金、长城资产管理公司等都跻(jī)身(shēn)前(qián)十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂时排(pái)名第二的浦东(dōng)金桥(qiáo)也(yě)是上海本地房(fáng)企(qǐ)，其(qí)第一季度的收入利润(rùn)规模(mó)大幅度复苏。究其原因(yīn)，一方面是该公司后(hòu)疫情时代(dài)出租率复(fù)苏至近年来(lái)最高，另一方面则是公司拿地结算持续性向好，从(cóng)数字(zì)上看，一季度新增虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑(zhù)面积(jī)约54万平方米。

　幂级数展开式常用公式，幂级数展开式怎么推导　在(zài)这样的(de)业绩势头向好背景下(xià)，自(zì)然也吸(xī)引了知(zhī)名机构在其中持续驻足。从第一季度十大(dà)流通股股东来看(kàn)，知名私募高(gāo)毅邓晓峰的两只产品依(yī)然在(zài)前(qián)十中，这也是连续(xù)第(dì)三个季度他(tā)有的两只产品杀(shā)入(rù)前(qián)十。同时(shí)榜单中还(hái)有一(yī)支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投(tóu)资(zī)局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家(jiā)上海区域性地产公司外，荣安地产则是主要布局在深(shēn)圳的地(dì)产公司，一季报(bào)交出(chū)的也是一(yī)份(fèn)报喜的(de)成绩单：首季公司实(shí)现(xiàn)营业(yè)收入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属于(yú)上市(shì)公司股东(dōng)的净(jìng)利润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态(tài)度来看，《红周刊》注意到两(liǎng)只公募指基(jī)首季新(xīn)杀入十(shí)大流通(tōng)股股东(dōng)行列(liè)。具体(tǐ)说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强则排名(míng)第九位(wèi)，此外联袂出现的机构还(hái)有(yǒu)QFII高(gāo)盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴证全球基(jī)金(jīn)相关人士分析：“经历过(guò)行(xíng)业洗牌(pái)和兼并重组(zǔ)后，龙头的价(jià)值(zhí)更(gèng)为笃定突(tū)出；从拿(ná)地端(duān)看，2022年土地(dì)市场大幅降温，优质土地供给(gěi)较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润(rùn)率(lǜ)仅20％），绝大(dà)多(duō)数房企受限(xiàn)于信(xìn)用问题或者(zhě)资金紧(jǐn)张(zhāng)没法拿地，龙头房企趁机获取低成本(běn)土(tǔ幂级数展开式常用公式，幂级数展开式怎么推导)地，龙头房(fáng)企的拿地(dì)力度（拿地(dì)金额/销售金额(é)）基本在30％以上；从融资上看，龙头(tóu)房企杠杆率(lǜ)较低，净负债率基(jī)本在70％以下，而其(qí)他房企的(de)净(jìng)负债(zhài)率(lǜ)普遍都在(zài)100％以上，加杠杆空间有限，从融(róng)资成本看，龙(lóng)头房企的融资成(chéng)本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销售，龙头(tóu)房企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月(yuè)百强房企的销售(shòu)额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调(diào)的是(shì)，在(zài)当前中(zhōng)特估的浪(làng)潮下，央国企(qǐ)地产(chǎn)股或(huò)存在发(fā)展的大好机(jī)会。中(zhōng)信证券指出：“房地产行业的(de)结构(gòu)性机会依然存在，少部分公司尤(yóu)其是央企占据(jù)显著(zhù)优势，其主要又体现为(wèi)库存的优势。央企地产公司，现(xiàn)阶段(duàn)表现出(chū)较低的(de)融资(zī)成本，优质的开(kāi)发(fā)资源和良好的不动产资产运营能力的多重竞(jìng)争优(yōu)势。”

　　“即使没(méi)有(yǒu)中特(tè)估，国央(yāng)企(qǐ)相较于民营地产公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于(yú)减(jiǎn)值、土地资源(yuán)债权债务关系等问(wèn)题，市场对民营房(fáng)开(kāi)企业的资产会有更多担忧(yōu)和质疑，所以在(zài)这一(yī)轮行(xíng)业出清的过程中，央国企相较于民企来说估(gū)值的(de)修复更明显。中(zhōng)特估(gū)的角度从中长期的维度看，行业的逻辑在于集中度提升后，行业进入(rù)高质量(liàng)发展阶段，具(jù)备较快速(sù)发展阶段(duàn)更稳(wěn)定(dìng)且(qiě)可(kě)预期的盈利和现金(jīn)流(liú)创造能力，以(yǐ)此带来(lái)估值(zhí)中枢的提升，应该关注估(gū)值(zhí)相对较低(dī)，企业(yè)自身(shēn)资产的质量好、运营能力强(qiáng)、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业(yè)普(pǔ)涨的概率比较低(dī)，行业内部将出现分化(huà)，要关注将受益于行(xíng)业(yè)集中度提(tí)升的(de)头部公司。”星石投资首席研究(jiū)官方磊也表示(shì)。

　　顺应机构(gòu)这(zhè)一思路的(de)话，或许还是保利发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口等国资背景龙头前途更为光明。不过国投瑞(ruì)银(yín)基金投资部副总监綦傅鹏(péng)表示：“需要客观地去(qù)持续观察国企(qǐ)央企在(zài)三(sān)个(gè)方面是否(fǒu)可以维(wéi)持(chí)，首先是融(róng)资成本保持低位，其次是销售份额持续(xù)提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复(fù)苏速(sù)度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据房企一(yī)季(jì)报梳理发(fā)现，对(duì)于(yú)2022年(nián)的(de)业绩出(chū)现(xiàn)的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨(bīn)江集团等房企营收、净利均实(shí)现了业绩的回正，甚至是(shì)较(jiào)大增(zēng)速的增长(zhǎng)。而(ér)这些公司也是机构的重仓对(duì)象。

　　对此，知(zhī)名房地产(chǎn)业(yè)内人士张(zhāng)宏伟(wěi)向《红(hóng)周刊》分析表示，业绩出(chū)现明(míng)显改(gǎi)善的房企，主要是因为(wèi)过(guò)去(qù)两三年时(shí)间，尤其是在2021年下(xià)半(bàn)年民(mín)营房(fáng)企不怎么投(tóu)资拿地之后，国有企业仍在持续性地拿地，且主要集中在核心(xīn)城(chéng)市(shì)，投资力度较大。投资的驱动能够推动房企(qǐ)销(xiāo)售(shòu)业绩的增(zēng)长，从而(ér)在2023年(nián)一季(jì)度(dù)市场恢复但(dàn)仍处于调整的过程(chéng)中(zhōng)，能够保有一(yī)个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟(wěi)同时也提醒表示，在房(fáng)地产的复苏过程中(zhōng)，还面(miàn)临着一些不确定性。其实整个市场从四月份开始又在(zài)往下掉。除了杭州、成都(dōu)等极个别城市四月环(huán)比三月相(xiāng)对表现(xiàn)较好之外，包括北(běi)京(jīng)、上海在内的绝(jué)大多数(shù)城(chéng)市(shì)都出现环比下滑的情况。而现在五月的市场表现(xiàn)也不太(tài)乐观。按照现在的(de)经(jīng)济状(zhuàng)况、收入情况(kuàng)，以(yǐ)及市场的去(qù)库存压(yā)力、企(qǐ)业的(de)资金(jīn)面(miàn)压力，可能会出现，到六月份房企(qǐ)为了(le)半年报冲业绩出现市场(chǎng)的短期反弹外的一(yī)个市场乏力现象。也就是说，第二季度(dù)、第(dì)三季度增长不确(què)定(dìng)性的(de)压力仍旧较大。

　　上(shàng)海(hǎi)利檀(tán)投资董事长陈(chén)昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出(chū)，现在整个房地产(chǎn)以及其上下游产业链的复苏速度都(dōu)比想象的要慢很多，我们要多给一些耐心，这(zhè)个(gè)时候，在房(fáng)地产以及上下游就不是(shì)赚快(kuài)钱(qián)的时(shí)候，只(zhǐ)能赚他基本(běn)面的钱(qián)。但这也意味(wèi)着(zhe)，只有极为少数(shù)的、做得比同(tóng)行好得多的企业(yè)，会伴随整个行业(yè)的弱复苏，业绩(jì)会逐步(bù)体现出来。所以(yǐ)只能耐心地去等待它的基本面(miàn)不(bù)断(duàn)地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日(rì)《红周刊》，文中提及个股(gǔ)仅(jǐn)为举例分析，不做(zuò)买卖推荐。）

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