导读

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国地(dì)产步(bù)入大分化(huà)时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续三年商品住宅销售面(miàn)积(jī)超15亿平，足够(gòu)4000万(wàn)家庭入住。恰逢近(jìn)年地产持续低景(jǐng)气，有(yǒu)关中国地产是否过剩的讨论日(rì)益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇存量住宅真实(shí)情况(kuàng)，据此判断中(zhōng)国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量(liàng)极度过剩，事实是否如此？

　　住(zhù)建部披露(lù)全国有近6亿栋房(fáng)屋建筑，第七次人(rén)口普查调查(chá)数据显示(shì)城镇家庭户人均住宅(zhái)间数(shù)为(wèi)1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中国房子(zi)是否真的(de)过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋(wū)建筑中，城镇建筑(zhù)占比不到一成，其(qí)中(zhōng)还包括大量城镇非住宅建筑，如(rú)商业(yè)办公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋中城镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)占比极低。

　　七普显示中国城镇居(jū)民人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，但居住(zhù)舒适不是人均一(yī)间房所能(néng)满足，它与房屋质量、居住(zhù)面积、配(pèi)套(tào)设(shè)施等因(yīn)素密(mì)切相关(guān)。中国的人(rén)均住宅(zhái)间数较发(fā)达(dá)国家还有很(hěn)大(dà)差(chà)距。人(rén)均住宅间数大于1同样不(bù)意味着中(zhōng)国住宅市(shì)场已经饱和。

　　我(wǒ)们(men)测算(suàn)发(fā)现中国城镇居民户均1套(tào)房，其中每户持(chí)有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接公布中国家庭户均住宅(zhái)的数据，我们根据商品(pǐn)住宅套数、商品住宅占比和城(chéng)镇家庭户数，计(jì)算出城镇家(jiā)庭住宅套户比。

　　测算结果显示(shì)，目前城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房(fáng)顺利(lì)交(jiāo)付，直至2024年，中国每户(hù)城(chéng)镇家庭才拥有1套住宅，其中(zhōng)商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎意味着户户(hù)有房，然而事实上(shàng)中国住宅市场供(gōng)需(xū)并(bìng)不平(píng)衡。

　　国际数据显示(shì)，成(chéng)熟房地(dì)产市(shì)场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平衡(héng)，是因(yīn)为户(hù)均一套房无(wú)法(fǎ)满(mǎn)足(zú)流动人口(kǒu)的(de)租赁和(hé)置(zhì)业需求。全国总(zǒng)人(rén)口的近三成都(dōu)是(shì)流动人口，流动人口(kǒu)会(huì)选择(zé)在大城(chéng)市租房挣钱，在老(lǎo)家买房，从而产生了(le)额外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国未来地产仍有四大新增需求(qiú)动(dòng)力。

　　第一，户(hù)均人(rén)口规模缩小(xiǎo)，一人户(hù)、两人户占比不断(duàn)增加，导致家(jiā)庭户数增多(duō)。小家庭化趋(qū)势(shì)将(jiāng)延(yán)续，带(dài)来新户(hù)购房需求增(zēng)长。

　　第二，经济(jì)板块的分化日益明显，区域经(jīng)济资(zī)源(yuán)分配(pèi)的再集中吸(xī)引着(zhe)人口流入，人口净迁入城市(shì)的新增住宅需求有望(wàng)持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年(nián)以(yǐ)前建成的住(zhù)宅中，涉及超(chāo)9000万家(jiā)庭、81亿平方米(mǐ)的(de)住宅建(jiàn)筑面积。促成“老破小”住(zhù)宅的改造势在必行。

　　第四(sì)，中国的人均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面酒店的大镜子对着床做什么用的，酒店的镜子对着床做什么用的积均较(jiào)发达国家有着不小差距，“住上(shàng)更(gèng)大(dà)房(fáng)子”的(de)改善性需求正在不断增加(jiā)。

　　黄金二十(shí)年之(zhī)后，当下中国地产步入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　如果说过去二十年是中国(guó)地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更(gèng)多体现为住宅供(gōng)给存在不足，这是过去(qù)二十年房价快速上涨基石。那么当下房地产大分化时代已至，大分化时代下(xià)地产矛盾则(zé)更多体现(xiàn)在住(zhù)宅质量供需(xū)冲突。

　　地产大分化必将体现在不同(tóng)能级城市之间，不(bù)同区域(yù)板块之间，不同品质住宅(zhái)之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，引发热议。从2月(yuè)以来，各大城市二手(shǒu)房挂牌量突(tū)然激增，引发一阵二(èr)手房的(de)“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担(dān)心，中国的房子是否已经过(guò)剩(shèng)？

　　中国(guó)城镇住(zhù)宅到底是供给过(guò)剩，还是(shì)供需平衡，或是仍然(rán)存在不足？可惜由于住宅存量(liàng)数据并未公布，我们无法直接知晓具(jù)体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算出中国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有(yǒu)住宅套数，回(huí)答当(dāng)前的房子是否真的过(guò)剩了？据此判断未(wèi)来房地产市场会如何发(fā)展。

　　一、如何有效观(guān)察中(zhōng)国户均拥(yōng)有住(zhù)宅数量

　　（一）中国住宅数量过(guò)剩的直(zhí)观判(pàn)断(duàn)站不住脚

　　今(jīn)年2月(yuè)，在以全(quán)国自然灾害综合风险普查工作情况为主题的新闻发(fā)布会上，负(fù)责人对外(wài)披露：“住宅城乡建(jiàn)设(shè)行业获取了全国(guó)近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑数据(jù)以及80多万(wàn)处市政(zhèng)设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，平均每栋建筑住不到(dào)3人，住宅市场看似已经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑中，农(nóng)村房屋(wū)占9成以上，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了(le)大(dà)量商业楼、写(xiě)字楼、学(xué)校、医院等非住宅。总的算下(xià)来，住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比并不(bù)大。

　　第七次人(rén)口普(pǔ)查数据公布(bù)了中国城镇家庭(tíng)户人均住(zhù)宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户居民人均(jūn)1.18间(jiān)。

　　人均住(zhù)宅间数大于1，看似意(yì)味(wèi)着(zhe)人(rén)人都有(yǒu)房(fáng)间居住。

　　居(jū)住水平不仅(jǐn)与房间数量(liàng)有关，更与房屋质(zhì)量、居住(zhù)面积、配套设施等因素密切相(xiāng)关。单单(dān)从人均(jūn)住宅间(jiān)数不(bù)能完全反映出城镇居(jū)民(mín)的居住水平(píng)。

　　中国主要(yào)是以家庭(tíng)为单位购买成套住宅，一套设施齐(qí)全的住宅才是城镇居民宜(yí)居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测(cè)算(suàn)思路(lù)、数据(jù)和(hé)方(fāng)法

　　中国城(chéng)镇居民住宅主要分两大类，一类是商品住宅，另一类是保障房(fáng)、原公有(yǒu)住宅、自建房(fáng)等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布城镇(zhèn)住宅数量。居民住(zhù)宅(zhái)相(xiāng)关数据有(yǒu)两处可以直(zhí)接公布(bù)，一(yī)是(shì)每年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅销售套数（统计局）；二是居民住宅来源（人口普(pǔ)查数据）。计算中国居民户(hù)均住宅数量，我(wǒ)们主要用到上述两组(zǔ)数(shù)据。

　　中(zhōng)国住宅改革始于1998年(nián)，1998年(nián)之前商品住宅数量(liàng)极少，可忽略不计(jì)。估算城镇(zhèn)居民户(hù)均(jūn)住宅套数分三步走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每年商品住宅(zhái)销售套数相加，我们就能够得到当(dāng)前商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅总存(cún)量(liàng)。

　　第二步(bù)，根据城镇居民拥有的商品住宅和(hé)非(fēi)商品住宅比例，推算得到居民住(zhù)宅(zhái)总套数。

　　第(dì)三步，将城镇居民拥有的商(shāng)品住宅总(zǒng)数除以家庭户数(shù)，我们就能够得(dé)到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套(tào)户比=住宅总(zǒng)套数/家(jiā)庭户(hù)数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套(tào)数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有(yǒu)1.02套房(fáng)

　　中国住宅存(cún)量到底有(yǒu)多(duō)少，目前缺乏一个准确统计。我们利(lì)用既(jì)有统计(jì)数据，大(dà)致测算得(dé)到中国存量房地产(chǎn)套数，并进(jìn)一步(bù)推算中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均拥有的住(zhù)宅数(shù)量(liàng)。

　　（一(yī)）城镇居(jū)民户(hù)均拥有(yǒu)商品住宅(zhái)0.64 套(tào)

　　截(jié)至2022年，我们计算得到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住(zhù)宅（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国的(de)房(fáng)地产(chǎn)销(xiāo)售以期房为主，从2019年开(kāi)始，新房销(xiāo)售(shòu)中期房占比(bǐ)近9成。本文(wén)去除(chú)商品住宅(zhái)累计销售套数(shù)里(lǐ)的期房销售(shòu)，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅(zhái)现房套数计算为例：

　　2022年(nián)商品住宅现(xiàn)房套数(shù)=截止到2022年商品住宅累计销售(shòu)套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销(xiāo)售额。

　　主流房(fáng)企(qǐ)竣工(gōng)周期(qī)在2-3年，并考虑到交房(fáng)后装修的时(shí)间，取最大(dà)值3年。

　　将商品住宅现房套数除以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民(mín)户均(jūn)拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来(lái)我(wǒ)们需要(yào)进(jìn)一(yī)步(bù)推(tuī)算中国城(chéng)镇居民拥有的户(hù)均(jūn)住(zhù)宅套(tào)数。

　　首先，七普(pǔ)数据显(xiǎn)示中国(guó)城镇居民(mín)的住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家(jiā)庭拥有住宅。其中自(zì)建住宅占(zhàn)比21％，购买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二(èr)手房(fáng)占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通过(guò)继承或(huò)赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家(jiā)庭(tíng)租赁廉(lián)租(zū)房与其(qí)他(tā)住宅。

　　其(qí)次，我们假定租(zū)赁其他(tā)住宅(zhái)和(hé)购买二手(shǒu)房都(dōu)是商品住宅，因此将(jiāng)租赁其他(tā)住宅、购买商品住宅与购买二手房加总(zǒng)，得到商品住宅占(zhàn)居民所有(yǒu)住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设(shè)2021年-2022年期间商品住宅增幅(fú)为(wèi)过去(qù)十(shí)年变化幅(fú)度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从(cóng)而(ér)我们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中(zhōng)国平(píng)均每户(hù)城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国(guó)平(píng)均每户城镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交(jiāo)付(fù)使用，到2024年，中国(guó)平均每户城镇家庭都会(huì)拥(yōng)有(yǒu)一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既然城镇居民(mín)已经达到(dào)了户均一套房的程度，“户户有(yǒu)房”是否意味着中(zhōng)国(guó)城镇化进展终(zhōng)结，甚至(zhì)意味着中国地产存量供给(gěi)绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均(jūn)一(yī)套房并不意味着住宅市场供需平衡(héng)

　　需要(yào)有多(duō)余住宅(zhái)来满(mǎn)足(zú)因人口流动、居民换房等(děng)因素产生的(de)住宅需求。因此，成(chéng)熟房(fáng)地产市场的住(zhù)宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看，美国(guó)、英国(guó)和日本的(de)住(zhù)宅套(tào)户比(bǐ)均高于1.1，其中，英(yīng)国(guó)的住宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户(hù)均刚好一套房(fáng)，就会造成人口净流入地的(de)住(zhù)宅市场供不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人(rén)口和省际流动(dòng)人口分别(bié)为2.51亿(yì)人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择在大城市租房挣钱(qián)，在老家县城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人(rén)口(kǒu)流动调(diào)查数(shù)据显示(shì)，在(zài)上(shàng)海、杭(háng)州(zhōu)以及南京工作的流动人口在老(lǎo)家拥有住宅比例(lì)分别为(wèi)28％、21％和18％。大城(chéng)市的(de)高(gāo)工资(zī)吸引(yǐn)打工(gōng)人(rén)，但高房价迫使打工人(rén)回乡置业。

　　流动人口实际上(shàng)会占据两套房(fáng)，在高(gāo)房(fáng)价的大城市租赁一套(tào)房，在房(fáng)价(jià)较(jiào)低的县城购买一套房。所(suǒ)以说户均一套房无法满(mǎn)足(zú)庞(páng)大流动人(rén)口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅(zhái)中(zhōng)依然有不(bù)少老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约(yuē)9000万户城镇居民住宅是2000年(nián)以前建(jiàn)成，其中(zhōng)又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以上。

　　这批存(cún)在(zài)着建筑结构松(sōng)散、设(shè)施陈旧(jiù)、安(ān)全隐患大等问(wèn)题，如(rú)电线(xiàn)老化、管(guǎn)道等基础设施陈旧，给住户的生活带来了很大(dà)的不便和(hé)安(ān)全隐患，并(bìng)且居(jū)住(zhù)体验较(jiào)差(chà)。

　　2000年以前建(jiàn)成的(de)老(lǎo)旧(jiù)住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭(tíng)没有(yǒu)独立卫浴和厨房。这类上世纪(jì)修建(jiàn)的老旧小(xiǎo)区很难满(mǎn)足现代生活需(xū)求，在未来(lái)大都会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成(chéng)的(de)家庭住宅为一居室(shì)和二居室，户型偏小。其中一(yī)居(jū)室占比为14.9％，二居室(shì)占(zhàn)比为(wèi)33％。对(duì)比镇(zhèn)，城市(shì)家庭住宅户型更小(xiǎo)，当然(rán)这与城市土地资源(yuán)紧张有关。

　　（三(sān)）人均(jūn)住宅(zhái)面积扩张是未来(lái)地(dì)产的需求驱动力

　　根据七普数据测(cè)算，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅存量(liàng)总面积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间农民带房(fáng)进(jìn)城和老(lǎo)旧(jiù)小区(qū)拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商品住宅竣(jùn)工(gōng)面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得(dé)出2022年住(zhù)宅存(cún)量总面积为308.16亿平，人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的(de)家庭人均住宅建筑面积小于均值，近4成家(jiā)庭人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人(rén)均住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积不足19平方米，不(bù)及全国人均水平(píng)的(de)一半。若去除20％的公摊，可(kě)使用的住宅面积(jī)仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积低于15平方米的(de)家(jiā)庭界定为住宅存在困难，若按这个(gè)标(biāo)准算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅(zhái)困难问题。

　　若(ruò)人均可使用住宅面积为40平，即人均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积为50平(píng)，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平(píng)，较目前至少新(xīn)增82亿平(píng)。

　　对(duì)比发达国(guó)家人(rén)均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本(běn)、德国(guó)和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若(ruò)去除公摊面(miàn)积后，中(zhōng)国的人均可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将(jiāng)变(biàn)得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体户(hù)人(rén)口，所(suǒ)需要的住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未(wèi)来(lái)地产还会有需(xū)求么？

　　我们测算得到中国城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)均(jūn)1套房，看似已经(jīng)户户有房。即便如此(cǐ)，中国人(rén)口静态结构和动态趋势演(yǎn)绎，决定了中国(guó)未来地产仍有需求释放。户均1套住宅(zhái)现实之下(xià)，中国(guó)未来城镇住(zhù)宅需求(qiú)主要(yào)来自于四个方(fāng)面。

　　第一，户均人(rén)口缩小，家庭户数(shù)增多，新户购房需(xū)求扩(kuò)张。

　　过去20年我国城(chéng)镇家庭户均人口数(shù)不断下降，六普显(xiǎn)示城镇户均人口规模(mó)为2.85人/户，而七普显示城(chéng)镇户均人(rén)口(kǒu)规(guī)模(mó)为2.62人/户，一(yī)人(rén)户、二人户的占比(bǐ)明显上升，人(rén)口小(xiǎo)家庭化(huà)趋势将继(jì)续延续，导致户数会因户(hù)均人口(kǒu)规模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人(rén)口迁移导致(zhì)经(jīng)济发展带(dài)来的新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济(jì)板块(kuài)的分(fēn)化日益明显(xiǎn)，资源和生(shēng)产要素逐(zhú)步向经济带、都市圈中心(xīn)城市(shì)流(liú)入(rù)，区域经济(jì)资源分配的再集中吸引着人口流入(rù)。人口迁移(yí)势(shì)必(bì)涉(shè)及到买房租房(fáng)，给迁(qiān)入地住(zhù)宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住人口增量为72万，而(ér)出生人口为(wèi)44.9万人，死亡人口为38.4万(wàn)人(rén)，自(zì)然增加人(rén)口仅为(wèi)6.5万(wàn)人，其(qí)人口(kǒu)增长主要受益于人口迁移(yí)。

　　第三(sān)，老(lǎo)旧小区改善(shàn)性需求依然(rán)庞(páng)大(dà)。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅和原公有住宅的家(jiā)庭(tíng)拆迁(qiān)改建(jiàn)最多(duō)。自建房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个(gè)百分点；原公有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百(bǎi)分点(diǎn)。二者和（27.1％），再(zài)加上其他(tā)住宅（5％）与(yǔ)家庭(tíng)住(zhù)宅建造时间为(wèi)2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻(wěn)合。

　　十(shí)年间(jiān)新增8473万家(jiā)庭户，自(zì)建住宅(zhái)和原公有住宅减少(shǎo)了(le)1282万户(hù)，住宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二手房。在(zài)新增住(zhù)宅需求中，有7成家庭购买了(le)商品住宅。租房(fáng)、购买经济适(shì)用房(fáng)和其(qí)他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建(jiàn)造的(de)住宅(zhái)建筑面积(jī)还有约81亿平，涉及城(chéng)镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的城中村、老(lǎo)公(gōng)有住宅，建筑面积小(xiǎo)、质量低、基(jī)础(chǔ)设施配(pèi)套差、没有或少有物(wù)业管理，居民追求(qiú)美好(hǎo)、宜(yí)居生活的环境，背(bèi)后的改善性需(xū)求有待释放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的改(gǎi)善性需(xū)求还(hái)将有所增加。

　　刚需购(gòu)房受限于资金，倾向于中小户型。已有住宅(zhái)家庭希望(wàng)提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的(de)中央经济工作会议明(míng)确指出支持(chí)住宅改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均(jūn)住宅间数(shù)为1.71间，无论(lùn)是否(fǒu)考虑乡(xiāng)村住宅(zhái)因素(sù)，中国的人均住宅间数(shù)较(jiào)其他国(guó)家依(yī)旧(jiù)存(cún)在(zài)不(bù)小差距。

　　住(zh酒店的大镜子对着床做什么用的，酒店的镜子对着床做什么用的ù)宅舒适度与经济(jì)水(shuǐ)平有(yǒu)着密(mì)切正(zhèng)向联系。随着(zhe)经济发展水平的提高，中国的人均住宅间数与人均(jūn)住宅建筑面积将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过去二(èr)十年(nián)是中(zhōng)国地产黄金发展期，地产矛(máo)盾更多体现为住(zhù)宅供给存在不足，供需(xū)出现错配(pèi)，这是过去二十年房(fáng)价快速上涨基石。那么未来将是住宅质量的供需冲突(tū)。房地产大(dà)分化时代(dài)已至，这种分(fēn)化不(bù)单局限于城市能级之间差(chà)异，优(yōu)质小区和老旧二手房之间的(de)差异也将越发扩大。

　　风险提(tí)示(shì)

　　人口普(pǔ)查数据(jù)调(diào)查的是人，并不是针对住宅(zhái)，因此可(kě)能存(cún)在统计偏差。商品住宅占比(bǐ)实际值可能偏(piān)低，其增速可能超预(yù)期。

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