近两(liǎng)年火爆的创新产品公募(mù)REITs进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公募REITs整(zhěng)体呈(chéng)现出高比例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的REITs产(chǎn)品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机制是公募REITs主要(yào)特(tè)征之一(yī)，稳定分红体现出该(gāi)类产品长(zhǎng)期投资价值，通(tōng)过(guò)观测(cè)经(jīng)营活动现金(jīn)流、可供分配现金等指标(biāo)，也(yě)是观察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意(yì)，与产权类项目相比(bǐ)，特(tè)许经(jīng)营REITs项目在(zài)经(jīng)营权到期(qī)后不再产生(shēng)现(xiàn)金收(shōu)益，特许经营权分红目前已包含了(le)利润分配和(hé)本(běn)金的归还，在选择投资标(biāo)的(de)时(shí)应了解资产(chǎn)类型和分(fēn)红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续(xù)迎来除息日，此外尚有6只REITs实(shí)际分配情况尚未公(gōng)布。整体来(lái)看(kàn)，公募REITs呈现出了高比例的稳定(dìng)分(fēn)红，15只公告(gào)2022 年(nián)可供(gōng)分配金额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年(nián)全年分配金额占可供分配金额(好来与黑人是一个牌子吗，黑人包装为什么是好来é)比例平均为98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例在96％以上(shàng)。

　好来与黑人是一个牌子吗，黑人包装为什么是好来　

　　中(zhōng)金(jīn)基(jī)金相关负责人对此表示，投(tóu)资公募REITs的(de)主要收益来源为持有(yǒu)期(qī)分(fēn)红收益，以及基金(jīn)份额交(jiāo)易价格的变(biàn)化。基(jī)金份额二级市场价格受到公募REITs资产(chǎn)运营(yíng)情况及(jí)市场(chǎng)因素(sù)的综合影响，较易引起波(bō)动。与此相(xiāng)比，基金分(fēn)红预期则更有规律(lǜ)可循(xún)。公募(mù)REITs的分红主要(yào)来(lái)自基础设(shè)施(shī)资产的经营(yíng)现金流，投资人通过基(jī)金募集(jí)材(cái)料(liào)和信息(xī)披露文件，结(jié)合行业及市场情况，可以(yǐ)分析基础设(shè)施(shī)项目(mù)的(de)经营业绩，作为(wèi)进行投(tóu)资决策(cè)的重要参考。

　　“相对于基金(jīn)份额(é)二级(jí)市场价(jià)格变化(huà)导致(zhì)的浮盈或浮亏，分红(hóng)作为基金份额持有人(rén)实际获得的现金收益，对于长(zhǎng)期投资者更具参考(kǎo)价值。”中(zhōng)金(jīn)基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总(zǒng)监李(lǐ)华(huá)平也表示，根据(jù)《公开募(mù)集(jí)基础设施证(zhèng)券投资基(jī)金(jīn)指引（试行）》及相关(guān)法(fǎ)规(guī)要(yào)求，基础设施基金应(yīng)当将90％以(yǐ)上合并(bìng)后基金年度可分配金(jīn)额以现金形式分(fēn)配给(gěi)投资者，强(qiáng)制分红机制是公募REITs的主要(yào)特征之一，稳定(dìng)的分红机制体现出(chū)REITs产(chǎn)品长期投(tóu)资价(jià)值。

　　中航基金也认为，从投资(zī)角度来看，基础设施公募REITs同时(shí)具备“股性(xìng)”和“债性”双重特点。二级市场价格反映这类产品“股性”的一面，分红体现了(le)这类产品(pǐn)的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有(yǒu)强制分(fēn)红要求，分红类似(shì)于债券派息，但不等同于债券的固(gù)定利息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从机构投(tóu)资者的角度(dù)来(lái)看(kàn)，一方面是公募REITs丰富了机构投资者的投资品(pǐn)类(lèi)，为资(zī)产配置多元化提供抓手，具有较(jiào)强的配(pèi)置(zhì)价值。另(lìng)一(yī)方(fāng)面，公募(mù)REITs的分红能够帮助机构投(tóu)资(zī)者稳定收益。机构投资者(zhě)公(gōng)募REITs能(néng)够通过(guò)分(fēn)红获(huò)取相(xiāng)对于投(tóu)资债券相对(duì)高(gāo)的收益性，在(zài)有效(xiào)控制(zhì)风险的(de)前(qián)提(tí)下，增厚资产包收益，起到投资(zī)“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除(chú)了(le)投资收益“落(luò)袋为(wèi)安”外(wài)，市场(chǎng)对于未(wèi)来分红水平的预期(qī)，也是影(yǐng)响(xiǎng)REITs基金二级市场价格走势的关键(jiàn)因素(sù)之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二(èr)级市场表现(xiàn)看，截(jié)至4月21日(rì)，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑(pǎo)赢主要股票和债券宽(kuān)基(jī)指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产(chǎn)品(pǐn)受宏观(guān)经济的(de)影响，可分配金额完成率不达预期，一定(dìng)程度(dù)上影响了公(gōng)募(mù)REITs二级市场的价格。”李华平称，公募(mù)REITs二(èr)级(jí)市场的价格波动受(shòu)多重(zhòng)因素(sù)的影响，投资(zī)收益(yì)是(shì)影响REITs二级(jí)市(shì)场(chǎng)价(jià)格的主要(yào)因素之(zhī)一，而稳定的分红有利于吸引投资者参与公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的投资。

　　中金基(jī)金相关(guān)负责人(rén)也表示，近(jìn)期(qī)经济预期(qī)恢复，一方面市(shì)场热点呈现向股票(piào)和(hé)债券回归(guī)的过(guò)程；另一方(fāng)面，基础(chǔ)设施项目的经营业绩相对经济活力的改(gǎi)善有一定的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分(fēn)红除权(quán)日，将对(duì)基(jī)金份(fèn)额的(de)开盘指导价做调减(jiǎn)处理，调(diào)减金额根(gēn)据(jù)单(dān)位(wèi)基金份额的分红金额(é)进(jìn)行计(jì)算。除权操(cāo)作是(shì)对分红前后基金份额净值变化的修正，使投资(zī)人在基金分红前后均可(kě)以(yǐ)获(huò)得公(gōng)平的(de)投资机会。

　　“分红(hóng)可(kě)增强投资者长期投资的信心，同时需(xū)结合持有产品的特性(xìng)，关(guān)注二级市场(chǎng)扰动(dòng)对整(zhěng)体收(shōu)益的影响程度。”中(zhōng)航基金(jīn)相关人士也称。

　　特许经营权分红(hóng)包括利润分(fēn)配(pèi)和(hé)本金归还

　　普通投资(zī)者应了解底(dǐ)层资产情况

　　多位业内人(rén)士(shì)还(hái)提醒，与现(xiàn)有公募基金(jīn)分(fēn)红前(qián)提是本(běn)金(jīn)之上(shàng)的增值部分(fēn)不同，特许经(jīng)营权REITs基金(jīn)运作期间的“分红”界定为“分派”更为准(zhǔn)确，分(fēn)派的是本金与(yǔ)增值两(liǎng)个部分，两个部分之间的比例是(shì)变动的，与现有公募基金分红差异(yì)很(hěn)大，大多数普通投资(zī)者可(kě)能把“分(fēn)派”金额(é)误认为是持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合(hé)同年限到期后基(jī)金价值面临极大(dà)不确(què)定性，这是该类投资(zī)者应(yīng)该注意的情况。

　　李华平表示，目前公(gōng)募REITs主要有特许(xǔ)经营权类和产权(quán)类两大(dà)资产类型，持有产权类产品的(de)收益主要包括每(měi)年的现(xiàn)金分红(hóng)及资(zī)产增值的收(shōu)益，而持有特许经营类(lèi)产品(pǐn)的收益主要来自项目(mù)每年的现金分红(hóng)。其中(zhōng)，特许经营权(quán)类资产的分红包括了利(lì)润分配和本金的归(guī)还(hái)，两者(zhě)的比率(lǜ)也是变(biàn)动的，对(duì)特(tè)许经营(yíng)权类(lèi)资产的(de)公募REITs可以内部收(shōu)益率(lǜ)（IRR）来(lái)衡量(liàng)投资收益。普通投资(zī)者在选择投资标的时，应了解公(gōng)募REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示(shì)，从(cóng)细分来看，各类公募(mù)REITs分红因底层资产属性不同而形成区别。特许经营权类的公募REITs产品因其分红相当于(yú)包含“本金+收益”，分红(hóng)相(xiāng)对较(jiào)多，债(zhài)性偏强。而产权类的公(gōng)募REITs分红主要(yào)为“收益(yì)”，更看重底(dǐ)层资产的价(jià)值增(zēng)值，所以相(xiāng)对股性偏强。普通(tōng)投资者在选择公募(mù)REIT时，需(xū)要考虑底层资产属性，对所选择(zé)产品的二级市场价格和分红有合理预(yù)期。

　　中金基金相(xiāng)关负(fù)责人(rén)也认为，与产权类项目相比，特许经营项(xiàng)目在(zài)经营权到期后不(bù)再能(néng)产生现金收益，因此将(jiāng)可供分配(pèi)金额的分(fēn)配理解为“分(fēn)派”比“分红”更加准确。基于(yú)这(zhè)个特(tè)点，剩(shèng)余经营期限较(jiào)短(duǎn)的(de)特许经营项目，通常(cháng)具备(bèi)更高的分派率水平。对于剩余期限较长的特许经营权(quán)项目，即使分(fēn)派(pài)率相对较低，也有足(zú)够年限(xiàn)收回本金并取(qǔ)得收益(yì)。

　　中(zhōng)金基金该负责人提醒投(tóu)资者注意，特许(xǔ)经(jīng)营权项目的分派金额包含了投资本(běn)金，在不(bù)进(jìn)行扩募的情况(kuàng)下，基金(jīn)份额(é)单价(jià)随着分派(pài)进度(dù)逐年下降是(shì)正常现(xiàn)象，投资特许经营权REITs的收益来(lái)自项目剩余(yú)期限产生(shēng)的现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项目(mù)相比(bǐ)，产权类项目(mù)的土地或(huò)建筑的(de)剩余使用年限一般较长，再加上(shàng)到期后通过对建筑的更新改造或补(bǔ)缴土地(dì)出让(ràng)金等追(zhuī)加(jiā)投资(zī)，有(yǒu)机会进一步延长(zhǎng)经营期限。这种类似永续经营的假设反映(yìng)在基(jī)础(chǔ)资产的(de)估值上，使产权类REITs具备更显著的(de)资(zī)产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项(xiàng)目底层资(zī)产运(yùn)营情况(kuàng)

　　在基金分红的时(shí)点(diǎn)，多位业内(nèi)人士(shì)还表示，在产品分红期(qī)，投(tóu)资者可以观(guān)测经营活动现金(jīn)流、可供分配现金、内部收益(yì)率(lǜ)等指(zhǐ)标，来观察(chá)和评估项目底层(céng)资产的(de)运营情(qíng)况(kuàng)。

　　中航基(jī)金表示，年(nián)报(bào)指标(biāo)中，跟(gēn)现(xiàn)金相(xiāng)关的指标有两个：一(yī)是年报中披露的经(jīng)营活动(dòng)现金流，二是可供分配(pèi)现金(jīn)，二者存在本(běn)质性(xìng)区别。经营活动产(chǎn)生的现金(jīn)净流量是(shì)指企业(yè)经营(yíng)、筹资、投资产生的(de)现金流，基于(yú)企业本身(shēn)经营活动产生；可供(gōng)分配(pèi)的现金实质(zhì)上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进(jìn)行调(diào)整(zhěng)，加(jiā)期初现金，最终(zhōng)得到的账面(miàn)现金。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价(jià)值(zhí)体现在相对(duì)股(gǔ)债市场独立的(de)资产配置功能(néng)，比较适合(hé)长期持有。建议投资(zī)者对(duì)经(jīng)营(yíng)权类的资(zī)产可以(yǐ)更(gèng)多关注内部(bù)收益率的高(gāo)低，对产权类的资产更(gèng)多关注分派率高低。因(yīn)为(wèi)公募REITs可分配(pèi)收益(yì)主要来自底层资产的经营净现金(jīn)流(liú)，所以(yǐ)底层资产运营(yíng)情(qíng)况(kuàng)直接(jiē)影(yǐng)响投资回报，投资者可综合考(kǎo)虑原(yuán)始权益人综合实力、运营(yíng)管理机构(gòu)实力、公募基金管理人实力等多重因素来选择投资标的。

　　中信证券(quàn)研(yán)报(bào)也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易带来的短期博(bó)弈机(jī)会仍在，叠加(jiā)此前(qián)市场接连回调(diào)，建议投资者关注有基本(běn)面支撑、填(tián)权效应相对(duì)明显(xiǎn)、同(tóng)时分红规模(mó)较为(wèi)可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会(huì)载明REITs在发行首(shǒu)年(nián)及次年的(de)可供分配金(jīn)额预测(cè)。投资者可(kě)以将REITs的实际分红金额与募(mù)集材(cái)料中披(pī)露预测进行比较分析(xī)，结(jié)合(hé)经(jīng)济及市场的(de)实际环境(jìng)，对基(jī)础设施项(xiàng)目的运营业绩及REITs的管理(lǐ)能力(lì)进行判断。”中金基金上述负责人也称(chēng)。

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