文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月17日召开的全国(guó)住房和城乡建设工作会议提出“有条件的可以进行(xíng)现房销售”，不足一个月时间，已有(yǒu)山东、安徽、河南(nán)、四川、广东等地明(míng)确(què)表态，试点现(xiàn)房销售(shòu)。

　　1、是(shì)该取消商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)制了，用(yòng)你的钱，建你的房子，还烂尾了，这(zhè)是对(duì)购房(fáng)者的不公平。以后(hòu)谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能(néng)把包袱(fú)甩给老百姓(xìng)和社会，这是房地产从大开发时代步入(rù)高(gāo)质量发展阶段的必然趋(qū)势，也是对(duì)购房老百姓的最大保(bǎo)护。98年房改时(shí)，全国缺(quē)房子，开发(fā)商缺钱，预售(shòu)制是(shì)权宜之计(jì)，现在全国套户比超(chāo)过(guò)1，从(cóng)大开发进入存量时(shí)代，对购房民众不公平(píng)的预售制(zhì)已经过时(shí)了，该取消(xiāo)了，改为现房销(xiāo)售。以后一手交(jiāo)钱(qián)，一手(shǒu)交房，天经地义(yì)。当然二次房改(gǎi)是个(gè)技术(shù)活，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷(dài)、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心(xīn)以及长效机制，长效(xiào)机制四大关(guān)键是推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融中(zhōng)性稳定和房地产税。如果按(àn)照经(jīng)济规律办事，中国一定(dìng)能实现房地产软着(zhe)陆和长期平(píng)稳(wěn)健(jiàn)康发(fā)展(zhǎn)，跨过(guò)这道关，解好这(zhè)道(dào)世界(jiè)难题。

　　2、为什么要(yào)取消预(yù)售(shòu)制(zhì)、改为现房销(xiāo)售(shòu)？大家(jiā)想(xiǎng)想，绝大部分商品是(shì)一(yī)手交钱一手交货(huò)，预售制是对购买(mǎi)者的单方面(miàn)不公平(píng)制度，购房老百姓(xìng)几乎承担(dān)了所有商品不能交(jiāo)付(fù)的风险。从(cóng)个人层面(miàn)看，预售(shòu)制对购(gòu)房(fáng)者非常(cháng)不(bù)公平，比如(rú)，交房等待期(qī)一(yī)般(bān)为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息(xī)，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理(lǐ)甚至不(bù)能交房的风险。从行业层面看(kàn)，预(yù)售制助推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会(huì)引发(fā)资(zī)金链断裂、项目搁置等系列风险。取消(xiāo)预售制，改为现房销售，这样(yàng)有助于落实中央房(fáng)住不炒(chǎo)精神、有助于保障购房老百姓权益(yì)、有助于房(fáng)企稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议取(qǔ)消预售制度？预售(shòu)制度怎么(me)为什么911不撞白宫，911未撞上白宫的飞机来的(de)？国(guó)外(wài)什么情况？简单科普一下：商品房预售最(zuì)早源于(yú)中(zhōng)国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是(shì)一种开发(fā)商放杠杆的方式。98年房改，由于商品(pǐn)房短缺，房企缺资金(jīn)，借(jiè)鉴中国香港(gǎng)，引入了商品房(fáng)预(yù)售(shòu)制度。其实，当前世界不少国家存在预售(shòu)制。但是，重点来了(le)！发达国家(jiā)一般(bān)有严格的监管保障措施，开发(fā)商(shāng)在(zài)项目获(huò)得(dé)政府批准后才可以开始销售，买家在购买期房后(hòu)并非(fēi)像中国(guó)一(yī)样在支付完首付(fù)款后从银行一次性贷款支(zhī)付剩余全(quán)部房(fáng)款，而是根据(jù)开发(fā)商工(gōng)程进度在完全(quán)交房前进行分期支付。所以，预售制度(dù)是(shì)需要(yào)严格的资金监(jiān)管、分期支付以及(jí)违约处罚(fá)措(cuò)施作(zuò)为(wèi)保障的，如果没有这些保(bǎo)障(zhàng)措施(shī)，一定会触(chù)发风险，对购房民(mín)众(zhòng)不公平(píng)，所以不如借机取消预售制度，以后改为现(xiàn)房销售。客观讲(jiǎng)预售制度有(yǒu)一定历史阶(jiē)段(duàn)性(xìng)，现在中国(guó)住房进入存(cún)量时代，取消预(yù)售制度有助于降(jiàng)负债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风(fēng)险甩(shuǎi)给(gěi)老百姓(xìng)和(hé)社会，当(dāng)然(rán)这(zhè)需要配套房企债(zhài)务(wù)重组、复工(gōng)保交楼、恢复(fù)市场信心和房地产长效(xiào)机制。这是(shì)个技(jì)术(shù)活，只要坚持市场化(huà)改革，中国一(yī)定能化解这个难题，让(ràng)房地产回(huí)归(guī)实体经(jīng)济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售(shòu)制(zhì)，改(gǎi)为现房(fáng)销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱(luàn)、不知道(dào)能不能兑(duì)现的营销手段，而是所见即(jí)所得的过硬的产品(pǐn)质量和(hé)诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的保(bǎo)障，这样将(jiāng)极大(dà)的提(tí)升开发商的(de)建(jiàn)筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是(shì)以客户为中心(xīn)，房地产也不能例外(wài)，老百姓(xìng)买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福一家人(rén)。从这个角度，取消预售制、实施现房销售是(shì)实现老百姓安居乐业、社会(huì)长治久安、行业企业健康发展的重大措(cuò)施。在当前(qián)的情况下，取消预售(shòu)制(zhì)要结(jié)合(hé)稳楼(lóu)市、房(fáng)地产软着陆、打(dǎ)通(tōng)金融(róng)支(zhī)持当(dāng)期三(sān)好生、新模式等综合施策(cè)。

　　作者十年前在国务(wù)院发展(zhǎn)研(yán)究中心参(cān)与(yǔ)财(cái)税改革方案研究时，对预售制、房地产税、人地挂(guà)钩、金(jīn)融稳定、房企杠(gāng)杆率等(děng)进行(xíng)过长期系统的专项研究。（参考后来形成(chéng)的专(zhuān)著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品(pǐn)房预(yù)售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量(liàng)少(shǎo)，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花”模式，形(xíng)成(chéng)“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进程，但背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确(què)实存在(zài)

　　2 国际(jì)经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零(líng)首付(fù)购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支付(fù)

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范期房(fáng)交易立法，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年(nián)保修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售制(zhì)的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式(shì)

　　二十(shí)世纪五十年代在中国香(xiāng)港，楼宇出租是(shì)地产行业盛行(xíng)的方式(shì)，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转期长等问题，分层销(xiāo)售孕育而(ér)生。20世(shì)纪50年代(dài)，中(zhōng)国(guó)香港还(hái)未推行公(gōng)共房(fáng)屋制(zhì)度，许多(duō)人栖身于木屋或者其他临(lín)时住宅，住房的需求是相当高，不(bù)过大多数居民的储蓄(xù)很少。当时楼宇买(mǎi)卖(mài)多(duō)数以一整栋楼为单(dān)位，需要雄(xióng)厚的资金实力才能购买(mǎi)。虽(suī)然楼宇出租是中国香港地产(chǎn)行(xíng)业盛(shèng)行(xíng)的方(fāng)式，但有着(zhe)转让难(nán)、出租资金周转期(qī)长(zhǎng)等(děng)问题。针对这一系列问(wèn)题，不少地(dì)产商开始探求(qiú)新的方(fāng)式(shì)，如把楼宇契约(yuē)切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼(lóu)宇分层出售(shòu)。这模式(shì)一(yī)经推(tuī)行，购(gòu)买楼(lóu)宇的市(shì)民数量有所增加，开(kāi)发商(shāng)资金周转加快。

　　在分层出售(shòu)的基础上，将“按(àn)揭”模式引(yǐn)入房地产销售，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼花”模式(shì)。1953年(nián)底(dǐ)霍英(yīng)东创办立信置业有限公司，凭借商业直(zhí)觉和(hé)多年经营(yíng)杂(zá)货铺、海上驳(bó)运业务(wù)的(de)经验，对于商品流通、资金周转有着(zhe)独到的见解，在(zài)努力寻求方法加快自身资金周转。当(dāng)时其在购(gòu)下九龙的(de)一块地盘(pán)后，除了分(fēn)层出(chū)售、还印发售(shòu)楼说(shuō)明书，上有文字详尽(jǐn)说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层(céng)价格、订(dìng)购(gòu)方法(fǎ)等。此(cǐ)外，“卖(mài)楼花”是(shì)另外一个亮点，即(jí)先收(shōu)取买家的(de)订金，采用类似(shì)租金的分期付款形(xíng)式(shì)，等(děng)新楼(lóu)落成时，收(shōu)齐买家的(de)钱，买家就(jiù)拥有了自己的房产。这种方式减轻了民(mín)众购(gòu)房(fáng)的资金压力(lì)，加速了房屋的建(jiàn)造和(hé)销售，也解(jiě)决了制(zhì)造商的资金问题，降(jiàng)低投资风险(xiǎn)，在(zài)当(dāng)时可(kě)谓是“双赢(yíng)”的举措。“预售楼花+分期付(fù)款”的(de)销售模(mó)式成为当时中国香(xiāng)港房(fáng)地产市场的一大特色，纵观中(zhōng)国(guó)香港房(fáng)地产市场的改革，“卖(mài)楼花”模式高(gāo)效率(lǜ)地解决(jué)了核(hé)心的住房供(gōng)不应求(qiú)的问题(tí)，使(shǐ)房市(shì)发展进(jìn)入新阶段(duàn)。

　　预售楼花模(mó)式推动了中国香港楼市几(jǐ)十年繁荣，但期间(jiān)也出现过“烂尾(wěi)楼”的情况(kuàng)，但监(jiān)管部门不断完善、规(guī)范化，建(jiàn)立健全的监管机制(zhì)，促进市场健(jiàn)康发展。例(lì)如，1960年，位于大(dà)角咀(jǔ)的一(yī)个楼(lóu)盘因(yīn)建筑费用超支(zhī)停工，出(chū)现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年(nián)后，中国香港管理部门提升(shēng)了(le)对(duì)于(yú)预售楼(lóu)花制度(dù)的监管，即要求开(kāi)发商(shāng)在(zài)预售前，确(què)保地价(jià)款已经全部支付，还要证明自身有(yǒu)资金等能(néng)力把项目完成，资(zī)金需放入律师所托管(guǎn)，支取时需律(lǜ)所和建筑(zhù)师的核准(zhǔn)。为了防止开发商、律所、建(jiàn)筑(zhù)师(shī)等(děng)造假，套取监(jiān)管账户资(zī)金(jīn)，中国香港要求(qiú)律师行(xíng)在银行(xíng)开设的信(xìn)托账户（监管(guǎn)账户）、开(kāi)发商(shāng)操作等采(cǎi)取全(quán)透明化机制，且银行的责(zé)任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银(yín)行将成最大风险(xiǎn)方，后续需自身推动项目完工。随着监管体(tǐ)系逐(zhú)步(bù)完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形成“中国内地版(bǎn)预(yù)售制”

　　二十世纪(jì)九十年代，中国内地面临住房需(xū)求大(dà)和供给量短缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优(yōu)先发展重工业，强调基础建(jiàn)设，这一(yī)导向使前期发展工业化(huà)的进(jìn)程大于城市化进程(chéng)，唯有(yǒu)解决住房基础等城(chéng)市化配套(tào)问(wèn)题，才能进一步(bù)推(tuī)进城市化。但(dàn)当(dāng)时推行的是“统一管理(lǐ)，统一分(fēn)配，以租养房”的福利分房制度，住房市场(chǎng)发(fā)展起步较晚(wǎn)、增速较(jiào)慢，福利分房(fáng)制度也出(chū)现了分配(pèi)不公、效率低、配套差等问题，因此(cǐ)福利分房制度不再(zài)适用于当时的国(guó)情。叠加(jiā)房地(dì)产市(shì)场面临(lín)商品房的(de)需求量大，而社会缺少大型房地产开(kāi)发(fā)商，商品房(fáng)供应量(liàng)小的困境(jìng)，此(cǐ)时引入中(zhōng)国香港(gǎng)的“卖(mài)楼花(huā)”模式无疑是对内(nèi)地(dì)房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)的(de)一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地(dì)逐步引进中国香港预售商(shāng)品房制(zhì)度，先后出(chū)台多(duō)项文件，大力支持国内房地产市(shì)场改革。例(lì)如(rú)，1998年，国务(wù)院出台《关于(yú)进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》文件，决(jué)定停止住房无偿实物分(fēn)配，逐步实(shí)行住房(fáng)分配货币化、住房供给商品化、社(shè)会(huì)化的住房新(xīn)体制，从计划(huà)经济下(xià)的福(fú)利分房转向(xiàng)市场经济(jì)的商品房。房地产市场采用预售制，允许开发商卖期房，解(jiě)决了(le)房企缺少资金(jīn)和开(kāi)发时间周期长(zhǎng)的两大(dà)难题，开发(fā)商以预售(shòu)款撬动下(xià)一个项目的开发，形成滚动开发模式，住房供应(yīng)速度加快(kuài)。自(zì)此中国内地开始(shǐ)房改货币化，中国人(rén)民(mín)银行(xíng)等(děng)多方迅速出台相(xiāng)关的信贷政策，支持购房(fáng)者(zhě)，极大作用推动了(le)房地(dì)产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花”模式后，经调整(zhěng)形成(chéng)契合中国(guó)内(nèi)地的商品房(fáng)预售制度。预售制的初(chū)衷是(shì)为了(le)缓解房企资金(jīn)压力，加快城(chéng)镇住房建设。具体来说(shuō)，是指(zhǐ)房(fáng)地产开发企(qǐ)业将(jiāng)正(zhèng)在建设中的(de)房屋预(yù)先出售给购(gòu)房者，由购房(fáng)者支付定金(jīn)或房(fáng)款的行为。区别(bié)于中(zhōng)国香港，在中国内地(dì)实践(jiàn)过程中(zhōng)，商品房(fáng)预售流程为(wèi)：房地(dì)产(chǎn)开发商办理(lǐ)预售许可证(zhèng)-签订商品(pǐn)房买卖合(hé)同(tóng)-进行备案登记(jì)和(hé)预告登(dēng)记(jì)-交付房(fáng)屋。在购(gòu)房过程中，购(gòu)房者需要(yào)一次性付清(qīng)首付款，并采用(yòng)银(yín)行贷(dài)款的形式一次性付清(qīng)剩余(yú)房(fáng)款，换言之，房屋未建成，开发商可能(néng)已拿到了全(quán)部购房款，这点与中国香(xiāng)港的(de)按照工程进度(dù)付(fù)款有所不同。对中国内地的开发商而言，预售制商品(pǐn)房(fáng)也开启了高周(zhōu)转(zhuǎn)、高(gāo)杠杆的(de)运作模(mó)式。

　　1.3预(yù)售(shòu)制推动城市(shì)化(huà)进程，但背后潜藏(cáng)的风险确(què)实存在

　　作为中国(guó)内地商品房销售的最主要方式，预售(shòu)制极大缩短房企现金回笼(lóng)周期，同时增(zēng)加(jiā)市场商品房(fáng)供(gōng)应，推动了(le)城镇化(huà)发展进程。预售制在(zài)过去20多(duō)年对中(zhōng)国内地房(fáng)地产市场(chǎng)的稳(wěn)步发展起到了重要作用，不仅解(jiě)决了房地产市场快速发展阶段的资金需求，也提高了居民居住水平(píng)，中国(guó)内地城(chéng)镇居(jū)民(mín)从筒子楼住到(dào)住宅小区，从全民蜗(wō)居到基(jī)本(běn)适居，住(zhù)房事(shì)业取得巨大进步，数十年时间走(zǒu)完发(fā)达国(guó)家(jiā)几(jǐ)百年城(chéng)镇化路程。改革(gé)开放(fàng)以来，城(chéng)镇(zhèn)化进程进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口(kǒu)由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国(guó)城市建成区面积由7438平方(fāng)公里增长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布的《中国住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅(zhái)存量从不(bù)到14亿平增至313.2亿平(píng)，城(chéng)镇人均住房建筑(zhù)面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套(tào)，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已(yǐ)成为中国内地商品房销售(shòu)最主要(yào)方(fāng)式(shì)，2005年(nián)中国内(nèi)地(dì)商品(pǐn)住宅期(qī)房(fáng)销售面积(jī)占总(zǒng)销售面积的比重为63％，而2021年期(qī)房累(lèi)计销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重(zhòng)上(shàng)升至87％。

　　预售制也(yě)推动(dòng)了中国内地房(fáng)地(dì)产行业的发展。中国内地房地产历(lì)经二十多年(nián)长周期繁(fán)荣，行业各项指标(biāo)大(dà)幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋(wū)新开工面积从(cóng)2.2亿平增(zēng)至19.9亿(yì)平，累计(jì)上涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万(wàn)亿元增至(zhì)14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商(shāng)品房销售面积和销(xiāo)售(shòu)金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累(lèi)计(jì)上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业(yè)的快速(sù)发展，房地产企业从无到有(yǒu)、从国企(qǐ)先行到(dào)民(mín)企崛起，队伍逐(zhú)渐(jiàn)壮大。2018年，房地(dì)产企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万(wàn)个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来(lái)房地(dì)产也(yě)成为(wèi)拉动中国内(nèi)地经济高(gāo)增长的(de)火车(chē)头。

　　1）从经济增长渠道，房(fáng)地产带动的上下游产业链(liàn)特别长(zhǎng)，高达50多个(gè)行业(yè)。2020年房地(dì)产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产(chǎn)业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房(fáng)地产带(dài)动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地产对金融、批发、建(jiàn)材的带(dài)动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地(dì)产完全(quán)拉动的投资占全社会固(gù)定资(zī)产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产贷款(kuǎn)占银(yín)行各项贷(dài)款余额的比重(zhòng)看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上(shàng)信(xìn)托等(děng)通道(dào)业务(wù)，占比超(chāo)过三分之(zhī)一。从房地产融资(zī)存量占社融存量比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房企大(dà)面(miàn)积违(wéi)约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民(mín)财富效应渠(qú)道，根据(jù)我(wǒ)们(men)的《中(zhōng)国住(zhù)房市值测(cè)算报告(gào)》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万亿美元，大(dà)于(yú)美国的33.6万(wàn)亿美元(yuán)、日本的(de)10.8万亿美元(yuán)、英法德三国(guó)合计的31.5万亿美(měi)元(yuán)。从住房市值占(zhàn)股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值(zhí)与股债房市值的比例较高，主要是因为住房市值高，以(yǐ)及中国资本(běn)市场发育(yù)尚(shàng)不成(chéng)熟，直接融资比例较低，股票(piào)、债(zhài)券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背(bèi)后潜藏的风险确实存在，当前的负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个(gè)人层(céng)面看，绝大部(bù)分商品是一手交钱(qián)一手交货，预售制是对购买者(zhě)的单方面不(bù)公平制度，购(gòu)房老百(bǎi)姓(xìng)几(jǐ)乎承(chéng)担了所有商品不(bù)能交付(fù)的风险。比(bǐ)如，交房等待期(qī)一(yī)般为两年，在(zài)此(cǐ)期间，购房者(zhě)不仅承担银行利(lì)息(xī)，还要承担(dān)延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房(fáng)产证延期办(bàn)理甚(shèn)至不能(néng)交房(fáng)等风险。另外，购房(fáng)者和开发商之间的购房合(hé)同(tóng)、购房者和银行的按揭贷款合同(tóng)是两个独(dú)立的合(hé)同关系，如果开发商发生违(wéi)约，购房者只能根据购房合同向(xiàng)开发商主张权力，但依旧需(xū)要根(gēn)据按揭贷款(kuǎn)合同按时向银行进行贷款偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行(xíng)业层面看，预售制助推部分房(fáng)企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，资(zī)金若遇到(dào)下行周(zhōu)期，会(huì)引(yǐn)发资金链断裂、项目(mù)搁(gē)置等系(xì)列风险，进行(xíng)影响自身信用和(hé)购房者对(duì)行业的信心(xīn)。

　　从金融(róng)层面看，银行作(zuò)为(wèi)按揭贷款的发放(fàng)方，一(yī)旦(dàn)房企因为市(shì)场波动或(huò)经营不(bù)善，出(chū)现资(zī)金链断裂等一系列问题，导致(zhì)“烂尾(wěi)”等情况，而房企通过与购房者签订(dìng)的(de)预(yù)售合(hé)同和按(àn)揭(jiē)合同，已经从银行获(huò)得(dé)房款，如(rú)果(guǒ)购房者丧失还(hái)款能力或短(duǎn)期不能还款等，则风险完全由银行承担(dān)，银行(xíng)将面临较大(dà)的坏(huài)账压力(lì)。

　　从监(jiān)管(guǎn)角度(dù)看(kàn)，购(gòu)房者的预售监(jiān)管资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根(gēn)结底两(liǎng)个(gè)字那(nà)就是“没钱”，即(jí)没(méi)钱付工程款。在2004版的(de)《城市商(shāng)品房(fáng)预售管理办法》中明确(què)规定(dìng)了开(kāi)发企业预售商品房(fáng)所得款项(xiàng)应当用于有关的(de)工程建设，商品房预售款监管的具体办法，由(yóu)房地产管理部(bù)门制定(dìng)。但多年(nián)以来全(quán)国并没(méi)有统一的预售资金监管规定，各(gè)地实行(xíng)“一城一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等(děng)城(chéng)市重点监管资金比例(lì)为总预(yù)售款(kuǎn)的15-40％左右(yòu)，郑州、福(fú)州、合肥等城市则按照项目的建安(ān)成本乘以建筑面积或(huò)者(zhě)项目工程总额报价计算重点(diǎn)资金。而事实是，不少购房款未进(jìn)入(rù)监管账(zhàng)户、或进入监管(guǎn)账户后(hòu)被(bèi)挪用(yòng)，导致楼盘(pán)没有资(zī)金(jīn)继续(xù)建设(shè)。收楼遥遥无期，月供却被迫继续(xù)还款。那么，监管账(zhàng)户资金如何被挪走的？实际上(shàng)，在过去(qù)房(fáng)地产大(dà)开发时(shí)代的(de)高周(zhōu)转背景下，抽调预售款监(jiān)管账(zhàng)户资金，是行业“潜(qián)规则”。比如工程总(zǒng)承包方，以工程(chéng)建设名义，获(huò)得监管账户拨付资(zī)金，再由工(gōng)程方将资金(jīn)转给房企，而(ér)拨付的工程款，远超工程(chéng)进(jìn)度(dù)所需。通过这(zhè)些方式(shì)套取的资金，在房企各地项目间流(liú)动，变(biàn)相加(jiā)杠杆，这样做提供了资(zī)金流动性(xìng)，房(fáng)企(qǐ)抽调(diào)资金统(tǒng)筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成一种资金循环高周转模式，但一定程(chéng)度上把风险甩(shuǎi)给(gěi)了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国外商品房预售制(zhì)度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款(kuǎn)保护：对于购房者预付资(zī)金，一般设(shè)有定金(jīn)或预付款保(bǎo)护(hù)机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购房者(zhě)支付的预(yù)付(fù)款比例(lì)相对较低，绝大(dà)部分房(fáng)款在房屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预付(fù)款(kuǎn)支付方式：预付(fù)款一般以定金方式支付，或按工程进度分期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采(cǎi)用两种方式发放按揭贷款，一是(shì)按工程进度(dù)付款，按揭贷(dài)款按照工程进(jìn)度逐渐发放，购房(fáng)者开始月供；二(èr)是房屋(wū)交付(fù)后发放按(àn)揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售(shòu)商品房(fáng)提供(gōng)期房烂尾(wěi)保险(xiǎn)，在商品房出现(xiàn)重大延期或(huò)重大缺陷时，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋交(jiāo)付质量(liàng)的保障(zhàng)有两(liǎng)种(zhǒng)方式，一是期房(fáng)由政府或(huò)第三方验收合格(gé)并提供验收(shōu)凭证后，开发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得购房者支付的房款。二(èr)是开发商为购房者提供一(yī)定(dìng)的保(bǎo)修期(qī)，通常(cháng)1-5年，保修(xiū)期满，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预(yù)售资金(jīn)第三(sān)方全程监管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期房定金(jīn)一定期限内无(wú)条件返还，最(zuì)低首付比例(lì)为3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其余房(fáng)款交付(fù)后按揭(jiē)还款，交(jiāo)付前资金由第(dì)三方全程监(jiān)管，交付时(shí)开发(fā)商(shāng)凭验收凭(píng)证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为(wèi)房款的1％-5％，首付(fù)比例最(zuì)低可(kě)低(dī)于3.5％，根据(jù)美(měi)国官方数(shù)据，2021年美国(guó)平均首付(fù)比例为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除(chú)定金或首付外，购(gòu)房者在房(fáng)屋交付后(hòu)通过按揭(jiē)贷款(kuǎn)支付剩余房(fáng)款(kuǎn)。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为防止开发(fā)商挪(nuó)用资(zī)金，购房者的定金及(jí)首付款由第三方公(gōng)证行或产(chǎn)权(quán)保险公司的信托(tuō)账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购房者资金(jīn)可通过申请仲裁取回，且不承担任何责任与(yǔ)损失(shī)。而(ér)开(kāi)发商在房屋建设过程中的资(zī)金(jīn)全部来自银行，银行根据工程进度(dù)向开(kāi)发商提供一定比(bǐ)例的贷款(kuǎn)，由于开发商挪用资(zī)金直(zhí)接损害银行(xíng)利益(yì)，银行有充分动机监(jiān)管(guǎn)开发商施工进度。开(kāi)发商在(zài)房屋(wū)交付时需(xū)取得由政府相关部门经审查后发放的验收凭证，通过验收凭证向(xiàng)银行得到购(gòu)房者支付的(de)房款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购(gòu)房，提(tí)供期房烂尾险

　　德(dé)国(guó)期(qī)房可零首付购房(fáng)，房款按建造工期进(jìn)度支(zhī)付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采用固定利率，开发商(shāng)或购房者可购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国(guó)开发商(shāng)在项(xiàng)目获批(pī)后(hòu)即可预售房屋。签(qiān)署购房合同前，购房者需支付约2000欧(ōu)的定金并进(jìn)行预约公证(zhèng)，签(qiān)订合同后定金退(tuì)还。如(rú)由于任何原因不能购买，定金(jīn)按照德(dé)国法律全部退还。

　　签署(shǔ)购房合(hé)同后，购房者需(xū)支(zhī)付(fù)公证费和土地(dì)交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费(fèi)用不包含在(zài)购(gòu)房款中，属于购房附加(jiā)费。

　　首付方面，德(dé)国没(méi)有(yǒu)规定最低首(shǒu)付比例，可零首付(fù)购房(fáng)。

　　余款方面，德国也采取按(àn)工期(qī)支付房(fáng)款的制度，一般分7笔进行(xíng)支(zhī)付，具体(tǐ)支付节(jié)点、比例因项目而异。一般来说，支付(fù)节点可分为公(gōng)证后、主体完(wán)工(gōng)、内部水暖电路完工、窗户玻璃完(wán)工、室内清(qīng)洁及墙(qiáng)面(miàn)完工(gōng)、地板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房(fáng)款前申请房贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，银行按施工节奏分多次发放贷款，每(měi)笔贷款给予购房者一定使用期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国保险公(gōng)司针对期房设计了两种保险，保险的功(gōng)能是当房屋出现重大延(yán)期或重大缺陷(xiàn)时，保险公司保证开发商赔偿(cháng)或修(xiū)复，开发商破(pò)产，由保(bǎo)险公(gōng)司负(fù)责相应赔偿。保(bǎo)险由(yóu)开发(fā)商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国(guó)预售制设有10％定金保险保护机制，交房前付(fù)款比(bǐ)例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律师严(yán)格监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖(mài)双(shuāng)方均(jūn)有一名律师，负责(zé)沟(gōu)通期房交易中(zhōng)的房产、资金(jīn)、合同等各个环(huán)节，各环节内容确(què)认无误(wù)后签订首付交换(huàn)合同。

　　定金方面(miàn)，英国设置了10％定金保险保护机制，当开发商出(chū)现财务(wù)、经营问题时，购(gòu)房者10％的(de)定金由(yóu)保险公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付(fù)方面(miàn)，首(shǒu)付(fù)比例通常(cháng)为(wèi)10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签订(dìng)21天内支付。

　　余(yú)款支付环节(jié)，英(yīng)国采取按工程(chéng)进度(dù)付款的方式，但是交房(fáng)前付(fù)款比例(lì)相对较低，一般(bān)会在合同签订6-24个月分别(bié)支付两笔(bǐ)5％-10％的(de)款项，即交房(fáng)前付款比例(lì)在(zài)20％-45％之间，剩余款项交房后支付(fù)。

　　交付(fù)环节，英国(guó)规定房屋(wū)必须经过(guò)房(fáng)产公证公司的检验(yàn)验收后才能交付，交付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英国期房预售资金监(jiān)管极为严格(gé)，资金也由律师监(jiān)管，在确认(rèn)工(gōng)程进度、支付相关款项过程(chéng)中，由买房(fáng)律师将资金转给卖(mài)方律师(shī)，卖方律(lǜ)师转给开(kāi)发商(shāng)，即资金在进入开发商账(zhàng)户(hù)前(qián)经过两(liǎng)道关(guān)口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范期房交易立(lì)法(fǎ)，设置期房预(yù)付款保全措(cuò)施

　　日本期房交易立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时，开(kāi)发商(shāng)必(bì)须完成(chéng)“预售房定(dìng)金保全措施”，交房前付款比(bǐ)例不超房(fáng)款的20％，开(kāi)发商违约需返还定价(jià)并赔偿约10％房款，交房后按揭(jiē)还(hái)款。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结(jié)束后由(yóu)于房屋(wū)供(gōng)给严(yán)重失衡，叠加法(fǎ)律(lǜ)空白，社会上“一房二卖”现象普(pǔ)遍(biàn)，为此，日本(běn)政府1952年出台《宅(zhái)地建筑(zhù)物交易(yì)法》，经多次(cì)修订(dìng)，目前是唯一一(yī)部(bù)规(guī)范期(qī)房(fáng)交易的法律。

　　定金保护(hù)方面，根据日(rì)本《宅地建物取引(yǐn)业(yè)法》，对(duì)购房(fáng)者支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法(fǎ)律(lǜ)要求开(kāi)发商必(bì)须完成定金(jīn)保全(quán)措施才可预售。什么是定金(jīn)保(bǎo)全措施？即买卖双方签(qiān)订购房合同(tóng)时，开发商向金融机构或指定保(bǎo)证机构或保险机构签订定金保(bǎo)证委托合同，设置(zhì)购房者定金的保(bǎo)证(zhèng)或保险，并将相(xiāng)应(yīng)的保证金证明书(shū)交付给购房者。除定(dìng)金外，其他预(yù)先支付的(de)购房款(kuǎn)也受该措施(shī)保护。若开发商(shāng)倒闭(bì)导致(zhì)期房(fáng)烂(làn)尾(wěi)，购房者可凭保(bǎo)证金证明书向金(jīn)融机构或保证机构或(huò)保险公司兑付，同时(shí)，开发商需向(xiàng)购房者赔(péi)付违约金(jīn)，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前只需支付(fù)最(zuì)多(duō)不超20％的(de)定金，签订购房合同(tóng)后，购房者(zhě)即可向银(yín)行申请贷款，但(dàn)交房后才开(kāi)始按揭贷款，除定金外的剩(shèng)余(yú)房款在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银(yín)行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有资(zī)金(jīn)进银行专(zhuān)门项(xiàng)目资金(jīn)账(zhàng)户，交房(fáng)后满1年(nián)保(bǎo)修期后(hòu)支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新加坡开(kāi)发(fā)商(shāng)有统一的选购权合同以及订金(jīn)返(fǎn)还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后(hòu)需支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一(yī)步签订(dìng)购买(mǎi)合(hé)同，不(bù)执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方(fāng)面，签订(dìng)购(gòu)房合同后，购(gòu)房者需(xū)支付15％的(de)首付及印花税(shuì)，同时(shí)购房者向银(yín)行申请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上，新(xīn)加(jiā)坡期房同样采取按工程(chéng)进度付款的方式(shì)，《发展商条例》对期(qī)房付款流程做了统一详(xiáng)细规定，要求所有(yǒu)开发商遵守，支付(fù)节点一般为合(hé)同签订后、地基完工、框架完工、管道(dào)门窗等完工等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款(kuǎn)也依照工程进度放款，月供在此过(guò)程中随着(zhe)放出贷款的增加而增加，未放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金监管方(fāng)面，购房者的(de)订金与付款会存入银行专门(mén)的项目(mù)资(zī)金账户，账(zhàng)户资金提取须与房屋(wū)建设有关(guān)。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出(chū)手临(lín)界点，重点是保交楼和房企重组。一方(fāng)面，加大对刚(gāng)需和改善型需求的支持(chí)力度，长短(duǎn)兼(jiān)顾妥善应对(duì)局部(bù)停贷(dài)现象，重(zhòng)点是(shì)保交楼保复工(gōng)保民生，给予强有力的金融工具支持。另一方面，从现在起(qǐ)，对还在正常运转的房企包括民营企业，加大支持力(lì)度，由优质房企牵头并购重组(zǔ)整个行业，为(wèi)每(měi)个房企配套AMC和(hé)财团，给予(yǔ)金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估计(jì)形势复(fù)杂性和(hé)人(rén)性复杂(zá)性(xìng)，兼顾(gù)化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市(shì)场信心以(yǐ)及长效机制。长效机制四大关键是推动(dòng)城(chéng)市(shì)群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。定金环节(jié)，建立(lì)开(kāi)发商违约后(hòu)定金保护机制(zhì)，如将已支付定(dìng)金(jīn)冻(dòng)结至房屋(wū)交付(fù)阶段，保(bǎo)障(zhàng)购房(fáng)者定金(jīn)安全(quán)。签订合同环节，鼓励保(bǎo)险公司介(jiè)入，为房屋重大延期以及(jí)重大缺(quē)陷等(děng)情(qíng)况(kuàng)提供充分的(de)保障。余款支付环节，建立按工程进度付款(kuǎn)机制或交房(fáng)后按揭贷(dài)款机制，充(chōng)分保护购(gòu)房者的权益。资金监管环节，引入独立于开发商(shāng)、银行(xíng)的第三方资金监管机构，或(huò)由政府相关(guān)部门直接监管(guǎn)，以此防止资金挪用现象(xiàng)。交付环节，建立(lì)商品房保修(xiū)期制度(dù)。保修期(qī)内，开发商应(yīng)对房屋质量问题全权(quán)负责、免费(fèi)维修，购房者在保修期结束(shù)后支付尾款。

　　三(sān)，长期来(lái)看，取消商品房预售制是大势所趋。一方面，98年房改(gǎi)时(shí)，全国缺房(fáng)子，开(kāi)发商缺钱，预售制(zhì)是权(quán)宜之计，现(xiàn)在全国套(tào)户比(bǐ)超过(guò)1，从大开(kāi)发进入(rù)存量(liàng)时代(dài)，对(duì)购房民众不公平(píng)的(de)预(yù)售制已经(jīng)过时了，该取消了，改(gǎi)为(wèi)现房销(xiāo)售(shòu)。另一方面，取消预售制，改为(wèi)现(xiàn)房销售，开发(fā)商(shāng)将(jiāng)拼的(de)不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不(bù)知道(dào)能不能兑现(xiàn)的(de)营(yíng)销手段，而是所见即(jí)所得的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是对(duì)购房(fáng)民众的最(zuì)根本最实质的保障，这(zhè)样将极大的提升开发商的建筑质量(liàng)，实现良(liáng)币驱逐劣币。

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