5月以来，房(fáng)地产板块个股多出(chū)现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表(biǎo)的机构(gòu)对于这一(yī)板块已经在(zài)悄然(rán)布局。数据(jù)显示(shì)，以南方(fāng)和华夏的两只老(lǎo)牌(pái)ETF基金为例，5月(yuè)9日时所公布的总(zǒng)份额均较4月(yuè)28日(rì)时有小幅增长(zhǎng)。根据(jù)基金一季报统(tǒng)计，龙头与地方国企央企获得增持，持仓数(shù)量占流通股比重增幅(fú)五只(zhǐ)个(gè)股分别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集(jí)团(tuán)+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房(fáng)地产或“底部回升”

　　行业(yè)红利时代已(yǐ)过 精耕细作(zuò)成共识

　　从公募基金对房地产的(de)配(pèi)置看，2019年末，公(gōng)募所持有(yǒu)的房地(dì)产行业标(biāo)的市(shì)值约1188亿元(yuán)，占其所持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色，但公(gōng)募所(suǒ)持房(fáng)地产公司(sī)市(shì)值在(zài)股票资(zī)产中的占比却断崖(yá)式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值(zhí)更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终(zhōng)于出现了三年来的首次回升，年底这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产(chǎn)行业(yè)的持股比(bǐ)例也同步(bù)回升，从2021年(nián)底(dǐ)的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今年(nián)一季(jì)度(dù)得以(yǐ)延续。数(shù)据统计显(xiǎn)示，公(gōng)募重仓持有(yǒu)房地产(chǎn)板块一(yī)季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四(sì)季度提(tí)升6.71％。持仓(cāng)市值前五个(gè)股分别为(wèi)保利发展、招(zhāo)商蛇(shé)口(kǒu)、万科(kē)A、华发(fā)股份、滨江集团，持仓市(shì)值占板块比重合计达47.29％，环(huán)比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公(gōng)募对于房地产的投(tóu)资愈发有(yǒu)集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季(jì)报汇(huì)总(zǒng)的(de)重仓股中，房地产(chǎn)板块排名最(zuì)高的是保(bǎo)利发展，在基金重仓第33位。排名第二的是招(zhāo)商(shāng)蛇(shé)口(kǒu)，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头股万科A排(pái)在第(dì)96位。对比去(qù)年四季报，变(biàn)化之处首先在于几只(zhǐ)房地产龙头股从排(pái)位上看均有退步(bù)，尤其是万科最为明显；其(qí)次是金地集团退出百大(dà)之列。但(dàn)考(kǎo)虑到房地(dì)产是(shì)复苏链上最后一环，且(qiě)首季(jì)并非行业(yè)销(xiāo)售旺季，其传(chuán)导到二级市场乃至(zhì)机构持仓上(shàng)还需要时间周期。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈判断房地产已(yǐ)经(jīng)进(jìn)入大(dà)分化时代(dài)，一二线城(chéng)市好(hǎo)于三四(sì)线(xiàn)城市(shì)。而(ér)映(yìng)射到(dào)二级市(shì)场投资(zī)上，配置房地产行业轻松收(shōu)获行业贝塔的(de)红利期一(yī)去不(bù)返(fǎn)了。“如果按照产业(yè)周期来分(fēn)类，包括房地产等几类行业在盖特纳曲线(xiàn)里属于成熟期或者衰退期的行业(yè)，传统(tǒng)认(rèn)知上没有什么投(tóu)资机会的。但在这几年特殊的行情(qíng)里包(bāo)括煤(méi)炭、电解铝等类似(shì)的(de)行业也出现了一些机(jī)会，背后(hòu)的逻(luó)辑是供给(gěi)侧发生了更大的(de)变化。”一不愿具名的上海公募基(jī)金(jīn)经理(lǐ)指(zhǐ)出。

　　不过(guò)也(yě)有公募人士(shì)持谨慎(shèn)乐观态(tài)度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方米的(de)年销售面(miàn)积(jī)很难再出现了(le)，2022年(nián)光是居民存款数量增加了15万亿(yì)元。中国存量有400亿平(píng)方米建筑面积，考虑存量地产(chǎn)的更(gèng)新，也有近10亿平(píng)方米。需求端(duān)还需(xū)要(yào)有一(yī)定的政策出来去刺激购(gòu)房(fáng)。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究员(yuán)吕功绩也指出：“时至(zhì)今日，无论从城镇化的(de)进程(chéng)，还是人均住角鲨烷能天天用吗，为什么医生不建议用烟酰胺房面积（接近30平(píng)/人），我国均(jūn)已告别(bié)住房短(duǎn)缺时代，而目前居民的杠杆率和房(fáng)价(jià)收入也不(bù)支(zhī)撑每年18万亿元的销售(shòu)额，以(yǐ)及过快(kuài)上(shàng)行的房价，因而行业高增的(de)时代(dài)已(yǐ)经过去，未来行(xíng)业的(de)需求或将回落，在此(cǐ)过(guò)程(chéng)中，伴(bàn)随着地(dì)产的高杠杆属(shǔ)性，就很容易出(chū)现信用风险(xiǎn)问题（类似(shì)2022年的民营地产爆雷），行业进(jìn)入到供给(gěi)侧(cè)出(chū)清的过(guò)程(chéng)。这个过(guò)程中，综合(hé)竞争力强的(de)公司就能够通(tōng)过大鱼吃小鱼的(de)方(fāng)式(shì)，获得市占率的提升。当(dāng)行业需求见顶回(huí)落时，行业的贝塔已经过去了，但不代表(biǎo)没有投资机会，机会在于城市(shì)、位置(zhì)、产品的阿尔法，而对应到股(gǔ)票投资，就是强(qiáng)竞争力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也是基于这(zhè)样(yàng)的(de)认识(shí)转(zhuǎn)变(biàn)，精耕细作个股(gǔ)成为(wèi)公(gōng)募(mù)乃(nǎi)至整体机构的务实(shí)之举。

　　机构配(pèi)置房地产“风物长(zhǎng)宜放(fàng)眼量”

　　头部央(yāng)国企、优(yōu)质区域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地产板块(kuài)个股多(duō)出现小幅上(shàng)涨，截至(zhì)5月(yuè)10日(rì)收盘，中信房地产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从具体的(de)个(gè)股来看(kàn)，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申(shēn)万房地产(chǎn)板(bǎn)块个股，在纳入统计的124只房(fáng)地产(chǎn)类标的(de)股中，本月以来实现(xiàn)股价上涨(zhǎng)的达(dá)到了81家。

　　其中，上述(shù)时间(jiān)段恰好排名(míng)前(qián)五(wǔ)的公司月内(nèi)涨(zhǎng)幅超(chāo)过了(le)10％，它们(men)分别(bié)是上(shàng)实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名(míng)第一(yī)的上实发展，五一(yī)假期归来后日成交量明显放大，4日、5日(rì)连(lián)续两个交易日收出涨(zhǎng)停(tíng)。从该股的(de)基本面来看，上实发展的主营业务为房地产开发与(yǔ)经营。公司(sī)的主要产(chǎn)品(pǐn)及服务为房地产销售、房地产(chǎn)租赁、物业管理服(fú)务、工程项目、酒店经营。从(cóng)业绩数(shù)据(jù)来看，2022年，其实现营业收入52.48亿(yì)元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营业总收入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿(yì)元(yuán)，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通股(gǔ)股东来(lái)看(kàn)，各(gè)类机(jī)构(gòu)都有对其布局的(de)例子。以3月31日时(shí)的首季十(shí)大流通股股东(dōng)来看， 具体包括公募(mù)的上银基金(jīn)、私募(mù)的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理(lǐ)公司(sī)等都(dōu)跻(jī)身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时排(pái)名第二的浦东金(jīn)桥也是上海本地房(fáng)企(qǐ)，其第一季度的收(shōu)入利润规(guī)模大幅度复苏。究其原因，一(yī)方(fāng)面是该公司后(hòu)疫情时代出租率复(fù)苏(sū)至近年来最高，另一方面(miàn)则是公司拿地结算持续性向好，从数字(zì)上看，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势(shì)头向好(hǎo)背景下(xià)，自(zì)然也(yě)吸引了(le)知名机构在其中持续驻足(zú)。从(cóng)第(dì)一季度十(shí)大流通(tōng)股股东来(lái)看，知名(míng)私(sī)募(mù)高(gāo)毅邓晓峰的(de)两只(zhǐ)产(chǎn)品依然在(zài)前(qián)十中，这也(yě)是(shì)连续(xù)第三(sān)个季度(dù)他有的两只产品杀入(rù)前(qián)十。同(tóng)时榜单(dān)中还(hái)有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加了持(chí)股。

　　除(chú)去上(shàng)述两家上海区(qū)域性地产公司(sī)外(wài)，荣安(ān)地(dì)产则(zé)是主要(yào)布局在深圳的(de)地(dì)产公(gōng)司，一季(jì)报交出的也是一份(fèn)报(bào)喜的(de)成(chéng)绩(jì)单(dān)：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上(shàng)角鲨烷能天天用吗，为什么医生不建议用烟酰胺市(shì)公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看(kàn)，《红周刊》注(zhù)意到(dào)两只公(gōng)募指基首季(jì)新杀入十大(dà)流通股股东(dōng)行列。具(jù)体说来(lái)， 南方中证全(quán)指房地产ETF上榜排名第七位，富国(guó)中证指(zhǐ)数1000增强(qiáng)则排(pái)名第九位，此外(wài)联袂出现的机构还有(yǒu)QFII高(gāo)盛国际和(hé)私(sī)募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访(fǎng)时，兴证全球基金相关人士分析：“经历过行(xíng)业洗牌和兼(jiān)并重(zhòng)组后，龙头的价(jià)值更为笃(dǔ)定突(tū)出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市场大幅降温，优(yōu)质土地(dì)供给较(jiào)多（券商测算(suàn)对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅(jǐn)20％），绝角鲨烷能天天用吗，为什么医生不建议用烟酰胺大多数房企受限于信用问题或(huò)者资金紧张(zhāng)没法(fǎ)拿地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头房企(qǐ)的拿(ná)地(dì)力(lì)度(dù)（拿地(dì)金额/销售金额）基本(běn)在30％以上；从融(róng)资上看，龙(lóng)头(tóu)房企杠杆率较低，净(jìng)负债(zhài)率基本在70％以下，而其他房企的净负债(zhài)率普(pǔ)遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空间(jiān)有限(xiàn)，从融(róng)资成本(běn)看(kàn)，龙头房企的融资成本(běn)不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的(de)销(xiāo)售，龙(lóng)头房(fáng)企明显跑(pǎo)赢(yíng)行(xíng)业，1～4月百强房企(qǐ)的销售额(é)增(zēng)速为9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当前(qián)中特估(gū)的(de)浪潮下，央国企地产股(gǔ)或存在(zài)发(fā)展的大好(hǎo)机会。中信证券指出：“房地产行业的结构性(xìng)机会依然存在，少部分公司(sī)尤其(qí)是央企占(zhàn)据显著优势，其(qí)主要又体现为库存的优(yōu)势。央企地产公司，现(xiàn)阶段表(biǎo)现出较低(dī)的(de)融资成本(běn)，优(yōu)质(zhì)的开发(fā)资源和良好的不动(dòng)产资产运营(yíng)能力(lì)的(de)多(duō)重(zhòng)竞争优势(shì)。”

　　“即使(shǐ)没有(yǒu)中特估，国央(yāng)企(qǐ)相较于民(mín)营地产(chǎn)公司也是更有优(yōu)势的(de)。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减值、土地资(zī)源(yuán)债权债(zhài)务(wù)关系等问(wèn)题，市场对(duì)民营房开企(qǐ)业的资产会有更多担(dān)忧(yōu)和质疑，所以在这一轮(lún)行业(yè)出清的过程中，央国企(qǐ)相较于民企来(lái)说估值的修复(fù)更明显。中(zhōng)特估的(de)角度从中长期的维度看，行业(yè)的逻辑在于集中(zhōng)度提升后，行业(yè)进入高(gāo)质量(liàng)发展(zhǎn)阶段，具备较快速(sù)发展阶段更稳定且可预期的盈(yíng)利和现金(jīn)流创造能(néng)力，以此带来(lái)估值中(zhōng)枢的提升(shēng)，应该关(guān)注估(gū)值相对较(jiào)低，企(qǐ)业自身资产的(de)质(zhì)量(liàng)好、运营能力强、可以创造持(chí)续现(xiàn)金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率(lǜ)比(bǐ)较低(dī)，行(xíng)业内部(bù)将(jiāng)出现分化，要关注(zhù)将(jiāng)受益于行业集中度提升的头(tóu)部(bù)公司(sī)。”星石投资首席研究(jiū)官(guān)方磊也(yě)表示。

　　顺应机构这(zhè)一思路的话，或许还是保利发(fā)展、招商蛇口等(děng)国资背景龙头(tóu)前途(tú)更为光明。不(bù)过国投瑞银基金(jīn)投资部副(fù)总监綦傅(fù)鹏表(biǎo)示：“需要客观(guān)地去持(chí)续观察国企央企在三个方面是否可以维持，首先(xiān)是融资(zī)成(chéng)本保持低位，其次是销售份额持续提升，再次(cì)是(shì)拿(ná)地份额持续提升。”

　　复苏速度(dù)缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一些(xiē)耐心

　　而(ér)《红周(zhōu)刊》也根据房企一季(jì)报(bào)梳理发现，对(duì)于2022年的(de)业绩出现(xiàn)的整(zhěng)体下滑(huá)，2023年一季度的业绩分化更(gèng)趋明显，保利发(fā)展、滨江集团(tuán)等房企营(yíng)收、净利均实现了业(yè)绩(jì)的回正(zhèng)，甚至是较大增速(sù)的(de)增长。而这些公司也是机构的(de)重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地产业内人士张宏伟向《红(hóng)周刊(kān)》分析表示，业绩(jì)出现明显(xiǎn)改善的房(fáng)企，主要是因为过(guò)去两(liǎng)三年时间，尤其是在2021年(nián)下(xià)半年民营房(fáng)企不(bù)怎么投资(zī)拿(ná)地之后，国有企业仍在(zài)持续性地(dì)拿地，且主要集中在核心城市(shì)，投资力度较大。投资的驱(qū)动能够(gòu)推(tuī)动(dòng)房企(qǐ)销售业绩(jì)的增长，从而在2023年一(yī)季(jì)度市场恢复但仍处(chù)于调整(zhěng)的过(guò)程中，能够保有(yǒu)一个正增长。

　　不过(guò)张宏伟同时也(yě)提醒表示，在房地产的复苏(sū)过程中，还面临着一些不确定性。其实(shí)整(zhěng)个市(shì)场(chǎng)从四(sì)月(yuè)份(fèn)开始(shǐ)又在往下掉。除了杭(háng)州(zhōu)、成都等极个别城市四月环比三月相(xiāng)对表(biǎo)现较好之外(wài)，包(bāo)括北京(jīng)、上海在内的绝大多数(shù)城(chéng)市都出现环比下滑的(de)情况。而现在(zài)五(wǔ)月(yuè)的市场表现(xiàn)也(yě)不太乐观。按照现在的经济状况、收入(rù)情况，以及市场的(de)去库存压力(lì)、企业的资金面压力，可能会出现，到六月份房企为了半年报(bào)冲(chōng)业绩(jì)出现(xiàn)市场的短(duǎn)期反弹(dàn)外的一个市(shì)场乏力现象。也(yě)就是说，第二季度(dù)、第(dì)三季度增(zēng)长不确定(dìng)性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上海(hǎi)利(lì)檀投资董事长陈昊扬也向(xiàng)《红周刊(kān)》指(zhǐ)出，现(xiàn)在整(zhěng)个房地(dì)产以及(jí)其上下(xià)游(yóu)产业(yè)链的复苏速度都(dōu)比想(xiǎng)象的(de)要慢很多，我们要多给(gěi)一些耐(nài)心，这个时候，在房地产以及上下游(yóu)就(jiù)不(bù)是赚快钱的时候(hòu)，只能(néng)赚(zhuàn)他基本面的钱。但(dàn)这也(yě)意味着，只有极为少数的、做得比同行好(hǎo)得多的企业，会(huì)伴随整个(gè)行业的(de)弱(ruò)复(fù)苏，业(yè)绩会逐步体现出来。所以只能耐心地去(qù)等待它的基本面不断地凸显出来，这需(xū)要(yào)时间(jiān)。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文中(zhōng)提及个(gè)股(gǔ)仅为举例分析，不(bù)做买卖推荐。）

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