饱受争议的二手房交(jiāo)易中介费问题，正逐渐(jiàn)得(dé)到(dào)监管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市(shì)场监管总(zǒng)局(jú)联合发(fā)布了关于规范房地产经纪服务的意见。意见提及(jí)，近年来，部分房(fáng)地(dì)产经纪机构存在利用房源(yuán)客源优势收取过高费用(yòng)、未明码标价、捆绑收费、滥用客户个(gè)人信息等问(wèn)题，加重交易当(dāng)事人负担、侵害其合法(fǎ)权益(yì)。

　　基于上(shàng)述背景，两部门从加强从(cóng)业主体管(guǎn)理、明(míng)确(què)经纪(jì)服务(wù)内(nèi)容、合(hé)理确定经纪(jì)服务收费(fèi)、严格实行(xíng)明码标价(jià)等十方面(miàn)，提出了意见。

　　中原地产首席分析师张大伟称，随着(zhe)城(chéng)市发展，一二(èr)线城市二手房交易占(zhàn)比逐渐增加(jiā)。以北(běi)京、上海为例，二手房(fáng)占市(shì)场成交比例超过80％，大量二手房成(chéng)交依赖中介居间成交，房(fáng)地产(chǎn)调(diào)控重心逐(zhú)渐从开(kāi)发商过(guò)渡到中(zhōng)介公(gōng)司(sī)。

　　广东(dōng)省城规院住房政策研(yán)究中心首席(xí)研究员李宇嘉表示(shì)，买房对(duì)居民来说(shuō)属于金额不低的大宗交(jiāo)易，由于二手(shǒu)房交易成本较高、交易周期较(jiào)长，具有非常(cháng)强的专业性，居民往往通过中(zhōng)介来完成。但很多(duō)中介利用信(xìn)息不(bù)对称等(děng)问题(tí)，将非必(bì)要的收费(fèi)夹(jiā)带(dài)其中，如收取(qǔ)过桥融资、按揭费、担保费等，对居民造成(chéng)额外(wài)的负(fù)担(dān)，而且(qiě)这些服务事项(xiàng)并(bìng)未明码(mǎ)标价。

　　对于二手房市(shì)场交易过程中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪(jì)服务(wù)在内(nèi)的相关市场(chǎng)交(jiāo)易行为及其主体(tǐ)进行规范和秩序整顿，是房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)管理和(hé)调控的主(zhǔ)题。“当下，推进这项工作的意义更(gèng)大，也更急迫。”

　　中介(jiè)收(shōu)费(fèi)问题(tí)成监管重点

　　二手(shǒu)房市场中，历来对房地产(chǎn)经纪服务行(xíng)业(yè)关注最多(duō)的(de)一个话题，便是房(fáng)地产(chǎn)经纪服务费的问题。

　　张大伟认为，未(wèi)来(lái)相关部门主要监管的重(zhòng)点，将是(shì)对(duì)房地产经纪服务收费及中介交易进行规范。

　　在热点(diǎn)城市，二手房屋交易(yì)过程中(zhōng)，部分价值(zhí)不菲的房(fáng)屋(wū)，往往要缴(jiǎo)纳(nà)一(yī)笔金额(é)不低的中介(jiè)费(fèi)。以北京某房地(dì)产经纪服务机构2.7％的服务费率(lǜ)计算(suàn)，一套1000万(wàn)元的房屋，中介费约为27万。

　　在合理确定经纪服务收费上，两部门在此次意(yì)见中提及，房地产经纪机构要合理降低(dī)住房买卖(mài)和租赁经纪服务(wù)费用(yòng)。鼓励按照成交价格(gé)越高、服务费率越(yuè)低的原则实行分档定价。引导(dǎo)由交(jiāo)易双方共同承担经(jīng)纪服(fú)务费用。

　　据(jù)张(zhāng)大伟(wěi)介绍，目前房地产经纪服(fú)务收费标准(zhǔn)的最早依据(jù)是1995年(nián)国(guó)家计委建(jiàn)设部(bù)下发的《关于(yú)房(fáng)地(dì)产中介服务(wù)收费的(de)通知》（971号文），其中(zhōng)第六条规定：房屋买卖(mài)代(dài)理收费，按成交价格总额(é)的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京为例，目前(qián)北京市执(zhí)行的2014年更(gèng)新后的收费标准，即根据这样的规(guī)定：“少数(shù)特别(bié)复杂的住宅买卖经纪服务，经交易各方协(xié)商同意，可在规定的收(shōu)费标准基(jī)大冤种什么意思，大冤种和大怨种区别础上适当上浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这意味着，当前北京二手房中(zhōng)介(jiè)费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的精神(shén)，北京2015年取消(xiāo)了房(fáng)地产中介服务等57个政府定价，房地产经纪服务收费(fèi)多少由(yóu)各(gè)中介机(jī)构自行决定。

　　“房产中介机构(gòu)在实际收取(qǔ)费用过程(chéng)中，相关监(jiān)管部门当前并(bìng)未明(míng)确(què)具(jù)体的中介费(fèi)率(lǜ)，中介机构仅需(xū)在服务(wù)过程中(zhōng)对收费标准进行明码标价即(jí)可。而房地产经纪服务(wù)机构(gòu)在(zài)具体收取(qǔ)过程中，会结合房屋价值及工资标准，综合计算出(chū)合适(shì)的中(zhōng)介费率。”张大(dà)伟补充道。

　　对于明码标价问(wèn)题，两部门(mén)在此(cǐ)次(cì)意见中提及(jí)，房地(dì)产经(jīng)纪机构应当在经(jīng)营门店、网站、客(kè)户端等场(chǎng)所或渠道，公示服务项(xiàng)目、服务内(nèi)容和(hé)收(shōu)费标(biāo)准，不得混合标价和捆绑收费。房地产(chǎn)经纪(jì)机构提(tí)供(gōng)的基本服务和延(yán)伸(shēn)服务，应(yīng)当(dāng)分(fēn)别明确服务项目和收费标准。房地产(chǎn)经(jīng)纪机构收(shōu)费前应当(dāng)向交易(yì)当事(shì)人出(chū)具收费(fèi)清单，列明收费标准、收费金(jīn)额(é)，由当事人签字确(què)认。

　　另(lìng)外，对(duì)收(shōu)费明显高于(yú)市场平均水平的房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)机构，住(zhù)房和城乡建设部门(mén)将(jiāng)会同市场监管等部门(mén)采取约谈等(děng)综(zōng)合措施进行重点(diǎn)监管。市场(chǎng)监管部门会同有关部门依法查处不按规定明码(mǎ)标价、操纵经纪(jì)服(fú)务收费等违反价格(gé)和反(fǎn)垄(lǒng)断法律法规的行(xíng)为。对房地产经纪机构相(xiāng)关违(wéi)法(fǎ)违规信息，市场(chǎng)监管部门要依法依规纳入国(guó)家企业信(xìn)用信息公示系统。

　　房屋中介费要降了(le)？

　　鼓(gǔ)励(lì)按(àn)照成交(jiāo)价格越(yuè)高、服务费(fèi)率(lǜ)越低的原则实行分档定(dìng)价，是否意(yì)味着(zhe)，未(wèi)来豪宅的(de)中介费有望大幅降低？

　　中原地(dì)产华南(nán)区总裁兼深圳中(zhōng)原总经(jīng)理郑叔伦称(chēng)，住建(jiàn)部发文鼓励按(àn)照(zhào)成交价格(gé)越高、服务(wù)费率越(yuè)低(dī)的原则(zé)实行(xíng)分档定价(jià)，合理降低住(zhù)房买卖和租赁经纪服务(wù)费用(yòng)，主要还(hái)是规范(fàn)行业(yè)，打击收费过(guò)高的经(jīng)纪机构，但对市(shì)场影响有(yǒu)限，“以(yǐ)深圳为例(lì)，深圳市场豪宅和(hé)普宅本来收(shōu)费就(jiù)不同，各家(jiā)收费普遍在(zài)合理(lǐ)范围内，加上经纪服务(wù)费用对市场的影响不大(dà)。”

　　张大(dà)伟指(zhǐ)出，由于当前两部(bù)门提出的意(yì)见仅为鼓(gǔ)励性(xìng)质，即(jí)只是纲领性(xìng)文件(jiàn)而非规定，未来如何具体认定其中的细则，还需要看各城市落地执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场(chǎng)看，经纪服务领域的调整改善、规范(fàn)化，有(yǒu)利于行业健康发展。同时，由于(yú)二手房很(hěn)多房源(yuán)在产权方面有瑕疵，如产(chǎn)权抵押(yā)、不同(tóng)税费等都可能对交易(yì)产生影响(xiǎng)，这对房地产(chǎn)经纪服务行业的专业(yè)性(xìng)提(tí)出更高的要求(qiú)。”

　　58安居客(kè)研究(jiū)院(yuàn)研究总(zǒng)监陆(lù)骑麟指出(chū)，在(zài)二手房(fáng)买(mǎi)卖过程(chéng)中，原本(běn)应该由上(shàng)下家各支付一(yī)半的中(zhōng)介(jiè)费，但在一(yī)些(xiē)热(rè)点(diǎn)城市的二手房交易过程中，往往(wǎng)会有这样的情(qíng)形，因部分购房者(zhě)处于弱势地位，从而(ér)会出现(xiàn)中介费及税费均(jūn)由购房者(zhě)来承担。即使一些房东(dōng)愿意承(chéng)担中介费，这部分(fēn)费用也(yě)可能通过转嫁的(de)方式，在房(fáng)价中有所体现。

　　“上家(jiā)把中介费转(zhuǎn)嫁给(gěi)下(xià)家，市(shì)场这种所(suǒ)谓‘约定俗成(chéng)’的情况(kuàng)，一些房产中介公司将其视为(wèi)向购(gòu)房(fáng)者(zhě)单边收费(fèi)的(de)行为。部分中介(jiè)公司可能(néng)会利用(yòng)其(qí)支(zhī)配地位大冤种什么意思，大冤种和大怨种区别(wèi)，在原先经纪服(fú)务收费的(de)基础上，再(zài)次向房东收取费用(yòng)，而(ér)这部分费用，房东往往会(huì)将其(qí)转再次转嫁给购房(fáng)者(zhě)，这(zhè)实际上相(xiāng)当(dāng)于变相推(tuī)高了房价。两(liǎng)部(bù)门提出严禁操纵(zòng)经纪服务收费(fèi)，不仅有利(lì)于提高交易(yì)中(zhōng)操作(zuò)的透(tòu)明(míng)度，也有利于(yú)房(fáng)价的稳定。”陆骑麟称。

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