“现(xiàn)在的房地产很难再出现(xiàn)像过去十年的系(xì)统性行情。”思睿集团合伙人、首席经济学(xué)家洪(hóng)灏(hào)向《红(hóng)周刊》表示，房地产行业分(fēn)化的愈加(jiā)明(míng)显，让机构和投资者的关注度(dù)从板(bǎn)块向单个标的转(zhuǎn)移。上海利(lì)檀(tabo文是什么意思 abo文是谁发明的án)投(tóu)资董(dǒng)事(shì)长陈昊扬向(xiàng)《红周刊》指出(chū)，从行业来看(kàn)，无论是业绩，还是估值，房(fáng)地产都已(yǐ)经(jīng)双杀到了最底部，而且是反复地杀到了底部，再往(wǎng)下的空(kōng)间已经不大(dà)了。

　　三道红线等指(zhǐ)标(biāo)

　　成(chéng)挖掘(jué)个(gè)股阿尔法重要参考

　　那么如(rú)何寻找房地产个股的阿尔法呢(ne)？

　　洪灏提醒，在房地(dì)产(chǎn)赛(sài)道中进行选择(zé)，需要非常小心，避免选了半(bàn)天，标的公(gōng)司出现爆雷的情况。除此之外(wài)，洪灏指出，需要满足以下三(sān)个(gè)基准：有大的(de)国资背景的、杠杆率(lǜ)较低的、此前没有踩过(guò)红线(xiàn)的。

　　他还表示(shì)，如果关(guān)注一下今年房地产的开发资金来源(yuán)，可以发现(xiàn)，其实银行的(de)信贷倾向是(shì)不太愿意(yì)给房企贷(dài)款(kuǎn)的，房(fáng)企(qǐ)的主要(yào)资(zī)金(jīn)来源来(lái)自(zì)新盘的销售。但今(jīn)年新(xīn)房的(de)销售情况相较一(yī)般。再关注一下(xià)，哪些房企能从银行拿到(dào)钱(qián)，其实主(zhǔ)要还(hái)是那些有国企背景(jǐng)的房企，民(mín)营房企相对比(bǐ)较困难，所以整个(gè)行业出现了一个很明显的分化，无论是在销售(shòu)，还是融资等各个方面都(dōu)非常明显。现在有国资背景的房企(qǐ)在资本市场表现相对较好，但没有国资背景的民(mín)营房(fáng)企股价(jià)大多表现很一般(bān)。

　　陈昊扬则向《红周(zhōu)刊》表示(shì)，在(zài)房地产行业内，我(wǒ)们的逻辑(jí)是，“寻找(zhǎo)最后的赢家”。而具体到如(rú)何挖掘，我(wǒ)们会特别重视(shì)企业的成本(běn)优势，更具(jù)体(tǐ)一(yī)点(diǎn)，就是它的净借贷水平(píng)（净负债(zhài)率）是不是(shì)行业内的最低(dī)水(shuǐ)平；利润率是不是(shì)行业内(nèi)最高的(de)；融资成(chéng)本是否是行业(yè)内最(zuì)低的；建(jiàn)安成(chéng)本是否也是(shì)业内最低的；这些都(dōu)是我们看重的一家房(fáng)企(qǐ)的综(zōng)合成本。

　　需要注(zhù)意的是，能够同(tóng)时满(mǎn)足(zú)上述条件的房企(qǐ)并不多。即便(biàn)是在国央(yāng)企(qǐ)中，仍有(yǒu)部(bù)分房企出(chū)现了“三道红线”的“踩(cǎi)线(xiàn)”情况，且有逐渐恶化的趋势。以A股为例，《红周刊(kān)》根据(jù)Wind数据(jù)整理发现(xiàn)，截至(zhì)2022年末，天房发展(zhǎn)、陆(lù)家嘴、格力地产、西藏(cáng)城(chéng)投、中(zhōng)交地产、中国武夷等国央企“三道红线”全踩。

　　除此之外，城建发展、京投发展、光明地产、云南城投(tóu)、首(shǒu)开股(gǔ)份、珠江股份(fèn)、城投控股(gǔ)等国央(yāng)企房(fáng)企也踩了(le)“三道(dào)红线”中的两条。

　　2022年(nián)激进扩张房企

　　需警惕其重(zhòng)蹈覆(fù)辙

　　不难看出，即便(biàn)是有着较稳健特色的国央企房企，其财(cái)务指标称得上完全健(jiàn)康的仍是少数。而(ér)更加值(zhí)得注意的是，在2022年，不少(shǎo)国企，甚至(zhì)地方国企开(kāi)始大举扩张。而(ér)这无(wú)疑又进一(yī)步考(kǎo)验着国央(yāng)企的资金链情况。

　　对房企(qǐ)而言，扩(kuò)张速度的张弛有度(dù)尤为重要(yào)，节(jié)奏把握准确，有助于房企储备优(yōu)质(zhì)“弹药”；但(dàn)过于(yú)乐(lè)观的预判(pàn)未来市场，以及过于激进的(de)扩张拿地节(jié)奏也有(yǒu)可(kě)能让房企(qǐ)重蹈此前(qián)的高杠杆覆辙。

　　陈昊扬以其配置的一家(jiā)房(fáng)企进行举例，它(tā)从(cóng)2018年开始到2021年，连续4年的净(jìng)借贷比例都维持在(zài)33％左右，完全没有增加杠杆比例。而到(dào)2022年，这家房企(qǐ)明(míng)显感觉到(dào)机(jī)会来了，其(qí)开始(shǐ)在一(yī)线城市进行大(dà)举(jǔ)拿地，净负债率(lǜ)也由此(cǐ)前(qián)的33％左右水准提高到(dào)45％左(zuǒ)右，涨了接(jiē)近(jìn)三(sān)分之一。与此(cǐ)同时，该房企(qǐ)新购入(rù)地块也(yě)实现(xiàn)了快速的开(kāi)盘利用率，预(yù)计今年会有(yǒu)更多的楼盘(pán)入市。像这类企业(yè)就符合“最(zuì)后的(de)赢家”的(de)特点。一方面，在于(yú)它(tā)本身(shēn)储备(bèi)了很多弹药，去年拿地超1000亿(yì)元(yuán)，且其中一半在(zài)一线城市，另外(wài)一半也主要集中(zhōng)在(zài)强二线和二线城市；另一方面(miàn)，它(tā)的(de)扩张(zhāng)是有节制地扩张。

　　陈昊扬同样提醒道，与之相反，有些(xiē)房企的扩(kuò)张速(sù)度让人(rén)感觉(jué)又(yòu)回到了2016年(nián)、2017年，或者(zhě)说(shuō)看到了2016年～2020年期(qī)间扩张的民营企业的影子。虽然说，见到机(jī)会(huì)时要(yào)出手(shǒu)，但出手的章法仍(réng)要小心，如果(guǒ)负债率扩张得太快，但未来(lái)的(de)两年(nián)市场没有想象(xiàng)得那么好，可能(néng)会(huì)重蹈(dǎo)覆辙。

　　那么如何来衡量(liàng)一家(jiā)房企的扩张(zhāng)速(sù)度是否激进？陈昊扬向《红周刊(kān)》表(biǎo)示，主要还是(shì)看房企的净负(fù)债率(lǜ)水平，在我看来，这个比例如果(guǒ)超过60％，就是扩(kuò)张得过(guò)于快(kuài)速了。

　　不(bù)难看出，这一标(biāo)准要比“三道(dào)红线”对房(fáng)企的净负债(zhài)率(lǜ)要求不(bù)得高于100％要(yào)更(gèng)加严格。陈昊(hào)扬(yáng)解释，当前(qián)房地产(chǎn)行业的复苏速度(dù)并(bìng)没有那么快(kuài)，所以(yǐ)要(yào)规避公司(sī)净负(fù)债率提高到一个比较危(wēi)险的水平。

　　《红周(zhōu)刊》对在2022年拿(ná)地(dì)较(jiào)积(jī)极的房企梳理发现(xiàn)，中交地产、中国金茂、华发股(gǔ)份、越秀地产、绿城中(zhōng)国、保利(lì)发展等房(fáng)企2022年(nián)净负(fù)债率(lǜ)都在60％之上。其中(zhōng)，中交地产净负债率持(chí)续居高不下，在(zài)2020年至2022年期(qī)间(jiān)，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之(zhī)形成鲜明对(duì)比(bǐ)的是，华润置(zhì)地、中(zhōng)国海外发展(zhǎn)、万科(kē)A、滨(bīn)江集(jí)团、招商蛇(shé)口、龙湖(hú)集团等(děng)房(fáng)企在践行较积极的拿地策略的同时，也较好地控制(zhì)了公司的扩(kuò)张(zhāng)速(sù)度与净负债(zhài)率(lǜ)水平（见附表）。

　　滨江集(jí)团等(děng)个别民营房企

　　或具备“最后(hòu)赢(yíng)家”的黑马特质

　　abo文是什么意思 abo文是谁发明的陈昊(hào)扬(yáng)指出，实际上，他(tā)们是以同一筛(shāi)选标准来看国央企与民营房企，但在各维(wéi)度的实(shí)际表现(xiàn)上，国央企确实会更胜(shèng)一筹。如国央企的(de)融资成本(běn)更低，融资渠(qú)道也更顺(shùn)畅，能(néng)够做到想融就融(róng)，这样，国(guó)央(yāng)企自然而然就具(jù)有天然优势(shì)。

　　虽然对(duì)比民营房企，机(jī)构更加看好国(guó)央(yāng)企(qǐ)，但这也并不意(yì)味着，民营企业(yè)中就没有(yǒu)“黑(hēi)马”的存在。

　　据(jù)《红周刊(kān)》梳理(lǐ)发现，仍有(yǒu)少数民(mín)营房(fáng)企同样受到机构(gòu)的青睐。比如，根据2023年一季(jì)报，滨江集(jí)团的十大(dà)流通股东中新(xīn)进(jìn)了“中国工商银行股份有限公司－景顺长城中(zhōng)国回报灵活配置(zhì)混合型证券投资基(jī)金”“全国社保基(jī)金一(yī)一六组合”等。

　　除(chú)此之外，自2021年开始，百亿私募珠海阿巴(bā)马资(zī)产管理(lǐ)有限(xiàn)公司就(jiù)长期持(chí)有(yǒu)滨江(jiāng)集团(tuán)。根据一季报，该资产公(gōng)司的几只产品合计持有(yǒu)滨(bīn)江集团9543万股，约占(zhàn)流通A股的(de)3.56％。

　　滨(bīn)江集团的受青睐，和其自(zì)身的基本面表现存在一定关系。2020年(nián)以来的近三(sān)年时间，房地产市场整(zhěng)体在走“下坡路”，但作为杭州本(běn)土房企的滨江集团(tuán)仍是表现出较强的韧劲(jìn)，2020年以来，滨江集团在业绩(jì)表现、销售规(guī)模、新(xīn)增(zēng)土储、股(gǔ)价(jià)表现等多维度都表现了(le)较(jiào)强的(de)增长(zhǎng)势头。

　　业绩方面，2020年～2022年期间(jiān)，滨江集团(tuán)扣(kòu)非归(guī)母(mǔ)净利润依次为(wèi)21.27亿元、29.87亿元(yuán)、37.22亿元(yuán)；依次(cì)实(shí)现(xiàn)同比(bǐ)增长32.74％、40.40％、24.60％。而(ér)根(gēn)据近期发(fā)布的2023年一(yī)季报，今(jīn)年(nián)一季(jì)度，滨江(jiāng)集团更是实现了扣非归(guī)母(mǔ)净利(lì)润5.41亿元，同比增长134.07％。

　　在房地产“青铜时代”仍能保持自身业绩(jì)的持续增长(zhǎng)，和(hé)滨江集团扎根杭州(zhōu)的战略布局(jú)关(guān)系(xì)密(mì)切。根(gēn)据2022年年报，滨江集团(tuán)有近七成营收来自(zì)杭州地区(qū)，而在2021年，杭州地区的(de)营收比重只占到近六成(chéng)。近三年(nián)持续稳居(jū)杭州房企销售排名(míng)第一。

　　与此同时，滨江集团在(zài)杭州的土储补充同样较为积(jī)极(jí)，根据诸(zhū)葛找房、住(zhù)在杭州网数据显示，2020年(nián)、2021年、2022年在杭(háng)拿(ná)地金额依次为(wèi)404.6亿元、237.1亿元、479.4亿(yì)元，同样持续稳居杭(háng)州的本土第一。

　　而滨(bīn)江集团在(zài)杭州的较(jiào)突出(chū)表现，也让abo文是什么意思 abo文是谁发明的滨江(jiāng)集团的房企(qǐ)排名迅速提升。到2023年，滨江集团(tuán)的房企排(pái)名已冲进前(qián)十，根据中指数据，2023年前4月(yuè)，滨江(jiāng)集团实(shí)现销售额607.3亿元，位列房企(qǐ)第九位(wèi)。

　　值得(dé)注意(yì)的是，2020年至今(jīn)，滨江集团股价翻了超(chāo)一倍以上，而近期，滨江集团更是迎(yíng)来(lái)多家(jiā)机构(gòu)的集中调(diào)研。滨江集(jí)团发(fā)布公告表示，公司于(yú)5月10日接受了(le)信(xìn)达证券、金鹰(yīng)基金、建信养(yǎng)老、新(xīn)华养老等18家机(jī)构调研(yán)。

　　产业链布局重点移(yí)至存量赛道(dào)

　　机构在下游家纺、家(jiā)居、物业觅α

　　实际上房地产开发只是房(fáng)地(dì)产产业(yè)链上的中(zhōng)游环节，其上游主要为(wèi)钢铁、水(shuǐ)泥、建材、玻纤(xiān)等材料(liào)供应商，而(ér)下游(yóu)应用行业主(zhǔ)要(yào)包括中(zhōng)介服务(wù)、家用电器、物业(yè)管理、家(jiā)居用品。综合《红周刊(kān)》的(de)采访，房地产开发环节与上游材料(liào)端(duān)息息相关，新盘开工不足导致上游不被看好，机构寻觅个股阿尔(ěr)法(fǎ)的(de)思路渐(jiàn)渐(jiàn)移至下游。“中国房地产行业在(zài)进入(rù)存量房时代(dài)，所(suǒ)以(yǐ)对地产产业链(liàn)，尤其是偏消费属性(xìng)的(de)家(jiā)装家居(jū)领域，我们相对看好，因为居(jū)民保(bǎo)有(yǒu)的住房规模越来越大，随(suí)着时间的增(zēng)加，内装更新(xīn)的需求也(yě)会(huì)越来(lái)越多(duō)。美国过去的数据充(chōng)分说明了这一点(diǎn)，在新房销售见(jiàn)顶之后，家(jiā)具消费的增长却一直都很(hěn)好(hǎo)。对于地产产业链，我们(men)相对看好和内装相关的行业，例如消(xiāo)费建材、家居装饰等。”万家基金人士表示。

　　而根据《红(hóng)周(zhōu)刊》对下游细分中相关赛道龙头年(nián)内(nèi)表现的(de)统计(jì)，目(mù)前(qián)暂居前两位(wèi)的都是来自家纺赛道的公(gōng)司，它们分别(bié)是富安娜和(hé)水星家纺，特别是(shì)前者在(zài)月线连收七根阳线的基础(chǔ)上，年(nián)内迄(qì)今(jīn)涨幅已经逼近30％。

　　以(yǐ)前者为例(lì)，富(fù)安娜主要(yào)从事(shì)纺织(zhī)家居、睡眠家(jiā)居、生(shēng)活(huó)类产品的研(yán)发、设计、生产及销售，旗(qí)下拥有原创“富安娜”“VERSAI 维莎(shā)”“馨而(ér)乐”和“酷奇智”自有品牌。第一季度报(bào)告显示(shì)，报告期内，富(fù)安娜实现(xiàn)营业收入约(yuē)6.2亿元(yuán)，同比减少(shǎo)7.57％；不过实现归属于上市公司(sī)股东(dōng)的净利润约1.11亿元(yuán)，同比增长5.28％。

　　而从上市公司一季报的十大流通股股(gǔ)东(dōng)来看，能够发现该股(gǔ)早已成为基金重仓股(gǔ)的(de)天下，彼时包括公募的中欧价(jià)值发现、中欧潜力价值、工银瑞信灵(líng)动价值、宝盈(yíng)新价(jià)值和私募(mù)的明河2016，都在其中(zhōng)出现，占据了半(bàn)壁(bì)江山。需要(yào)强调(diào)的是，中欧的两只基金都(dōu)是价(jià)值派基金经理曹名长在管的产品，首季(jì)其同时重仓的房地(dì)产产(chǎn)业(yè)链股票还有金地(dì)集团(tuán)和(hé)大亚圣(shèng)象。

　　对(duì)比而(ér)言，前几年曾经风光一时的家居(jū)板块也因(yīn)疫情(qíng)、消(xiāo)费复苏进(jìn)程缓慢等多因素一度沉寂，不(bù)过(guò)好在困境反转露出曙光，家居(jū)板块中年(nián)内(nèi)表现(xiàn)最好的(de)是志邦家(jiā)居。同一时间段，该(gāi)股年(nián)内上涨已经超过23％，从业绩(jì)来看，无论是(shì)营收(shōu)还(hái)是归(guī)母净利(lì)润，公(gōng)司(sī)都实现了同比双(shuāng)升。

　　从公(gōng)司(sī)的十大流通(tōng)股股(gǔ)东来(lái)看，《红周刊》发现(xiàn)广(guǎng)发基金(jīn)经理罗洋(yáng)慧眼(yǎn)独具，一季报(bào)中他管理的广发策略优(yōu)选(xuǎn)和广发(fā)安宏(hóng)回(huí)报均增(zēng)加(jiā)了持股，而这两只产品也成为(wèi)志(zhì)邦家居十(shí)大流通股股东(dōng)中仅有(yǒu)的两(liǎng)只(zhǐ)公募。有意思的是，他似乎对于定制家居类标的情有独钟，在另一家(jiā)赛道公司金牌橱柜中，他管理(lǐ)的全部三(sān)只产品(pǐn)均登榜十大流(liú)通股股东，其也成为(wèi)他的独门(mén)重仓(cāng)股(gǔ)。

　　除去家居家纺外，下游的(de)物业股也(yě)越来(lái)越被机构所青睐(lài)，不过这类标(biāo)的大(dà)多在香港上(shàng)市(shì)，如何选择(zé)成为难(nán)题。对此(cǐ)，前(qián)述上海公募基金经理(lǐ)举(jǔ)例(lì)分析：“物业服务(wù)不(bù)是一个(gè)高毛利的行业，挣钱很辛苦，我选公司(sī)还是(shì)希望挣的是市(shì)场化(huà)应该挣的钱，以我曾(céng)经买的绿城服务为例，它(tā)在中高端楼盘占比(bǐ)是比(bǐ)较高的，每年到(dào)期的合同里提价(jià)成功率在30％～40％。它(tā)能(néng)做到滚动的大部分项目到期之(zhī)后，经(jīng)过两(liǎng)三(sān)轮(lún)合同周期还(hái)能做(zuò)到产(chǎn)品提价。”

　　“行业里(lǐ)真(zhēn)正(zhèng)能做(zuò)到(dào)产(chǎn)品提价的公(gōng)司(sī)很少(shǎo)，因为物业(yè)公司(sī)很容易(yì)一(yī)开始是挣钱的，后面(miàn)因为保安(ān)这些固定人(rén)员成本(běn)的(de)年(nián)度(dù)增长，不过服务没有特(tè)别好，客户(hù)没有那么满意，能(néng)做(zuò)到提价难度是(shì)非常大的。但是该公(gōng)司能在业内做到到期之后提价率比较(jiào)高，这跟它的定位和比较好的服务是有关系的(de)。”他进(jìn)一步(bù)强调。

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