万柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万(wàn)柳(liǔ)少(shǎo)爷”的意(yì)外走红，让这个(gè)位于北京(jīng)海淀的豪宅被全国知晓，其(qí)背后曾宣称要做地(dì)产界“劳(láo)斯莱(lái)斯”的神秘开发(fā)商——中赫集团，也(yě)被拉向(xiàng)台前(qián)。

　　而如今，万柳书(shū)院再次受(shòu)到舆(yú)论关注，起(qǐ)因中(zhōng)赫(hè)集团成了共同债务(wù)人被(bèi)中国信达追债，中国信达为了收(shōu)回钱款不得(dé)不将中赫抵押的75套(tào)万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些(xiē)房子早已(yǐ)售出，业主并非中赫集团(tuán)，那些真正斥巨资(zī)购入房产的有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到(dào)这(zhè)些业主的维权(quán)信息，难(nán)怪有网(wǎng)友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的(de)姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不过(guò)事(shì)件背后(hòu)，可能没你想象的那么简(jiǎn)单。

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　　富(fù)人被精准收(shōu)割？

　　最(zuì)惨的可能还是债主

　　“北京(jīng)豪(háo)宅(zhái)的(de)尽头(tóu)是万柳(liǔ)书院”，但谁(shuí)都没想(xiǎng)到，这个位于海淀核心区位，名校(xiào)环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中国信达在京东拍卖上，上(shàng)架了“北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司不(bù)良债权(quán)转让项目(mù)”，债权总额高(gāo)达近47亿，该(gāi)项目的抵押(yā)物中(zhōng)，包括75套万柳书院住宅(zhái)。

　　据京东(dōng)拍卖显(xiǎn)示，上述不良债权转让项(xiàng)目的处(chù)置主体是(shì)中(zhōng)国信达资产管(guǎn)理股份(fèn)有限公(gōng)司北京市分(fēn)公司(sī)（下(xià)称中国信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞房地(dì)产开发有限公司（下(xià)称(chēng)赫(hè)华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元(yuán)人民币，其中债(zhài)权本金37.50亿元。中赫集(jí)团有限公司(sī)是共同债务人。目前，该项目已有1万次围观，35名意向人(rén)。

　　从表面上看，这就是一起中国信达(dá)北分(fēn)讨(tǎo)债的故(gù)事，但实(shí)际上，75套豪宅的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报(bào)道，万柳书院总(zǒng)共301户(hù)，而(ér)且早已(yǐ)售罄。如果该报道(dào)属实，说明这些房子实际上(shàng)都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为(wèi)什么中国(guó)信达的拍卖页面上又注明这75套房子(zi)是“未出(chū)售(shòu)”的(de)状态呢(ne)？只能说明这些房子(zi)根本(běn)没有(yǒu)网签，也(yě)没有房产证(zhèng)！

　　第一财经的报道证实(shí)了上述内容。有(yǒu)豪宅(zhái)中介透露，中赫集(jí)团早就把这75套房子(zi)抵押出(chū)去，现(xiàn)在还没资金解抵押，所以不能网签、没办房本(běn)。

　　作为(wèi)海淀的顶(dǐng)级豪宅，最强学区房，万(wàn)柳(liǔ)书院的(de)业主基本黑玛瑙和红玛瑙哪个好，黑玛瑙为什么又叫短命石都是北京(jīng)的高端人士，柳传志、丁磊等(děng)知名商业大佬(lǎo)也是(shì)万柳书院的(de)业主。另据地产自媒体“地产八(bā)卦女”爆料(liào)，万柳书院的(de)业主中，还有不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不少网友感叹(tàn)，“富人也被精(jīng)准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如果这些业主(zhǔ)确实已经支付价(jià)款并实际占有(yǒu)，那么，中国(guó)信达转让这笔不良(liáng)债(zhài)权回本的(de)愿望(wàng)，或将泡(pào)汤。这次拍卖损失最大的，没准(zhǔn)还是债主中国信达。

　　根据(jù)相(xiāng)关法律规定，民(mín)事(shì)执行中(zhōng黑玛瑙和红玛瑙哪个好，黑玛瑙为什么又叫短命石)，业主已经(jīng)支付价款(kuǎn)并实际占有，但未办理过(guò)户手续的，如果(guǒ)业(yè)主(zhǔ)没(méi)有(yǒu)过错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经查封的可以向法院提出执行异(yì)议申请，请求(qiú)法(fǎ)院解(jiě)除(chú)查封，同时可以联合起诉开发商，要求退还购房(fáng)款或办理房产(chǎn)证，并(bìng)承(chéng)担违约责(zé)任。

　　此(cǐ)外，今年4月(yuè)，人(rén)民(mín)法院报(bào)公布《最高(gāo)人民(mín)法院关于(yú)商品房消费(fèi)者(zhě)权利保护问题(tí)的批复》，以司法(fǎ)解(jiě)释的方式(shì)明确了(le)购房人(rén)的优先权：

　　商品房消费者以(yǐ)居住为目的(de)购买房屋(wū)并已支(zhī)付全(quán)部价款，主张其(qí)房屋交付请求权优先于建设工程(chéng)价款(kuǎn)优先受(shòu)偿权、抵(dǐ)押权(quán)以及其他债权的，人民法院(yuàn)应当予以支持(chí)。只支付了部分(fēn)价款的(de)商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已(yǐ)实际支(zhī)付剩余价款(kuǎn)的，可以适用前款规定(dìng)。

　　也就是说，如果这75套房(fáng)子均为“已售未(wèi)网签”，那么这笔不良债权(quán)，实际上是(shì)个(gè)烫(tàng)手(shǒu)山芋。可能不仅不能卖出(chū)去回本，抵押的这(zhè)75套房子，还会(huì)被(bèi)业主讨回去(qù)。

　　中国信(xìn)达(dá)，将(jiāng)会赔(péi)了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老(lǎo)赖”

　　这(zhè)次债(zhài)权公司中(zhōng)国信(xìn)达(dá)申请不良(liáng)债权转让，可以追溯(sù)到(dào)金谷信托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目(mù)前中国(guó)信达已经成为赫(hè)华恒瑞唯一(yī)股东。但此前，赫华恒(héng)瑞为中(zhōng)赫集团旗下子公(gōng)司。2019年(nián)4月22日，中赫集(jí)团、中(zhōng)赫置地等选择退(tuì)出(chū)了(le)赫华恒(héng)瑞的股东行列，中(zhōng)国金谷国际(jì)信托有(yǒu)限责任公司成为了唯(wéi)一(yī)股东，后者由(yóu)中国信(xìn)达(dá)资产管理股份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商，相较其他房企，中赫集团既没(méi)有很大规(guī)模(mó)，也没有(yǒu)很高的国民(mín)知(zhī)名度，但却在北京豪宅圈留(liú)下(xià)一个个传说。

　　如钓鱼台(tái)七(qī)号院，作为中赫集团进(jìn)入北京(jīng)的第一个豪宅项目，2011年(nián)，中赫(hè)置(zhì)地推出(chū)钓鱼岛(dǎo)七(qī)号院3号楼(lóu)，高(gāo)达30万/平米的天价(jià)，成为当时(shí)京城最贵的楼盘，引(yǐn)发了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后(hòu)开(kāi)发的万(wàn)柳(liǔ)书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等(děng)大型知名(míng)房(fáng)企手中，抢(qiǎng)下(xià)了北京(jīng)万柳地(dì)块，成为北京当年的“双料(liào)地王(wáng)”。很快，万(wàn)柳书院就以神秘高端的(de)姿(zī)态(tài)杀(shā)入市(shì)场，无(wú)论是一块(kuài)块从荷兰(lán)运(yùn)回来的(de)灰(huī)砖垒起(qǐ)来的(de)五(wǔ)米高墙，还(hái)是每棵成本(běn)超6万的成年银杏树，还是每平(píng)米20万元的价(jià)格，都令业(yè)内外(wài)震(zhèn)撼不(bù)已。

　　“万柳的(de)墙(qiáng)、西宸(chén)的缸、霄(xiāo)八的顶儿(ér)、融(róng)创的(de)湖、紫辰院的树(shù)、北平(píng)府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看(kàn)出(chū)其在(zài)北京豪宅圈的地位。2014年末(mò)上市的它，对手是当(dāng)时有名的融(róng)创观澜嘉苑、佳(jiā)兆(zhào)业广场、恒大华府等，现如今，它远远超过(guò)这(zhè)些对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一套(tào)300平米(mǐ)的法(fǎ)拍房，最终成交价(jià)1.09亿、单价达到惊人的36万(wàn)元/平米，说(shuō)明万柳书院虽然已经推出了8年之久，但其依旧在北京(jīng)豪宅圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫集(jí)团开(kāi)发的豪宅，也(yě)吸(xī)引(yǐn)了(le)不(bù)少知名人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七(qī)号院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则居住在万柳书(shū)院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功奠定了(le)中赫集团的“高端路线”，也(yě)因此，它(tā)被外界(jiè)贴上(shàng)了(le)，“卖(mài)北京城最贵的(de)房，拿北京城最贵的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光(guāng)环(huán)的(de)背后，这(zhè)个地产界“劳斯莱(lái)斯”却多次成为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年(nián)初，因为履行(xíng)能力而拒不履行生效法律文书(shū)确定义务，中赫集团正式(shì)成(chéng)了“老(lǎo)赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑了？

　　中赫(hè)集团如今沦落到(dào)这(zhè)个地(dì)步，其实是有迹(jì)可循的。

　　事实上(shàng)，早在(zài)今年(nián)年初(chū)“万柳书(shū)院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)，发现其深陷(xiàn)财(cái)务(wù)危机。

　　从(cóng)知(zhī)名豪宅的(de)开发(fā)商到(dào)沦为“老赖”，中赫集团(tuán)实控人周金辉(huī)的人生轨迹跟着急转直下。而追(zhuī)根溯(sù)源，这个转折点(diǎn)，就在于(yú)收购北京国安(ān)。

　　近十(shí)年(nián)来，房企纷(fēn)纷开(kāi)始(shǐ)了多元(yuán)化转(zhuǎn)型，但转型(xíng)之路(lù)并(bìng)不好走(zǒu)。早(zǎo)在2008年开始，中赫(hè)集团就尝试过多元化业(yè)务，先后进军能源市场、团购网站，但最终都惨淡收(shōu)场。最终，周金(jīn)辉将转型的目光，放到(dào)了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服(fú)与(yǔ)IDG资本退(tuì)出(chū)后，中赫集团以35.5亿元参股国安(ān)足球俱乐部64％股(gǔ)权，成为国(guó)安的新东家(jiā)。接着在2021年6月，中赫集团从中信(xìn)集团(tuán)手中拿(ná)下北京国安俱乐部36％股权(quán)，至(zhì)此拿下北京国(guó)安俱乐(lè)部全部股(gǔ)权。如果北(běi)京国安的估值(zhí)一直没(méi)变(biàn)，那(nà)么中赫集团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样，中(zhōng)赫(hè)为什么又要质押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及其实控人周金辉(huī)夫妇将其手中的中赫(hè)集(jí)团股份质押陆(lù)续质(zhì)押，据企查(chá)查(chá)显示，目前中(zhōng)赫集团共(gòng)有11条(tiáo)股(gǔ)权出质记录。质权人包括海金商业(yè)保(bǎo)理(lǐ)、北京建(jiàn)工、山(shān)东国际(jì)信托(tuō)、中融信托、中(zhōng)信建设等。

　　这与入(rù)主北京(jīng)国安(ān)的时间完(wán)全吻合。

　　然而，入主北京国(guó)安(ān)后，不仅(jǐn)国安的经营(yíng)状况没(méi)有得(dé)到改善，中赫集团也被拉入(rù)泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息显示，2020年，北(běi)京(jīng)国安足球俱乐部(bù)实现营业(yè)收入(rù)1.03亿(yì)元(yuán)，净(jìng)利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产(chǎn)总计5.38亿(yì)元，总(zǒng)负(fù)债(zhài)18.51亿元(yuán)。

　　为了缓(huǎn)解(jiě)资金压(yā)力，中赫集团和周(zhōu)金辉夫(fū)妇还在持续(xù)质(zhì)押手(shǒu)中的中赫集团股份，但国安和中(zhōng)赫的经(jīng)营(yíng)状(zhuàng)况却持续没(méi)有好转。

　　不仅中赫集(jí)团被5次列被执(zhí)行(xíng)人，执行标的高达(dá)11亿，北京国安也3次与中赫集(jí)团(tuán)、中(zhōng)赫置地(dì)、及(jí)中赫集团股东周金辉(huī)、李彩(cǎi)霞等共同成(chéng)为被执(zhí)行人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为(wèi)履(lǚ)行能力而拒不履行生(shēng)效法律(lǜ)文书确定(dìng)义务，上(shàng)述被执行人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸(xìng)免于(yú)难。不过(guò)在实(shí)控人(rén)都成为老赖的情况下，被执行10个(gè)多亿的(de)北京(jīng)国安，又如何能(néng)独善(shàn)其身？

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