OPPO宣布关停旗下(xià)芯(xīn)片子公司(sī)哲库(kù)科技，引发了公募REITs扩(kuò)募风波，如今，二级市场的影响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继续延(yán)续此前(qián)几(jǐ)日的下(xià)跌(diē)走势(shì)，午后跌幅一度扩大(dà)，尾盘(pán)有所拉(lā)升，全天(tiān)收跌6.22％，最(zuì)近3个交易日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前(qián)，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT曾发布公告，紧急回(huí)应称，哲库科(kē)技是其扩募拟新购入基(jī)础设施资(zī)产张(zhāng)润大厦的重(zhòng)要承租方之(zhī)一(yī)，目前未收到哲库(kù)科(kē)技及OPPO方面关于(yú)停止(zhǐ)执(zhí)行已(yǐ)签租赁协议的(de)通知。同时，在公告中，华(huá)安张江光大园REIT进一步(bù)表示，原始(shǐ)权益人(rén)将(jiāng)继续密切关注哲库科(kē)技(jì)后续情况，积极做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益(yì)人(rén)相(xiāng)关负责人也表示(shì)，近期已同步启动了应急预案，排(pái)摸储(chǔ)备租户(hù)，积极应对(duì)哲库提前退(tuì)租的可(kě)能(néng)事项(xiàng)。由于张润大厦是全国首批REITs申报(bào)扩募项目，公司领导高(gāo)度(dù)重(zhòng)视，浦东新区国资委也高度关注。

　　多(duō)位业内人士(shì)表示，华安张江光大(dà)园REIT近(jìn)期市(shì)场(chǎng)波动(dòng)较大(dà)，但其实不动产公募REITs项目短期(qī)出租率下跌(diē)并不(bù)会(huì)从根本上(shàng)影响(xiǎng)其内外价值，投资(zī)者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二(èr)级(jí)市(shì)场价格(gé)继续波动

　　本周，OPPO关停旗(qí)下芯片子公(gōng)司哲库科(kē)技的事(shì)件继续扰动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大(dà)园REIT以3.726元(yuán)的(de)价格小(xiǎo)幅低开，此后二级市场价格开始震荡(dàng)走低，午盘收跌(diē)6.17％。午后，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT跌幅一度扩大到8.30％，随(suí)后(hòu)价格有(yǒu)所(suǒ)回(huí)升，最终报收3.512元，全天跌幅(fú)6.22％。戊申年是哪一年>

　　受近(jìn)期不利消息影响，华安张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园REIT最近几个交易日二(èr)级(jí)市场价格表现欠佳，5月11日以来，3个交易日(rì)跌幅达到9.69％，今年(nián)以(yǐ)来跌幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月(yuè)21日上市以(yǐ)来，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT累计涨幅超(chāo)过24％，在全(quán)市(shì)场(chǎng)公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市(shì)场整体表(biǎo)现上(shàng)看，目前上市的8只产业(yè)园区基础(chǔ)设施REITs中，仅(jǐn)博(bó)时招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只均有不同程(chéng)度下跌，8只产业园区基础设(shè)施REITs5月15日(rì)平均跌幅(fú)1.38％。今年以来平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前(qián)，张(zhāng)江REIT一季报中已经披露张江光大(dà)园项目出租率有所下降(jiàng)，如今拟扩募的项目又(yòu)遭遇突发事件，因此导(dǎo)致二级市场(chǎng)价格(gé)出现波动。”一位业内人士分析称。

　　不过(guò)，在(zài)上述(shù)人士看来，尽(jǐn)管(guǎn)出于风险规避的原(yuán)因，最近几(jǐ)个(gè)交易(yì)日场(chǎng)内资金有所流出，但是，不(bù)动产(chǎn)公(gōng)募REITs项目短期(qī)出租率下跌并不会从根(gēn)本(běn)上(shàng)影响其内(n戊申年是哪一年èi)外价值。

　　他也同时(shí)表示(shì)，目前随着二级市场价格下跌，风险也得到一(yī)定(dìng)释放，但是价格(gé)涨跌会受到(dào)基本(běn)面、情绪面等多(duō)重(zhòng)因(yīn)素影(yǐng)响，不好判断价格(gé)是不是已经完全触底。

　　此外，还有一位业内人(rén)士表示，今(jīn)年整(zhěng)体REITs市场(chǎng)表现低迷，不少产品年(nián)内二级(jí)市场跌幅较大，其(qí)实有些隐含收益率高的产品具(jù)备(bèi)一定的投资价值，很适合稳健类投(tóu)资者。此外，伴随着(zhe)经济复苏的步伐，产(chǎn)业园区(qū)、物(wù)流类等REITs产品具备一定的投(tóu)资价值。

　　先锋(fēng)瑞驰私募(mù)基金(jīn)执行董事高如星(xīng)对此表(biǎo)示，若张(zhāng)江园(yuán)区最终能顺利解决招商，平稳(wěn)过度(dù)对(duì)经营(yíng)现(xiàn)金流没有造成(chéng)大的影(yǐng)响，“事件性利空下(xià)调至(zhì)得这么急、这么深，加上前(qián)期(qī)本身园区类资产就回(huí)调(diào)不(bù)少了，这就是黄金(jīn)坑。”不(bù)过(guò)，他也强调，最(zuì)终还是落到租金收入(rù)受(shòu)不受影响，影响多大(dà)，估计(jì)园区会最终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急(jí)回应

　　扩募(mù)路(lù)上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停(tíng)旗下芯片子公(gōng)司哲库科(kē)技(jì)。随后5月12日(rì)晚，华安张江光大园REIT发布公(gōng)告，紧(jǐn)急回应称(chēng)，哲库科技是(shì)其扩(kuò)募(mù)拟新购入基础(chǔ)设施资产(chǎn)张润大厦的重要(yào)承租方之一，目前未收到(dào)哲(zhé)库科技及OPPO方(fāng)面关于停止执行已签租赁协议的通知。同(tóng)时，在公告中，华(huá)安(ān)张(zhāng)江光大园REIT进一步表示，原始权(quán)益(yì)人将继续密切关(guān)注哲库科技后续情况，积极做好相关(guān)应对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其一季报中(zhōng)披露的张江光大园项目(mù)出租(zū)率下降事项，一度(dù)二级市场(chǎng)价(jià)格出现回落。在随后召(zhào)开的业绩说明会中管理人(rén)就相关事项进行了解释说明(míng)，市场信心得到了一定提振(zhèn)，二级市场价格表现也趋于平(píng)稳。据(jù)了(le)解(jiě)，张(zhāng)江 REIT在5月(yuè)11日召开(kāi)的线上和线下的扩募说明会上，运营团队表(biǎo)示了对张江(jiāng)光大(dà)园项目(mù)的信心(xīn)，预(yù)计签署意向(xiàng)书(shū)和合同谈判中的储(chǔ)备租户正常转(zhuǎn)化后(hòu)，项(xiàng)目(mù)出(chū)租率将得(dé)到(dào)回升(shēng)。没想到仅(jǐn)过(guò)了不(bù)到三周的时间，张江REIT的扩募之路又(yòu)迎(yíng)来了新(xīn)的考验(yàn)。

　　因张江REIT的上述公(gōng)告引起了市场各方的广泛关注(zhù)，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目(mù)的原(yuán)始权益人相关负责人坦言，事发突然确实始料未及，在(zài)获(huò)悉OPPO关停哲库科技消息(xī)的第一时间(jiān)即(jí)奔(bēn)赴(fù)现场(chǎng)进(jìn)行(xíng)了沟通和(hé)核(hé)实工作(zuò)，并同步启动了应急预案，排摸(mō)储备租户，积极应对(duì)哲库提前退(tuì)租(zū)的可(kě)能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报(bào)扩募项目，公(gōng)司领(lǐng)导高度重视，据悉新区国(guó)资委也(yě)高度关注(zhù)。

　　当(dāng)谈(tán)及(jí)储备租户情况，相关负责人介(jiè)绍说，目前储备租户(hù)还是比(bǐ)较丰富(fù)的，覆(fù)盖(gài)了(le)芯(xīn)片测(cè)试、人工智能、航天产业(yè)、信息技术等产业客户，租赁(lìn)意向面积超过了2万方。从意向储备转化为实际(jì)租户需要(yào)一些时间。

　　“我们正(zhèng)在(zài)着(zhe)手(shǒu)通过签(qiān)署(shǔ)租(zū)赁意向书来尽快锁定一些(xiē)重要租(zū)户。虽然收了三个(gè)月履约保证(zhèng)金给了我们一些空(kōng)间，但本(běn)着对首批(pī)扩募、对市场负责的态度，我们肯(kěn)定要全力与(yǔ)时间赛跑，把(bǎ)这些面积在短期内完成去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有的同区域的张江光大园项目一(yī)季度末也有将近(jìn)30％的空置率，原始权益人有那么多储备租户(hù)，之(zhī)前的空置率为(wèi)何(hé)未能得到(dào)解(jiě)决。

　　对此(cǐ)相关(guān)负(fù)责人解释，张江(jiāng)光大(dà)园一(yī)直以来都坚持以市(shì)场化运营为(wèi)导向，历史运营(yíng)表现(xiàn)稳定，租户的调租(zū)和换租(zū)都属于正常情况(kuàng)，而这次(cì)项目的大租户退租正好发(fā)生(shēng)在(zài)市场活跃度(dù)的(de)短期低点，目前(qián)市场情(qíng)况已有(yǒu)所好转。在看到(dào)出租率下滑情况没(méi)有得(dé)到及时修复后，张江这(zhè)边也作了一定的资源调配(pèi)和(hé)倾斜，引入了一些储备(bèi)租户。

　　另外(wài)，张润大厦和张江光(guāng)大园(yuán)项(xiàng)目在给租(zū)户的分隔空(kōng)间、交(jiāo)付(fù)标准、租金水(shuǐ)平等方面也有一些差异化，张润大厦多是两千多平的大平(píng)层，楼的(de)成新度(dù)高一些，单价也(yě)贵一(yī)些，张江光大园单层以一千平的面积为主，还有一些独栋形态的物业。租户自身也会有诉求，也会根据自身需求和预算(suàn)挑选区域内的不同(tóng)物(wù)业。

　　“如果扩募完(wán)成(chéng)以后，新老资产的管(guǎn)理人都(dōu)变成了一家，后(hòu)续我们在资源共(gòng)享和联(lián)合营销方面能更加充分发挥(huī)协同效应(yīng)，相信可以做得(dé)更(gèng)好。”上(shàng)述负(fù)责(zé)人补充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和展望(wàng)，相关负(fù)责人表示(shì)，张江集团和张江高科(kē)目前在管资产约(yuē)五百万方，还(hái)有一些(xiē)其他(tā)在开发的储备项目，这些都(dōu)将成为张江REIT实现(xiàn)打造张江园(yuán)区产业空间资(zī)产(chǎn)上市平台目标的坚实后(hòu)盾(dùn)和(hé)储备资(zī)源。“我们非(fēi)常重视张(zhāng)江REIT这(zhè)个资本平台和它(tā)未(wèi)来的(de)发展。”相关负责人表示，“这次扩募是我们实现(xiàn)基金扩容的(de)第一(yī)步，也是至关(guān)重(zhòng)要的(de)一(yī)步(bù)，眼(yǎn)下我们可能(néng)面临了一些突发(fā)情况(kuàng)需要(yào)解决，但(dàn)是(shì)这和我(wǒ)们在张江科学城这三(sān)十年建设(shè)发展过程中所(suǒ)经历的相比，只能算是一(yī)个非常小(xiǎo)的插曲。我们有(yǒu)信心排除万难，尽(jǐn)一切(qiè)可能化解(jiě)当(dāng)前(qián)突发事(shì)件的所有(yǒu)负面影响，维持(chí)预期和(hé)市场的信(xìn)心(xīn)。”

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