万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让(ràng)这(zhè)个位于北(běi)京海淀的豪宅被(bèi)全(quán)国(guó)知晓，其背后曾宣(xuān)称要做(zuò)地产界“劳(láo)斯莱斯”的神(shén)秘开发商——中赫集团，也被拉向台前(qián)。

　　而如今，万柳书院再(zài)次受到舆论关(guān)注(zhù)，起因中赫集团成了(le)共同债务人被中国信达追(zhuī)债，中(zhōng)国信达为了收回钱(qián)款不得不将中(zhōng)赫抵押的75套万(wàn)柳(liǔ)书院豪宅(zhái)拍(pāi)卖。可问题是，这些房子早已售出，业主并非中赫集团(tuán)，那(nà)些(xiē)真正斥巨资购入房(fáng)产的有钱人，房子现在莫(mò)名奇(qí)妙地被拍卖，算是被割(gē)了！

　　截至发稿，暂(zàn)未(wèi)看到这些(xiē)业主的(de)维(wéi)权信息，难怪有网友调侃：“富(fù)人被割(gē)韭菜的时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能没(méi)你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可(kě)能还是(shì)债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想(xiǎng)到(dào)，这个位于(yú)海(hǎi)淀核心区位，名校环绕的顶(dǐng)级豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有(yǒu)网友发(fā)现，中国(guó)信达(dá)在京东(dōng)拍(pāi)卖上(shàng)，上架了“北(běi)京赫华恒瑞房(fáng)地产开(kāi)发有限公司不(bù)良债(zhài)权转让项目”，债权总(zǒng)额(é)高达近47亿(yì)，该项目(mù)的抵押物中，包(bāo)括75套万柳(liǔ)书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转让项目的处(chù)置主体是(shì)中国信达资产管(guǎn)理股(gǔ)份有(yǒu)限公司北京市分公司（下称(chēng)中国信达北(běi)分），处置的是对(duì)北京赫华恒瑞房地产开发有限公司(sī)（下称赫华恒瑞）的(de)不良债权。截至2023年1月(yuè)31日，债权(quán)金额(é)约为(wèi)46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集(jí)团有(yǒu)限公司是共(gòng)同债(zhài)务人。目前，该项目已(yǐ)有1万次(cì)围(wéi)观，35名(míng)意向人。

　　从(cóng)表面上看，这就是一起中国信达北分讨债的故事(shì)，但实际上(shàng)，75套豪宅的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒体报(bào)道，万柳书院(yuàn)总共301户，而且早(zǎo)已(yǐ)售罄。如(rú)果(guǒ)该报道属实(shí)，说明(míng)这些房(fáng)子实际上(shàng)都(dōu)是卖出去了的，是有人(rén)住(zhù)的。

　　那为什么中(zhōng)国信达的拍卖(mài)页面上又(yòu)注(zhù)明这75套房子(zi)是“未(wèi)出(chū)售”的(de)状态呢？只能说明这些房子根本(běn)没有网(wǎng)签，也没有(yǒu)房产证(zhèng)！

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　　第一财(cái)经的报(bào)道证实了上述内容(róng)。有豪宅中介透露(lù)，中赫集团(tuán)早就把这75套房(fáng)子抵押(yā)出去，现在还没资(zī)金解抵押，所以不能(néng)网签(qiān)、没办房本。

　　作(zuò)为海淀的顶级(jí)豪宅，最强学区房(fáng)，万柳书(shū)院的业主基本都是北京的(de)高端(duān)人士，柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬也是万柳书(shū)院的业主。另据(jù)地(dì)产自媒体“地(dì)产八卦女(nǚ)”爆料，万柳书院(yuàn)的业主中(zhōng)，还有不少中(zhōng)赫集(jí)团的高管、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不(bù)过，如(rú)果这些业主确实已经支付价款(kuǎn)并(bìng)实际占有，那么(me)，中(zhōng)国(guó)信达转让这笔(bǐ)不(bù)良债权回本的愿望，或将(jiāng)泡(pào)汤(tāng)。这次拍卖损(sǔn)失最(zuì)大的，没准还是债主中(zhōng)国信达。

　　根据相关法律规定，民事(shì)执行中，业主已经支(zhī)付价款并实际占有，但(dàn)未办(bàn)理过户(hù)手续的，如(rú)果业(yè)主(zhǔ)没有过错，人(rén)民法院不得查封、扣押、冻(dòng)结(jié)，已经查封的可以向法院提出执(zhí)行异议申请，请求法院解除查封，同时可以联合(hé)起诉开(kāi)发商，要求退还购房款或(huò)办理房产证，并承担(dān)违约责任。

　　此(cǐ)外(wài)，今年4月，人民法院(yuàn)报公(gōng)布《最高人民法院关于商品房(fáng)消费者权利(lì)保护问题的批复》，以司(sī)法(fǎ)解释的方式明(míng)确了购房人的优(yōu)先权(quán)：

　　商品房消(xiāo)费者以居(jū)住为目的(de)购买房屋并已支付全部价(jià)款，主张其(qí)房屋交(jiāo)付请求权优先于(yú)建设(shè)工程价款优先受偿权、抵押权(quán)以及其他债权的，人民法院(yuàn)应当予(yǔ)以(yǐ)支持。只支付了部分价款的商品房(fáng)消费者(zhě)，在一审法庭辩论终(zhōng)结前已实际支(zhī)付剩(shèng)余价款的，可以适(shì)用前(qián)款规(guī)定。

　　也就是说，如果这75套房子均(jūn)为“已(yǐ)售未网签(qiān)”，那么这笔不良债权(quán)，实际上是个烫手山芋(yù)。可能不仅不能卖出去(qù)回本，抵押(yā)的(de)这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达(dá)，将(jiāng)会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债权公司中国(guó)信(xìn)达申请不良债权转(zhuǎn)让，可以追溯(sù)到金谷(gǔ)信(xìn)托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼(yǎn)查显示，目前中国信达已经成为赫华恒瑞唯(wéi)一股东。但此前，赫华(huá)恒瑞为中赫集(jí)团(tuán)旗下子公(gōng)司。2019年4月22日(rì)，中赫(hè)集团(tuán)、中赫(hè)置地等选择退出了(le)赫华(huá)恒瑞的股(gǔ)东行列，中国(guó)金谷国际信托有限责任公司成为了(le)唯一(yī)股东，后者由中(zhōng)国信达资(zī)产管理股份有限公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商，相较其他房企，中赫集团既没(méi)有很大(dà)规(guī)模，也没有很高的国民知(zhī)名度，但却在北京(jīng)豪宅圈留下一(yī)个(gè)个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫(hè)集团(tuán)进入北京的第一个(gè)豪宅项(xiàng)目(mù)，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万(wàn)/平米的天价，成为当时京(jīng)城最贵的楼盘(pán)，引(yǐn)发了(le)市场强烈(liè)震惊。

　　随(suí)后开发的(de)万柳书(shū)院，更(gèng)是被誉为(wèi)“北(běi)京海淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫(hè)置地以(yǐ)26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从(cóng)融创、保利(lì)、万(wàn)科等大型知名房(fáng)企手(shǒu)中，抢(qiǎng)下了北京万柳地块，成为北京当年的“双料地(dì)王”。很快，万柳书院就以神(shén)秘高端的(de)姿态杀入市场，无论是一(yī)块块从荷兰(lán)运回来的灰砖垒(lěi)起(qǐ)来的五米高墙，还是每棵成本超(chāo)6万的成(chéng)年银杏(xìng)树(shù)，还(hái)是每平米20万元(yuán)的价格，都令(lìng)业(yè)内外震撼不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸(gāng)、霄八的顶儿、融创的(de)湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺口(kǒu)溜中，就可(kě)看(kàn)出其(qí)在北京豪宅圈(quān)的地(dì)位。2014年末上市的(de)它(tā)，对(duì)手是当(dāng)时有名的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大(dà)华府等，现如今，它远(yuǎn)远超过这(zhè)些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米(mǐ)的法拍房，最终(zhōng)成交(jiāo)价(jià)1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明万柳书(shū)院虽然已经推出了8年(nián)之久，但其(qí)依旧在北京豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中赫(hè)集团开发的豪宅，也(yě)吸引了不少知名(míng)人士，如知名演员宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼台七号院。而(ér)柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠定了中赫集团的(de)“高(gāo)端路线”，也(yě)因此，它(tā)被外界贴上了，“卖北京城最贵(guì)的房，拿北京城最贵的地”，“做地(dì)产(chǎn)中(zhōng)的‘劳斯(sī)莱斯(sī)’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发商(shāng)光环的背后(hòu)，这(zhè)个地产界(jiè)“劳斯莱斯”却(què)多(duō)次成为被(bèi)执行人，被执行(xíng)标的高达11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履行能力(lì)而拒不履行生效法律(lǜ)文(wén)书确定(dìng)义务，中赫集团正式(sh江苏高考为啥用全国卷，全国高考看江苏下一句ì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团(tuán)如今沦落到(dào)这(zhè)个地步(bù)，其实(shí)是有迹可循的(de)。

　　事实上，早在(zài)今(jīn)年(nián)年初(chū)“万柳书院(yuàn)少爷”走红之时，深(shēn)蓝(lán)财(cái)经就(jiù)曾深挖出背(bèi)后的中赫(hè)集团，发现其深陷财务(wù)危机。

　　从知名豪宅的开(kāi)发商到沦(lún)为(wèi)“老(lǎo)赖”，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)实(shí)控人(rén)周(zhōu)金辉(huī)的人生轨(guǐ)迹跟着(zhe)急转直(zhí)下。而追根(gēn)溯源(yuán)，这个(gè)转(zhuǎn)折(zhé)点，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷(fēn)开始(shǐ)了多元(yuán)化转型，但转(zhuǎn)型之路并(bìng)不好走(zǒu)。早在2008年开始，中赫集团就尝(cháng)试(shì)过多元化业务，先后(hòu)进军能(néng)源市(shì)场(chǎng)、团(tuán)购(gòu)网站，但最(zuì)终都惨淡(dàn)收场。最终，周金(jīn)辉将转型(xíng)的(de)目光(guāng)，放(fàng)到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与(yǔ)IDG资(zī)本退出后，中赫集团以35.5亿元参股(gǔ)国安足球俱乐部(bù)64％股权，成为国安的(de)新东(dōng)家。接着在2021年6月，中(zhōng)赫(hè)集团从中(zhōng)信集团手中(zhōng)拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国(guó)安俱乐部全部股权(quán)。如果北京国安的估值一(yī)直(zhí)没变，那么中赫集团拿下北京国安(ān)，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里(lǐ)，有人也许会(huì)感叹：卖(mài)豪(háo)宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么(me)又要(yào)质押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫(hè)集团及其实控人周金(jīn)辉夫妇(fù)将其手中(zhōng)的(de)中赫(hè)集(jí)团股份质押陆续质押，据企查查显示，目前中(zhōng)赫集团共有(yǒu)11条股权出质记录。质权人包括海金商业保理、北京建工、山(shān)东国(guó)际信托、中融信托、中信建(jiàn)设等。

　　这与入主(zhǔ)北(běi)京国安的时(shí)间(jiān)完全(quán)吻(wěn)合。

　　然而，入主北(běi)京(jīng)国安(ān)后，不仅国安(ān)的经(jīng)营状况没有得(dé)到改(gǎi)善，中赫集(jí)团也(yě)被拉入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交易所官网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐(lè)部(bù)实(shí)现营业收入(rù)1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱乐部资产(chǎn)总计5.38亿元(yuán)，总负(fù)债18.51亿(yì)元(yuán)。

　　为了缓解资(zī)金压(yā)力，中赫集(jí)团和周(zhōu)金辉夫妇还在持续质押手中的(de)中赫集团(tuán)股份，但国安(ān)和中(zhōng)赫的经(jīng)营状况却持续(xù)没有(yǒu)好(hǎo)转。

　　不仅中(zhōng)赫集(jí)团被5次(cì)列(liè)被执(zhí)行人，执行标(biāo)的高(gāo)达11亿，北京国安也3次与中赫集(jí)团、中赫置地、及中赫集团股(gǔ)东(dōng)周金辉(huī)、李彩(cǎi)霞等共(gòng)同成为被执行人(rén)，执行标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务，上述(shù)被执行人成为“老赖(lài)”。只有北京国安，目前幸(xìng)免(miǎn)于难(nán)。不过在(zài)实控(kòng)人都成为老(lǎo)赖的情况下，被执行10个多亿的北(běi)京(jīng)国(guó)安，又如何能独善其身？

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