5月(yuè)以来(lái)，房地产板块(kuài)个股多出现小(xiǎo)幅(fú)上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。而以公募基金为代表的机构对于这一板块已经在悄然布局(jú)。数据(jù)显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公(gōng)布的(de)总份额均(jūn)较4月28日(rì)时有(yǒu)小幅增(zēng)长。根据基(jī)金一季报统(tǒng)计，龙(lóng)头(tóu)与地方国企央企获得增持，持仓数量占流(liú)通股比重增幅五只个(gè)股分别为华(huá)发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧(wò)龙地(dì)产+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或(huò)“底(dǐ)部回升”

　　行业(yè)红(hóng)利时代已过 精耕(gēng)细作成共识

　　从公募基(jī)金对房地产的配置(zhì)看，2019年末，公募所持有的房地产行业(yè)标(biāo)的市值约1188亿(yì)元，占其所持(chí)股票市值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色，但公募所持(chí)房地产公(gōng)司(sī)市值在(zài)股(gǔ)票资产(chǎn)中的占比却(què)断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三年来的首(shǒu)次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公(gōng)募对房地产行业(yè)的持股(gǔ)比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的(de)势(shì)头似乎在今年(nián)一季度(dù)得(dé)以延续。数据统(tǒng)计显示(shì)，公募重(zhòng)仓持有房地产板块一季度市值TOP15门(mén)槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四(sì)季度(dù)提升6.71％。持仓(cāng)市值前(qián)五个(gè)股分别为(wèi)保利(lì)发(fā)展(zhǎn)、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股份、滨江集团，持仓(cāng)市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对于房地(dì)产的投资愈发有集中(zhōng)于龙头的趋(qū)势。Wind显(xiǎn)示，在(zài)公(gōng)募基(jī)金(jīn)一季报汇总的重仓股中，房(fáng)地产板(bǎn)块排名最(zuì)高的是保利(lì)发展，在基(jī)金重仓第33位。排名第二(èr)的(de)是招商蛇口(kǒu)，排在第78位。而老牌龙头股万科A排(pái)在第96位。对(duì)比去年四季报，变(biàn)化之处首先在于几(jǐ)只房地产龙头股从排位上看(kàn)均有退步(bù)，尤其是万科最(zuì)为明(míng)显(xiǎn)；其次是金地集团退出百(bǎi)大(dà)之列。但考(kǎo)虑到房地(dì)产(chǎn)是复苏链上最后一环，且首(shǒu)季并非行业销售旺季，其传导到二级(jí)市场乃至机(jī)构持仓上还需(xū)要时间周期。

　　形(xíng)成共识的(de)是，经济圈判断房地产(chǎn)已经进入(rù)大分化时(shí)代，一二线城市(shì)好于三(sān)四(sì)线城市。而(ér)映射(shè)到(dào)二级市场投资上(shàng)，配置房地产行(xíng)业轻松收获行业贝(bèi)塔的红(hóng)利期(qī)一去不(bù)返了。“如果按(àn)照产(chǎn)业周(zhōu)期来分类，包括(kuò)房地产等(děng)几类行业在(zài)盖特(tè)纳(nà)曲线里属于成熟期或者衰退期(qī)的行(xíng)业，传统认(rèn)知上没有什么投(tóu)资机会(huì)的。但在这几年特殊的行情里包括煤(méi)炭、电解铝等(děng)类(lèi)似的行业(yè)也出现了一(yī)些(xiē)机会，背后的逻(luó)辑(jí)是供给侧发生(shēng)了更大的(de)变化。”一不愿(yuàn)具名的上海(hǎi)公募基金(jīn)经理指出。

　　不过也(yě)有(yǒu)公募(mù)人士持谨慎(shèn)乐观态度：“行业前几年(nián)17亿～18亿平(píng)方米的(de)年销售面积很(hěn)难(nán)再出现了，2022年光是居民(mín)存款数(shù)量增加了15万(wàn)亿元。中国(guó)存量有(yǒu)400亿平方米建筑面(miàn)积，考虑存(cún)量(liàng)地(dì)产(chǎn)的更新，也有(yǒu)近10亿(yì)平(píng)方米。需(xū)求端还需要有一定的政(zhèng)策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基(jī)金(jīn)房地产研究(jiū)员吕(lǚ)功绩(jì)也指出：“时至今日，无论从城(chéng)镇化的进程，还是人均住房(fáng)面积（接近30平(píng)/人(rén)），我国(guó)均已(yǐ)告别住房(fáng)短(duǎn)缺时代(dài)，而目前居民的(de)杠杆率和(hé)房价收(shōu)入(rù)也不支撑(chēng)每年(nián)18万亿元的销售额，以及过快上行(xíng)的房(fáng)价，因而行业高增的时代已经过去，未来行业的需求或将回落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属性(xìng)，就很(hěn)容易出(chū)现信用(yòng)风险问题(tí)（类(lèi)似(shì)2022年(nián)的民营地产(chǎn)爆雷(léi)），行业进入到供给侧出(chū)清(qīng)的过程。这个过(guò)程中(zhōng)，综合竞(jìng)争力强的公(gōng)司(sī)就能够(gòu)通(tōng)过(guò)大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市占率的提升。当行(xíng)业(yè)需求1tbsp等于多少克细砂糖，1.5g盐大概有多少(qiú)见(jiàn)顶回落时，行业的贝(bèi)塔已经过去(qù)了，但不代表没有投资机(jī)会，机会在于城市、位置、产品(pǐn)的阿尔(ěr)法，而对(duì)应到股票投(tóu)资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基(jī)于这样的认识转变，精耕细(xì)作个股(gǔ)成(chéng)为公募乃至整体机(jī)构(gòu)的务实之(zhī)举。

　　机构配置房地产“风物长宜(yí)放眼量(liàng)”

　　头部(bù)央(yāng)国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块个(gè)股(gǔ)多(duō)出(chū)现小(xiǎo)幅上涨，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约为2％。从具体的个(gè)股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板(bǎn)块(kuài)个(gè)股，在纳入统计的124只房地产类标的股中，本月以来实现股价(jià)上涨的(de)达到(dào)了81家。

　　其中，上(shàng)述时(shí)间段恰(qià)好排(pái)名前(qián)五的(de)公司月(yuè)内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分别是(shì)上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸(xìng)福(fú)、荣安(ān)地产。排名第一(yī)的上实发展，五一假(jiǎ)期归(guī)来后日成交量明(míng)显(xiǎn)放大，4日、5日(rì)连续两个交易(yì)日(rì)收出涨(zhǎng)停。从该股的基本(běn)面来看，上实发展的主(zhǔ)营(yíng)业务为(wèi)房地产开发(fā)与经营(yíng)。公司(sī)的(de)主要产(chǎn)品及服务为房(fáng)地产(chǎn)销售、房(fáng)地(dì)产(chǎn)租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营(yíng)。从业绩数据来看，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净(jìng)利(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现营业总收入27.87亿(yì)元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股(gǔ)股东来看，各类机(jī)构(gòu)都有对(duì)其(qí)布局的例子(zi)。以3月31日时(shí)的首季十大流通股股东来看(kàn)， 具体包括公募的上(shàng)银基(jī)金、私募(mù)的(de)迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长(zhǎng)城资产管理公(gōng)司等都跻身前十(shí)的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅(fú)暂时排(pái)名第二的浦东(dōng)金桥也是上海本地房(fáng)企，其第一季度的收入利润规模大幅度复苏。究其原(yuán)因，一方面是(shì)该公司后疫(yì)情(qíng)时代出租率复苏至近年来(lái)最(zuì)高(gāo)，另(lìng)一方面则是公司拿地结(jié)算持续性向(xiàng)好，从数字上看，一季度新增(zēng)虹口(kǒu)135、138住宅地块，总(zǒng)建(jiàn)筑(zhù)面积约(yuē)54万平方米。

　　在这样的业绩势头(tóu)向好(hǎo)背景下(xià)，自然也吸引(yǐn)了知(zhī)名机(jī)构在(zài)其中持续驻(zhù)足。从(cóng)第(dì)一(yī)季(jì)度(dù)十大流通股股东来看，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的(de)两(liǎng)只产品依(yī)然在前十中(zhōng)，这也是连(lián)续第三个季度(dù)他有的两只产品(pǐn)杀入(rù)前(qián)十。同时榜单中还有一支大名(míng)鼎(dǐng)鼎的QFII阿(ā)布扎比投资局，其当季还小幅增(zēng)加了持(chí)股(gǔ)。

　　除去上述(shù)两家(jiā)上海区域性地产公司外，荣安地产则是主要布(bù)局在深圳的地产公司，一(yī)季报交出(chū)的也是一份报喜的成绩单：首季(jì)公(gōng)司实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市(shì)公(gōng)司股东的净(jìng)利润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周刊》注意到(dào)两只(zhǐ)公募(mù)指基首季(jì)新杀入十大流(liú)通股股东行列。具体说来(lái)， 南方中(zhōng)证全指房地产ETF上榜排名(míng)第七位，富国(guó)中证指(zhǐ)数1000增(zēng)强则排名第九位，此外联袂出现的机构(gòu)还有(yǒu)QFII高盛(shèng)国际和私募迎(yíng)水(shuǐ)聚(jù)宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采(cǎi)访时，兴证(zhèng)全球基金相关人士分析(xī)：“经历过行业(yè)洗(xǐ)牌和兼(jiān)并(bìng)重组(zǔ)后，龙头的价值(zhí)更(gèng)为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市(shì)场(chǎng)大幅降(jiàng)温(wēn)，优(yōu)质土地供给较多（券商测(cè)算(suàn)对应潜在毛利(lì)率在(zài)25％以上，目(mù)前房企的(de)利润率仅20％），绝大多数房企受(shòu)限(xiàn)于信用问题或者资金紧张没法拿(ná)地，龙头房企趁机(jī)获(huò)取低成本土地，龙(lóng)头房企的拿地(dì)力度（拿地金额/销售金额）基本(běn)在30％以上；从融(róng)资(zī)上看，龙(lóng)头房企杠杆(gān)率较低，净负债率基本在70％以下，而其他(tā)房企(qǐ)的净负债率普遍都(dōu)在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有(yǒu)限，从融资成本(běn)看，龙头房(fáng)企(qǐ)的(de)融(róng)资成本不(bù)断下滑，基(jī)本(běn)在3％、4％左右；对(duì)应到2023年(nián)的销售，龙头(tóu)房企明显跑(pǎo)赢(yíng)行业，1～4月(yuè)百强(qiáng)房企的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮下，央国(guó)企地(dì)产股或存在发(fā)展的大好机会(huì)。中信证券(quàn)指(zhǐ)出：“房地(dì)产行业的结构(gòu)性(xìng)机(jī)会依(yī)然存在，少部分公司尤其是(shì)央企占据显(xiǎn)著优势，其主要又(yòu)体现为库存的优(yōu)势。央企地产(chǎn)公司，现阶段表(biǎo)现出较低(dī)的融资成(chéng)本，优质的开发资源和良好的不动产(chǎn)资产运(yùn)营能力的(de)多重竞(jìng)争优(yōu)势(shì)。”

　　“即(jí)使(shǐ)没有中特(tè)估，国央企(qǐ)相较于民营地产公司(sī)也(yě)是更有优势(shì)的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值、土(tǔ)地(dì)资源债权(quán)债务关系等问题，市场对(duì)民营房(fáng)开企业的资产会(huì)有更多担忧和质疑，所以在这一轮(lún)行业(yè)出(chū)清的过程中，央国(guó)企相较(jiào)于(yú)民企来说估值的修复更明显。中(zhōng)特估(gū)的角度从中长期的维(wéi)度看(kàn)，行业的逻辑在于集中度提(tí)升(shēng)后，行业进入(rù)高质(zhì)量(liàng)发展阶段，具备较(jiào)快速发展(zhǎn)阶段更稳定且可预期的盈利和现金流创造能力，以(yǐ)此带来估(gū)值中枢的提升，应该关注(zhù)估值相对较低，企(qǐ)业自身资(zī)产的质(zhì)量好、运(yùn)营能(néng)力强、可(kě)以创造(zào)持(chí)续现金流的(de)企(qǐ)业(yè)。”

　　“存量时代中(zhōng)行(xíng)业普涨的概率比较低(dī)，行业(yè)内部将出现分化，要关注将(jiāng)受益(yì)于行业(yè)集中度提(tí)升(shēng)的头部公(gōng)司。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这(zhè)一思(sī)路的(de)话，或许还是保(bǎo)利发展(zhǎn)、招商蛇口等国资背(bèi)景龙(lóng)头前(qián)途更为光明。不过(guò)国投瑞银基金投资部副总(zǒng)监(jiān)綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国(guó)企央(yāng)企在三个(gè)方(fāng)面是否可以维(wéi)持(chí)，首先是融(róng)资成本保(bǎo)持低位，其(qí)次是销售份(fèn)额持续提(tí)升，再次是(shì)拿(ná)地份额(é)持续提(tí)升。”

　　复苏(sū)速度(dù)缓慢

　　机构需要(yào)多给一些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据(jù)房企一季报梳理发现，对于2022年的业(yè)绩出现的整体(tǐ)下滑，2023年一季度的业(yè)绩分化更(gèng)趋(qū)明显，保利发(fā)展、滨(bīn)江集团等房(fáng)企营收、净利均实现了业绩(jì)的回正，甚至是(shì)较(jiào)大增速(sù)的增长。而这(zhè)些公司也(yě)是(shì)机构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房(fáng)地产业(yè)内人士(shì)张宏(hóng)伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善的房企，主要是因为过(guò)去两三年时间，尤其是在2021年下半年民营房(fáng)企不怎(zěn)么投资(zī)拿(ná)地之(zhī)后，国(guó)有企(qǐ)业仍在持续性地拿地(dì)，且(qiě)主要(yào)集中在核心城(chéng)市(shì)，投资(zī)力度较大。投资的驱(qū)动(dòng)能够推动(dòng)房企销售业绩的增长，从(cóng)而在2023年(nián)一(yī)季度市场恢复但仍处(chù)于调整的(de)过程中，能(néng)够保有一个(gè)正增(zēng)长(zhǎng)。

　　不过张宏伟(wěi)同(tóng)时也提醒表(biǎo)示(shì)，在房地(dì)产(chǎn)的复苏过程中，还面(miàn)临着一些不确定性。其实整个(gè)市场(chǎng)从(cóng)四月份开始又在往下(xià)掉(diào)。除了杭州、成都等(děng)极个别城市四月环(huán)比三月相对表现较好(hǎo)之外，包括北(běi)京、上海(hǎi)在内的绝大多数城(chéng)市都出现环比(bǐ)下滑的情况(kuàng)。而现在五月的市场(chǎng)表现也(yě)不太乐观。按照(zhào)现在的(de)经济状况、收入情况，以及市(shì)场(chǎng)的(de)去库存(cún)压力、企(qǐ)业(yè)的资金(jīn)面(miàn)压力(lì)，可(kě)能会出(chū)现，到(dào)六月(yuè)份房企为了半年报冲(chōng)业(yè)绩出现市场的短期反弹(dàn)外的(de)一个市场乏力(lì)现象。也就是说，第二季度、第三(sān)季度增长(zhǎng)不确定性的压力(lì)仍旧(jiù)较大。

　　上海利(lì)檀投资董事长(zhǎng)陈昊(hào)扬也向《红周刊》指出(chū)，现在(zài)整个房(fáng)地(dì)产以及其上下游产业链(liàn)的复苏速度都比想象的(de)要(yào)慢很多(duō)，我们要(yào)多给一些耐心，这个时候，在房地产以及上(shàng1tbsp等于多少克细砂糖，1.5g盐大概有多少)下游就不(bù)是赚快钱的时候，只能赚(zhuàn)他基本(běn)面的钱。但这也意味着，只有极为少数(shù)的、做得比同行好得多(duō)的企业，会伴随(suí)整个行业的弱复苏(sū)，业绩(jì)会逐步体现出来。所(suǒ)以只(zhǐ)能耐心(xīn)地去等待它的基本(běn)面不断地凸显出来，这(zhè)需要时间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红(hóng)周刊》，文(wén)中提(tí)及个股仅为(wèi)举例分(fēn)析，不做买卖推(tuī)荐。）

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