5月以来(lái)，房地产板块(kuài)个(gè)股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信(xìn)房地(dì)产指数(shù)本月涨幅(fú)约(yuē)为2％。而(ér)以(yǐ)公募(mù)基金为(wèi)代表的(de)机构对于这一板块(k银耳越黄越好还是越白越好，干银耳为什么越放越黄uài)已经在悄(qiāo)然(rán)布局。数据(jù)显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金(jīn)为(wèi)例(lì)，5月9日时所(suǒ)公布的总(zǒng)份额均较(jiào)4月28日时有小幅增长。根据(jù)基金一季报统计，龙(lóng)头与地方国企央企获得增持，持仓数量占流通(tōng)股比(bǐ)重增幅(fú)五只个股(gǔ)分别为华发股(gǔ)份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产(chǎn)或“底部回升(shēng)”

　　行业红利时代已过 精(jīng)耕细作成共识

　　从公募(mù)基金(jīn)对房地产的(de)配置看，2019年末，公募(mù)所持有的房地(dì)产行(xíng)业标的市值约1188亿(yì)元，占其所持股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房地产公(gōng)司市(shì)值在股票(piào)资(zī)产中的占比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年(nián)来的首次回升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与此同时，公募(mù)对房地产行业的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年(nián)末的(de)7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在今(jīn)年一季度(dù)得以延续。数据统计显示，公募重仓持有房地产板块一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓市(shì)值前(qián)五个(gè)股分别为保利发(fā)展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨(bīn)江(jiāng)集团，持仓市值占板块比(bǐ)重(zhòng)合计达47.29％，环比(bǐ)下(xià)降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公(gōng)募对于房地(dì)产的投资(zī)愈(yù)发(fā)有集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示，在公募基(jī)金一季报(bào)汇总的重(zhòng)仓股中，房地产板块排名最高的是保利发展，在基金重仓第(dì)33位。排(pái)名第二的是(shì)招商蛇(shé)口，排在第78位。而(ér)老牌龙头股万科A排在第96位。对比(bǐ)去年四季报，变化之处首先在(zài)于几只房地产龙头股从排位上(shàng)看均有退步(bù)，尤(yóu)其是万科(kē)最为明显；其次(cì)是金地(dì)集团退出百大之列。但考(kǎo)虑(lǜ)到房地产是复苏链上最(zuì)后(hòu)一环(huán)，且首季并(bìng)非行(xíng)业(yè)销售旺季，其(qí)传导(dǎo)到二级市场乃至机构持仓上还需(xū)要时间周(zhōu)期。

　　形(xíng)成共识的是(shì)，经(jīng)济圈(quān)判断房(fáng)地产已经进入大分化(huà)时代(dài)，一二线城(chéng)市好(hǎo)于三四(sì)线城市。而映(yìng)射(shè)到二级市(shì)场(chǎng)投资上(shàng)，配置房地产行业轻松收(shōu)获(huò)行业贝(bèi)塔的红利期一去不返了。“如果按照产(chǎn)业周期(qī)来分类，包(bāo)括(kuò)房地产等几(jǐ)类行业在(zài)盖特纳曲(qū)线里属于(yú)成(chéng)熟期或(huò)者(zhě)衰退期(qī)的行业，传统认知上没有什(shén)么投资(zī)机(jī)会的。但在(zài)这几年特殊的行情(qíng)里包(bāo)括煤(méi)炭、电解铝等类似的行业也出(chū)现了(le)一些(xiē)机会，背后(hòu)的逻辑(jí)是供(gōng)给侧发生了更大(dà)的(de)变(biàn)化。”一不愿具名的上(shàng)海(hǎi)公(gōng)募基金经理指出。

　　不过也有公募(mù)人士持(chí)谨慎乐观态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平(píng)方米的(de)年销售(shòu)面积(jī)很难再出现了，2022年光是(shì)居(jū)民(mín)存款数量(liàng)增加了15万亿元。中(zhōng)国(guó)存量有400亿平方米建筑(zhù)面积，考虑存(cún)量(liàng)地(dì)产的更新，也(yě)有近10亿平(píng)方(fāng)米(mǐ)。需求端还需要(yào)有(yǒu)一(yī)定(dìng)的(de)政策出来去(qù)刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地(dì)产研究员(yuán)吕(lǚ)功绩也指出：“时至今日，无(wú)论(lùn)从城镇化(huà)的进程，还是人均住房面积（接近30平(píng)/人），我国均已告别住(zhù)房短缺时代，而目前(qián)居民的杠(gāng)杆率和房价收入也不(bù)支撑每年(nián)18万亿元的销售额，以及过(guò)快上行的房价，因(yīn)而行业高增的(de)时代(dài)已(yǐ)经过(guò)去，未来(lái)行(xíng)业的需求或(huò)将(jiāng)回落(luò)，在此过程中，伴随着地产(chǎn)的高(gāo)杠杆属性(xìng)，就(jiù)很容易出现(xiàn)信(xìn)用(yòng)风险问题（类(lèi)似2022年的民营(yíng)地产(chǎn)爆雷），行(xíng)业进入到供(gōng)给侧出(chū)清的(de)过程。这个过程中，综合竞争力强的(de)公(gōng)司就能够(gòu)通过大鱼吃小鱼的方式，获(huò)得市占率(lǜ)的提升(shēng)。当行(xíng)业需求见顶(dǐng)回(huí)落(luò)时，行(xíng)业的贝塔已(yǐ)经过去了(le)，但不(bù)代表没有投(tóu)资机会，机会在于(yú)城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就是(shì)强竞争(zhēng)力公司的阿(ā)尔法(fǎ)。”

　　或许(xǔ)也(yě)是基于这样的(de)认识转变，精耕细(xì)作个股成为公(gōng)募乃至整(zhěng)体(tǐ)机构的务实(shí)之(zhī)举。

　　机(jī)构(gòu)配置房地产“风物长宜(yí)放眼(yǎn)量”

　　头(tóu)部央国企、优质区域性(xìng)标的成(chéng)香(xiāng)饽饽(bō)

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月(yuè)10日收(shōu)盘，中信房地产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地产板块个股，在纳入统计的124只房(fáng)地产类(lèi)标(biāo)的股中，本(běn)月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前(qián)五(wǔ)的公司月(yuè)内涨幅超过了10％，它们分别(bié)是(shì)上实发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华(huá)夏(xià)幸福、荣安地(dì)产。排名第一的上实发展，五一假期归来后日成交量明显放大，4日、5日连续两个交易日收出(chū)涨(zhǎng)停。从(cóng)该股的基本面来看，上(shàng)实发(fā)展(zhǎn)的主营业务为房地产开发与经营。公司的(de)主要产品(pǐn)及(jí)服务(wù)为房地(dì)产销售、房地产(chǎn)租赁、物业(yè)管(guǎn)理服务、工程项(xiàng)目、酒(jiǔ)店经营。从(cóng)业绩数(shù)据来看，2022年，其实现(xiàn)营(yíng)业(yè)收入(rù)52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿元(yuán)，同(tóng)比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元(yuán)，同比扭亏(kuī)。

　　不(bù)过从十大流通股股东来看，各类机构都有对其布局的例子。以3月31日时的首季(jì)十大(dà)流通股股东(dōng)来(lái)看(kàn)， 具体包括(kuò)公募的上银基(jī)金(jīn)、私(sī)募的迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长(zhǎng)城资产管理公(gōng)司等都(dōu)跻身(shēn)前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨(zhǎng)幅(fú)暂(zàn)时排(pái)名第二的浦东金(jīn)桥也是上海本地房(fáng)企，其(qí)第一季度(dù)的收入利润规模大幅度复苏。究其原因，一(yī)方面是该(gāi)公司后疫情(qíng)时代出租率复苏至(zhì)近年来最高，另(lìng)一方面则是(shì)公司拿地结算(suàn)持续(xù)性向好，从(cóng)数(shù)字上看，一季(jì)度新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积约(yuē)54万平方米。

　　在(zài)这样的业绩势头向好背景下，自然也吸引(yǐn)了知(zhī)名机构(gòu)在其中持续驻足。从(cóng)第一季度十(shí)大流通股(gǔ)股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两(liǎng)只产品依然在前十中，这(zhè)也是连续(xù)第(dì)三个季(jì)度他有的两只产品杀入前十。同时(shí)榜单中(zhōng)还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其(qí)当季还小幅增加了持股。

　　除(chú)去上述(shù)两家上海(hǎi)区域性地产公司(sī)外，荣安地产则是主(zhǔ)要布局在深圳的地产(chǎn)公司，一(yī)季报交出的也是一份报喜的成绩(jì)单：首季公司实(shí)现营(yíng)业收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于(yú)上市公司股(gǔ)东的净利润(rùn)6.48亿(yì)元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只公募指基首季新杀入(rù)十大(dà)流通股股东行列。具(jù)体(tǐ)说来， 南方中(zhōng)证全指房(fáng)地产ETF上(shàng)榜(bǎng)排名银耳越黄越好还是越白越好，干银耳为什么越放越黄第(dì)七位，富国(guó)中证指(zhǐ)数1000增(zēng)强则排名第九位，此外联袂出(chū)现的机(jī)构(gòu)还有QFII高盛国际和私(sī)募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》采(cǎi)访时(shí)，兴证全(quán)球基金相关人士分(fēn)析：“经历(lì)过(guò)行业洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙(lóng)头的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市场大幅降温(wēn)，优质土地供给较多（券(quàn)商(shāng)测(cè)算对应潜(qián)在(zài)毛利(lì)率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房(fáng)企受限于信(xìn)用问题或者资金紧(jǐn)张没法(fǎ)拿地，龙(lóng)头房(fáng)企趁(chèn)机获(huò)取低成本土地(dì)，龙头房企(qǐ)的拿地力度（拿地金(jīn)额(é)/销售金额(é)）基本在30％以上(shàng)；从融资上看，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企杠杆(gān)率(lǜ)较低，净负债率基本在70％以(yǐ)下(xià)，而其他房企的(de)净负债率普遍都在100％以(yǐ)上(shàng)，加(jiā)杠(gāng)杆空间有限，从融(róng)资(zī)成本看，龙头房(fáng)企(qǐ)的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售(shòu)，龙头房企明显跑赢(yíng)行业，1～4月(yuè)百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当前中特估的浪潮下(xià)，央国企地产股或存在发(fā)展(zhǎn)的大好机会。中信证券指出：“房地产行业的结构性机(jī)会依然存在(zài)，少部分公司尤其是央企占据显著(zhù)优(yōu)势，其主要(yào)又体现为库(kù)存的优势。央企(qǐ)地产(chǎn)公司，现(xiàn)阶段(duàn)表(biǎo)现出较(jiào)低的融(róng)资成(chéng)本，优(yōu)质的开发(fā)资源和(hé)良好(hǎo)的不动(dòng)产(chǎn)资产运营能力的多重(zhòng)竞争(zhēng)优势。”

　　“即(jí)使没有中特(tè)估(gū)，国(guó)央企(qǐ)相较于民(mín)营地产(chǎn)公司也是(shì)更有优(yōu)势的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减值、土地资源(yuán)债(zhài)权债务(wù)关系等问(wèn)题(tí)，市场对民营房开企业的资(zī)产会有更(gèng)多担忧和质疑，所以在这一轮行业出清的过(guò)程(chéng)中，央国企相较于民企来说(shuō)估值的(de)修复更明(míng)显。中(zhōng)特估的角度从(cóng)中长期(qī)的维度看，行业(yè)的逻辑在于(yú)集(jí)中度(dù)提升(shēng)后(hòu)，行业进(jìn)入高质(zhì)量发展阶段，具(jù)备(bèi)较快速(sù)发(fā)展阶段更稳(wěn)定(dìng)且可预(yù)期的(de)盈利和现金流(liú)创(chuàng)造能力，以此带来估值(zhí)中枢的提(tí)升，应(yīng)该(gāi)关注估(gū)值相对较低，企业自身资产的质量(liàng)好、运(yùn)营能(néng)力强(qiáng)、可(kě)以(yǐ)创造持续现金流的(de)企(qǐ)业。”

　　“存量时代(dài)中行(xíng)业普涨(zhǎng)的概率比较低(dī)，行(xíng)业内部将(jiāng)出(chū)现分化，要关注将受益于行(xíng)业集中度提升的头部公司。”星石投资首席研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这(zhè)一思路的话，或许还(hái)是保(bǎo)利发展、招商蛇(shé)口等(děng)国资(zī)背景龙头前途更为光(guāng)明。不过国(guó)投瑞银基金投(tóu)资部副总监綦傅鹏(péng)表示：“需要客观(guān)地(dì)去持续(xù)观(guān)察国企央企在三个方面是否可以(yǐ)维持，首(shǒu)先(xiān)是(shì)融资成本(běn)保(bǎo)持(chí)低位，其次是销(xiāo)售份额持续(xù)提升，再次是(shì)拿地(dì)份额持续(xù)提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构(gòu)需要(yào)多给一(yī)些(xiē)耐心(xīn)

　　而《红周刊(kān)》也根据房企一季(jì)报梳理发现，对于2022年的(de)业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业(yè)绩分化更(gèng)趋(qū)明显，保利发展、滨(bīn)江集团(tuán)等房企营(yíng)收、净利均实现了(le)业绩的回正，甚至是较(jiào)大增速的增长(zhǎng)。而这(zhè)些公司也是机(jī)构(gòu)的重仓对象(xiàng)。

　　对(duì)此，知名房地产业内人士张宏伟(wěi)向《红周刊》分析表(biǎo)示，业(yè)绩出现明显改善的房企，主要是因为过去两(liǎng)三年时间，尤其是在2021年下半年民(mín)营房企不怎(zěn)么投资(zī)拿地之后，国有(yǒu)企业仍在持续性地拿地，且主要集中在核(hé)心城市，投资力度较大。投资的(de)驱动能(néng)够(gòu)推动房(fáng)企销售(shòu)业绩的增长，从而(ér)在2023年一季度市场恢复但仍处于调整的过(guò)程(chéng)中，能够(gòu)保有(yǒu)一(yī)个(gè)正增(zēng)长。

　　不过张宏伟(wěi)同时也提醒表(biǎo)示，在(zài)房(fáng)地产的复苏过程中，还面临着一(yī)些不(bù)确定性。其实整个市场(chǎng)从四月(yuè)份开始又在往下(xià)掉。除了杭州、成都等极个别城市四(sì)月环比三月相(xiāng)对表(biǎo)现较好之外，包括北京(jīng)、上海在内的绝大(dà)多数城市都出现(xiàn)环比下滑的情况(kuàng)。而现在五月的(de)市场表现也(yě)不(bù)太乐观。按(àn)照(zhào)现(xiàn)在(zài)的经济状况、收入情况(kuàng)，以(yǐ)及市场的去库存压力、企业的资金面压力，可能会出现，到六月份房企为了半年(nián)报冲(chōng)业(yè)绩(jì)出现市场的短期反弹(dàn)外的(de)一个市场乏力现(xiàn)象。也就(jiù)是说，第二季(jì)度、第(dì)三季度(dù)增长(zhǎng)不(bù)确定性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指出，现在整个房(fáng)地产以及其上下游(yóu)产业链的银耳越黄越好还是越白越好，干银耳为什么越放越黄复苏速(sù)度都比想象的要(yào)慢很多(duō)，我们要多给一些耐心，这个(gè)时(shí)候，在房地产以及上下游就不是赚快钱的时(shí)候(hòu)，只能赚他基本面的钱。但这(zhè)也意味着，只有极为少数的、做(zuò)得比同行好得多(duō)的企(qǐ)业，会伴随整个行业的(de)弱复(fù)苏，业(yè)绩会逐步体现出来。所以只能(néng)耐心地去等待它的基本面不断地凸(tū)显(xiǎn)出(chū)来，这需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于(yú)5月(yuè)13日《红周(zhōu)刊(kān)》，文中提(tí)及个股仅为(wèi)举例分(fēn)析，不做买卖推荐。）

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