“现在的房地产(chǎn)很难再(zài)出现(xiàn)像过去十年的系统性行情(qíng)。”思睿(ruì)集(jí)团合(hé)伙人、首席经济学家洪灏向《红周刊》表示，房地产行(xíng)业(yè)分(fēn)化的(de)愈(yù)加(jiā)明显，让机构和投资者(zhě)的关注(zhù)度从板块向单个(gè)标的转移(yí)。上海利檀投(tóu)资董事长(zhǎng)陈昊扬向《红周刊(kān)》指(zhǐ)出，从行(xíng)业来看，无论(lùn)是业绩，还是估值，房(fáng)地产都(dōu)已经双(shuāng)杀到了最底部，而且是反复地(dì)杀到(dào)了底(dǐ)部，再(zài)往下(xià)的(de)空间(jiān)已经不大了。

　　三道红线等(děng)指标

　　成挖掘个股阿尔法重要(yào)参(cān)考

　　那么如何寻找房地(dì)产个股的阿尔法(fǎ)呢？

　　洪灏提醒，在房(fáng)地(dì)产赛道中进行选择，需要非常小心，避免(miǎn)选了半(bàn)天，标的公司(sī)出现爆(bào)雷的情况。除此之外，洪灏(hào)指(zhǐ)出(chū)，需要满足以下三个基准：有大的国资(zī)背(bèi)景(jǐng)的、杠杆率较低的、此前没有踩过红线的。

　　他还表示，如(rú)果关注(zhù)一下今年(nián)房地(dì)产的开发资金来源，可以(yǐ)发现(xiàn)，其实银行的信贷倾向是不太愿意给房企(qǐ)贷款的，房企的主要资金(jīn)来源来自新盘的销售。但今年新(xīn)房的销(xiāo)售情况相较一般。再关注一(yī)下，哪些房企(qǐ)能(néng)从银行拿到钱，其实主要还(hái)是那些有国企背景(jǐng)的房(fáng)企(qǐ)，民营房企相对比(bǐ)较困难，所以整个行业(yè)出现了一个很明显的分化，无论(lùn)是在销售，还是融(róng)资等各(gè)个方面都非(fēi)常明显(xiǎn)。现在有国(guó)资背景的房企在资本市(shì)场表现相对(duì)较好，但(dàn)没(méi)有(yǒu)国资背(bèi)景(jǐng)的民营房企股价大多表现(xiàn)很一(yī)般(bān)。

　　陈昊(hào)扬则向《红周刊》表示(shì)，在房地产行(xíng)业内(nèi)，我(wǒ)们的(de)逻辑是，“寻找最(zuì)后的赢家”。而具体到如何挖掘(jué)，我们会特别重视(shì)企(qǐ)业的成本优(yōu)势，更具体一(yī)点，就是它的(de)净借贷(dài)水平（净负(fù)债率）是不是行业内的最低水平；利润率是不是行业内最高的(de)；融资(zī)成(chéng)本是(shì)否是行业内最低的；建安(ān)成本是否(fǒu)也(yě)是业内最低的(de)；这些都是我(wǒ)们(men)看重的一家房企的综合成本。

　　需(xū)要(yào)注意的是，能够(gòu)同时满足上述条(tiáo)件的房企并不多。即便是在国央企中，仍有部分房企出(chū)现了“三道(dào)红(hóng)线”的(de)“踩线(xiàn)”情况，且有逐渐恶化的趋势。以A股(gǔ)为例，《红周(zhōu)刊》根据(jù)Wind数据整理发现，截(jié)至2022年末(mò)，天房发展(zhǎn)、陆家嘴、格力地产、西藏(cáng)城投、中(zhōng)交地产、中国(guó)武夷(yí)等(děng)国央企“三(sān)道红线”全踩。

　　除此之外，城建发展、京(jīng)投发展、光(guāng)明(míng)地产、云南城投、首开股份、珠江(jiāng)股份、城(chéng)投(tóu)控股等国央企房企也踩(cǎi)了“三道红线”中的两条。

　　2022年激进扩张房企

　　需警惕其(qí)重蹈覆辙

　　不难看(kàn)出，即便(biàn)是(shì)有着较稳健特色的国央企(qǐ)房企，其财务指标称得(dé)上完全(quán)健(jiàn)康的(de)仍(réng)是少数(shù)。而(ér)更加值得注意的是，在2022年，不少国企，甚至地方国企开始大举(jǔ)扩张(zhāng)。而这无疑(yí)又进一(yī)步考验(yàn)着(zhe)国央(yāng)企的资金链情(qíng)况。

　　对房(fáng)企而言(yán)，扩张速度(dù)的(de)张(zhāng)弛有度尤为重要，节奏(zòu)把握准(zhǔn)确，有助于房(fáng)企储(chǔ)备优(yōu)质“弹药”；但过于乐观的预判(pàn)未来市场，以及过于激进的扩张拿地节(jié)奏也有(yǒu)可(kě)能让房企重蹈此前的高杠(gāng)杆(gān)覆辙。

　　陈昊扬(yáng)以其配置(zhì)的一家房企进行举例，它从(cóng)2018年(nián)开始到2021年，连续4年(nián)的(de)净借(jiè)贷比例都维持在33％左(zuǒ)右，完全没(méi)有(yǒu)增加(jiā)杠杆(gān)比例。而到2022年，这家(jiā)房企明显感觉到机会来了，其开(kāi)始(shǐ)在一线城市进行大举拿地，净负债(zhài)率也由此前(qián)的33％左右(yòu)水(shuǐ)准提(tí)高到45％左右，涨了接(jiē)近(jìn)三分(fēn)之一。与此(cǐ)同(tóng)时(shí)，该房企新购入(rù)地块也实现了快速(sù)的(de)开盘利用(yòng)率，预(yù)计今年会有更多的楼(lóu)盘入(rù)市。像(xiàng)这类企业(yè)就符合“最(zuì)后的(de)赢家(jiā)”的特点。一(yī)方(fāng)面，在于它本身储备(bèi)了很多弹药(yào)，去年拿地超1000亿(yì)元(yuán)，且(qiě)其中一半在一线城市，另外一半(bàn)也(yě)主(zhǔ)要集(jí)中在(zài)强(qiáng)二(èr)线和二(èr)线(xiàn)城市；另(lìng)一方面，它的(de)扩(kuò)张是有节(jié)制地扩张。

　　陈昊扬同样(yàng)提(tí)醒道(dào)，与之相(xiāng)反，有(yǒu)些房(fáng)企的扩张速度让人感觉(jué)又(yòu)回到了2016年、2017年，或者说看到了2016年～2020年期间(jiān)扩张的民营企(qǐ)业(yè)的影子。虽(suī)然说，见到机(jī)会时(shí)要出手，但出手的(de162邮箱怎么登陆，162邮箱登录登录入口)章法仍要小心，如果负债率扩张得(dé)太快，但(dàn)未来的两年(nián)市场(chǎng)没(méi)有想象得那么好，可能(néng)会(huì)重蹈覆辙。

　　那么如何来衡量一家(jiā)房企的扩张(zhāng)速(sù)度是否激进？陈(chén)昊扬向《红周刊》表(biǎo)示，主要还是看房企的净负(fù)债率水平(píng)，在我看来，这个比例如(rú)果超过60％，就是扩张(zhāng)得过(guò)于(yú)快速了。

　　不(bù)难(nán)看(kàn)出，这一(yī)标(biāo)准要比(bǐ)“三道红线”对房企(qǐ)的净负债率(lǜ)要(yào)求不得(dé)高于(yú)100％要(yào)更加严格(gé)。陈昊扬解释，当前房地产行业的复苏(sū)速(sù)度并没有那么快，所以要规避公司净负债(zhài)率提高到一(yī)个比(bǐ)较危险的水平。

　　《红周刊》对在(zài)2022年(nián)拿地(dì)较积极的房企梳理发现，中交地产、中国金茂、华发股份、越秀地产、绿城(chéng)中国、保利(lì)发展等房企2022年(nián)净负债率(lǜ)都(dōu)在60％之(zhī)上(shàng)。其中，中交地产净负(fù)债率(lǜ)持(chí)续居(jū)高不(bù)下，在2020年(nián)至2022年期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明对比的是(shì)，华润(rùn)置(zhì)地、中(zhōng)国海外发展、万科A、滨江(jiāng)集团、招商蛇口、龙湖集团(tuán)等房企在(zài)践(jiàn)行(xíng)较(jiào)积极的拿地策(cè)略的(de)同时，也较好(hǎo)地控制了公(gōng)司的扩张速度与净(jìng)负债率(lǜ)水平(píng)（见附表）。

　　滨江集团(tuán)等(děng)个别(bié)民营房企

　　或具备“最后(hòu)赢家(jiā)”的黑马特质(zhì)162邮箱怎么登陆，162邮箱登录登录入口

　　陈昊(hào)扬指出，实(shí)际上，他们是以同一(yī)筛选标准来看国央(yāng)企与民营房(fáng)企，但在(zài)各维度的实际表现上(shàng)，国(guó)央企(qǐ)确实会更胜一筹。如国央企的融资成本(běn)更低，融资渠道也更顺畅，能够做(zuò)到(dào)想融就融(róng)，这(zhè)样，国央企自然而(ér)然就具有天(tiān)然优势。

　　虽然对比民(mín)营房企，机构更加(jiā)看好(hǎo)国央企，但这(zhè)也(yě)并不意味着(zhe)，民(mín)营企业中就没(méi)有“黑马”的存在。

　　据《红周刊》梳理发现(xiàn)，仍(réng)有少数民(mín)营房(fáng)企同样受到机构的青睐(lài)。比如，根据2023年一季(jì)报，滨江集团的十大流(liú)通股东(dōng)中新进了“中国工商银行股份有限(xiàn)公司－景顺长城中国回(huí)报(bào)灵活配置混合型证(zhèng)券(quàn)投资基(jī)金”“全国社保基金一一六组合”等。

　　除此之外，自2021年开始，百亿私(sī)募(mù)珠海阿巴马(mǎ)资产(chǎn)管理有(yǒu)限(xiàn)公司就(jiù)长期持有滨(bīn)江集团(tuán)。根据一季(jì)报，该资产公司的几只产品合计持有滨江(jiāng)集团9543万股(gǔ)，约占(zhàn)流通A股的(de)3.56％。

　　滨江集团的受青睐，和其(qí)自(zì)身的(de)基本面表(biǎo)现存在一定关系。2020年以(yǐ)来的近三年(nián)时间，房地产市(shì)场整体在走(zǒu)“下坡路”，但作为杭州本土(tǔ)房(fáng)企(qǐ)的(de)滨江(jiāng)集团仍是表现(xiàn)出较强的韧劲，2020年以来，滨江集团(tuán)在业绩表现(xiàn)、销(xiāo)售规模、新增土储、股(gǔ)价表(biǎo)现等(děng)多(duō)维(wéi)度都表现了较强的增(zēng)长势头。

　　业绩方面(miàn)，2020年～2022年期间，滨江集(jí)团扣非(fēi)归母净利润依次为(wèi)21.27亿元(yuán)、29.87亿元(yuán)、37.22亿元；依次实现同(tóng)比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发布的2023年一季(jì)报，今年一季度，滨江集团更是(shì)实现了扣非归母净利润5.41亿元，同比增长(zhǎng)134.07％。

　　在房地(dì)产“青铜时代”仍(réng)能(néng)保(bǎo)持自身业绩的持(chí)续增长，和滨江(jiāng)集团扎(zhā)根杭州的战略布局关系密切。根据2022年年报(bào)，滨江集团有近七成营(yíng)收来自(zì)杭州(zhōu)地区，而(ér)在2021年，杭州地区的营收(shōu)比(bǐ)重只(zhǐ)占到近六成。近三年持续(xù)稳居(jū)杭州房企销售排名第一。

　　与此同(tóng)时，滨(bīn)江集团在杭(háng)州的土储(chǔ)补充(chōng)同样(yàng)较为积极(jí)，根据诸葛找房(fáng)、住在(zài)杭州网(wǎng)数据显示，2020年、2021年(nián)、2022年(nián)在杭拿地金额(é)依次为404.6亿元(yuán)、237.1亿元、479.4亿(yì)元，同样持续(xù)稳(wěn)居杭州的本(běn)土第一。

　　而滨(bīn)江(jiāng)集团(tuán)在杭州的较突出表现，也(yě)让滨江集团的(de)房企排名迅速提升。到2023年(nián)，滨(bīn)江集团的房企(qǐ)排名已冲进前十(shí)，根据中指数据，2023年(nián)前4月(yuè)，滨江集团实现销售额607.3亿元，位列房企第九位。

　　值得注意的是(shì)，2020年至(zhì)今(jīn)，滨江(jiāng)集团股价翻了(le)超一(yī)倍以上，而近期，滨江集(jí)团更是迎来多家机构的集中调(diào)研。滨江集(jí)团(tuán)发(fā)布公(gōng)告表示，公司于5月10日接受了信达证券、金鹰基金、建(jiàn)信养老、162邮箱怎么登陆，162邮箱登录登录入口新(xīn)华(huá)养老(lǎo)等(děng)18家机构调(diào)研。

　　产业链布局重点移至(zhì)存(cún)量赛道

　　机构在(zài)下游家纺、家居、物业(yè)觅(mì)α

　　实际上房地产开(kāi)发只是房地产产业链上的中游环节，其上游主要为(wèi)钢铁(tiě)、水(shuǐ)泥、建(jiàn)材(cái)、玻(bō)纤等(děng)材料供应(yīng)商(shāng)，而(ér)下游应用行业(yè)主(zhǔ)要包括中介服(fú)务、家(jiā)用电(diàn)器、物(wù)业管理、家居(jū)用品。综合《红周刊(kān)》的采访，房地产开发环节与(yǔ)上游材料端息息相关，新盘开工不足导致上(shàng)游不被看(kàn)好，机构寻觅个股阿尔法(fǎ)的(de)思路渐(jiàn)渐移至下(xià)游。“中国房地产行业在进入存量(liàng)房时代，所以对地产产业链，尤其是偏消费属性的家装家居领域，我们相对看好(hǎo)，因为居民保(bǎo)有的住房规模(mó)越来越大(dà)，随着时间的增加，内装更新的需求也会越来越多。美国过去的数(shù)据充分说(shuō)明了(le)这一点，在新房销售见顶之后，家具(jù)消费(fèi)的增长(zhǎng)却一直(zhí)都很好。对于(yú)地产产(chǎn)业链，我们相(xiāng)对(duì)看好和内(nèi)装(zhuāng)相关(guān)的行业(yè)，例如消费建材、家居装(zhuāng)饰等。”万(wàn)家(jiā)基金人(rén)士(shì)表(biǎo)示(shì)。

　　而(ér)根据(jù)《红周刊》对下游(yóu)细分中相(xiāng)关赛(sài)道龙头年内表(biǎo)现的(de)统计，目前暂居前两(liǎng)位的都是来自家纺赛道的公(gōng)司，它(tā)们分别是富安娜和(hé)水星(xīng)家纺，特别是前者在(zài)月线连收七根阳线的基础上，年(nián)内迄(qì)今(jīn)涨幅已经逼(bī)近30％。

　　以前者为例，富(fù)安(ān)娜主要从事纺(fǎng)织家居(jū)、睡眠家居(jū)、生活类产品的研发、设计、生产及(jí)销(xiāo)售，旗下拥有原(yuán)创“富安娜”“VERSAI 维(wéi)莎”“馨而乐”和“酷奇(qí)智(zhì)”自有(yǒu)品牌(pái)。第一季度报告显示，报告期内，富安娜(nà)实现营业收入(rù)约(yuē)6.2亿元，同(tóng)比减少7.57％；不过实现归(guī)属(shǔ)于上市公司股东的(de)净利润约1.11亿元，同(tóng)比增长5.28％。

　　而从(cóng)上市公司一季(jì)报的十大流通股股东(dōng)来(lái)看，能(néng)够(gòu)发现该股早已成为(wèi)基金重仓股的天下，彼时包括公募(mù)的中(zhōng)欧价值(zhí)发现、中欧潜力(lì)价(jià)值(zhí)、工(gōng)银瑞信(xìn)灵动(dòng)价值、宝盈新价值和私募的明河2016，都在其中出现(xiàn)，占据了半壁江(jiāng)山。需要强调的是，中(zhōng)欧的两只基(jī)金都是价值派基金经理曹名(míng)长(zhǎng)在管的(de)产品，首季其同时重(zhòng)仓的房地产产(chǎn)业链股(gǔ)票还有金地集团和大亚圣象。

　　对比(bǐ)而言，前几(jǐ)年曾经风(fēng)光(guāng)一时(shí)的家居板块(kuài)也(yě)因疫情、消费复(fù)苏进程缓慢等多因素(sù)一度沉寂，不过好在困境(jìng)反(fǎn)转(zhuǎn)露出曙(shǔ)光(guāng)，家居(jū)板块(kuài)中(zhōng)年(nián)内表(biǎo)现最好的(de)是志邦家居(jū)。同一时间段，该股年内(nèi)上涨已经超过23％，从业绩来(lái)看(kàn)，无论是营收还是归母净利润(rùn)，公司都(dōu)实现了(le)同(tóng)比双升(shēng)。

　　从(cóng)公司的十(shí)大流(liú)通股股东(dōng)来看，《红周刊》发现广(guǎng)发基金(jīn)经理罗洋慧眼(yǎn)独(dú)具，一季报(bào)中他管理的(de)广发策略优选和广发安(ān)宏回报均增加了(le)持股(gǔ)，而这(zhè)两只产品(pǐn)也成为志(zhì)邦家居十(shí)大流(liú)通股股东(dōng)中(zhōng)仅有的两只公(gōng)募。有意思的是，他似乎对于定制家居类标的情有(yǒu)独钟，在另一家(jiā)赛道(dào)公(gōng)司金牌(pái)橱柜中，他管理的(de)全部三只产品均登榜十大(dà)流通股(gǔ)股东，其也成(chéng)为他的独(dú)门重仓股。

　　除去家居家纺(fǎng)外，下游的物业股也越来越被机构(gòu)所青(qīng)睐，不(bù)过这类(lèi)标的大(dà)多在香港上市，如(rú)何选择成为难题。对此，前述上海公募基金经(jīng)理举例分析：“物业服务不是一个高毛利(lì)的行(xíng)业，挣钱(qián)很辛苦，我选公司(sī)还(hái)是希望挣的是市场化(huà)应该(gāi)挣的(de)钱，以(yǐ)我曾经买的绿(lǜ)城服务(wù)为例，它在(zài)中高端(duān)楼盘(pán)占(zhàn)比(bǐ)是比较高的(de)，每(měi)年到期的合(hé)同里提价(jià)成功(gōng)率在30％～40％。它能做到(dào)滚(gǔn)动(dòng)的(de)大部(bù)分(fēn)项(xiàng)目到期(qī)之(zhī)后，经过两三轮合(hé)同周(zhōu)期(qī)还能做到产品提价。”

　　“行业里真正能做到产品(pǐn)提价的(de)公司(sī)很少，因为物业公司(sī)很容易一开(kāi)始是挣钱(qián)的(de)，后面(miàn)因(yīn)为(wèi)保(bǎo)安这些固定人员成本(běn)的年(nián)度(dù)增长，不(bù)过(guò)服(fú)务没有(yǒu)特别(bié)好(hǎo)，客户没(méi)有那么满意，能做到提价难度是(shì)非常大的。但是(shì)该公司能在(zài)业(yè)内做到(dào)到期之后提(tí)价率比较高，这跟它的定位和比(bǐ)较好的服务是有关系的。”他进(jìn)一步强调(diào)。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 162邮箱怎么登陆，162邮箱登录登录入口