导读

　　黄(huáng)金二十年之后，当(dāng)下中国地产步入(rù)大分(fēn)化时代而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去(qù)二十(shí)年是中国(guó)房地(dì)产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年(nián)，连续三(sān)年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入(rù)住。恰(qià)逢近年地产持(chí)续低景(jǐng)气，有关中国地产(chǎn)是否过剩的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国(guó)城镇存量住宅真实情况，据此判断中国未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中(zhōng)国(guó)地(dì)产存量极度过(guò)剩，事(shì)实(shí)是(shì)否如此(cǐ)？

　　住建部披露(lù)全(quán)国有近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，第(dì)七次(cì)人(rén)口普(pǔ)查(chá)调查数据显示城镇家庭户(hù)人均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑，中国房(fáng)子是(shì)否真的过剩(shèng)？

　　事(shì)实上住(zhù)建部(bù)披露(lù)的近6亿栋城乡房(fáng)屋(wū)建筑中，城(chéng)镇(zhèn)建筑占(zhàn)比不到一成，其中(zhōng)还包括大量城镇(zhèn)非住宅(zhái)建筑，如(rú)商业办(bàn)公楼、学校等，因(yīn)此(cǐ)6亿栋房屋中(zhōng)城镇住(zhù)宅占(zhàn)比极(jí)低。

　　七(qī)普显示中国城(chéng)镇居(jū)民(mín)人均住宅间数为1.06间(jiān)，但(dàn)居住舒适(shì)不是人均(jūn)一间房(fáng)所能(néng)满(mǎn)足(zú)，它与房(fáng)屋质量(liàng)、居住面(miàn)积(jī)、配套设施(shī)等因素密切相关。中国的(de)人均住宅(zhái)间(jiān)数较发(fā)达国家还有很大差(chà)距。人(rén)均住宅间数大于(yú)1同样不意味着中(zhōng)国住(zhù)宅(zhái)市(shì)场已经(jīng)饱(bǎo)和(hé)。

　　我们测算(suàn)发(fā)现中国城镇居民户均1套房，其(qí)中每户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布中国(guó)家庭户均住宅的(de)数据(jù)，我们根据(jù)商(shāng)品住宅套数、商品住宅占(zhàn)比(bǐ)和城镇(zhèn)家庭户数，计算出城(chéng)镇家庭(tíng)住宅套户(hù)比(bǐ)。

　　测(cè)算(suàn)结果显(xiǎn)示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品住宅(zhái)。若期房顺利交付，直至2024年，中国每(měi)户城镇家庭才(cái)拥(yōng)有1套住宅，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎意味着户户(hù)有(yǒu)房，然而事实上中国住(zhù)宅市场供需并不(bù)平衡(héng)。

　　国(guó)际(jì)数据显示，成熟房地(dì)产市场的住宅套户(hù)比会大于(yú)1，在(zài)1.1左右。

　　之所(suǒ)以(yǐ)说(shuō)不平衡，是因(yīn)为户均一套房无法满足流动人口的租赁(lìn)和置业需求。全国总人口的近(jìn)三(sān)成都是流动(dòng)人口(kǒu)，流动人口(kǒu)会选(xuǎn)择在大(dà)城市租房挣钱，在老家(jiā)买房，从(cóng)而(ér)产生了(le)额外的住宅需(xū)求。

　　即便户(hù)均一(yī)套房，中国未来地产仍有四(sì)大新(xīn)增(zēng)需(xū)求动力。

　　第一，户均人口(kǒu)规模缩(suō)小，一人户、两人户占比不断增加，导致家庭(tíng)户(hù)数增多。小(xiǎo)家(jiā)庭化趋势将延续(xù)，带来新户购房需求增(zēng)长。

　　第二，经济板块(kuài)的(de)分化日益明显，区域经济资源(yuán)分配的再(zài)集中吸引(yǐn)着人口流入，人口(kǒu)净迁入城市的新(xīn)增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家(jiā)庭(tíng)住在2000年以前建(jiàn)成的住宅(zhái)中，涉(shè)及超9000万(wàn)家庭(tíng)、81亿平方(fāng)米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在必行(xíng)。

　　第四，中国(guó)的人均住宅间数与人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积均较发达国家有着不小差距(jù)，“住上更大房子(zi)”的改善性需求(qiú)正在(zài)不断(duàn)增(zēng)加。

　　黄金二(èr)十年之(zhī)后，当(dāng)下(xià)中国(guó)地(dì)产步入大分化时代(dài)而(ér)非停滞期(qī)。

　　如果说过去(qù)二(èr)十年是中国(guó)地产黄金发展期，地(dì)产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存在不足，这是过去(qù)二(èr)十年房(fáng)价(jià)快(kuài)速上涨基石(shí)。那么当下房(fáng)地产大(dà)分化时代已至(zhì)，大分(fēn)化时代下地产(chǎn)矛盾则更多体(tǐ)现在(zài)住宅(zhái)质量供需冲(chōng)突。

　　地(dì)产(chǎn)大(dà)分化必将(jiāng)体现(xiàn)在(zài)不同能级城市之间，不同(tóng)区(qū)域板块之(zhī)间(jiān)，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露全国(guó)已有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引(yǐn)发(fā)热议。从2月以来(lái)，各大(dà)城市二手房挂牌量突然激增，引(yǐn)发一阵二手(shǒu)房的“抛(pāo)售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中国的(de)房子是否(fǒu)已(yǐ)经(jīng)过(guò)剩？

　　中国城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)到底是供给过剩，还(hái)是(shì)供需平衡(héng)，或是仍然存在不(bù)足？可惜由于(yú)住宅(zhái)存量数(shù)据并未(wèi)公布，我(wǒ)们无法直接知(zhī)晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们(men)测算出中(zhōng)国城镇家庭户均拥(yōng)有住宅套数，回(huí)答当前的房子是(shì)否真的过剩了？据(jù)此判断未来房(fáng)地产市场会如(rú)何发展(zhǎn)。

　　一、如何(hé)有效观(guān)察中(zhōng)国户均拥(yōng)有住(zhù)宅数量

　　（一）中(zhōng)国住(zhù)宅数量(liàng)过剩的直观(g什么的阳光填合适的词 阳光恰当的词语有哪些uān)判断站(zhàn)不住脚

　　今年(nián)2月，在(zài)以全国自然灾害(hài)综(zōng)合风险普查工作情况为(wèi)主题(tí)的新闻(wén)发布(什么的阳光填合适的词 阳光恰当的词语有哪些bù)会(huì)上，负(fù)责人对外披(pī)露(lù)：“住宅城乡建设(shè)行业获取(qǔ)了全国近6亿栋城乡房屋(wū)建筑数据以及(jí)80多万处市(shì)政(zhèng)设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑住不到3人(rén)，住宅(zhái)市(shì)场(chǎng)看(kàn)似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的城镇(zhèn)房(fáng)屋实际(jì)仅有4700多万栋，还(hái)包括了大量(liàng)商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据公(gōng)布了中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户(hù)人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间(jiān)，其(qí)中城(chéng)市家庭(tíng)户居民(mín)人(rén)均0.99间(jiān)，乡镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看(kàn)似意味着(zhe)人人都有(yǒu)房间居住。

　　居住水平不仅与(yǔ)房间数(shù)量有(yǒu)关，更与房屋质量、居住面积、配套(tào)设施等因素密切(qiè)相(xiāng)关。单单(dān)从人均住宅间(jiān)数不能完全反映出城镇(zhèn)居民的居(jū)住水平。

　　中国主要是以(yǐ)家庭为单位(wèi)购买成(chéng)套住宅，一(yī)套设施齐全的住宅才(cái)是城镇居民宜居(jū)的选(xuǎn)择。

　　（二）中(zhōng)国户均(jūn)住(zhù)宅的测算思路、数据(jù)和(hé)方法

　　中(zhōng)国城镇居(jū)民住宅主(zhǔ)要分两大类，一类是商(shāng)品(pǐn)住宅，另一(yī)类(lèi)是保障房、原公(gōng)有(yǒu)住宅、自(zì)建(jiàn)房等非商品住宅。

　　目(mù)前缺乏统计数据，并没有直接(jiē)公布(bù)城镇(zhèn)住宅数(shù)量。居民住宅相关(guān)数据有两(liǎng)处可以直接(jiē)公布，一(yī)是每年商品住宅销售套数(shù)（统计局）；二是居民(mín)住宅来源（人口普(pǔ)查数据）。计算中国居民户均住宅数量，我们主要用到上述(shù)两组数据。

　　中国住宅改革始于(yú)1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数量极少(shǎo)，可忽略不计。估算(suàn)城镇居民(mín)户(hù)均住宅套(tào)数分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来每年商品住宅销售套数相加，我们就能够得到当(dāng)前商品住宅(zhái)总存量。

　　第二(èr)步(bù)，根据城镇居(jū)民拥有(yǒu)的商品住宅和非商品住(zhù)宅比例，推算得到居民住(zhù)宅总套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥有(yǒu)的商品(pǐn)住宅总数除以家庭(tíng)户数，我们就(jiù)能够得到城镇户均拥有的(de)住(zhù)宅数量。

　　具(jù)体计算(suàn)公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户比=住宅总套数(shù)/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到(dào)底有多(duō)少(shǎo)，目前缺乏一个(gè)准确统(tǒng)计。我(wǒ)们利用既有统(tǒng)计数据，大致测算(suàn)得到中国存量房地产套数，并进一步推算中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民(mín)户(hù)均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国(guó)商品住宅累(lèi)计(jì)销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)0.64套商品(pǐn)住宅（包(bāo)含(hán)现房(fáng)和(hé)期房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以期房为主，从2019年开始，新(xīn)房销(xiāo)售中期房(fáng)占比近9成。本文去除(chú)商品住(zhù)宅累计销售套数(shù)里的(de)期房销售(shòu)，得到(dào)商品住(zhù)宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房套(tào)数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年(nián)商品住(zhù)宅累计销(xiāo)售套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期(qī)房(fáng)销售(shòu)额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并(bìng)考虑到交(jiāo)房(fáng)后装修的时间，取最大(dà)值3年。

　　将(jiāng)商品住宅(zhái)现房套数除以家庭户数(shù)，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)0.54套(tào)商品(pǐn)现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需(xū)要进一步推算(suàn)中(zhōng)国城镇(zhèn)居(jū)民(mín)拥有的户均住宅套数。

　　首先，七(qī)普数据显示(shì)中(zhōng)国(guó)城镇居民(mín)的住宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)拥(yōng)有住宅。其中自建住宅占比21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济(jì)适(shì)用房(fáng)占比3.8％、原公(gōng)有住(zhù)宅占比6.1％，通(tōng)过继承(chéng)或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我们(men)假定租赁其他住宅和(hé)购(gòu)买(mǎi)二手房都是商品住宅，因此将租赁其(qí)他住(zhù)宅、购(gòu)买商品住(zhù)宅(zhái)与购买二手(shǒu)房加(jiā)总，得到商品住宅占居民所有住(zhù)宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比(bǐ)为59.2％，粗(cū)略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十年变化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际变(biàn)化比(bǐ)例，从而(ér)我(wǒ)们估算出2022年商品(pǐn)住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考(kǎo)虑已购期房，中国(guó)平均每户城镇家庭(tíng)拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已购(gòu)期房会在2-3年内陆(lù)续交付使用(yòng)，到(dào)2024年，中国平均每户(hù)城镇家庭都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三(sān)、城镇户均一(yī)套房的(de)三点含义

　　既然(rán)城镇(zhèn)居民已经达到了(le)户(hù)均(jūn)一套(tào)房的程(chéng)度，“户户有房”是否意味着中国城镇化进展终结，甚至意(yì)味着中国地产(chǎn)存量供(gōng)给绰绰有(yǒu)余(yú)？

　　（一）户均(jūn)一套房并不意味(wèi)着住(zhù)宅市(shì)场供需平(píng)衡(héng)

　　需要有多余住宅来满足因人口流动、居民换房(fáng)等因素(sù)产生的住(zhù)宅需(xū)求。因此，成熟房(fáng)地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国(guó)和日(rì)本的(de)住宅套户比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套户(hù)比最高(gāo)，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国(guó)分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套(tào)房，就会(huì)造成人口净流(liú)入地的住宅市场(chǎng)供不应求，造成房价(jià)或(huò)房(fáng)租迅速(sù)上涨。

　　七普指出中(zhōng)国的(de)流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口(kǒu)分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在(zài)大城市租房挣钱(qián)，在(zài)老家县城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中国城(chéng)乡人口流动调查数据显(xiǎn)示，在上海、杭(háng)州以(yǐ)及南京(jīng)工作的流动(dòng)人口在(zài)老家拥(yōng)有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资吸引打工人，但高房价(jià)迫使打(dǎ)工(gōng)人回乡置业。

　　流动人口(kǒu)实际上会占据两套房，在高房(fáng)价(jià)的大(dà)城(chéng)市租赁(lìn)一套房(fáng)，在房价较低(dī)的县城购买一套房。所以说户均(jūn)一套房无法(fǎ)满足庞大(dà)流动人口的租赁与置业(yè)需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭(tíng)住(zhù)宅品(pǐn)质(zhì)仍需改善

　　目前，中国(guó)的城镇住宅(zhái)中依然有(yǒu)不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家(jiā)庭(tíng)，也就是约(yuē)9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又(yòu)有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈(chén)旧、安全隐患大等问题，如电线老化、管道等基础设(shè)施陈旧，给住户的生活带来了很(hěn)大(dà)的不便(biàn)和安全隐患，并且(qiě)居(jū)住体验较(jiào)差。

　　2000年以(yǐ)前建成的(de)老旧住(zhù)宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右(yòu)的家庭没有独立卫浴和(hé)厨房。这(zhè)类上世(shì)纪修建(jiàn)的老(lǎo)旧小区很难满足现代生(shēng)活(huó)需求，在未来大都会被(bèi)拆迁(qiān)重建。

　　近五成的(de)家庭住(zhù)宅(zhái)为一居室和二居室，户型(xíng)偏小。其中一居室占比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比(bǐ)镇，城市家(jiā)庭住宅户型(xíng)更小，当(dāng)然(rán)这与(yǔ)城市土地资源(yuán)紧(jǐn)张有(yǒu)关(guān)。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩(kuò)张是未(wèi)来地产的需求(qiú)驱动力(lì)

　　根据七普数据(jù)测算，2020年城镇家(jiā)庭户住(zhù)宅存量总面(miàn)积为(wèi)294.6亿平(píng)。暂不(bù)考虑两年间农民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面(miàn)积为308.16亿平(píng)，人均住宅(zhái)建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的家庭人均住宅建筑面积小于均值，近4成家(jiā)庭人(rén)均住宅建筑面积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积不(bù)足(zú)19平方米，不及(jí)全国人(rén)均水平(píng)的一半(bàn)。若去(qù)除20％的公摊，可使用的住宅面积(jī)仅为15.2平方米(mǐ)。上(shàng)海市(shì)将人均住宅(zhái)建筑面积低(dī)于15平方米(mǐ)的家庭(tíng)界定为住宅(zhái)存在困难，若按这(zhè)个标准算(suàn)的(de)话，中国有11.3％的家庭存(cún)在(zài)住宅困难问(wèn)题。

　　若人(rén)均可(kě)使用住(zhù)宅面(miàn)积为40平，即人(rén)均住宅建筑面积(jī)为(wèi)50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿(yì)平。

　　对比(bǐ)发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日(rì)本、德国(guó)和英国(guó)都(dōu)高于40㎡，中(zhōng)国(guó)的人均(jūn)住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若(ruò)去除公摊面积(jī)后，中国(guó)的人均(jūn)可使(shǐ)用面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿(yì)的集(jí)体户人口，所需要的住宅总量(liàng)会更多。

　　四、户均(jūn)已(yǐ)然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)1套房(fáng)，看似已(yǐ)经户户有房。即便(biàn)如此，中(zhōng)国人口静态结构和(hé)动(dòng)态趋势演绎，决(jué)定了(le)中(zhōng)国(guó)未来地产仍有需求释放(fàng)。户均1套住(zhù)宅现实之下，中国未来(lái)城镇住宅需求(qiú)主(zhǔ)要来自于四(sì)个方面。

　　第(dì)一，户均人(rén)口缩小，家庭户数增多，新户购(gòu)房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇家庭(tíng)户均(jūn)人口数不断下降，六普显示城镇户均人口规模(mó)为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城镇户均人口(kǒu)规模为2.62人/户，一(yī)人(rén)户、二(èr)人户的占比明(míng)显上(shàng)升，人口小家(jiā)庭化(huà)趋(qū)势将继续(xù)延续，导致户数会(huì)因户均人口规(guī)模的缩小而增多。

　　第(dì)二，人口(kǒu)迁移导致经济发展带来(lái)的新增住宅需(xū)求(qiú)旺盛(shèng)。

　　中国经济板(bǎn)块的分化日益明显，资源和生(shēng)产要素逐(zhú)步向经济带、都市圈中心(xīn)城市流入，区域经济资(zī)源分(fēn)配的(de)再集中吸(xī)引(yǐn)着人口(kǒu)流入。人口(kǒu)迁移势(shì)必涉及到买(mǎi)房(fáng)租房，给(gěi)迁入地住宅市(shì)场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住(zhù)人口(kǒu)增量(liàng)为72万，而(ér)出生人口为44.9万人(rén)，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增(zēng)长主要受益于(yú)人口迁移(yí)。

　　第三，老旧小区改善性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和(hé)原公有住宅(zhái)的家庭(tíng)拆迁(qiān)改建最多。自建房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分(fēn)点。二者(zhě)和(hé)（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年(nián)以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭(tíng)户，自建住宅和原公(gōng)有(yǒu)住宅(zhái)减(jiǎn)少了1282万户，住宅净(jìng)需求(qiú)增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的(de)家庭(tíng)购(gòu)买二手房。在(zài)新增住(zhù)宅(zhái)需求(qiú)中(zhōng)，有7成家庭(tíng)购买了(le)商品住宅。租房、购买(mǎi)经济适(shì)用房(fáng)和(hé)其他分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和旧城改造，商品住宅的(de)占比势(shì)必(bì)会进(jìn)一步上升。

　　2000年以前建造的(de)住宅建筑面积还(hái)有(yǒu)约81亿平，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户。破旧的城中村、老(lǎo)公有住宅(zhái)，建筑面积(jī)小、质量低、基础设施(shī)配(pèi)套差、没有或少有(yǒu)物业管理，居民追求美好、宜居生活(huó)的环境，背后(hòu)的(de)改善性需求有待释放(fàng)。

　　第四(sì)，“住上更大房(fáng)子”的改善性需(xū)求还(hái)将(jiāng)有所(suǒ)增加。

　　刚需(xū)购(gòu)房受(shòu)限于资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望提高生活品(pǐn)质(zhì)，以小换(huàn)大、以旧换新(xīn)。2022年底的中央经济(jì)工作会议明确(què)指出支持住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家的人(rén)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数为1.71间，无(wú)论(lùn)是否考虑乡村住宅因(yīn)素(sù)，中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数(shù)较其他(tā)国家依旧(jiù)存在不小差(chà)距。

　　住(zhù)宅舒适度(dù)与(yǔ)经(jīng)济水平(píng)有着(zhe)密切正向(xiàng)联(lián)系。随着(zhe)经济发展水平(píng)的提高(gāo)，中国(guó)的(de)人(rén)均住宅间数与人均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积将随之增长。

　　如(rú)果说过去(qù)二十年是(shì)中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给存在不足，供需(xū)出(chū)现错(cuò)配(pèi)，这是过去二十年房价(jià)快(kuài)速上涨(zhǎng)基(jī)石。那(nà)么未来将是住宅(zhái)质(zhì)量的供(gōng)需冲突。房地产大分化时代已至，这种分化不单(dān)局限(xiàn)于城市能级之间差异，优(yōu)质小(xiǎo)区和(hé)老旧二手房之间的(de)差异也将越发(fā)扩(kuò)大。

　　风险提示(shì)

　　人口普查数(shù)据调查的是人，并不是(shì)针对住宅，因此可能存在统计偏差。商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)占比实际值可能偏低，其增(zēng)速可能超预期。

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