导(dǎo)读

　　黄(huáng)金二(èr)十年之后，当下中国(guó)地产步入大(dà)分化(huà)时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国(guó)房地产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住(zhù)宅销售面(miàn)积超15亿平(píng)，足够(gòu)4000万家庭入住。恰(qià)逢近年地产(chǎn)持续低景气，有关(guān)中国地产是否过(guò)剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清(qīng)中国城镇存(cún)量(liàng)住宅真实情况，据此(cǐ)判(pàn)断(duàn)中国(guó)未来(lái)地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地产存量极度过剩(shèng)，事实(shí)是否如此(cǐ)？

　　住建部披露全(quán)国有近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)，第七(qī)次人口普查调(diào)查数据显示城镇(zhèn)家庭(tíng)户人(rén)均(jūn)住宅间数为1.06间。市场陷入怀(huái)疑(yí)，中国(guó)房子是(shì)否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住建部(bù)披露的近6亿(yì)栋(dòng)城乡房屋建筑中，城镇建筑(zhù)占比不到一成(chéng)，其中(zhōng)还(hái)包括大量城镇非住(zhù)宅建筑，如商业办公楼、学(xué)校等，因此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示(shì)中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能满足，它与房屋(wū)质(zhì)量、居住面积、配套(tào)设施等(děng)因素密(mì)切相关。中国的人均住宅间数较发达(dá)国家还(hái)有(yǒu)很大差距。人均住(zhù)宅间数大(dà)于1同(tóng)样不(bù)意(yì)味着(zhe)中国住宅(zhái)市场已经饱和。

　　我们测算(suàn)发现中国城镇居民户均1套房，其中每(měi)户(hù)持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接(jiē)公布(bù)中国(guó)家庭户均住宅(zhái)的数(shù)据，我们根据商品住宅套(tào)数(shù)、商品住宅(zhái)占比和城镇家庭户(hù)数(shù)，计(jì)算出城镇(zhèn)家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有(yǒu)0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住宅。若(ruò)期房顺(shùn)利交付，直至2024年(nián)，中国每(měi)户(hù)城镇家(jiā)庭才(cái)拥有1套住宅，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均(jūn)一套房似(shì)乎意味(wèi)着户户有房，然而事实上(shàng)中(zhōng)国住宅市场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际数据显示(shì)，成熟房地产市场的(de)住宅套户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平衡，是因为户均一套房无法满足(zú)流动人(rén)口的(de)租赁和置业需求。全国总人口的近三成(chéng)都(dōu)是流动人口，流动(dòng)人口会选择在(zài)大(dà)城市租(zū)房挣钱(qián)，在老家买房，从而产生(shēng)了额外的(de)住宅需求。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国未(wèi)来地产(chǎn)仍有四大(dà)新增需求动力(lì)。

　　第一，户均人口规模缩小(xiǎo)，一(yī)人户(hù)、两人(rén)户占比不断增加，导致家庭户(hù)数增多。小家庭化趋势将延续，带来新户(hù)购房需求增长。

　　第二，经济板块(kuài)的分化日益明(míng)显(xiǎn)，区(qū)域经济资源分配的再集中(zhōng)吸引着人口(kǒu)流(liú)入，人(rén)口(kǒu)净(jìng)迁入(rù)城市的新(xīn)增住宅(zhái)需求有望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的(de)家(jiā)庭住在(zài)2000年以(yǐ)前建成的(de)住宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平(píng)方米(mǐ)的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅(zhái)的改造势在必(bì)行。

　　第四，中国的人(rén)均住宅间数与人(rén)均住宅建筑面积均较(jiào)发达国家有着不小差距(jù)，“住上更大房子(zi)”的改善性需(xū)求(qiú)正在不断(duàn)增加。

　　黄金二十(shí)年之后(hòu)，当下中国地产(chǎn)步入大分化时代而(ér)非停滞期(qī)。

　　如果(guǒ)说过(guò)去二十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅供(gōng)给存在不足，这是(shì)过去二(èr)十年房价快(kuài)速上涨基石。那么当下房(fáng)地产大分化(huà)时代已至(zhì)，大分(fēn)化(huà)时(shí)代下(xià)地产矛盾则更多体(tǐ)现在住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产大分化必将体现(xiàn)在不同能级(jí)城市之间，不同区域板块之间(jiān)，不同品质住宅之(zhī)间(jiān)。

　　目(mù)录(lù)

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不(bù)久前，官(guān)方披露全国已有近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热(rè)议。从(cóng)2月以来(lái)，各大(dà)城市(shì)二手房挂(guà)牌量突然(rán)激增，引发一阵二手(shǒu)房的(de)“抛(pāo)售(shòu)潮”。

　　让市(shì)场不禁担心(xīn)，中国的房子是否已经过(guò)剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是(shì)供给过剩(shèng)，还是供需平衡，或是仍然存在不足？可惜(xī)由于住宅存量数据(jù)并未(wèi)公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，我们(men)测算出中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)住(zhù)宅套(tào)数，回答当前的房子是否真的过(guò)剩了？据此(cǐ)判断(duàn)未来房地(dì)产市场会如何发展。

　　一、如(rú)何有(yǒu)效观察中(zhōng)国户均拥(yōng)有(yǒu)住宅数量

　　（一(yī)）中国(guó)住宅数量(liàng)过(guò)剩的直观判断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国自然(rán)灾害综合风(fēng)险普查工作情况为主题的新闻发布会上，负责人对外披露(lù)：“住宅(zhái)城(chéng)乡建(jiàn)设(shè)行业获取了全国近6亿(yì)栋城乡房屋建筑数(shù)据以及(jí)80多万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑(zhù)，平均每栋建筑(zhù)住不到3人，住宅市场(chǎng)看似已经(jīng)过(guò)剩。

　　在(zài)这近(jìn)6亿栋房屋建筑中，农村房屋占(zhàn)9成以上，以栋数计算的城镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万栋，还包括了(le)大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算(suàn)下来，住宅占比(bǐ)并不大(dà)。

　　第七次人口普查(chá)数据公布了中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间，其(qí)中城市(shì)家庭户居民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭(tíng)户居民(mín)人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间(jiān)数大于1，看似意(yì)味着人人都有房(fáng)间(jiān)居(jū)住。

　　居住水(shuǐ)平不(bù)仅与房间数量有关，更与房屋质量、居住面积、配套设(shè)施等因素密(mì)切相关。单(dān)单从人均住宅(zhái)间数不能完(wán)全反映出城镇(zhèn)居(jū)民(mín)的居住(zhù)水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套住宅，一(yī)套设施齐全(quán)的(de)住宅才是城(chéng)镇居民宜居的(de)选择。

　　（二）中国(guó)户均住宅(zhái)的测算思路(lù)、数据(jù)和方法(fǎ)

　　中国(guó)城镇居民住宅主要(yào)分两大类，一类是商品住宅，另(lìng)一类是保障房、原(yuán)公(gōng)有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前(qián)缺(quē)乏(fá)统(tǒng)计(jì)数据，并没有直(zhí)接公布城镇住宅数量。居民住宅相关数据有两处可(kě)以直接公布，一是每年商品(pǐn)住宅销售套数（统计局）；二是居民住宅来源（人(rén)口(kǒu)普(pǔ)查数据）。计(jì)算中国居民户均住宅数(shù)量，我们主(zhǔ)要用到(dào)上述两组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革始于(yú)1998年(nián)，1998年之前(qián)商(shāng)品住宅(zhái)数量极(jí)少，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅(zhái)套数分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来每(měi)年商品(pǐn)住宅(zhái)销(xiāo)售套数相(xiāng)加(jiā)，我们就能够得到(dào)当前(qián)商品(pǐn)住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品住宅(zhái)和非(fēi)商品住宅比例(lì)，推算得(dé)到居民住宅总套(tào)数。

　　第(dì)三步(bù)，将城(chéng)镇居(jū)民(mín)拥(yōng)有(yǒu)的商(shāng)品住(zhù)宅总数除(chú)以(yǐ)家庭户数，我(wǒ)们就能够得到城镇(zhèn)户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体计算公式如(rú)下：

　　城镇(zhèn)家庭(tíng)住宅套户比=住宅总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅(zhái)套户比(bǐ)/商(shāng)品住(zhù)宅占比

　　二(èr)、城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住(zhù)宅存(cún)量到(dào)底有多(duō)少，目前缺(quē)乏一(yī)个准(zhǔn)确统计。我们利用既有统计数据(jù)，大致测算(suàn)得到中国存量房(fáng)地(dì)产套数，并进一步推(tuī)算(suàn)中国城镇家庭户(hù)均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得(dé)到：

　　（一）中国(guó)商品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.64套(tào)商品住宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中国的(de)房地产(chǎn)销售(shòu)以期(qī)房为主，从2019年开始(shǐ)，新房销售中期房占比近9成。本(běn)文去除商品(pǐn)住宅累计销售套数里的(de)期房销售，得到商(shāng)品住宅(zhái)现(xiàn)房套(tào)数。

　　以(yǐ)2022年商(shāng)品住宅现房套(tào)数计算为(wèi)例：

　　2022年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)现房套数=截(jié)止到(dào)2022年商(shāng)品住(zhù)宅累计销(xiāo)售套(tào)数-过(guò)去三年（2020、2021和(hé)2022年(nián)）的期(qī)房销售额(é)。

　　主流房企(qǐ)竣工周期在(zài)2-3年，并考虑到交房后装修的(de)时间(jiān)，取最大值3年。

　　将商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数(shù)除以家庭户(hù)数，算(suàn)出：

　　（三）目(mù)前(qián)中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居(jū)民(mín)户均拥有住(zhù)宅(zhái)1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进一(yī)步推算中国(guó)城镇居民拥有的户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数据(jù)显示(shì)中国(guó)城镇居(jū)民的(de)住宅结构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭(tíng)拥有住宅。其中(zhōng)自建(jiàn)住(zhù)宅占比21％，购买(mǎi)商品住宅占(zhàn)比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和(hé)17.7％的家(jiā)庭(tíng)租(zū)赁廉租房与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住(zhù)宅和购买二手(shǒu)房都是商品住宅(zhái)，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅与购买(mǎi)二手房(fáng)加总，得(dé)到商(shāng)品住宅(zhái)占居民所有住宅(zhái)的比例(lì)为62.8％。

　　2020年(nián)商品(pǐn)住宅占(zhàn)比为59.2％，粗(cū)略假设2021年(nián)-2022年期间(jiān)商品住宅增(zēng)幅为过去十年变化(huà)幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅(zhái)的实际变化比例，从(cóng)而我们(men)估算出2022年商品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末(mò)，中国平均每户城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑(lǜ)已购期房，中国平均每户(hù)城(chéng)镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如(rú)果交房顺(shùn)利，已购期房会在2-3年内陆续交付(fù)频繁梦见一个人是缘尽吗，频繁梦见一个人是不是缘尽使用，到2024年，中国平均每(měi)户城镇家庭都会拥有一(yī)套住宅。

　　三(sān)、城镇户均一套房的三(sān)点(diǎn)含义

　　既(jì)然城镇居民已经达(dá)到(dào)了户均一套房的程度(dù)，“户户有房”是否(fǒu)意味着中国城镇化进展终结(jié)，甚至意味着中国地(dì)产存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市场供需平衡(héng)

　　需要(yào)有(yǒu)多余(yú)住宅来满(mǎn)足因人口流动(dòng)、居民换房等因素产生(shēng)的住宅需(xū)求。因此，成(chéng)熟(shú)房(fáng)地(dì)产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日(rì)本的住宅套(tào)户(hù)比均高于1.1，其中，英(yīng)国的住宅套户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一(yī)套房，就会造成人口净流(liú)入地的住宅市场(chǎng)供不应(yīng)求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出中国(guó)的(de)流动人口3.76亿，省内(nèi)流动人口和省(shěng)际流动人口(kǒu)分(fēn)别(bié)为2.51亿人(rén)和(hé)1.25亿人。

　　流(liú)动(dòng)人口会选择(zé)在大城市租(zū)房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调查数据(jù)显示，在上海(hǎi)、杭州以及南(nán)京工作的流动人口在(zài)老家拥(yōng)有住宅比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市(shì)的高(gāo)工(gōng)资吸引打(dǎ)工人，但高(gāo)房(fáng)价迫使(shǐ)打工人回乡置业(yè)。

　　流(liú)动人口实(shí)际(jì)上(shàng)会占据两套房，在高(gāo)房价的大城市租赁一(yī)套(tào)房，在房价较低的县城购买一套房。所以说户均一套房无(wú)法满足庞(páng)大流动人(rén)口(kǒu)的租赁与置业(yè)需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅品(pǐn)质仍需改善(shàn)

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少老旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约9000万(wàn)户(hù)城镇居(jū)民住宅是2000年(nián)以前建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存在着建(jiàn)筑结构松散(sàn)、设施陈(chén)旧、安(ān)全隐患大等问题，如电线(xiàn)老化、管(guǎn)道(dào)等基础设(shè)施陈旧，给住户的生活带来了很大(dà)的不(bù)便和安全隐患，并且居住(zhù)体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧住宅面积小。占(zhàn)比(bǐ)为31.3％的家庭户(hù)数拥有的住宅面积(jī)占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右(yòu)的(de)家庭(tíng)没有(yǒu)独立卫浴和(hé)厨(chú)房。这(zhè)类(lèi)上世(shì)纪修建的老(lǎo)旧小区很(hěn)难(nán)满足现代生活需(xū)求(qiú)，在未来大都会(huì)被(bèi)拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为(wèi)一居(jū)室和二(èr)居室，户型偏小。其中一(yī)居室占比为14.9％，二居室(shì)占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与城(chéng)市土地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩(kuò)张是未来地产的需(xū)求驱动力

　　根据七(qī)普数据测算，2020年城镇家(jiā)庭户住宅存量总(zǒng)面积(jī)为294.6亿平。暂不考虑两年间农民(mín)带房进城(chéng)和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量总面积为(wèi)308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超过(guò)一半的家庭人均住宅建筑面积小于均值(zhí)，近4成家(jiā)庭人均住宅建筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅建筑面(miàn)积不足19平方米，不及全国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用(yòng)的(de)住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上海市(shì)将人均住宅建筑面积低于(yú)15平方米的家庭界(jiè)定为住宅存在(zài)困难(nán)，若按这个标准算(suàn)的话(huà)，中国有11.3％的家庭存在(zài)住宅困难问题。

　　若(ruò)人均可使(shǐ)用住(zhù)宅(zhái)面积为40平，即人(rén)均住宅建筑面积为50平，只考虑(lǜ)家庭户人数，需要(yào)住(zhù)宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目(mù)前至少新(xīn)增(zēng)82亿平。

　　对比发达国家人均住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中(zhōng)国(guó)的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若(ruò)去除公(gōng)摊面积后(hòu)，中(zhōng)国的人均可使用面(miàn)积(jī)为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一差距将变(biàn)得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口(kǒu)，所需要的住宅总量会(huì)更多。

　　四、户(hù)均(jūn)已然1套房，未来地产还会有(yǒu)需(xū)求么？

　　我们测算得到(dào)中国城镇家庭(tíng)户(hù)均1套(tào)房，看似已经户户(hù)有房。即便如此，中国人口(kǒu)静态结构和动态趋势演绎，决定了中国未来(lái)地(dì)产仍有需(xū)求释放。户均1套住宅现(xiàn)实之(zhī)下(xià)，中国未来城镇住宅需(xū)求主要来自于四(sì)个方面。

　　第一(yī)，户均(jūn)人口(kǒu)缩小，家庭(tíng)户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国(guó)城镇家庭户均人(rén)口数不断下降，六普显示城镇户均(jūn)人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均(jūn)人口(kǒu)规(guī)模为2.62人(rén)/户，一人户、二(èr)人(rén)户的占比明显上(shàng)升，人口小家(jiā)庭(tíng)化趋(qū)势将继续延续(xù)，导(dǎo)致(zhì)户数会因户均人(rén)口规模的缩小而增多。

　　第(dì)二，人口迁移导(dǎo)致经济(jì)发展带来的新增(zēng)住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源和生产(chǎn)要素逐步(bù)向经济带(dài)、都市圈中心(xīn)城市流入，区域经济资源分配(pèi)的(de)再集中(zhōng)吸引着人(rén)口流(liú)入。人(rén)口迁移(yí)势必涉及(jí)到买房租房，给(gěi)迁入(rù)地(dì)住宅市(shì)场带来新(xīn)的增(zēng)量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常住人(rén)口增(zēng)量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为(wèi)6.5万人，其(qí)人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区(qū)改(gǎi)善性需(xū)求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅和原公有住(zhù)宅的家庭拆迁改建最(zuì)多(duō)。自建(jiàn)房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为(wèi)6.8个百分(fēn)点。二者(zhě)和（27.1％），再加(jiā)上其他(tā)住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时(shí)间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和(hé)原(yuán)公有住宅减(jiǎn)少了(le)1282万户，住宅(zhái)净(jìng)需(xū)求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家(jiā)庭购(gòu)买二手(shǒu)房。在新增(zēng)住宅需求中(zhōng)，有7成家庭购买了(le)商品(pǐn)住(zhù)宅。租房(fáng)、购(gòu)买(mǎi)经(jīng)济(jì)适(shì)用(yòng)房和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着(zhe)城中村和旧城改造(zào)，商品住宅的占比势必会(huì)进一步上升。

　　2000年以前建造的(de)住宅建筑面积还有(yǒu)约81亿平，涉(shè)及城(chéng)镇家庭(tíng)约9000万户(hù)。破旧(jiù)的城(chéng)中村、老(lǎo)公(gōng)有住宅，建筑(zhù)面(miàn)积小、质量低(dī)、基础设(shè)施配(pè频繁梦见一个人是缘尽吗，频繁梦见一个人是不是缘尽i)套(tào)差、没(méi)有或少有物业管(guǎn)理，居民(mín)追求美好(hǎo)、宜居生活的环(huán)境，背(bèi)后的改善性需求有待(dài)释放。

　　第四，“住(zhù)上更大房子”的改善性需求还将有(yǒu)所增加。

　　刚需(xū)购房受限于资金，倾向于中小(xiǎo)户型。已有住(zhù)宅(zhái)家庭希望(wàng)提高(gāo)生活品质(zhì)，以(yǐ)小(xiǎo)换大、以(yǐ)旧换新。2022年底的中央(yāng)经(jīng)济工作会议明确指出支持(chí)住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间(jiān)数为1.71间，无论是否考虑乡村(cūn)住宅因素，中国的人(rén)均住宅间(jiān)数较其他国家依旧(jiù)存在不小差距。

　　住(zh频繁梦见一个人是缘尽吗，频繁梦见一个人是不是缘尽ù)宅(zhái)舒适(shì)度与经济水平有(yǒu)着密切正向联系。随着经济发(fā)展(zhǎn)水平的提高，中国的人均住宅间数与人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积将随之增长。

　　如(rú)果(guǒ)说(shuō)过去(qù)二十年是中国地产黄金发(fā)展(zhǎn)期，地产矛盾(dùn)更多体现(xiàn)为住宅供给存在不足，供需出现(xiàn)错配，这是(shì)过去二十年房价快速(sù)上(shàng)涨基(jī)石。那么未来(lái)将是住宅(zhái)质量(liàng)的(de)供需冲(chōng)突(tū)。房地产大分(fēn)化时代已至，这(zhè)种分化不(bù)单局(jú)限于城市能级之间差异，优质小(xiǎo)区(qū)和老(lǎo)旧二(èr)手房之(zhī)间(jiān)的差异也将越发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查数据调(diào)查的是人(rén)，并不是针对住宅，因(yīn)此可能(néng)存(cún)在统(tǒng)计偏(piān)差。商品住宅(zhái)占比实际值可(kě)能偏低，其增(zēng)速可(kě)能超预期。

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