5月以来，房(fáng)地产板块(kuài)个股多出(chū)现小(xiǎo)幅上涨，截至5月(yuè)10日(rì)收盘，中信房地产(chǎn)指数本(běn)月涨(zhǎng)幅约为2％。而(ér)以公募基(jī)金为代(dài)表的机构对于这一板块(kuài)已经在悄然布(bù)局。数据显(xiǎn)示(shì)，以(yǐ)南方和华(huá)夏(xià)的两只老(lǎo)牌(pái)ETF基金为(wèi)例，5月9日(rì)时所公布2022年中本贯通上海有哪些学校，中本贯通上海有哪些学校分数的总份额均(jūn)较4月(yuè)28日(rì)时有小幅增长。根据基金一季报(bào)统计，龙(lóng)头与地方国企央企(qǐ)获(huò)得增持(chí)，持(chí)仓数量占(zhàn)流通(tōng)股比重增幅五只个(gè)股分别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业(yè)红利(lì)时代已(yǐ)过 精耕细作成(chéng)共识

　　从公募(mù)基(jī)金对房地(dì)产的配置看，2019年末，公募所持有的房地产(chǎn)行业(yè)标的(de)市值约1188亿元(yuán)，占其所(suǒ)持股票市值的4.66％左右；2020年市(shì)场表(biǎo)现出色，但(dàn)公募(mù)所持房(fáng)地产公(gōng)司市值在股(gǔ)票资产中的占比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三年来的首次(cì)回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公(gōng)募对房地产行业的(de)持股比例也(yě)同步(bù)回(huí)升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年(nián)一季度(dù)得以延续。数据统计显(xiǎn)示，公募重仓持有房地产板块一季(jì)度(dù)市值TOP15门(mén)槛为2022年中本贯通上海有哪些学校，中本贯通上海有哪些学校分数1.6亿元(yuán)，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分别为保(bǎo)利(lì)发展、招商(shāng)蛇口、万(wàn)科A、华发股份、滨(bīn)江集团，持仓市值占板(bǎn)块(kuài)比(bǐ)重合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募(m2022年中本贯通上海有哪些学校，中本贯通上海有哪些学校分数ù)对于房地(dì)产的投资(zī)愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公募(mù)基金一季报汇总的重仓(cāng)股中，房(fáng)地产(chǎn)板块排名最高的是保利发(fā)展(zhǎn)，在基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排在(zài)第(dì)78位(wèi)。而(ér)老牌(pái)龙(lóng)头股万科A排(pái)在第96位。对比去年四季报，变化之处首先在于几只房地产(chǎn)龙头(tóu)股从排位上看(kàn)均有退步，尤其是(shì)万(wàn)科最为明显；其次是金地(dì)集团退出百大(dà)之列。但考虑到房地产(chǎn)是复苏(sū)链上最后一(yī)环，且首季并非行业销(xiāo)售(shòu)旺季，其传导到二级市场乃至机构持仓上还需要(yào)时间周期。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈(quān)判断房地产已经进入(rù)大分化时代，一(yī)二线城市(shì)好于(yú)三四线(xiàn)城(chéng)市。而(ér)映射到(dào)二级市场投资(zī)上，配置房地产(chǎn)行业(yè)轻松收获行业贝塔的红利期一去不返(fǎn)了。“如果按照产业(yè)周期来分(fēn)类，包括房地产等几类(lèi)行业在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退期的行业，传统认知(zhī)上没(méi)有什么投资(zī)机会的(de)。但在这几年特殊(shū)的行(xíng)情里包括煤(méi)炭、电(diàn)解(jiě)铝(lǚ)等(děng)类似的行业也(yě)出现(xiàn)了一些(xiē)机会，背后的(de)逻辑是供给侧发生了(le)更大的(de)变化。”一不愿具名的上海公(gōng)募基金(jīn)经理指出(chū)。

　　不过也有公募人士持谨慎(shèn)乐(lè)观态度：“行(xíng)业前几年17亿(yì)～18亿平(píng)方米的年销售面(miàn)积很难(nán)再出现了，2022年光是(shì)居民(mín)存款数(shù)量增(zēng)加了15万(wàn)亿元。中国存量有400亿平方米(mǐ)建筑面积，考虑(lǜ)存量地产的更新，也有近(jìn)10亿平方米。需(xū)求端还需要有一定的政策出来去刺激(jī)购房(fáng)。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究员吕(lǚ)功绩(jì)也指出：“时至今日，无论从城镇化的进(jìn)程，还是(shì)人均(jūn)住房面(miàn)积（接近30平/人），我国均已告别住(zhù)房短缺(quē)时(shí)代，而目前居民(mín)的杠(gāng)杆率和房价收(shōu)入也(yě)不支撑每年(nián)18万亿元的(de)销(xiāo)售额，以(yǐ)及过快上行的房价，因而行业高增的(de)时代已(yǐ)经过去，未(wèi)来行业的(de)需求或将回落，在此(cǐ)过程中(zhōng)，伴随(suí)着地产的高杠杆属性，就很容(róng)易出现信用风险(xiǎn)问题（类似2022年的民(mín)营地产爆雷），行业进入到供给侧出清的过程。这个过程中(zhōng)，综(zōng)合竞争力强的公司就(jiù)能(néng)够通过大(dà)鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市占(zhàn)率(lǜ)的提升。当(dāng)行业需求见(jiàn)顶回落时，行业的贝塔已经(jīng)过去了，但(dàn)不代表没(méi)有(yǒu)投资(zī)机会，机会在于城市、位(wèi)置、产品的阿尔法(fǎ)，而对(duì)应到股票投资，就是强竞争力公司的(de)阿尔法(fǎ)。”

　　或许也(yě)是基于这样的认识转变，精耕细(xì)作个股成为公募(mù)乃至整体机构(gòu)的务实(shí)之举。

　　机(jī)构(gòu)配置房(fáng)地产(chǎn)“风物长宜放眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优质区域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产(chǎn)板块个股多出现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。从具(jù)体的个股来(lái)看，《红周刊(kān)》利(lì)用Wind统计申万房地产板块(kuài)个股(gǔ)，在纳入统计(jì)的124只房(fáng)地产(chǎn)类标的股中，本(běn)月以来实现股价上涨的达到(dào)了(le)81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰(qià)好(hǎo)排(pái)名(míng)前(qián)五的公司月内涨(zhǎng)幅超(chāo)过了10％，它们分别是上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸(xìng)福、荣安(ān)地产。排名第一的上实(shí)发(fā)展，五一(yī)假期归来后日成交量明(míng)显放(fàng)大，4日、5日连续(xù)两个交易日收出涨(zhǎng)停。从该股的基(jī)本面来看，上实发展的主营业(yè)务(wù)为房地产开发与经营。公司的主要产(chǎn)品及服(fú)务为(wèi)房地(dì)产销(xiāo)售、房(fáng)地产租赁、物业管理服务、工程项目(mù)、酒店经营。从业(yè)绩数(shù)据来看，2022年，其实(shí)现营业收(shōu)入52.48亿(yì)元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿(yì)元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度(dù)，其实现营业(yè)总(zǒng)收(shōu)入27.87亿元，同(tóng)比增(zēng)长(zhǎng)183.02％；归(guī)母净利润(rùn)2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过(guò)从十大流(liú)通(tōng)股股东来看(kàn)，各类(lèi)机构都有(yǒu)对(duì)其布局的例子(zi)。以3月31日时的首季十大流通(tōng)股股东来看， 具体包括(kuò)公(gōng)募的上银基(jī)金、私募的(de)迎水文龙、中(zhōng)央汇金(jīn)、长(zhǎng)城资产管理公司(sī)等都(dōu)跻身前十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排名(míng)第二的浦东金桥也是上海本地(dì)房企，其第一季度的收(shōu)入利(lì)润规模大幅度复苏。究(jiū)其原(yuán)因，一(yī)方(fāng)面是该公司后疫情时代(dài)出(chū)租(zū)率复(fù)苏(sū)至近(jìn)年来最高，另一方(fāng)面则是公司拿地结算持(chí)续性(xìng)向好，从数字上(shàng)看，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑面积约54万平(píng)方米。

　　在这(zhè)样(yàng)的业绩势头向好背景下(xià)，自(zì)然也吸引了知名机构(gòu)在其中持续(xù)驻足。从第一季度十大流通股股东(dōng)来看，知名私募(mù)高毅邓晓峰的两只产品(pǐn)依然在前十(shí)中，这(zhè)也是连(lián)续(xù)第三(sān)个季度(dù)他有的两(liǎng)只产品杀入前十。同(tóng)时榜单中还有(yǒu)一(yī)支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其(qí)当季还(hái)小幅增加了(le)持股。

　　除(chú)去(qù)上述两家上海区域(yù)性地产公司(sī)外(wài)，荣安地产则是主要(yào)布局在深圳(zhèn)的地产公司，一(yī)季报(bào)交(jiāo)出(chū)的也(yě)是一份(fèn)报喜(xǐ)的成绩单：首季公(gōng)司实现营(yíng)业(yè)收入51.85亿元，同(tóng)比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公司(sī)股东的净利润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来(lái)看，《红(hóng)周(zhōu)刊》注意到两只公募指基首季新杀入十大(dà)流通股股东行列。具体(tǐ)说来， 南(nán)方中(zhōng)证(zhèng)全指房地产ETF上榜排(pái)名第七(qī)位，富国中证指数(shù)1000增强则(zé)排名第(dì)九位，此外联(lián)袂出(chū)现(xiàn)的机构还有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎水(shuǐ)聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采访时(shí)，兴(xīng)证全球(qiú)基金相关人士(shì)分析：“经历过行业(yè)洗(xǐ)牌(pái)和兼并重(zhòng)组后，龙头的价值(zhí)更为笃定突(tū)出(chū)；从拿地(dì)端看，2022年土地市场大幅降温(wēn)，优质土地供给较多（券商(shāng)测算对应潜在毛利率在25％以上，目(mù)前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限(xiàn)于信(xìn)用问(wèn)题或者资金紧张没法拿地，龙头房企趁机获取低成本土地(dì)，龙头房企的拿(ná)地力(lì)度（拿地(dì)金(jīn)额/销售金额）基本在30％以(yǐ)上；从融资上(shàng)看，龙(lóng)头房企杠杆率较(jiào)低，净负(fù)债率基本(běn)在70％以下，而其他(tā)房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空间有限(xiàn)，从融(róng)资成本看，龙头房企(qǐ)的融资成(chéng)本不断(duàn)下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的销售(shòu)额增(zēng)速(sù)为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强(qiáng)调(diào)的是，在当(dāng)前中特估的浪潮下，央国(guó)企地(dì)产股或存在发展的(de)大好机会(huì)。中信证券(quàn)指出：“房地产行(xíng)业的结(jié)构性机会依(yī)然存在，少部分公司尤其是央企占据显著优势，其主要又体现为库存的(de)优势。央企地产公司，现阶段表现出较低(dī)的融(róng)资成本，优质的开(kāi)发(fā)资源和良好(hǎo)的不动产资产运营能力(lì)的多重竞争优(yōu)势(shì)。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央企(qǐ)相(xiāng)较于民营地产公司也(yě)是更有优势的。”吕功绩(jì)强调，“对(duì)于减值(zhí)、土(tǔ)地资源(yuán)债权债务关系等问题(tí)，市场(chǎng)对民(mín)营(yíng)房开企业的资产(chǎn)会有更多担忧和质疑，所以在这一轮行业出清的过程中，央(yāng)国(guó)企相较于民(mín)企(qǐ)来(lái)说估值(zhí)的修复更明显。中特估的(de)角度(dù)从(cóng)中(zhōng)长期(qī)的(de)维度看，行业(yè)的逻辑在于集(jí)中度提(tí)升后，行(xíng)业(yè)进入高(gāo)质(zhì)量(liàng)发(fā)展阶段，具备较快速发(fā)展阶段更稳定且可预期的盈利和现(xiàn)金流创(chuàng)造能力，以(yǐ)此带来估值中枢的提升，应该关注估值相对较(jiào)低，企业自身资(zī)产的质(zhì)量(liàng)好、运营能力强、可以(yǐ)创造持续现金流(liú)的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低，行业(yè)内部将出现分化，要(yào)关(guān)注(zhù)将受(shòu)益于行业集中度提升的(de)头(tóu)部公司。”星石(shí)投资(zī)首(shǒu)席研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这一思路(lù)的(de)话(huà)，或许还是保利(lì)发展、招(zhāo)商(shāng)蛇口等国资背景龙头前途更为光明。不过国投(tóu)瑞银基金投资部副总监綦(qí)傅鹏表示：“需(xū)要客观地去持(chí)续观(guān)察国企(qǐ)央企在三个(gè)方面是否(fǒu)可以(yǐ)维持，首先(xiān)是融资成本保持(chí)低位，其次是销售份额(é)持续提升，再次是拿地份额(é)持续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需(xū)要(yào)多给(gěi)一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企一季报梳理发现，对(duì)于2022年的业(yè)绩出现的(de)整体下滑，2023年一季(jì)度(dù)的业绩分化更趋明显，保利发展(zhǎn)、滨(bīn)江集(jí)团等房企营收、净利(lì)均实现了业(yè)绩(jì)的回(huí)正，甚至是(shì)较大增速的增长。而这些公司也是机构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析(xī)表(biǎo)示，业绩出现明(míng)显改善的房企，主要是因为过去两三年时间，尤其是在2021年下(xià)半(bàn)年民营(yíng)房(fáng)企(qǐ)不怎么投资(zī)拿地(dì)之(zhī)后(hòu)，国有企业仍在(zài)持续(xù)性(xìng)地拿地，且主要集中在核心城(chéng)市，投资力度(dù)较大。投资的驱(qū)动(dòng)能(néng)够推动房企销售业(yè)绩的(de)增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于调整的过程中，能够保(bǎo)有(yǒu)一个正(zhèng)增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也提醒(xǐng)表示(shì)，在房地(dì)产的复苏过程(chéng)中(zhōng)，还(hái)面临着一(yī)些不(bù)确定性。其(qí)实整个市(shì)场从四月份开始又在往下掉(diào)。除了杭(háng)州(zhōu)、成都(dōu)等(děng)极个(gè)别城市(shì)四月环比三月相对(duì)表现(xiàn)较好之外，包括(kuò)北京、上海在内的(de)绝大多数城市都出现(xiàn)环比下滑的情况。而现在五月的市场表现(xiàn)也(yě)不太乐观(guān)。按(àn)照(zhào)现在的经(jīng)济状况、收入(rù)情况，以及市(shì)场的去库存压力、企业的资金面压力，可能会(huì)出现，到六月份房(fáng)企为了(le)半年报冲业绩出现市场(chǎng)的短期反(fǎn)弹外的一个(gè)市场乏力(lì)现象。也就是说，第(dì)二季度(dù)、第(dì)三季度(dù)增(zēng)长不确定性(xìng)的(de)压力仍旧较(jiào)大(dà)。

　　上海(hǎi)利檀投(tóu)资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地(dì)产以及其上(shàng)下游产业链的复(fù)苏速度都比想(xiǎng)象的要(yào)慢很多，我们(men)要(yào)多给一(yī)些耐心，这个时候，在(zài)房地产(chǎn)以及上(shàng)下游就不是赚快钱的时候，只能赚他(tā)基本(běn)面(miàn)的钱。但这也意味(wèi)着(zhe)，只有极为少数的、做得比同行好(hǎo)得多的(de)企业，会伴随整个行业(yè)的弱复苏(sū)，业绩会逐步体(tǐ)现出来。所以只能耐心地(dì)去等待(dài)它的基本面不断地凸(tū)显出(chū)来，这需要时间。

　　（本文(wén)已(yǐ)刊发于5月13日《红周(zhōu)刊(kān)》，文中提及个股仅为举(jǔ)例(lì)分析，不(bù)做买卖推荐。）

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