饱受争议(yì)的二手房交易中介费问题，正逐渐得到(dào)监管(guǎn)部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联合(hé)发布了关(guān)于规(guī)范房地产经纪(jì)服(fú)务的意(yì)见(jiàn)。意(yì)见提及，近年来，部分房地产经(jīng)纪(jì)机构存(cún)在利用(yòng)房源客源优势收(shōu)取过高费用、未明(míng)码标价(jià)、捆绑(bǎng)收(shōu)费、滥用客户个人信息等问题(tí)，加重交(jiāo)易(yì)当事人负担(dān)、侵害其合法权益(yì)。

　　基于上述背景，两部门从加强从(cóng)业(yè)主体管理、明确经纪服务内容、合理(lǐ)确定经纪服(fú)务收费、严格实行明码标价等十方面，提出(chū)了意见(jiàn)。

　　中原(yuán)地产首席(xí)分析师张(zhāng)大伟称，随着城市发展(zhǎn)，一(yī)二线(xiàn)城(chéng)市(shì)二手房交易占比逐渐(jiàn)增加。以北京、上海为例，二手房占市场成(chéng)交比例超过80％，大量二手房成(chéng)交依赖中介居(jū)间(jiān)成交(jiāo)，房地(dì)产(chǎn)调控重心逐渐从(cóng)开(kāi)发商过渡到中介(jiè)公司。

　　广东省城规(guī)院(yuàn)住房(fáng)政策研究中心首席研究员李宇嘉表(biǎo)示(shì)，买房对居(jū)民(mín)来说属于金额(é)不低(dī)的(de)大(dà)宗交易，由于二手房(fáng)交(jiāo)易成(chéng)本较高、交(jiāo)易周期(qī)较长，具有(yǒu)非常强的专业(yè复活的作者是谁，复活的作者是谁)性，居民往往通过中介来完(wán)成。但(dàn)很多中介利用信息不对称(chēng)等问(wèn)题，将非(fēi)必要的收费夹带(dài)其中，如收取(qǔ)过(guò)桥融资、按揭费(fèi)、担保费等，对居民造成额外(wài)的负担，而且这(zhè)些服务事(shì)项并未明码标价。

　　对于二手房市场交易过程中存在的“乱象”，李宇嘉(jiā)指出，对包括经(jīng)纪服务在(zài)内(nèi)的相关市场交易行为及(jí)其(qí)主(zhǔ)体进行规范和秩序(xù)整(zhěng)顿，是(shì)房地产市场管理和(hé)调控的主题。“当下(xià)，推(tuī)进这项工作的意(yì)义更大，也更急(jí)迫(pò)。”

　　中(zhōng)介收费问题成监管(guǎn)重点

　　二手房市(shì)场中(zhōng)，历来对(duì)房地产经纪服务(wù)行业关注最多的一个话题，便是房地(dì)产(chǎn)经纪服(fú)务费(fèi)的(de)问题。

　　张大伟(wěi)认(rèn)为，未来相关部(bù)门(mén)主要监管的重点，将(jiāng)是对(duì)房地(dì)产经纪服务收费及中介(jiè)交(jiāo)易进行规范。

　　在热点城市，二手房屋交易过程中，部分价值不菲的(de)房屋(wū)，往(wǎng)往要缴纳一笔金额不低的中介费(fèi)。以北(běi)京(jīng)某房(fáng)地产经纪服务(wù)机构2.7％的服务(wù)费率计算(suàn)，一套1000万(wàn)元的房屋，中介费(fèi)约为27万(wàn)。

　　在合理确(què)定经纪服务收(shōu)费上，两部门(mén)在(zài)此次意见中提(tí)及，房地产经纪(jì)机构要合理降低(dī)住房(fáng)买卖和租赁经(jīng)纪服务费用。鼓励(lì)按照成交价格越(yuè)高、服务费率越低的原则实行分档定价。引导由交易双方(fāng)共同承(chéng)担经纪服务费用。

　　据张(zhāng)大伟(wěi)介绍(shào)，目前(qián)房地产经纪服务收费标准的最早依据是1995年国家计委建(jiàn)设部下发的(de)《关于房地(dì)产(chǎn)中介服务(wù)收费的通知》（971号文），其中(zhōng)第六条规定：房屋(wū)买(mǎi)卖(mài)代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为(wèi)例，目前北京(jīng)市执(zhí)行的(de)2014年(nián)更新(xīn)后的收(shōu)费标准，即根据(jù)这样(yàng)的规定：“少数特别复杂的住宅买卖(mài)经纪服务，经交易(yì)各方协(xié)商(shāng)同意，可在规定的(de)收(shōu)费标准基础上适当上浮，上(shàng)浮幅(fú)度最高不得超过10％。”这意味着，当(dāng)前北(běi)京二(èr)手房中介费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的精神，北京2015年(nián)取消(xiāo)了房地(dì)产中介服务等57个(gè)政(zhèng)府定(dìng)价，房地(dì)产经(jīng)纪服务收费多少由各中介机构(gòu)自(zì)行决定。

　　“房(fáng)产(chǎn)中介机构在(zài)实际收取费(fèi)用过程中，相关监(jiān)管部门当前并未明确具(jù)体的中介费率，中介(jiè)机构仅需在服务过程中对(duì)收费标准(zhǔn)进行明码标(biāo)价即可(kě)。而(ér)房地(dì)产(chǎn)经纪服务机构在具体(tǐ)收取过(guò)程中(zhōng)，会结合房屋价值及(jí)工资标准，综(zōng)合计(jì)算出合适的中介费率(lǜ)。”张大伟补充道。

　　对于(yú)明码标价问题(tí)，两部门在此次意见(jiàn)中提及，房地产经纪机构应当在经(jīng)营(yíng)门店、网站、客户(hù)端(duān)等场所(suǒ)或渠(qú)道，公(gōng)示服务项目、服务内容(róng)和收费(fèi)标准(zhǔn)，不得混(hùn)合标价和(hé)捆绑(bǎng)收费。房地产经纪机构提供(gōng)的基本服务(wù)和延(yán)伸服务，应当分(fēn)别(bié)明确服务项目和收费标准(zhǔn)。房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪机构(gòu)收费前应当向交易当事人出具收费清单，列明收费标准(zhǔn)、收费金额，由(yóu)当事(shì)人签字确(què)认。

　　另外，对收(shōu)费明(míng)显高于(yú)市场平均水(shuǐ)平的房地产经(jīng)纪机(jī)构，住房和城乡建设部门将会同市场监管等部门采取约谈(tán)等综合措施进行重(zhòng)点(diǎn)监(jiān)管(guǎn)。市场(chǎng)监管部门会同有关(guān)部门(mén)依法查处不按(àn)规定明码标价、操纵经纪服务收费等(děng)违反价格和反(fǎn)垄断法律法(fǎ)规的行为。对房地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)机构相关违法违规信息，市场(chǎng)监管部门要依法(fǎ)依规(guī)纳入国(guó)家企业信用(yòng)信息公示系统。

　　房屋中介费要(yào)降了？

　　鼓励按(àn)照成交价格越高、服务费(fèi)率(lǜ)越低的原则(zé)实(shí)行分档定价，是否意味着，未(wèi)来豪宅的中介费(fèi)有(yǒu)望大幅降低(dī)？

　　中原地产华南区(qū)总裁(cái)兼深圳中原(yuán)总经理(lǐ)郑叔伦称，住建部(bù)发文鼓励按照成交价格越高、服(fú)务费率越低(dī)的原则(zé)实行分(fēn)档(dàng)定(dìng)价，合理降低住(zhù)房买(mǎi)卖和租赁经纪服务费用，主要(yào)还(hái)是规范行业，打击(jī)收费过(guò)高的(de)经(jīng)纪机(jī)构，但对市场(chǎng)复活的作者是谁，复活的作者是谁影响(xiǎng)有限，“以深(shēn)圳为例(lì)，深圳市场豪宅和普宅本来收费(fèi)就不同，各家收费普遍在合理范围内，加上经纪服(fú)务费(fèi)用(yòng)对市场的影响不大。”

　　张大伟指出，由于当前两部门提出的(de)意见仅为鼓(gǔ)励性(xìng)质，即(jí)只(zhǐ)是纲领性文件而非规定，未来如(rú)何(hé)具体认定其中(zhōng)的(de)细则，还需要看各城市(shì)落地执行情况。

　　不过，张大伟(wěi)表(biǎo)示(shì)，“从目前市场(chǎng)看，经(jīng)纪(jì)服务领域的调(diào)整(zhěng)改善、规(guī)范化，有利于行业健(jiàn)康发展。同时，由于二(èr)手房很多房源在产(chǎn)权方面有瑕疵，如产权抵押、不同税费(fèi)等(děng)都可能对交(jiāo)易产生影响，这对房地(dì)产经纪服(fú)务行(xíng)业(yè)的专业(yè)性(xìng)提出更高的要求。”

　　58安(ān)居客研(yán)究院研究总监(jiān)陆骑麟指出，在(zài)二手房买(mǎi)卖过程(chéng)中，原(yuán)本应该由上下(xià)家各支(zhī)付一半的中(zhōng)介费，但在(zài)一些(xiē)热点(diǎn)城市的二手(shǒu)房交易过程(chéng)中，往往会(huì)有这样(yàng)的情形，因部分购房者处于(yú)弱势地位，从而(ér)会出现中介(jiè)费及税费均由购房者来承担。即使一些房东(复活的作者是谁，复活的作者是谁dōng)愿意承(chéng)担中介费(fèi)，这(zhè)部分费用也(yě)可(kě)能通过转嫁(jià)的(de)方式，在房价中有所(suǒ)体现。

　　“上家把中介费(fèi)转(zhuǎn)嫁(jià)给下(xià)家(jiā)，市(shì)场这(zhè)种(zhǒng)所(suǒ)谓‘约定俗成(chéng)’的情(qíng)况，一些房(fáng)产(chǎn)中介公司将其视为向购房者单(dān)边收费的行为(wèi)。部分(fēn)中(zhōng)介公司可(kě)能会利用其(qí)支配地位，在原先经纪服务(wù)收费的基础(chǔ)上，再(zài)次向房东收取费用，而这部分费(fèi)用(yòng)，房东往(wǎng)往(wǎng)会将(jiāng)其转(zhuǎn)再次转嫁给购房者，这实(shí)际上相当(dāng)于变相推(tuī)高了房价。两部门(mén)提(tí)出严禁操纵经纪(jì)服务收费，不仅有利于提高交易中操(cāo)作(zuò)的(de)透明(míng)度，也有利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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