文：任(rèn)泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是(shì)该取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)了(le)。 1月(yuè)17日召开的全国住房和(hé)城(chéng)乡建设(shè)工作会议提出“有条件的可以进行现房(fáng)销售”，不足一(yī)个月时间，已有山东、安徽、河南(nán)、四川(chuān)、广东等地明确表态，试点(diǎn)现房销(xiāo)售(shòu)。

　　1、是该取消(xiāo)商品(pǐn)房预售制了(le)，用(yòng)你的钱，建你(nǐ)的房子，还烂(làn)尾了，这是对购房(fáng)者的不公平。以后(hòu)谁有钱谁(shuí)建房(fáng)，没钱没实力的别建了，不(bù)能把包袱甩给老百姓和(hé)社会，这是房(fáng)地产从大开发时代步(bù)入高(gāo)质量发(fā)展阶段的必然趋势(shì)，也是对购房老百姓的(de)最大保护。98年房改时，全(quán)国(guó)缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现(xiàn)在全(quán)国套(tào)户比超(chāo)过1，从大开发进入(rù)存量(liàng)时代，对购房(fáng)民(mín)众不(bù)公平的预售(shòu)制已经(jīng)过时了，该取消(xiāo)了，改为现(xiàn)房销售(shòu)。以后(hòu)一手(shǒu)交钱，一手交(jiāo)房，天经地义。当然二次房改是(shì)个技(jì)术活，兼顾化解(jiě)停贷、复工(gōng)保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心(xīn)以及长效机制(zhì)，长效机制(zhì)四(sì)大关键是推动(dòng)城市群战(zhàn)略、人(rén)地挂(guà)钩(gōu)、金(jīn)融中性(xìng)稳定和房地产税。如果(guǒ)按(àn)照经济规律办事，中国一定能实现房地产软着(zhe)陆和长(zhǎng)期(qī)平稳健(jiàn)康发(fā)展(zhǎn)，跨过这(zhè)道关，解好这道世界难题。

　　2、为什(shén)么要取消预(yù)售制、改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销售？大家(jiā)想想，绝大部分商品是一手(shǒu)交(jiāo)钱一手交货，预(yù)售制是对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎承(chéng)担了所有(yǒu)商品不能(néng)交付的风险。从个人层(céng)面看，预(yù)售(shòu)制(zhì)对(duì)购房者非(fēi)常(cháng)不公平，比(bǐ)如(rú)，交(jiāo)房等待期一般(bān)为两年，在此期间，购房者不(bù)仅(jǐn)承担银行利(lì)息，还要承担延迟交房、房屋(wū)质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交(jiāo)房的风险。从行(xíng)业层面看(kàn)，预售制助推部分(fēn)房企过度举(jǔ)债、高杠杆(gān)扩张，若遇到下行周期，会引发资金链断裂(liè)、项(xiàng)目(mù)搁置等系列风险。取消预(yù)售制，改为现房销(xiāo)售(shòu)，这样有助于落实中央房(fáng)住不炒精神、有(yǒu)助于保障(zhàng)购房(fáng)老百姓权益、有助于房(fáng)企稳健(jiàn)发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议(yì)取消预(yù)售(shòu)制度？预售(shòu)制(zhì)度怎么来的？国外什么(me)情(qíng)况？简单科(kē)普一下：商品房预售最早源于中国香港，俗(sú)称(chēng)卖(mài)楼(lóu)花(huā)，卖期房(fáng)，是(shì)一种开发(fā)商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企(qǐ)缺资金(jīn)，借鉴中国香港，引入(rù)了商品房预售制度(dù)。其实，当(dāng)前世界不少国(guó)家存在预售制(zhì)。但是，重点(diǎn)来(lái)了！发达(dá)国家一(yī)般有(yǒu)严格的监管保障措施，开发商在项(xiàng)目获得政府(fǔ)批准(zhǔn)后才可以开始销售，买家在购买期房后并(bìng)非像中(zhōng)国一样(yàng)在支付完首(shǒu)付款后从银行一次性贷款支付剩余(yú)全部房款，而(ér)是根据开发商(shāng)工程进(jìn)度在完(wán)全(quán)交房前进行分期(qī)支付。所以，预售制度是需要严格(gé)的资金监管(guǎn)、分期支付以及违(wéi)约(yuē)处罚措施作为(wèi)保障的，如果(guǒ)没(méi)有这些保障(zhàng)措(cuò)施，一定会触发风(fēng)险，对(duì)购房民(mín)众不(bù)公平，所以不如(rú)借机(jī)取(qǔ)消预售制度，以(yǐ)后改为现房销售。客观(guān)讲(jiǎng)预售制度有一定历史(shǐ)阶段性(xìng)，现在中国住(zhù)房进入存(cún)量时(shí)代，取消预售制度有助(zhù)于降负债降杠杆，不再把烂(làn)尾风(fēng)险甩给老百姓和社(shè)会，当(dāng)然这需要配套房(fáng)企债务重组(zǔ)、复(fù)工保(bǎo)交楼、恢(huī)复市场信心和房地产长效机制。这(zhè)是个技术活，只要(yào)坚(jiān)持市场化改革，中(zhōng)国一定能武汉市有多少人口2023年，武汉市有多少人口2022总人数化解(jiě)这个(gè)难题，让房地产回归实体经济(jì)和居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售制，改为现房销售，开发(fā)商将(jiāng)拼(pīn)的不是五花八(bā)门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的(de)产品质量和诚信，这才(cái)是对购房民(mín)众的最根本(běn)最实质的保(bǎo)障，这样将(jiāng)极大(dà)的(de)提(tí)升(shēng)开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质是向善(shàn)，是以客户为中心，房地产也不能例(lì)外，老百(bǎi)姓买房子(zi)是天大的事，烂尾毁(huǐ)三代(dài)，好(hǎo)房幸福一家(jiā)人。从这个角度，取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)、实(shí)施现(xiàn)房销售是实(shí)现老百姓安居乐业、社(shè)会长(zhǎng)治久安、行业企业健康发展的重大措(cuò)施(shī)。在当前的情况(kuàng)下，取消预售制要结合(hé)稳楼市(shì)、房地(dì)产软(ruǎn)着(zhe)陆、打(dǎ)通金(jīn)融支(zhī)持当期三好生、新(xīn)模式等综(zōng)合施策。

　　作者十(shí)年前(qián)在(zài)国(guó)务院发展研究中心(xīn)参与财税改革方案研(yán)究时，对预售制(zhì)、房(fáng)地产(chǎn)税、人地挂钩、金融(róng)稳(wěn)定、房企杠杆(gān)率等进行过长期(qī)系统的专(zhuān)项研究。（参(cān)考(kǎo)后来形成的专著《房地(dì)产周(zhōu)期》）　　

　　目(mù)录(lù)

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品(pǐn)房预售制(zhì)的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层(céng)销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供(gōng)给量少，引进(jìn)“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式，形成“中国内地(dì)版(bǎn)预售制”

　　1.3 预(yù)售(shòu)制推动(dòng)城市(shì)化进程，但背后潜藏的(de)风(fēng)险确实(shí)存(cún)在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全(quán)程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得(dé)房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可(kě)零首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期房交易立(lì)法(fǎ)，设置期房预(yù)付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资金由银行监管(guǎn)，享1年保(bǎo)修期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品房(fáng)预售制的前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二(èr)十世纪五(wǔ)十年代(dài)在中国香(xiāng)港，楼宇(yǔ)出(chū)租是地产行(xíng)业(yè)盛行的方式，但有着转让难、出租(zū)资(zī)金周转期长等问题，分层(céng)销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未(wèi)推(tuī)行公共房(fáng)屋制度，许(xǔ)多人栖身(shēn)于木屋或(huò)者(zhě)其他临(lín)时住(zhù)宅，住(zhù)房的需求是(shì)相当(dāng)高，不过(guò)大(dà)多数居民的储(chǔ)蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖多数以一整(zhěng)栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出租(zū)是中国香港地产行(xíng)业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等(děng)问题。针对这一系列问题，不少地产商开始(shǐ)探求(qiú)新的(de)方(fāng)式，如把楼(lóu)宇契(qì)约切开，即“分(fēn)契”，然后将楼(lóu)宇(yǔ)分层出售。这模式一经推行，购买(mǎi)楼(lóu)宇的市民数量有所增(zēng)加，开发(fā)商资金周转加(jiā)快。

　　在分(fēn)层(céng)出售的基(jī)础上，将“按揭”模式(shì)引入(rù)房地产(chǎn)销(xiāo)售，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍英东(dōng)创办(bàn)立信(xìn)置业(yè)有限公(gōng)司，凭借商业直(zhí)觉和多年经营(yíng)杂货铺、海上(shàng)驳运业务的经验(yàn)，对于商(shāng)品流通(tōng)、资金周转(zhuǎn)有着独到的见解，在努力寻求(qiú)方法(fǎ)加快自身资金(jīn)周转。当时其在购(gòu)下(xià)九龙的一块地盘后，除了分层出售、还印发售楼说明书，上有文字(zì)详尽说明楼(lóu)宇的地(dì)势环(huán)境、建筑材料(liào)、分层价格(gé)、订购方法等。此外，“卖楼花(huā)”是另外一个亮点，即先(xiān)收取买家的(de)订金，采用类似(shì)租(zū)金(jīn)的分期(qī)付款形式，等新楼(lóu)落成时(shí)，收(shōu)齐买家的钱，买家就拥有了(le)自己的房产(chǎn)。这种方式减轻(qīng)了(le)民(mín)众购房(fáng)的资金压力(lì)，加速了(le)房(fáng)屋的建造和销售，也解决了(le)制造商的资金(jīn)问(wèn)题，降低投资(zī)风险(xiǎn)，在(zài)当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的(de)销售(shòu)模式成为当时中国香港房地产市场的(de)一大特(tè)色，纵观中国香港房(fáng)地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地(dì)解(jiě)决了(le)核心的(de)住房供不应求(qiú)的问(wèn)题，使房(fáng)市(shì)发展(zhǎn)进(jìn)入新阶(jiē)段。

　　预售楼花(huā)模式(shì)推动了中国(guó)香港楼市几(jǐ)十年繁荣(róng)，但(dàn)期间也出现(xiàn)过(guò)“烂尾楼”的(de)情况，但监管部门(mén)不断完善、规范化，建立健全的监管机制(zhì)，促(cù)进市场健康(kāng)发展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的一个(gè)楼盘因建筑费用超支停工(gōng)，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国香港管(guǎn)理部门(mén)提(tí)升了对于预售(shòu)楼花制度的监管，即要求开(kāi)发商在预售前(qián)，确保地(dì)价款(kuǎn)已(yǐ)经全(quán)部支付，还要证明自身有资(zī)金等能力把项目完成，资金需放(fàng)入律师所托(tuō)管，支取时需律所和(hé)建(jiàn)筑师的(de)核(hé)准。为(wèi)了防(fáng)止开(kāi)发商、律所、建筑师(shī)等造假，套取监管账户资金，中国(guó)香港(gǎng)要求律师行在银(yín)行开设的(de)信托账户(hù)（监管账户）、开(kāi)发商(shāng)操作等采取全(quán)透明化机制(zhì)，且(qiě)银(yín)行(xíng)的责任上升，如出(chū)现房(fáng)屋“烂尾”情况，银(yín)行(xíng)将成(chéng)最大风险方，后续需自身推(tuī)动项目完(wán)工。随(suí)着监(jiān)管体系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　二十世纪(jì)九十年代，中国内地面临(lín)住房需(xū)求(qiú)大(dà)和供给量短缺问题，引(yǐn)入(rù)“卖楼花”制(zhì)度。建(jiàn)国以(yǐ)来，中国内地优先发展重工业(yè)，强调基础建(jiàn)设，这(zhè)一导向使前(qián)期发展工(gōng)业化的进程(chéng)大(dà)于城市(shì)化进(jìn)程，唯有解(jiě)决住房基础等城市化(huà)配套(tào)问题，才能进一步推进(jìn)城市化。但当时推行(xíng)的是“统一管理，统一分配(pèi)，以租养(yǎng)房”的(de)福(fú)利分房制度，住(zhù)房(fáng)市场发展起(qǐ)步较晚、增速较慢，福利(lì)分房制度也(yě)出现了分配(pèi)不(bù)公、效率低、配套差等问题，因此福利分(fēn)房制度不再适用于当(dāng)时的国情。叠加房地产市(shì)场面(miàn)临商品房的需(xū)求量大(dà)，而(ér)社会缺少大型(xíng)房地产开发商，商品房供应量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地逐(zhú)步引进中国香港预售商品房制度，先后出(chū)台多(duō)项文件，大(dà)力支(zhī)持(chí)国内房地产市(shì)场(chǎng)改革。例(lì)如，1998年，国务院出台《关于进一步(bù)深化(huà)城(chéng)镇住房制度改(gǎi)革(gé)，加快住房建设的通(tōng)知》文件，决定停止住房无偿实物(wù)分配，逐步实行住房分配(pèi)货(huò)币(bì)化、住房供给商(shāng)品化、社会化的住房(fáng)新体(tǐ)制，从计划(huà)经济下的福利分房转向市场经(jīng)济的商品房。房地产市场采(cǎi)用预(yù)售(shòu)制，允(yǔn)许开发商卖期(qī)房，解决了房企缺少资金和(hé)开(kāi)发(fā)时间周期长(zhǎng)的两大难题，开发商以预售款撬动下一个(gè)项目的开发，形(xíng)成滚动开发模式，住房供应速度加快。自此中国(guó)内地开始房改货币化，中国人民银行(xíng)等多方(fāng)迅速出台相关的信贷政策，支持购房者，极大作用(yòng)推动了房地产市场的发(fā)展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花”模式(shì)后，经调整形(xíng)成(chéng)契合中(zhōng)国(guó)内地的商品房预售制度。预(yù)售制的初衷(zhōng)是为了(le)缓解房企资金压力，加快城镇住(zhù)房建(jiàn)设(shè)。具体来说，是指房地产开发企(qǐ)业将正在建设(shè)中的房屋预先出售给购房者，由购房者支付定金或(huò)房款的行为。区(qū)别于中国香(xiāng)港，在中国内地实践过程中，商品(pǐn)房预售(shòu)流程为：房地产开发商办(bàn)理(lǐ)预售许可证-签订商(shāng)品房买(mǎi)卖(mài)合同-进行备案(àn)登记和预告登记-交付房屋。在购(gòu)房过程中，购(gòu)房者需要一次(cì)性(xìng)付清首(shǒu)付款，并采用银行(xíng)贷款的形式一次(cì)性付清剩余(yú)房款，换言之，房屋(wū)未建成，开发商(shāng)可能(néng)已拿到了全(quán)部购房款，这点(diǎn)与中国香港的按(àn)照工(gōng)程进(jìn)度付款有所(suǒ)不同(tóng)。对中国内地的开发商而(ér)言(yán)，预(yù)售制商品(pǐn)房也(yě)开启(qǐ)了高周转、高杠(gāng)杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售(shòu)制推(tuī)动城市化(huà)进程(chéng)，但(dàn)背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在

　　作(zuò)为(wèi)中国内(nèi)地商品房销售的最主要方式，预售(shòu)制极大缩短房企现金回(huí)笼周期，同时增加市场商品房供应(yīng)，推动(dòng)了城镇(zhèn)化发展进程。预(yù)售(shòu)制在过去20多年对中国(guó)内地房(fáng)地产市场(chǎng)的稳步(bù)发(fā)展(zhǎn)起到了重(zhòng)要作用，不仅(jǐn)解决了(le)房地产市场快(kuài)速发展(zhǎn)阶段的资(zī)金需求(qiú)，也提(tí)高了居民居(jū)住水平，中(zhōng)国内(nèi)地(dì)城镇居民(mín)从筒子楼(lóu)住到住宅小区，从全民蜗(wō)居(jū)到基本适居(jū)，住房事业取得巨大(dà)进步，数十年(nián)时间(jiān)走完发(fā)达国家几百(bǎi)年(nián)城镇化路(lù)程。改革(gé)开(kāi)放以来，城镇化进程进(jìn)入(rù)快速发(fā)展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区(qū)面积由7438平方公里(lǐ)增(zēng)长至60721平(píng)方(fāng)公(gōng)里，增长(zhǎng)7.2倍。根(gēn)据我(wǒ)们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅存(cún)量从不(bù)到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城(chéng)镇住房套数从(cóng)约3100万(wàn)套增至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已成为(wèi)中国内(nèi)地商品房销(xiāo)售最主要(yào)方式，2005年(nián)中国内地商品住宅(zhái)期房销售面积占总销售面(miàn)积(jī)的比重为(wèi)63％，而(ér)2021年期(qī)房(fáng)累计销售面(miàn)积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也推(tuī)动(dòng)了中国内地房地产行业的(de)发展(zhǎn)。中国内地房地产历经二十多年长周期繁荣，行业各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开(kāi)工(gōng)面(miàn)积从(cóng)2.2亿平增(zēng)至19.9亿平(píng)，累计(jì)上涨8.2倍(bèi)，年复(fù)合增(zēng)速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销售金额分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平(píng)、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元(yuán)，累计(jì)上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房(fáng)地产(chǎn)业(yè)的快速发展，房地产企业(yè)从无到有、从国企(qǐ)先(xiān)行(xíng)到民(mín)企崛起，队(duì)伍逐渐(jiàn)壮大。2018年(nián)，房地产企(qǐ)业数量达(dá)9.8万个(gè)，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房(fáng)地产也成(chéng)为拉动中国内地经济高增长的火车(chē)头。

　　1）从(cóng)经济增长(zhǎng)渠(qú)道(dào)，房地产带动(dòng)的上(shàng)下(xià)游产业链特别(bié)长，高达50多个行业(yè)。2020年房地产及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产业增加(jiā)值(zhí)占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献(xiàn)），房地产带动(dòng)产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建材的带(dài)动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产(chǎn)完(wán)全拉(lā)动的投资占全社会固定(dìng)资(zī)产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地(dì)产贷款(kuǎn)占银行各项贷(dài)款余额(é)的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上(shàng)信托等通道业(yè)务，占比(bǐ)超过三(sān)分之(zhī)一。从房地产(chǎn)融资(zī)存量占(zhàn)社融存(cún)量比重(zhòng)看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约，将导致银(yín)行(xíng)不良率大幅(fú)上升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道(dào)，根据(jù)我们的《中(zhōng)国住房市值测算(suàn)报告(gào)》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万亿美元(yuán)，大于美(měi)国的33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法(fǎ)德三国合计的(de)31.5万(wàn)亿美元。从住房(fáng)市值(zhí)占股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值的(de)比例(lì)较高，主要(yào)是因为住房(fáng)市值高(gāo)，以(yǐ)及中国(guó)资(zī)本市场发育尚不成熟(shú)，直接融资(zī)比(bǐ)例(lì)较(jiào)低(dī)，股(gǔ)票、债(zhài)券市值较低，居民投(tóu)资渠道缺(quē)乏。

　　不可(kě)否认，预售(shòu)制(zhì)背(bèi)后潜藏的风险确实存(cún)在(zài)，当前的负面效应(yīng)愈(yù)发(fā)凸(tū)显。

　　从个(gè)人层面看(kàn)，绝大(dà)部(bù)分商品是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买(mǎi)者的单(dān)方(fāng)面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了(le)所有(yǒu)商品不(bù)能交付的风险(xiǎn)。比如，交房(fáng)等待期一(yī)般(bān)为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还(hái)要(yào)承担延(yán)迟交房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交房等风险。另外，购房者和(hé)开发商之间的购房合同(tóng)、购房(fáng)者(zhě)和银行的(de)按(àn)揭贷款(kuǎn)合同是两个独立的合同关系，如果(guǒ)开发商发生(shēng)违约(yuē)，购房者只能根据(jù)购房合同向开发商主(z武汉市有多少人口2023年，武汉市有多少人口2022总人数hǔ)张(zhāng)权力，但依旧需要(yào)根据按揭(jiē)贷(dài)款合同按(àn)时(shí)向(xiàng)银行进行(xíng)贷(dài)款偿还，因此(cǐ)购房者承担的(de)风险较大。

　　从行业(yè)层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，资(zī)金(jīn)若(ruò)遇到下行周(zhōu)期(qī)，会引发资(zī)金链断裂(liè)、项目搁置等(děng)系列风险，进行影响(xiǎng)自身信用(yòng)和(hé)购房(fáng)者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行(xíng)作为按揭贷(dài)款(kuǎn)的发放方，一旦房企因(yīn)为市场(chǎng)波动或经营(yíng)不善(shàn)，出现资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而(ér)房企(qǐ)通(tōng)过与购房者签(qiān)订的预售合(hé)同和按揭合同，已经从银行(xíng)获(huò)得房款，如果购(gòu)房者丧(sàng)失还款能力或短期不能还(hái)款(kuǎn)等，则(zé)风险(xiǎn)完全由银(yín)行承担，银行将面临较大的坏(huài)账压(yā)力。

　　从监管角度看，购房(fáng)者的预售监管资金(jīn)去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根(gēn)结(jié)底两个字那就是“没钱”，即没钱(qián)付(fù)工程款。在(zài)2004版的(de)《城市商品房预售(shòu)管(guǎn)理(lǐ)办法(fǎ)》中明确规定了开(kāi)发企(qǐ)业预(yù)售商品(pǐn)房所得款(kuǎn)项应当用于(yú)有关的工程建设，商品房预(yù)售款(kuǎn)监(jiān)管的具体办法，由房地产(chǎn)管理(lǐ)部(bù)门制定。但多年以来(lái)全国并没有统一(yī)的预售资(zī)金监(jiān)管规定，各地实行“一城一策”。例如，太(tài)原、昆明、重庆、长沙(shā)等(děng)城市重点(diǎn)监管资(zī)金比例为总(zǒng)预售款的(de)15-40％左右，郑(zhèng)州、福(fú)州、合肥等城市则(zé)按照项目的建(jiàn)安成本(běn)乘(chéng)以建筑面积或者项目工(gōng)程总额(é)报价计算重点资金。而事(shì)实是，不少购房款未(wèi)进入(rù)监管账户(hù)、或进(jìn)入监管(guǎn)账户(hù)后(hòu)被挪用，导致楼盘没(méi)有资金继(jì)续建设。收楼遥(yáo)遥无期，月供却被迫继续还款。那么，监管账户资金(jīn)如(rú)何被挪走的(de)？实际上，在过(guò)去(qù)房地产大开发(fā)时代(dài)的高周转(zhuǎn)背景下，抽调(diào)预售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建设名义(yì)，获得(dé)监管账户拨付资金，再由工程方将(jiāng)资金转给(gěi)房企，而拨付(fù)的工程款，远超工程进度所需。通过这些(xiē)方式套(tào)取的资金，在房企各(gè)地项目间流(liú)动，变相加杠(gāng)杆，这样做提供了资(zī)金流动性，房企抽(chōu)调资(zī)金统筹(chóu)拿地、还款和楼(lóu)盘(pán)建设，形(xíng)成一种资(zī)金循环高(gāo)周转模式，但一定程度上把(bǎ)风险甩给(gěi)了购房者(zhě)。

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　整体(tǐ)来说(shuō)，国外商品房预售制(zhì)度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者(zhě)预付资金，一般设有定金或预(yù)付款保(bǎo)护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重(zhòng)：要(yào)求购房者支(zhī)付(fù)的(de)预(yù)付款(kuǎn)比(bǐ)例(lì)相对较(jiào)低，绝大部分房款在房屋交付(fù)后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付款一般以定金方式支付，或按(àn)工程进度(dù)分期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方(fāng)式：一(yī)般采用两(liǎng)种方(fāng)式发放(fàng)按揭贷款，一是按工(gōng)程进度付款，按揭(jiē)贷款按照工程进(jìn)度逐渐发放，购房者开(kāi)始(shǐ)月供；二是(shì)房屋交(jiāo)付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售商品房提供期(qī)房(fáng)烂尾(wěi)保险(xiǎn)，在商品房出现重大延期或重大缺陷时，保障购房(fáng)者权益(yì)；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交付(fù)质量的保障(zhàng)有(yǒu)两种方式，一是期房由政府或第(dì)三方(fāng)验收合格(gé)并提供验(yàn)收(shōu)凭(píng)证后，开(kāi)发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得购(gòu)房(fáng)者支付的房款。二是(shì)开(kāi)发商为(wèi)购房者提供一定(dìng)的保修期，通常1-5年，保修期(qī)满，购房(fáng)者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方(fāng)全程监(jiān)管，交付(fù)时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　美国期房定(dìng)金一定期限内无(wú)条件返还，最(zuì)低首(shǒu)付比例(lì)为3.5％，交房前仅支付首付，其(qí)余房款交(jiāo)付后按(àn)揭还款，交付前资金由第三方(fāng)全(quán)程监(jiān)管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及(jí)首付环(huán)节(jié)，定(dìng)金(jīn)比例一般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据美国(guó)官方数据，2021年美国平(píng)均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定金或首付外，购房者在房(fáng)屋交付后通过按揭贷(dài)款支付剩余房款。

　　资(zī)金监(jiān)管方面，美国为防止开(kāi)发商挪用资金，购房者的定金及(jí)首付款由第三方公证行或产权保险(xiǎn)公(gōng)司的信托账户监管(guǎn)。如(rú)果开发(fā)商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房者(zhě)资金可(kě)通过申请仲裁取(qǔ)回(huí)，且不承(chéng)担任何责任与损失。而开(kāi)发(fā)商在房屋建设过程(chéng)中的资金(jīn)全部来自(zì)银(yín)行，银行根据工(gōng)程(chéng)进度向开发商(shāng)提供一定比(bǐ)例(lì)的(de)贷(dài)款(kuǎn)，由于(yú)开发商挪用资金直接损害银行利(lì)益(yì)，银行有充分(fēn)动机监管开发商(shāng)施(shī)工进度。开发商在房屋交付时需取得由政府相关(guān)部(bù)门经审查后发放的武汉市有多少人口2023年，武汉市有多少人口2022总人数验收凭证，通过验(yàn)收(shōu)凭证向(xiàng)银行得到购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购(gòu)房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德(dé)国期房可零首付购房，房款按(àn)建(jiàn)造工期进度(dù)支付，按揭按工(gōng)期放款后还贷，房(fáng)贷利(lì)率采(cǎi)用固定利率，开(kāi)发商或购(gòu)房者(zhě)可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目(mù)获批后即(jí)可预售房(fáng)屋(wū)。签署购房合(hé)同前(qián)，购房(fáng)者(zhě)需(xū)支付约(yuē)2000欧的(de)定金并进行预(yù)约公证，签订(dìng)合同后定金退(tuì)还(hái)。如由于任(rèn)何原(yuán)因不能购(gòu)买(mǎi)，定金按照德国法律全部退还。

　　签署(shǔ)购房合同后(hòu)，购(gòu)房者需(xū)支付公证费和(hé)土地交(jiāo)易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面(miàn)，德国没有规定最低首付比例，可(kě)零首(shǒu)付购房(fáng)。

　　余款(kuǎn)方(fāng)面，德国也采取(qǔ)按工期支(zhī)付房款(kuǎn)的制(zhì)度，一(yī)般分7笔(bǐ)进行支(zhī)付，具体支付节点、比(bǐ)例因项目而异。一般来说，支付节点可分为公证后、主体完(wán)工、内部(bù)水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁(jié)及墙(qiáng)面完工、地(dì)板完工、全部完工，支付比例可能(néng)是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在支付(fù)房款前申请房贷，房贷(dài)利(lì)率采(cǎi)用固定利率，银行按施工节奏分多次(cì)发(fā)放贷款，每笔贷款给(gěi)予购(gòu)房者一定(dìng)使用期限，期(qī)限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德(dé)国保险公司针对期房设计(jì)了(le)两种(zhǒng)保险(xiǎn)，保(bǎo)险的功能是当房屋出(chū)现重(zhòng)大延(yán)期或(huò)重大缺陷时，保险公司保证开发商(shāng)赔偿或修(xiū)复，开发商破产，由保险公司(sī)负责相(xiāng)应(yīng)赔偿。保险由开发商(shāng)或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国预售制设有10％定金保险(xiǎn)保护机制，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监(jiān)管。

　　订立(lì)合同前，买卖(mài)双方均(jūn)有一名律师，负责沟(gōu)通期房交(jiāo)易中的(de)房产、资(zī)金、合同等各个(gè)环(huán)节(jié)，各环(huán)节(jié)内容确(què)认无误后签订首付(fù)交换(huàn)合同。

　　定(dìng)金方面，英国设(shè)置了10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，当开发商(shāng)出现财务、经(jīng)营问(wèn)题(tí)时，购房(fáng)者10％的定金由保(bǎo)险(xiǎn)公司赔(péi)付，而超(chāo)出(chū)10％的(de)部分较难追回(huí)。

　　首付方面，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要在(zài)合(hé)同签订21天内(nèi)支付。

　　余款支付环节(jié)，英国采取按(àn)工程(chéng)进(jìn)度(dù)付款(kuǎn)的方式，但是交房前付款比(bǐ)例(lì)相对较低，一般(bān)会(huì)在合同(tóng)签订(dìng)6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后支(zhī)付(fù)。

　　交付环节(jié)，英国(guó)规(guī)定房(fáng)屋必须(xū)经过房产公证公司的检(jiǎn)验验(yàn)收(shōu)后(hòu)才能(néng)交付(fù)，交付后方可按揭还(hái)贷。

　　资金监管环节，英国(guó)期房预售资金监管(guǎn)极为严格(gé)，资金(jīn)也(yě)由律师监管，在(zài)确认工程进度(dù)、支(zhī)付相关款项过程中，由(yóu)买房律师(shī)将资金转给(gěi)卖方律师，卖方(fāng)律师转给开发商，即资金在进入开(kāi)发(fā)商账户(hù)前经过两道关口，有利于保障购(gòu)房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设置期(qī)房预付款保全措(cuò)施

　　日本期房(fáng)交易立(lì)法，定金超5％或1000万日元时，开发商必(bì)须完成“预售房定金(jīn)保(bǎo)全措(cuò)施”，交房前付款比例不超房款的(de)20％，开发(fā)商(shāng)违约需返还定价(jià)并赔(péi)偿(cháng)约10％房(fáng)款(kuǎn)，交(jiāo)房后按(àn)揭还款。

　　立法方面，日(rì)本(běn)二(èr)战结(jié)束后由于房屋供给严重失衡，叠加法(fǎ)律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本(běn)政府1952年出台《宅地建(jiàn)筑物交易法(fǎ)》，经多次(cì)修订(dìng)，目前(qián)是唯(wéi)一一部规范期(qī)房交易的法律。

　　定金(jīn)保护方面，根(gēn)据(jù)日本《宅地(dì)建(jiàn)物取引业(yè)法》，对购房(fáng)者支付定金超(chāo)过(guò)5％或超(chāo)1000万日(rì)元的部分，法律要求开(kāi)发商必须(xū)完成(chéng)定金保全措施才可预售。什么(me)是(shì)定金保(bǎo)全措施？即(jí)买(mǎi)卖双方签订购房合(hé)同(tóng)时(shí)，开发商(shāng)向金融(róng)机构或指定保证(zhèng)机构(gòu)或保险机(jī)构(gòu)签订(dìng)定金保证委托(tuō)合同，设置购房者定金的保(bǎo)证(zhèng)或保险(xiǎn)，并将(jiāng)相应的(de)保证金证(zhèng)明(míng)书交付(fù)给(gěi)购房者。除定金外，其(qí)他(tā)预先支付的购(gòu)房款(kuǎn)也受该措施(shī)保(bǎo)护。若开发商倒闭(bì)导致(zhì)期(qī)房烂尾，购(gòu)房者可凭保证金证明(míng)书向金融(róng)机构或保证机构或(huò)保险公(gōng)司兑付，同时，开发商需(xū)向购房(fáng)者赔(péi)付违约金，一般约为房价的(de)10％。

　　房(fáng)款支付环(huán)节，交房(fáng)前(qián)只需(xū)支付最多不(bù)超20％的定(dìng)金(jīn)，签订(dìng)购(gòu)房(fáng)合(hé)同后，购房(fáng)者即可向银行(xíng)申请(qǐng)贷款，但交(jiāo)房后才开始按(àn)揭贷款，除定金外(wài)的剩余(yú)房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资金(jīn)由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房(fáng)购房者违约可返还相当于3.75％房款的(de)订(dìng)金，首付比(bǐ)例20％，余(yú)款按工程进度(dù)支付，所有资金(jīn)进银行专门项目资金账户，交(jiāo)房后(hòu)满1年保修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡开发商有统(tǒng)一的选购(gòu)权(quán)合同以及订(dìng)金返还(hái)机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款作(zuò)为订金(jīn)，OTP有(yǒu)效(xiào)期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购(gòu)房(fáng)合同后，购房者(zhě)需支付15％的首付及(jí)印花税，同时购房者(zhě)向银行申请按揭贷(dài)款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡(pō)期房(fáng)同样(yàng)采(cǎi)取按(àn)工(gōng)程进度付款(kuǎn)的方式，《发(fā)展商条(tiáo)例》对期房付款(kuǎn)流程做了统一详细规(guī)定，要求所有开发商遵守(shǒu)，支(zhī)付节点一般为合同签订后、地基完工、框架完工、管道门窗等完工等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款(kuǎn)也依照工程进(jìn)度放款，月供在此(cǐ)过程中(zhōng)随着放出贷款的(de)增加而增(zēng)加，未放款部(bù)分无需月供。

　　资金监管方(fāng)面，购房者的订金与付(fù)款会存入(rù)银行专(zhuān)门的项目资金账户，账户资金提取须与房屋(wū)建设有关。房屋(wū)交付后，购房者享受1年的房屋保(bǎo)修期，此后购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示(shì)

　　一(yī)，短期(qī)来看，当前房地产到(dào)了政策出(chū)手临界点，重点(diǎn)是保交楼和房企重(zhòng)组。一方面(miàn)，加大对(duì)刚需和改善(shàn)型需求的支持(chí)力度(dù)，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局部停(tíng)贷现象，重点是保交楼保复工保民生(shēng)，给(gěi)予强(qiáng)有力的金融工具支持。另(lìng)一方面，从(cóng)现在(zài)起(qǐ)，对还在正常(cháng)运转(zhuǎn)的房企包括(kuò)民营企业，加大支(zhī)持力度(dù)，由优质(zhì)房(fáng)企牵头(tóu)并购重组整个行业，为每个(gè)房企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计(jì)形势复杂性(xìng)和人性复杂(zá)性，兼顾化解停贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重组房(fáng)企(qǐ)债务、恢复市(shì)场(chǎng)信心以及长效机制(zhì)。长效机制四大(dà)关键是推动(dòng)城市群(qún)战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产税(shuì)。定金环节，建立开发商违约后定金保护机制(zhì)，如将已支付定(dìng)金冻结至房屋交(jiāo)付阶(jiē)段，保(bǎo)障购(gòu)房者(zhě)定金安全。签(qiān)订合同环节，鼓(gǔ)励保险公(gōng)司介入，为房屋重大延期以及重大缺陷等情(qíng)况提供充分的保(bǎo)障。余(yú)款支付(fù)环(huán)节，建立按工程(chéng)进(jìn)度付款机(jī)制或(huò)交房后(hòu)按揭(jiē)贷款机制，充分保(bǎo)护购房者的权益。资金监(jiān)管环节，引入独立(lì)于开发商、银行的(de)第(dì)三方(fāng)资金监管机构，或由政(zhèng)府相(xiāng)关部门直(zhí)接监管，以(yǐ)此防止(zhǐ)资(zī)金挪(nuó)用现象。交付环节(jié)，建立(lì)商(shāng)品(pǐn)房保修(xiū)期制度。保修期(qī)内(nèi)，开发商应对房屋质量问题全权负责(zé)、免(miǎn)费(fèi)维(wéi)修，购房者在保修期结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大势所趋。一方面(miàn)，98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是(shì)权(quán)宜之(zhī)计，现在全(quán)国(guó)套户(hù)比超过1，从大开(kāi)发进入存(cún)量时代，对购房民众不(bù)公平的(de)预售制已经过(guò)时(shí)了，该取消了，改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销售。另一方面，取消预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能(néng)兑现的营(yíng)销手段，而是(shì)所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购(gòu)房民众(zhòng)的(de)最根本最实质的保障，这样将极大的提升开发(fā)商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 武汉市有多少人口2023年，武汉市有多少人口2022总人数