文(wén)：任(rèn)泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售制了。 1月17日召(zhào)开的(de)全国住(zhù)房和(hé)城乡(xiāng)建(jiàn)设工作会(huì)议提(tí)出“有(yǒu)条件(jiàn)的可以进行现(xiàn)房销售”，不足(zú)一个月时间，已(yǐ)有山东、安徽、河南(nán)、四川(chuān)、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售制了(le)，用你的钱，建你(nǐ)的(de)房子，还烂(làn)尾了，这是(shì)对购房者(zhě)的不公平。以(yǐ)后谁(shuí)有钱谁建房，没钱没实(shí)力(lì)的(de)别建(jiàn)了，不能把包袱甩给老(lǎo)百姓(xìng)和社会(huì)，这是房(fáng)地产从大开发(fā)时代(dài)步入高质(zhì)量发展阶(jiē)段的必然趋势，也是对购(gòu)房老百(bǎi)姓(xìng)的最大(dà)保护。98年(nián)房(fáng)改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售(shòu)制是(shì)权(quán)宜之计，现在全国套户比超过1，从大(dà)开发进入存量(liàng)时代，对购房民众不公平的预售制(zhì)已经过时(shí)了，该取消了，改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销售。以后一(yī)手(shǒu)交钱，一手交房，天(tiān)经地义(yì)。当然二次(cì)房改是个技术活，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交(jiāo)楼(lóu)、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心以及(jí)长效机制，长效(xiào)机制(zhì)四大关键是推(tuī)动(dòng)城市群战略、人地(dì)挂(guà)钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税。如果按照经济(jì)规(guī)律办(bàn)事，中国一(yī)定能实现房地产软着陆和长期平稳健康发展(zhǎn)，跨过(guò)这道关，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为(wèi)什么要取(qǔ)消预售制(zhì)、改为现房销售？大家想想，绝大部分商品是(shì)一手交钱一手交货，预售制是(shì)对购买者的单(dān)方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所(suǒ)有商品不能(néng)交付的风(fēng)险(xiǎn)。从个人层面看，预售制(zhì)对购房者(zhě)非常不公平，比如，交房等待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还要承担延迟交房(fáng)、房屋质量(liàng)、房(fáng)产证延期办理(lǐ)甚至不能交(jiāo)房的风险。从行业层(céng)面看，预售(shòu)制助推部分(fēn)房企过度举(jǔ)债、高(gāo)杠杆扩(kuò)张，若遇(yù)到(dào)下行周期，会(huì)引发(fā)资金链断裂、项目搁置等系(xì)列风险。取消预(yù)售(shòu)制，改为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售，这样有助于落实中央房住不炒(chǎo)精神、有助(zhù)于保障购(gòu)房老百姓权益、有助(zhù)于(yú)房企(qǐ)稳健发展，一举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么建议(yì)取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)度？预售(shòu)制度怎么来的？国(guó)外什么情(qíng)况(kuàng)？简(jiǎn)单科普一下：商品房预售最早源(yuán)于中国香港(gǎng)，俗(sú)称卖楼(lóu)花(huā)，卖期(qī)房，是一种开发商(shāng)放杠杆的方式。98年房改，由于(yú)商(shāng)品房短缺，房企(qǐ)缺资(zī)金，借鉴(jiàn)中国香(xiāng)港(gǎng)，引(yǐn)入(rù)了商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售(shòu)制(zhì)度。其(qí)实(shí)，当(dāng)前(qián)世界不少国家存在预(yù)售(shòu)制(zhì)。但是，重点(diǎn)来了！发(fā)达国家(jiā)一(yī)般有严格(gé)的(de)监管保障措施，开(kāi)发(fā)商在(zài)项目获(huò)得政(zhèng)府批准后才可以开始销售，买(mǎi)家在购买(mǎi)期房(fáng)后并(bìng)非像中国一样在支付完首付款后从银行一次性贷款支付剩余全部房款(kuǎn)，而是根据开发(fā)商工程进度在完(wán)全交房前进行分(fēn)期(qī)支付。所以(yǐ)，预售制度是需(xū)要(yào)严格(gé)的资(zī)金监管(guǎn)、分期支付(fù)以及(jí)违约处罚措(cuò)施(shī)作(zuò)为保障的(de)，如果没有这(zhè)些保障措(cuò)施(shī)，一定会触发风险，对购房民众不公平(píng)，所以(yǐ)不如借机取消预(yù)售制度，以后改(gǎi)为会计和审计哪个发展前景比较好些，会计和审计哪个发展前景比较好一点(wèi)现房销售。客观讲(jiǎng)预(yù)售制(zhì)度有(yǒu)一定历史阶段(duàn)性，现在中国(guó)住房进入存量时代，取消预售(shòu)制度有(yǒu)助(zhù)于(yú)降负(fù)债降杠杆，不再(zài)把烂尾风(fēng)险甩给(gěi)老百(bǎi)姓和社会，当然这需要配套房企(qǐ)债务重组(zǔ)、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长效机(jī)制。这是个技术活(huó)，只要坚持市场化改革(gé)，中(zhōng)国一定能(néng)化解(jiě)这个难题，让(ràng)房(fáng)地产回归实(shí)体经济(jì)和(hé)居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)，改为(wèi)现房(fáng)销售，开发(fā)商(shāng)将拼的不是(shì)五花八(bā)门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营(yíng)销(xiāo)手段，而是所(suǒ)见即(jí)所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房(fáng)民(mín)众的最根本最实质的保障，这样将(jiāng)极大的(de)提升开发商(shāng)的建筑(zhù)质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。所有(yǒu)商业(yè)的本质是向善(shàn)，是(shì)以客户为(wèi)中心(xīn)，房地(dì)产(chǎn)也不能例(lì)外(wài)，老百(bǎi)姓买房子(zi)是天大的(de)事(shì)，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这个角度(dù)，取(qǔ)消预售制、实施(shī)现房销售是(shì)实现老百姓(xìng)安(ān)居乐(lè)业、社会长治久安、行业企业健康发展(zhǎn)的重大(dà)措施。在当前的情况下，取消(xiāo)预售制要结(jié)合(hé)稳楼(lóu)市、房(fáng)地产软着陆(lù)、打通金融支持当期三好生、新模式等(děng)综合施策。

　　作者(zhě)十年(nián)前(qián)在国(guó)务院发(fā)展研究(jiū)中心参与财税改(gǎi)革方案(àn)研究时，对预售(shòu)制、房地产税(shuì)、人(rén)地挂钩、金(jīn)融稳定、房(fáng)企杠杆(gān)率等进(jìn)行(xíng)过长(zhǎng)期系(xì)统的专项研究(jiū)。（参考后来形成的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供(gōng)给量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模(mó)式(shì)，形成“中国(guó)内地(dì)版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化进程，但背后潜(qián)藏的(de)风险确实(shí)存在(zài)

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前预(yù)售资(zī)金(jīn)第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支(zhī)付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世(shì)纪五十(shí)年代(dài)在中国香港，楼宇出租是地产行业盛行的方式(shì)，但有着(zhe)转让难、出租资金周转期长等问题，分层(céng)销售(shòu)孕育而生。20世纪50年代，中国香(xiāng)港(gǎng)还未推行公共房屋制度，许多人(rén)栖身(shēn)于(yú)木(mù)屋或者其他临(lín)时住宅，住房的需求是相当高，不过(guò)大多数居(jū)民的储(chǔ)蓄很少。当时楼宇买卖多(duō)数以(yǐ)一整栋楼(lóu)为(wèi)单位，需要雄厚的资(zī)金(jīn)实力(lì)才(cái)能购买。虽然(rán)楼宇出租(zū)是中国香(xiāng)港地产(chǎn)行(xíng)业盛行的(de)方式，但(dàn)有着转让难、出租(zū)资金周转期长等(děng)问(wèn)题(tí)。针对这一系列(liè)问题(tí)，不(bù)少地产商开始探求新的方(fāng)式，如把楼(lóu)宇契约切开，即(jí)“分契”，然后将楼(lóu)宇分层出(chū)售(shòu)。这模式一(yī)经(jīng)推行，购买(mǎi)楼宇(yǔ)的市民数量有所增加，开发商资金周转加快(kuài)。

　　在分层出售(shòu)的基础上(shàng)，将“按揭(jiē)”模式(shì)引入房地产销(xiāo)售(shòu)，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍(huò)英(yīng)东创办立信(xìn)置业有限公司，凭借(jiè)商业直(zhí)觉和(hé)多年经营杂货铺(pù)、海(hǎi)上驳(bó)运(yùn)业务(wù)的经验，对于商品流通、资金周转(zhuǎn)有着独(dú)到的(de)见(jiàn)解，在(zài)努力寻(xún)求(qiú)方法(fǎ)加快自身资金周(zhōu)转。当(dāng)时其在购下(xià)九龙的一块地(dì)盘(pán)后，除了分层出售、还印发售楼说明(míng)书，上(shàng)有(yǒu)文字详(xiáng)尽(jǐn)说明楼宇的地势(shì)环境、建筑材料(liào)、分层(céng)价格、订购方法等(děng)。此外，“卖楼花”是另外(wài)一(yī)个亮点(diǎn)，即先收取买家的订金，采用类似(shì)租金的分(fēn)期(qī)付款形式，等新楼落成时(shí)，收齐买家的钱，买(mǎi)家就拥(yōng)有(yǒu)了(le)自己(jǐ)的房产(chǎn)。这种(zhǒng)方式(shì)减轻了民众购房的资金压力(lì)，加速(sù)了房屋的建造和(hé)销售(shòu)，也解决了制(zhì)造(zào)商的(de)资金(jīn)问题，降低投(tóu)资风险，在当时可谓(wèi)是“双赢(yíng)”的举措。“预售楼花+分(fēn)期付款”的销售模(mó)式成为当时中国(guó)香港房地产市场(chǎng)的(de)一大特色，纵观(guān)中(zhōng)国香港(gǎng)房地产市场的改(gǎi)革，“卖(mài)楼花”模(mó)式高效率地(dì)解决了核(hé)心的住(zhù)房(fáng)供(gōng)不(bù)应求(qiú)的(de)问(wèn)题，使(shǐ)房市(shì)发展进入新阶(jiē)段。

　　预(yù)售楼花模式推(tuī)动了中国香港楼(lóu)市几十年繁荣，但期(qī)间也(yě)出现过“烂尾(wěi)楼(lóu)”的情况，但监管部(bù)门不断完善、规范化，建立健全的监管(guǎn)机制(zhì)，促(cù)进市场健(jiàn)康(kāng)发展。例如，1960年(nián)，位于(yú)大角(jiǎo)咀的一个楼盘因(yīn)建筑费用(yòng)超支停工(gōng)，出现“烂(làn)尾(wěi)”情况(kuàng)。在1961年后，中国香港管理部门提升(shēng)了对于预售楼花(huā)制度(dù)的监管，即要求开发商在预(yù)售前，确保地价款已(yǐ)经全部支付，还要(yào)证明自身有资(zī)金等能力(lì)把(bǎ)项目(mù)完成(chéng)，资金需放入(rù)律师(shī)所托管，支取时需律所和建筑师的核准。为了防止(zhǐ)开发商(shāng)、律(lǜ)所(suǒ)、建筑师(shī)等造假(jiǎ)，套(tào)取监(jiān)管账户资金，中国香港要求律师(shī)行在银行开设的信托账户(hù)（监管账户(hù)）、开发(fā)商操作等采取全透明化机制，且银行的责任上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方(fāng)，后续(xù)需自(zì)身推动项(xiàng)目(mù)完(wán)工。随(suí)着监管体系(xì)逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进(jìn)“卖(mài)楼花”模式(shì)，形(xíng)成(chéng)“中国内地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　二十世纪九十(shí)年代，中国内(nèi)地面临住(zhù)房需(xū)求大和供给量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以(yǐ)来，中国(guó)内(nèi)地(dì)优先发(fā)展(zhǎn)重工(gōng)业(yè)，强调基础建设，这一导向使前期发(fā)展工业(yè)化的进程(chéng)大于(yú)城市化进(jìn)程，唯(wéi)有解决住(zhù)房基础等城市化配套问题(tí)，才能进一(yī)步推进城(chéng)市化。但当时推行的是“统一管理，统(tǒng)一分配，以租养(yǎng)房(fáng)”的福利分房制度，住房市场发(fā)展起步较晚、增速较慢，福利分房制度也(yě)出现了分配不公、效(xiào)率低(dī)、配套差(chà)等问题，因(yīn)此(cǐ)福(fú)利分(fēn)房制(zhì)度不再适(shì)用于(yú)当时的国情。叠加房(fáng)地产市场面临(lín)商(shāng)品(pǐn)房的需(xū)求量大，而社会缺少大型房地产(chǎn)开(kāi)发商(shāng)，商品房(fáng)供应量小的困境，此时引入中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港的(de)“卖楼花”模(mó)式(shì)无疑是对内地(dì)房地产市场的(de)一(yī)针强心(xīn)剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐步(bù)引进中国香港预售商品房制(zhì)度，先(xiān)后出台(tái)多项(xiàng)文件，大力支持(chí)国内房地(dì)产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院出台《关于进(jìn)一步深化(huà)城镇住房(fáng)制度改革，加快住房建设(shè)的通知(zhī)》文件，决定停止住(zhù)房无偿(cháng)实物分配，逐步实行住房分配(pèi)货(huò)币化、住(zhù)房供给商品化、社(shè)会(huì)化(huà)的住房新体制，从计划经济下的福利分房转向市场经(jīng)济的商(shāng)品房。房地产市场采用预售制(zhì)，允许开发(fā)商卖期房，解决(jué)了房企缺(quē)少资金和开发时间周(zhōu)期长(zhǎng)的两(liǎng)大难题，开发商以(yǐ)预售款(kuǎn)撬动下一个项目(mù)的开发(fā)，形成滚动开发模式，住(zhù)房(fáng)供应(yīng)速度加快(kuài)。自此中国内地开(kāi)始房改货币化，中国人民银(yín)行等多方迅速出台(tái)相(xiāng)关的信贷政策，支持购房(fáng)者，极(jí)大作(zuò)用推动了房(fáng)地产市场的发展。

　　引入中国(guó)香港“卖楼花”模式后，经调(diào)整(zhěng)形成契合(hé)中(zhōng)国内地(dì)的商品房预售制度(dù)。预售(shòu)制(zhì)的(de)初(chū)衷是(shì)为了缓解房企资金压力(lì)，加快城(chéng)镇住(zhù)房建设。具体来(lái)说(shuō)，是指(zhǐ)房地产开发企业将(jiāng)正在(zài)建设中的房屋预先出售给(gěi)购房者(zhě)，由购房者支(zhī)付定金或房款的(de)行(xíng)为。区别(bié)于中国香港(gǎng)，在中国内地(dì)实践过程(chéng)中，商品房预售(shòu)流(liú)程为：房地(dì)产开发商办理预售许(xǔ)可证-签订商品房买(mǎi)卖合同-进行备(bèi)案登记和预告登记-交付(fù)房屋。在购房过程中(zhōng)，购房者需要(yào)一次(cì)性付清首付款，并(bìng)采用银(yín)行贷(dài)款的形式一次性付清(qīng)剩余房款，换言之，房屋未(wèi)建成，开发商可能已拿到了全部(bù)购房款(kuǎn)，这点(diǎn)与(yǔ)中(zhōng)国香港的按照(zhào)工(gōng)程进度付(fù)款有所不同(tóng)。对中国内地的开发商而言，预(yù)售制商品房也(yě)开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险确(què)实存在(zài)

　　作为中国内(nèi)地商品房销售的(de)最主要方式(shì)，预售(shòu)制(zhì)极大缩短房(fáng)企现金回笼周(zhōu)期，同时增加市场(chǎng)商品房(fáng)供(gōng)应，推动了城镇化发展进程。预售制在过去20多年对中国(guó)内(nèi)地房地产市场的(de)稳步发展起到了重要作(zuò)用(yòng)，不仅解决(jué)了(le)房地产市(shì)场快速发展阶段的资(zī)金(jīn)需求(qiú)，也提(tí)高了居民居住水平，中国内地城镇居民从筒子楼住(zhù)到住宅小区，从全(quán)民蜗(wō)居到(dào)基本适居，住房事(shì)业(yè)取得巨大(dà)进步，数十年时间走完发(fā)达国(guó)家几百年城镇化路(lù)程。改革开(kāi)放以来(lái)，城镇(zhèn)化进程进入快速(sù)发(fā)展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面积(jī)由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布(bù)的《中国(guó)住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)存量(liàng)从(cóng)不到14亿平增(zēng)至313.2亿平(píng)，城(chéng)镇人均住房(fáng)建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制在当前已(yǐ)成为中(zhōng)国(guó)内地商品(pǐn)房销售最(zuì)主要方式(shì)，2005年中(zhōng)国(guó)内(nèi)地商品住宅期房销售面积占总销售(shòu)面积的(de)比重(zhòng)为63％，而2021年期房(fáng)累计销售面积达15.6亿平(píng)，比重上升(shēng)至87％。

　　预(yù)售制也(yě)推动了中国内地房地产行业的发展。中国内(nèi)地房地产历经二十(shí)多(duō)年长周期繁荣(róng)，行业各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开(kāi)工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产开(kāi)发(fā)投(tóu)资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销售(shòu)面(miàn)积和销售(shòu)金额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合(hé)增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产(chǎn)业的快速(sù)发展，房地产(chǎn)企业从(cóng)无到有、从国企先行到民企(qǐ)崛(jué)起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年(nián)，房(fáng)地(dì)产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中国内(nèi)地经济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房(fáng)地产带动的上下游(yóu)产业(yè)链特别长，高达(dá)50多个行业。2020年房地产及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带(dài)动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地产对(duì)金融、批发、建材的(de)带动最为(wèi)明显。

　　2）从投(tóu)资(zī)渠道，2020年房地产完(wán)全拉动(dòng)的投(tóu)资(zī)占全社会固(gù)定资产投资的51.5％，其中，房地产开发(fā)投资占(zhàn)固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠(qú)道，从房地产(chǎn)贷款占银行(xíng)各(gè)项(xiàng)贷款余额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上(shàng)信托(tuō)等通道业务，占比超过三(sān)分(fēn)之一(yī)。从房(fáng)地产(chǎn)融(róng)资存量占社融存量比重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大(dà)面积(jī)违约，将导致银(yín)行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道，根据我们的《中国住房(fáng)市值测算报告》，2020年(nián)中国(guó)住(zhù)房市(shì)值为(wèi)62.6万亿美元(yuán)，大于美国(guó)的(de)33.6万亿美元(yuán)、日本(běn)的10.8万亿美(měi)元、英法德(dé)三国合计的31.5万亿美(měi)元。从住房市值占股(gǔ)债房市值的比(bǐ)例看(kàn)，2020年(nián)中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国的(de)56％、德国(guó)的64％。中国住房市值与股债房市(shì)值的(de)比(bǐ)例较高(gāo)，主要是因(yīn)为住房市值高，以及中国资本(běn)市(shì)场发育尚不成(chéng)熟(shú)，直接融资比(bǐ)例较低，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认(rèn)，预售制背后潜藏(cáng)的风险确实存在，当前的负面效应(yīng)愈(yù)发(fā)凸显(xiǎn)。

　　从个(gè)人层(céng)面看，绝大部(bù)分商品是一手交(jiāo)钱一手交(jiāo)货，预售制(zhì)是对购买者(zhě)的单方面(miàn)不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担(dān)了所有商品(pǐn)不(bù)能交(jiāo)付的风险。比如，交房等(děng)待(dài)期一般为两(liǎng)年(nián)，在此期(qī)间，购房(fáng)者(zhě)不仅(jǐn)承担银行利息(xī)，还(hái)要承担延(yán)迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理(lǐ)甚至不能交(jiāo)房(fáng)等(děng)风(fēng)险。另外，购房者和开(kāi)发商(shāng)之间的购房合(hé)同、购房者和银行的按揭贷(dài)款合同是两个独立的合同(tóng)关系，如果开发商(shāng)发(fā)生违约，购房者只(zhǐ)能根据购房(fáng)合同(tóng)向开发商主张权力，但依旧需要根据按揭贷款合同(tóng)按时向银行进行贷(dài)款偿还，因(yīn)此购(gòu)房者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引(yǐn)发(fā)资金(jīn)链断裂、项(xiàng)目(mù)搁置等系(xì)列风(fēng)险，进行影响自身(shēn)信(xìn)用和(hé)购房者(zhě)对行业的(de)信心。

　　从金融层面(miàn)看，银行作为(wèi)按揭贷(dài)款的发放方，一旦(dàn)房企因为市场波动或经营不善，出现资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房企通过与购房者签(qiān)订的(de)预售合同和按揭合(hé)同，已经从银行获得房款，如果购房者丧(sàng)失还款(kuǎn)能(néng)力或短期(qī)不能还款(kuǎn)等，则风险完全由银行承担(dān)，银行将面(miàn)临较大(dà)的坏(huài)账压力。

　　从(cóng)监(jiān)管角度看，购(gòu)房(fáng)者(zhě)的预(yù)售监管资金去哪(nǎ)了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市(shì)商(shāng)品房预售管理办法》中(zhōng)明确(què)规定了开发企业(yè)预售商(shāng)品房所得款项应当用于有关的(de)工程(chéng)建(jiàn)设，商品房预售款监(jiān)管的(de)具(jù)体(tǐ)办法，由房地产管理部门制定。但多年以来全(quán)国(guó)并没有统一的预售资金(jīn)监管规定，各地实(shí)行“一城一策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙(shā)等城市重点监(jiān)管资金比例(lì)为总预(yù)售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合(hé)肥(féi)等城市(shì)则(zé)按照(zhào)项(xiàng)目(mù)的建(jiàn)安(ān)成(chéng)本乘(chéng)以建(jiàn)筑面积(jī)或者项目(mù)工(gōng)程(chéng)总额报价计算(suàn)重点资金。而事(shì)实是(shì)，不少购房款未进(jìn)入监管(guǎn)账户、或进(jìn)入监管账户(hù)后被(bèi)挪用(yòng)，导致楼盘没有(yǒu)资(zī)金继续建设。收楼遥遥(yáo)无期，月(yuè)供(gōng)却(què)被迫(pò)继续还款。那么，监管(guǎn)账(zhàng)户资(zī)金如何被挪走的？实际(jì)上，在过去房(fáng)地产大开发(fā)时代的(de)高周转背景下，抽调预售(shòu)款监管(guǎn)账(zhàng)户资金，是行业“潜(qián)规(guī)则”。比如工(gōng)程总承(chéng)包方，以工程建设名义(yì)，获得监管账户拨付资金，再由工程方将资金转(zhuǎn)给房企，而拨付(fù)的工(gōng)程款(kuǎn)，远超工程(chéng)进(jìn)度所需。通(tōng)过(guò)这(zhè)些方式(shì)套取的资(zī)金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做(zuò)提供了资金流动性，房企抽调资(zī)金统筹拿(ná)地、还款和楼盘建设，形成(chéng)一种资金循(xún)环高(gāo)周转模(mó)式(shì)，但一定程度上把(bǎ)风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说(shuō)，国(guó)外(wài)商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对(duì)于购房者预付资金，一般设有定金或预(yù)付(fù)款保护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购房者(zhě)支付的(de)预付款比(bǐ)例相对较低，绝大部分房(fáng)款(kuǎn)在房(fáng)屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一(yī)般以定金方式支付，或按工程进度分期支付(fù)，或(huò)二(èr)者结(jié)合；

　　4）按(àn)揭贷款方(fāng)式：一(yī)般采(cǎi)用两种(zhǒng)方式发放按揭(jiē)贷款，一是按工(gōng)程(chéng)进度付款，按揭贷款按照工(gōng)程进度逐渐发放(fàng)，购(gòu)房(fáng)者开始月供；二是(shì)房屋交付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期(qī)房烂尾保险，在(zài)商品房出现重大(dà)延期或(huò)重大(dà)缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋交付质量的保障有两种方式(shì)，一是(shì)期房(fáng)由政府(fǔ)或(huò)第三方验收(shōu)合格并提供验(yàn)收凭证后，开发商凭验收(shōu)凭证取得购房者支(zhī)付的(de)房款。二是开发商为购(gòu)房者提供一定的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满(mǎn)，购房(fáng)者(zhě)支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资(zī)金(jīn)第三方(fāng)全程监管，交付(fù)时开发商凭验(yàn)收凭证取得(dé)房(fáng)款

　　美国期房定金(jīn)一定(dìng)期限(xiàn)内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前(qián)仅支付(fù)首付，其余房(fáng)款交付后(hòu)按揭还款，交付(fù)前资金由第三方全程(chéng)监管，交付时开发(fā)商凭(píng)验收凭证取得(dé)房款(kuǎn)。

　　定金及首付(fù)环(huán)节，定(dìng)金比例一般(bān)为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比(bǐ)例最低(dī)可低于3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年美国平均(jūn)首付(fù)比例(lì)为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定金或首付外，购房(fáng)者在房(fáng)屋交付后通过(guò)按揭贷款支付剩余房款。

　　资(zī)金监管方面，美(měi)国为防止开发(fā)商挪用资金，购(gòu)房者的定金及首付(fù)款由第三方公(gōng)证行或产(chǎn)权保险公司的信托账户监管(guǎn)。如果开发(fā)商倒(dào)闭导(dǎo)致楼盘(pán)烂尾，购房(fáng)者(zhě)资金可通(tōng)过申请仲裁取(qǔ)回，且不承(chéng)担(dān)任何(hé)责任与损(sǔn)失。而(ér)开发商在房屋(wū)建设过程中(zhōng)的资金(jīn)全部来自(zì)银行，银行根据工程进度(dù)向(xiàng)开发商提供一定比例(lì)的贷款，由(yóu)于开发(fā)商挪用资金直(zhí)接损害银行利益，银行有充分动机监管开发商(shāng)施(shī)工进度。开(kāi)发商在(zài)房屋交付时需取得由(yóu)政(zhèng)府相(xiāng)关部门经(jīng)审查(chá)后(hòu)发放(fàng)的(de)验收凭证，通(tōng)过(guò)验收凭证向银(yín)行得到购(gòu)房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购(gòu)房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德国(guó)期(qī)房可零首付(fù)购房(fáng)，房款按建(jiàn)造工期(qī)进度支付，按揭(jiē)按工期放款后还(hái)贷，房(fáng)贷(dài)利率采用固(gù)定利(lì)率，开(kāi)发商或购房者(zhě)可购买期房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方面，德国(guó)开发商在(zài)项目获(huò)批后即可预(yù)售房屋(wū)。签署购房(fáng)合同前，购(gòu)房(fáng)者需支付约2000欧的定金并(bìng)进行预约公证，签订(dìng)合同后(h会计和审计哪个发展前景比较好些，会计和审计哪个发展前景比较好一点òu)定金退还。如由于(yú)任何原因不能购买，定金(jīn)按照德(dé)国法律全部退(tuì)还。

　　签署购房合同(tóng)后，购房(fáng)者需(xū)支付公证(zhèng)费和(hé)土地(dì)交易(yì)税，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不(bù)包含在购房款中，属于购房附加费(fèi)。

　　首(shǒu)付(fù)方(fāng)面，德国没有规定最低首付(fù)比例，可零首付(fù)购房。

　　余(yú)款方面(miàn)，德国(guó)也采(cǎi)取(qǔ)按(àn)工期支付房款的(de)制度，一般分7笔进行(xíng)支付，具体支付节(jié)点、比例(lì)因项目而异(yì)。一般(bān)来说，支(zhī)付节点可分为公证后、主(zhǔ)体完工、内部水暖电路完工、窗户(hù)玻璃完工、室内清洁及墙面(miàn)完工(gōng)、地(dì)板完工(gōng)、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房(fáng)者可在支付(fù)房款前申请房贷，房贷利率采用固定(dìng)利率(lǜ)，银行按施(shī)工节奏分多次(cì)发放贷款(kuǎn)，每(měi)笔(bǐ)贷款给予购(gòu)房者一定使用期(qī)限，期限(xiàn)结束(shù)后(hòu)，购房者开(kāi)始还贷(dài)。

　　保险方面，德国(guó)保险(xiǎn)公司(sī)针对期房设计了两种保险，保险的(de)功能是当(dāng)房屋出现重大延期或重大缺陷时，保险公司保证(zhèng)开(kāi)发商赔偿或修(xiū)复，开发商破产(chǎn)，由保险公司负责相应赔偿(cháng)。保险由开发商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护(hù)机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售(shòu)制设有10％定金保险保护(hù)机(jī)制，交房前付款比(bǐ)例(lì)仅20％-45％，资(zī)金由(yóu)买卖(mài)双方律师严格(gé)监管。

　　订立(lì)合(hé)同(tóng)前(qián)，买(mǎi)卖双方(fāng)均有(yǒu)一名律师(shī)，负(fù)责沟通(tōng)期(qī)房交易中的房(fáng)产、资(zī)金(jīn)、合同等各个环节，各环节(jié)内(nèi)容确认无误后(hòu)签订首付交换(huàn)合(hé)同。

　　定金方(fāng)面，英国设置了10％定金保险(xiǎn)保护机制，当开发商(shāng)出现(xiàn)财务、经营问(wèn)题时，购房(fáng)者(zhě)10％的(de)定金由(yóu)保险公(gōng)司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通(tōng)常为(wèi)10％-25％，首付需(xū)要在合同签订21天内支(zhī)付。

　　余(yú)款(kuǎn)支付环(huán)节，英国采取按(àn)工程进度(dù)付款的方(fāng)式，但是交房(fáng)前付(fù)款比例相对较低，一(yī)般会在合同签订6-24个月分(fēn)别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后(hòu)支付。

　　交付环节(jié)，英国规定房(fáng)屋必须(xū)经过(guò)房产(chǎn)公证公司(sī)的检验验收后才能(néng)交付，交付后(hòu)方(fāng)可按(àn)揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售(shòu)资金(jīn)监管极为严格，资金也由律师监管(guǎn)，在确认工程进度、支付相关款(kuǎn)项过程(chéng)中(zhōng)，由(yóu)买房律师将资金转给卖方律(lǜ)师，卖方律(lǜ)师转给(gěi)开发商，即资金在进入(rù)开发商账(zhàng)户前经过两道(dào)关口(kǒu)，有利于保障购(gòu)房者资(zī)金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期房交易立法，设置期(qī)房预付款保全(quán)措施

　　日本期房交(jiāo)易立法，定(dìng)金超5％或1000万(wàn)日元时，开发商(shāng)必须完(wán)成(chéng)“预售房定金保全措施(shī)”，交房前付款比例不超房款的(de)20％，开(kāi)发商违约需返还定价(jià)并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二(èr)战结束后由于房屋供给严重失衡，叠加法律(lǜ)空白，社会上(shàng)“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地(dì)建(jiàn)筑物交(jiāo)易法(fǎ)》，经多(duō)次修订，目前是(shì)唯一一部规(guī)范期房交(jiāo)易的法律。

　　定金保护方面(miàn)，根据日本(běn)《宅地(dì)建物取引业法》，对购房者支付(fù)定金超(chāo)过(guò)5％或超(chāo)1000万日元(yuán)的(de)部分，法律要求开发商必须(xū)完成定金保全措施才可(kě)预售。什么是定金保全(quán)措施？即买(mǎi)卖双方签订购房合同(tóng)时，开发(fā)商(shāng)向金融机(jī)构或指定保(bǎo)证机构或保(bǎo)险机构签(qiān)订(dìng)定金(jīn)保(bǎo)证委托合同，设置购房者定金的保证或保险，并将相(xiāng)应的(de)保证金证明书交(jiāo)付给购房者。除定金(jīn)外，其他预先支付的购房款也受该措施(shī)保护。若开发商倒闭(bì)导致期房烂尾，购房者可凭保证金(jīn)证明(míng)书向金融机构或保证机构或保险公司兑付，同时(shí)，开(kāi)发商需向购(gòu)房者赔付违约金，一(yī)般约为房价(jià)的10％。

　　房(fáng)款支付环(huán)节，交房前只需支付最多不超20％的(de)定金，签订购(gòu)房合同后(hòu)，购房(fáng)者即(jí)可向(xiàng)银(yín)行(xíng)申请(qǐng)贷款，但交房(fáng)后(hòu)才开始按(àn)揭(jiē)贷款，除(chú)定金(jīn)外(wài)的剩余(yú)房款在交房后开(kāi)始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保修(xiū)期后(hòu)付尾(wěi)款

　　新(xīn)加(jiā)坡期房购房者违(wéi)约(yuē)可返还相当于3.75％房(fáng)款的订金，首(shǒu)付比例20％，余款按工程进度支付(fù)，所有资金进银行专(zhuān)门(mén)项目资金(jīn)账户，交房后(hòu)满(mǎn)1年保修期后支(zhī)付(fù)15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡(pō)开发商(shāng)有统一的选购(gòu)权合同以及订(dìng)金返(fǎn)还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进(jìn)一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订(dìng)购房合同后(hòu)，购房者需支付15％的首付及印花(huā)税，同(tóng)时购房者(zhě)向(xiàng)银(yín)行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付(fù)上，新加坡期(qī)房(fáng)同样采取按工程进度付款(kuǎn)的方式(shì)，《发展商条例》对期房(fáng)付款流(liú)程做(zuò)了统一(yī)详细规定，要求所(suǒ)有(yǒu)开发商遵守，支付(fù)节点(diǎn)一般为合同签(qiān)订后、地基完工、框架(jià)完工、管道(dào)门(mén)窗等(děng)完工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款(kuǎn)也依照(zhào)工(gōng)程进度(dù)放款，月供在(zài)此过程(chéng)中随(suí)着放(fàng)出贷款的(de)增加而(ér)增加，未(wèi)放(fàng)款部分无需(xū)月供。

　　资金监管方面，购房者(zhě)的订(dìng)金与付(fù)款会存(cún)入(rù)银行专门的(de)项目资金(jīn)账户，账户资(zī)金提取须与(yǔ)房屋(wū)建设有关。房屋交付(fù)后，购房者享(xiǎng)受(shòu)1年的房屋保(bǎo)修(xiū)期，此(cǐ)后购(gòu)房(fáng)者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当(dāng)前房地(dì)产到了政策(cè)出(chū)手(shǒu)临界点(diǎn)，重点是保(bǎo)交楼和房企重组。一方面，加大对刚需(xū)和改(gǎi)善型需求(qiú)的支(zhī)持(chí)力度，长短兼顾妥善应(yīng)对局部(bù)停贷现象，重点是保交楼保复工保民生，给予强有力的金融工具支(zhī)持。另一方面，从(cóng)现在起，对(duì)还在正常运转(zhuǎn)的房企包括民营企业(yè)，加(jiā)大支持力度，由优质房企(qǐ)牵头并(bìng)购(gòu)重组整个行业(yè)，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工具配(pèi)套。

　　二，中期来看(kàn)，应(yīng)充分估(gū)计形势复杂性和人(rén)性复杂性，兼顾(gù)化解停贷(dài)、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信心以(yǐ)及长(zhǎng)效机制。长效机制四大关键是推动城市群战略(lüè)、人地(dì)挂钩、金融(róng)中(zhōng)性稳(wěn)定(dìng)和房地产税。定金环节，建立(lì)开发商违约后(hòu)定金保护(hù)机制(zhì)，如将(jiāng)已支付定金冻结(jié)至房(fáng)屋交付阶段，保障购房者定金(jīn)安(ān)全。签订合同环节(jié)，鼓励保险公司介入，为房屋重(zhòng)大延期以及重大缺陷等情况提供充分的保障。余款支(zhī)付环节，建立按工程进度付款机制(zhì)或交房后按揭贷款机制，充(chōng)分(fēn)保护购房者的权益(yì)。资金监管环(huán)节，引入独立于开发(fā)商、银行的第三(sān)方资金监(jiān)管机构，或由政府相关(guān)部门直(zhí)接监(jiān)管，以此防止资金(jīn)挪用现象。交付(fù)环节，建立商品房保修期制度。保修期内，开发商应(yīng)对房屋(wū)质(zhì)量(liàng)问题全权负责、免费维修(xiū)，购房者在保修期(q会计和审计哪个发展前景比较好些，会计和审计哪个发展前景比较好一点ī)结束后(hòu)支付(fù)尾款。

　　三(sān)，长期来看，取消商(shāng)品房预售(shòu)制是(shì)大势所(suǒ)趋(qū)。一方面，98年房改(gǎi)时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全(quán)国套(tào)户比超过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对购(gòu)房民众不公(gōng)平的(de)预(yù)售制已经过时了(le)，该取(qǔ)消了(le)，改为现(xiàn)房销售(shòu)。另一方(fāng)面，取(qǔ)消预(yù)售制，改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销售，开发(fā)商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的(de)营销手段，而是所见即所得的过硬的产品(pǐn)质(zhì)量和诚信，这才是对(duì)购房民众(zhòng)的(de)最根本最实质的(de)保障，这(zhè)样(yàng)将(jiāng)极大的提升开(kāi)发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 会计和审计哪个发展前景比较好些，会计和审计哪个发展前景比较好一点