近两年(nián)火爆的创(chuàng)新产品公(gōng)募REITs进(jìn)入密集分红(hóng)期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公(gōng)募(mù)REITs整体呈现(xiàn)出高比例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，云南有哪几个市 云南是几线城市平均分(fēn)红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内人士对此表示(shì)，强制分红机制是公募REITs主(zhǔ)要(yào)特(tè)征之一，稳定分红体现出该(gāi)类产品(pǐn)长期投资价值，通过观测(cè)经营活动现(xiàn)金流、可(kě)供分配现金等指标，也(yě)是观察REITs项目底(dǐ)层资产运营情况(kuàng)的“窗(chuāng)口(kǒu)”。他们也提醒普(pǔ)通投资者注意，与(yǔ)产权类项目相比，特许经(jīng)营REITs项(xiàng)目在经(jīng)营权到期(qī)后不再产生现金收(shōu)益，特许经(jīng)营权分红目前已(yǐ)包(bāo)含(hán)了利润分配和(hé)本金的归还，在选(xuǎn)择投资标的时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分(fēn)红比例(lì)98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集(jí)分(fēn)红期，近日(rì)7只REITs产品(pǐn)（4月17 日(rì)-4月21日）陆(lù)续迎来除息日，此(cǐ)外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情(qíng)况尚未公布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出了(le)高比例(lì)的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年(nián)可供(gōng)分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占(zhàn)可(kě)供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关负责人对此表示，投资公募REITs的主(zhǔ)要(yào)收益(yì)来源为持有(yǒu)期分红收(shōu)益，以及(jí)基金份额交易价格的变化(huà)。基金(jīn)份额二级市场价格受到公(gōng)募REITs资产运营情况(kuàng)及市场因素的综合影响，较易引起(qǐ)波动。与此(cǐ)相(xiāng)比，基(jī)金分红预期则更有规律可循。公募REITs的分红主要来自基(jī)础设施资产的(de)经营现金流，投资人通过基金募集材(cái)料(liào)和信息披露文(wén)件，结合行(xíng)业及市场情况，可以分析基础设施项目(mù)的经营业绩(jì)，作为进(jìn)行投资决策的(de)重要参(cān)考。

　　“相对于基金份额(é)二级市场(chǎng)价格(gé)变(biàn)化导(dǎo)致的浮盈或浮亏(kuī)，分红作为基金份额持有人实际获得的现金收益，对于长期投资者更具(jù)参考(kǎo)价值。”中金基金(jīn)相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营(yíng)高(gāo)级副总监李(lǐ)华平也表示，根据(jù)《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》及(jí)相关法(fǎ)规要求，基础设施基金应当将90％以上合并后基金(jīn)年(nián)度(dù)可分配(pèi)金额以现金形(xíng)式分配给投资(zī)者，强制分红机(jī)制是公募REITs的主要(yào)特征之一(yī)，稳定(dìng)的分红机(jī)制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度(dù)来(lái)看，基础(chǔ)设施公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性(xìng)”双(shuāng)重特点。二级市场(chǎng)价格反映这(zhè)类(lèi)产品“股性(xìng)”的一面，分红体现了这类产品的“债(zhài)性”特点。公募(mù)REITs有(yǒu)强制分红要求，分红(hóng)类似于债(zhài)券派息，但(dàn)不等同于债券的固定(dìng)利息回报，而是由可(kě)供分配(pèi)现金决(jué)定。

　　从(cóng)机构(gòu)投资(zī)者的角度来看，一(yī)方面是公募(mù)REITs丰富(fù)了机构投(tóu)资者的(de)投资品(pǐn)类，为(wèi)资产配置多元(yuán)化(huà)提供抓手，具(jù)有较(jiào)强的(de)配置价值。另(lìng)一方(fāng)面，公募(mù)REITs的分红能(néng)够帮助机构投资者稳定收益。机(jī)构(gòu)投资者公募REITs能够通过分(fēn)红获取相对(duì)于投(tóu)资债券(quàn)相对高(gāo)的收益性，在有效控(kòng)制风(fēng)险的前提下(xià)，增(zēng)厚资产包收(shōu)益，起到投资(zī)“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋(dài)为安”外，市场对于未来分红水(shuǐ)平的预期(qī)，也是影响REITs基(jī)金二级市场价格走势(shì)的(de)关键因素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的二(èr)级(jí)市场表(biǎo)现看，截至4月(yuè)21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和(hé)债(zhài)券(quàn)宽基(jī)指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年报，部分产品受(shòu)宏观经济的影(yǐng)响，可(kě)分配金额(é)完(wán)成率不达预(yù)期(qī)，一定程度上影响了公募REITs二级(jí)市(shì)场(chǎng)的(de)价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动受(shòu)多重因素的影响，投资(zī)收益是(shì)影响(xiǎng)REITs二级市场价格(gé)的(de)主要因素(sù)之一，而稳定(dìng)的分(fēn)红(hóng)有利于吸引投资者(zhě)参与(yǔ)公募(mù)REITs二(èr)级市场的投资。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相(xiāng)关负责人也表示，近期经济预期恢(huī)复，一方(fāng)面市场热点呈现向(xiàng)股票和债(zhài)券回归的(de)过程；另(lìng)一方(fāng)面，基础(chǔ)设施项目的经营业绩相对经(jīng)济活力的改善(shàn)有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红(hóng)除权日，将对(duì)基金份额的开盘指导价做调减(jiǎn)处理，调减金额根据单位基金份额的分红金额进行计算。除权(quán)操作是对(duì)分红前后基金份(fèn)额净(jìng)值变(biàn)化的(de)修(xiū)正，使投资(zī)人在(zài)基金(jīn)分红前后均可(kě)以(yǐ)获得公平的投资机会。

　　“分红可(kě)增强投资者长期投资的信心(xīn)，同时需结合持有(yǒu)产品的(de)特性，关(guān)注二级(jí)市场扰动对(duì)整(zhěng)体收益(yì)的影响程度。”中航基金相(xiāng)关(guān)人士也称。

　　特许(xǔ)经(jīng)营权分红包括(kuò)利(lì)润(rùn)分配和本金归还

　　普通投资(zī)者应了解(jiě)底层资产情况

　　多(duō)位业内(nèi)人士(shì)还(hái)提醒，与(yǔ)现有(yǒu)公(gōng)募(mù)基金分红前提是本金之上的增值部分(fēn)不同，特许经(jīng)营权(quán)REITs基(jī)金运作(zuò)期(qī)间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是本金与增值两个部(bù)分，两个部分之(zhī)间的比(bǐ)例是(shì)变动的(de)，与现有公募基金分红差异很(hěn)大(dà)，大(dà)多数(shù)普(pǔ)通投资者(zhě)可能把(bǎ)“分派(pài)”金(jīn)额(é)误认为是持(chí)续分(fēn)红。一(yī)旦(dàn)30年、40年、50年、60年等(děng)合同年限到期后基金价值(zhí)面临极大(dà)不确定性(xìng)，这(zhè)是该类投资者应该注意的情况。

　　李华平表示，目(mù)前公募REITs主(zhǔ)要(yào)有特许经营权(quán)类(lèi)和产权类两大资产类型，持有产(chǎn)权类(lèi)产品的收益主要包(bāo)括每年的现金分红及资产增值的收益，而持有特许(xǔ)经营类产品的收益主要来(lái)自项目(mù)每年的现金(jīn)分红。其中，特许经营权类(lèi)资(zī)产的(de)分(fēn)红包括了利(lì)润分配和本金(jīn)的归还，两者(zhě)的(de)比(bǐ)率也(yě)是变(biàn)动的(de)，对特许(xǔ)经营权类资产的公(gōng)云南有哪几个市 云南是几线城市募REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通(tōng)投资者在选(xuǎn)择投(tóu)资标的时，应了(le)解公(gōng)募REITs底(dǐ)层资(zī)产的(de)类型。

　　中航基金也表示，从细(xì)分(fēn)来(lái)看(kàn)，各(gè)类公(gōng)募REITs分红因底层资产属性不同而形(xíng)成区别。特许经(jīng)营权类的(de)公(gōng)募REITs产品(pǐn)因(yīn)其分红(hóng)相(xiāng)当于包含“本(běn)金+收(shōu)益”，分(fēn)红相对(duì)较多，债性偏强。而产权类(lèi)的公募REITs分红主要为“收(shōu)益”，更看重底(dǐ)层资产的价值(zhí)增值，所以相对股性偏强。普通(tōng)投资者在选择公(gōng)募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选择产(chǎn)品(pǐn)的二级市场价格和(hé)分红有(yǒu)合理预期。

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责人(rén)也认为(wèi)，与产权类项目相比(bǐ)，特许(xǔ)经(jīng)营项(xiàng)目(mù)在经营(yíng)权到期后不再能产生(shēng)现金收益，因此(cǐ)将(jiāng)可供分配金额(é)的分(fēn)配理解为“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于(yú)这个特点，剩(shèng)余经营期限较短的特许经(jīng)营项(xiàng)目(mù)，通(tōng)常具备(bèi)更高的(de)分派率水平(píng)。对于剩余(yú)期(qī)限较(jiào)长的特许经营权项目，即使分派率相(xiāng)对较低，也有(yǒu)足够年限收回(huí)本金并取得收益。

　　中金基金该负责(zé)人提醒投资者注意，特许经(jīng)营(yíng)权项目的分(fēn)派(pài)金(jīn)额包含了投资本金，在不进行扩(kuò)募(mù)的情况下，基金(jīn)份(fèn)额(é)单价随着分派(pài)进度逐(zhú)年下降是正(zhèng)常现象(xiàng)，投资特(tè)许经营权REITs的收(shōu)益来(lái)自项目剩余期限产(chǎn)生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相(xiāng)比，产权类项(xiàng)目的土地或建(jiàn)筑(zhù)的(de)剩余使用年限一(yī)般较(jiào)长，再加上到期后(hòu)通过对建筑(zhù)的更新改(gǎi)造或补缴土地出让金(jīn)等追加(jiā)投(tóu)资，有机会进一步延长经营期限。这种(zhǒng)类似永续经(jīng)营的假设反映在基础资(zī)产的估值上，使产权类REITs具备更显著的资产(chǎn)投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项(xiàng)目底层资(zī)产运营情(qíng)况

　　在基金分红的时点，多位业内(nèi)人士还表示，在(zài)产品分红(hóng)期，投(tóu)资者可以观(guān)测经营活(huó)动现金流、可供(gōng)分配现金、内部收益率(lǜ)等(děng)指(zhǐ)标(biāo)，来(lái)观察和评估项(xiàng)目(mù)底(dǐ)层资产的运营(yíng)情况。

　　中(zhōng)航(háng)基金表示，年报指(zhǐ)标(biāo)中，跟现金相关的指(zhǐ)标(biāo)有两个(gè)：一是年报中(zhōng)披露的经营活动现金流，二是可供分配现(xiàn)金，二者存在本质(zhì)性(xìng)区别。经营活动产生的现(xiàn)金净流量是指企业经营、筹资、投资产(chǎn)生的现金流，基于企业本身经营活动产生；可供分配的现金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响利润表的项(xiàng)目(mù)进(jìn)行调整，加期初现金(jīn)，最终得到的账面(miàn)现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募(mù)REITs作(zuò)为资(zī)产配置新选择，投资价值体(tǐ)现(xiàn)在(zài)相对股(gǔ)债市场(chǎng)独(dú)立的资(zī)产(chǎn)配置功能，比较(jiào)适(shì)合长期持有。建议(yì)投资(zī)者对(duì)经营(yíng)权类的资产可(kě)以更多关注内部收益率的高(gāo)低，对产(chǎn)权类的资产(chǎn)更多关注分派(pài)率高低。因(yīn)为公募REITs可分配(pèi)收益主要来(lái)自底层资产的经营净现(xiàn)金流(liú)，所以底层资产(chǎn)运营(yíng)情况直接影响投资回报，投(tóu)资者可综合考虑原(yuán)始权益人综合实力、运营(yíng)管理机构(gòu)实力、公募基(jī)金管理人实力等(děng)多重因素来选择投(tóu)资标(biāo)的。

　　中(zhōng)信(xìn)证券研报也显示，公(gōng)募(mù)REITs进入密(mì)集分红期，由(yóu)于分红交易(yì)带来的短期(qī)博弈机(jī)会仍在，叠加此(cǐ)前(qián)市场接(jiē)连(lián)回调，建议投(tóu)资者关(guān)注有基本面支撑、填(tián)权(quán)效应相(xiāng)对明显、同时(shí)分红(hóng)规模较为可观的个券(quàn)。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年及次年的可(kě)供分配金额预测。投资者可以将REITs的实际(jì)分红金(jīn)额(é)与募集材料中披露预测进行比较分析，结合(hé)经济(jì)及市场的(de)实际环境，对(duì)基础设(shè)施项目的运营(yíng)业绩(jì)及REITs的管理能力(lì)进行判断。”中金基金(jīn)上述负责人也称。

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