导读

　　黄(huáng)金(jīn)二十年之后(hòu)，当下(xià)中国(guó)地产步入大分化时代而非停(tíng)滞期(qī)。

　　要点(diǎn)

　　过去二十(shí)年是中国房地(dì)产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅销售面积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢(féng)近年地产持续低(dī)景气，有关中国地产是(shì)否过剩的讨论(lùn)日益(yì)热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图(tú)厘清中国城(chéng)镇(zhèn)存量住宅(zhái)真(zhēn)实情况，据此判(pàn)断中国未来地产(chǎn)趋(qū)势。

　　有媒体(tǐ)渲染(rǎn)中国(guó)地产存量极度(dù)过剩，事实是否如此？

　　住建部披露(lù)全国(guó)有(yǒu)近6亿(yì)栋房屋建筑，第七次(cì)人口普查调查(chá)数据显(xiǎn)示城镇家庭(tíng)户(hù)人均住宅间数(shù)为1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中国(guó)房(fáng)子是否真的过剩(shèng)？

　　事实上住建部(bù)披露的近6亿(yì)栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中还包括大量城镇(zhèn)非住宅建(jiàn)筑，如商业办公楼、学校等，因(yīn)此6亿栋房屋(wū)中城镇住(zhù)宅(zhái)占比极低。

　　七普显(xiǎn)示中国(guó)城镇居(jū)民人均住宅(zhái)间数为1.06间，但居(jū)住舒(shū)适(shì)不是人均(jūn)一间(jiān)房(fáng)所能(néng)满(mǎn)足，它与房屋质量、居(jū)住面积(jī)、配(pèi)套设(shè)施等因素(sù)密切相关(guān)。中国的人均住(zhù)宅间数(shù)较(jiào)发达国家还有很大差距。人均住宅间数大于1同样不意味着中国住宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中(zhōng)国城镇居民(mín)户均1套(tào)房(fáng)，其中每户(hù)持有商品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接(jiē)公布中国家庭户均住宅的(de)数据，我们根(gēn)据(jù)商品(pǐn)住宅套(tào)数、商品住宅(zhái)占比(bǐ)和城(chéng)镇家庭户数，计(jì)算出(chū)城镇家庭(tíng)住宅(zhái)套(tào)户比。

　　测算结果(guǒ)显示，目前(qián)城镇家庭户(hù)均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为商(shāng)品住宅。若(ruò)期房顺利交付，直至2024年，中国(guó)每户城镇家庭才拥有1套住(zhù)宅，其中商(shāng)业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房(fáng)似乎(hū)意(yì)味着户户有房，然而(ér)事(shì)实(shí)上中(zhōng)国住宅市场供需(xū)并不平衡。

　　国际数据显示，成(chéng)熟房地产市场的住(zhù)宅套户比(bǐ)会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之(zhī)所以说不平衡，是因为户均一套房无法满(mǎn)足流动人口(kǒu)的租赁和(hé)置业需(xū)求(qiú)。全(quán)国(guó)总(zǒng)人(rén)口的近三(sān)成都是流动(dòng)人(rén)口，流动(dòng)人口会选择在大城(chéng)市租房挣钱，在老家(jiā)买房，从而(ér)产生了额(é)外的住(zhù)宅需求。

　　即便(biàn)户均(jūn)一套(tào)房，中国未来地产仍有四大(dà)新增需求动力。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口规(guī)模缩小，一人户(hù)、两(liǎng)人(rén)户(hù)占比(bǐ)不(bù)断增加(jiā)，导(dǎo)致家庭户数增(zēng)多。小(xiǎo)家(jiā)庭化趋势将延续，带来(lái)新户购(gòu)房需(xū)求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块(kuài)的分化日益明显，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流入，人口净迁入城市(shì)的新增住宅需求有望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭(tíng)住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积。促成“老破小”住(zhù)宅的改造(zào)势在必行。

　　第四，中国的人均(jūn)住(zhù)宅间数与(yǔ)人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积均较(jiào)发达(dá)国家有着不(bù)小差距(jù)，“住上(shàng)更大房(fáng)子”的改善性需(xū)求(qiú)正在(zài)不断增(zēng)加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地产(chǎn)步(bù)入大(dà)分化(huà)时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国(guó)地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给(gěi)存在不足，这是(shì)过(guò)去(qù)二十(shí)年房价快速上涨基石。那么当下房地产大分化时代已至，大分化时代(dài)下地产矛盾则(zé)更(gèng)多体现(xiàn)在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化(huà)必将(jiāng)体(tǐ)现(xiàn)在不同能级城(chéng)市(shì)之间，不同区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露(lù)全国已有近(jìn)6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不(bù)禁(jìn)担心(xīn)，中国的房子是(shì)否已经过剩？

　　中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇住(zhù)宅到底是供给过剩，还是供需平(píng)衡，或是(shì)仍然(rán)存在(zài)不足(zú)？可惜由于住宅存量数(shù)据并未公布，我们无(wú)法(fǎ)直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，我们测算出中国城镇家庭户均拥有住宅套数(shù)，回(huí)答当前的房子(zi)是(shì)否(fǒu)真(zhēn)的过剩(shèng)了？据此(cǐ)判断未(wèi)来房地(dì)产市场会如何发展。

　　一、如何(hé)有效观察中国户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一(yī)）中(zhōng)国住宅数量(liàng)过剩的直观判(pàn)断站(zhàn)不住脚

　　今年2月(yuè)，在(zài)以全国自(zì)然灾(zāi)害综合(hé)风险普查(chá)工作情况为(wèi)主(zhǔ)题的(de)新闻发布会上，负责人对外披露：“住(zhù)宅城乡建(jiàn)设行业获取了全国近(jìn)6亿(yì)栋城乡房屋(wū)建筑数(shù)据以及80多万(wàn)处(chù)市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，平(píng)均每栋(dòng)建(jiàn)筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农村房(fáng)屋占(zhàn)9成以上，以(yǐ)栋数计算的城镇房(fáng)屋实际仅有(yǒu)4700多万栋，还(hái)包括了(le)大量(liàng)商业楼、写字楼、学校、医院等非住(zhù)宅。总的(de)算下(xià)来，住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)并不(bù)大。

　　第七次(cì)人口普查数(shù)据公布了中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间，其中城(chéng)市家庭户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民人均(jūn)1.18间(jiān)。

　　人均住(zhù)宅间数大于(yú)1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居(jū)住水平不仅与房间数量(liàng)有(yǒu)关，更(gèng)与房屋质量(liàng)、居住面积(jī)、配套(tào)设施等因素(sù)密(mì)切(qiè)相(xiāng)关。单单(dān)从(cóng)人均住宅(zhái)间数不能完全反(fǎn)映出城镇(zhèn)居民的居住水(shuǐ)平(píng)。

　　中国主要是以家庭为单(dān)位购买成套住(zhù)宅，一套设(shè)施(shī)齐全的(de)住宅才是(shì)城镇居民宜居的(de)选择。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测(cè)算思路、数据和方法

　　中国城镇居民(mín)住(zhù)宅主(zhǔ)要分两大类，一(yī)类是商品(pǐn)住(zhù)宅，另(lìng)一类是(shì)保(bǎo)障(zhàng)房、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前(qián)缺乏统计(jì)数据，并没(méi)有(yǒu)直接公布城镇住宅数(shù)量。居民住宅(zhái)相(xiāng)关数(shù)据有两处可以直接公布，一(yī)是(shì)每年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)销售套数（统计(jì)局）；二是居民住宅来源（人口普查数据(jù)）。计算(suàn)中国居民户均住宅(zhái)数量，我们主要用(yòng)到上(shàng)述两组数据。

　　中国住宅(zhái)改革始于(yú)1998年，1998年之(zhī)前(qián)商品住宅数量极少(shǎo)，可忽略(lüè)不计。估算城镇居民户均住宅套数分三步走(zǒu)：

　　第一步(bù)，将(jiāng)1999年以来每年商品(pǐn)住宅销售套数相加(jiā)，我们就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品住宅(zhái)和非商品住宅(zhái)比例，推算得到居民住宅(zhái)总(zǒng)套数(shù)。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民(mín)拥有(yǒu)的(de)商品住宅总数(shù)除(chú)以(yǐ)家庭户数，我们(men)就能够得到城(chéng)镇户均拥(yōng)有的住宅(zhái)数量。

　　具体计算公(gōng)式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套(tào)数(shù)/家(jiā)庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套数(shù)/家庭户(hù)数(shù)）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存(cún)量到底(dǐ)有多(duō)少(shǎo)，目前缺乏一个准确统计。我们利用既有(yǒu)统计数据(jù)，大致测算得到中(zhōng)国存量房(fáng)地产(chǎn)套数，并进(jìn)一(yī)步推算中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城镇居民(mín)户均(jūn)拥有商(shāng)品住宅(zhái)0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一）中国商品住宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含(hán)现房和期房）。

　　中国的房地产销售以(yǐ)期房为主，从2019年开始，新房(fáng)销售(shòu)中期房(fáng)占比近9成。本文去除商(shāng)品住宅累计销售套数里(lǐ)的期房(fáng)销(xiāo)售(shòu)，得到商(shāng)品住宅现房套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅(zhái)现房(fáng)套(tào)数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数(shù)=截止到2022年商(shāng)品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到交房(fáng)后装修的时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现(xiàn)房套(tào)数除以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中国城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.54套商(shāng)品(pǐn)现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来(lái)我们需要进(jìn)一(yī)步推算中国城镇居民拥有的户(hù)均住宅套数。

　　首先，七(qī)普数据显示(shì)中国城镇居(jū)民的(de)住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住宅(zhái)。其(qí)中自建住宅占比21％，购买(mǎi)商品(pǐn)住宅(zhái)占(zhàn)比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原公(gōng)有(yǒu)住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另(lìng)有3.4％和(hé)17.7％的家庭租(zū)赁廉租房(fáng)与其他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定(dìng)租赁其他住宅(zhái)和购(gòu)买二手房都是商品住宅，因(yīn)此将(jiāng)租赁其(qí)他(tā)住宅、购买商品住宅与(yǔ)购买二手房加总，得到商品(pǐn)住(zhù)宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-201分钟前刚刚哪里发生了地震22年期间商品住宅增幅为过去十年变化幅度的(de)20％，计算2011年(nián)-2020年(nián)商品(pǐn)住宅的实际(jì)变化(huà)比(bǐ)例(lì)，从而我们(men)估算出2022年商品(pǐn)住宅所占比(bǐ)例(lì)，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国平均每户(hù)城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已(yǐ)购期房(fáng)，中(zhōng)国(guó)平(píng)均每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺利(lì)，已(yǐ)购期房会在2-3年内陆(lù)续交付使用，到2024年(nián)，中国平均每户城镇家(jiā)庭都(dōu)会拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套房的三点含义

　　既(jì)然城(chéng)镇居民已经达到了户均一套房的程度，“户户有房”是否意味着中国城镇化进展终(zhōng)结，甚至意(yì)味着中国地产(chǎn)存量供(gōng)给(gěi)绰(chuò)绰(chuò)有余(yú)？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意(yì)味(wèi)着住宅(zhái)市场供需平衡

　　需要有多余住(zhù)宅来(lái)满足因(yīn)人(rén)口流动、居(jū)民换房(fáng)等(děng)因素产生的住宅需求。因此，成熟房(fáng)地(dì)产市场的住宅套户(hù)比会在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　国际经验来看，美国、英(yīng)国和(hé)日本的住宅(zhái)套户比均高于1.1，其中，英(yīng)国的住(zhù)宅套户比最高(gāo)，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户均刚好一套(tào)房，就(jiù)会(huì)造成人口(kǒu)净流入地(dì)的(de)住宅市场供不应求(qiú)，造成房(fáng)价或房租(zū)迅(xùn)速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国(guó)的流(liú)动人口3.76亿，省内流(liú)动(dòng)人口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在(zài)大城市租房(fáng)挣钱，在老家县城(chéng)买房(fáng)。

　　暨南(nán)大学2017年的中国城乡(xiāng)人口流(liú)动调查数据(jù)显示，在上(shàng)海、杭州以及南(nán)京工作的流动(dòng)人口在老家拥有住宅(zhái)比(bǐ)例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高(gāo)工资吸引打工(gōng)人，但高房价迫使打工人回(huí)乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套(tào)房，在(zài)高房(fáng)价的大城市租(zū)赁一套房，在(zài)房价较(jiào)低的县(xiàn)城购买一套(tào)房。所以说户均一套房(fáng)无法满足庞大流动(dòng)人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅品质仍(réng)需改(gǎi)善

　　目(mù)前，中国(guó)的城镇住宅中依然有不(bù)少老旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又(yòu)有(yǒu)11.6％住(zhù)宅(zhái)年龄至(zhì)少在(zài)33岁以(yǐ)上(shàng)。

　　这批存在着建筑结构(gòu)松散、设施陈(chén)旧、安全隐患大等问题，如电线老化、管道等基础设(shè)施陈旧，给住户的(de)生活带来了很大的不便和安全隐患，并(bìng)且居(jū)住(zhù)体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅(zhái)面(miàn)积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户(hù)数拥有的住宅面积占比(bǐ)仅为(wèi)27.6％。仍然存在(zài)5％左(zuǒ)右的家庭(tíng)没有独(dú)立卫浴和厨房。这类(lèi)上(shàng)世纪(jì)修建的(de)老旧(jiù)小区(qū)很难满(mǎn)足现代生活(huó)需求，在未来大都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近(jìn)五成的家庭住宅为一(yī)居室(shì)和二居室，户型偏小。其(qí)中一居室占比为14.9％，二居(jū)室占(zhàn)比为33％。对比镇(zhèn)，城(chéng)市(shì)家庭住宅户型更小(xiǎo)，当然这与城市土地(dì)资(zī)源(yuán)紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住(zhù)宅面(miàn)积扩(kuò)张是未来地产的(de)需(xū)求驱动(dòng)力(lì)

　　根(gēn)据七普数据测算，2020年城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)住宅存量总(zǒng)面(miàn)积为294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间农民带房进城和(hé)老旧小(xiǎo)区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商(shāng)品住宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面(miàn)积为308.16亿(yì)平，人均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑(zhù)面积小于均值，近4成家庭人均住宅(zhái)建筑面积在30平米以下。

　　15％的(de)城镇家庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积不足19平方(fāng)米(mǐ)，不及全国人(rén)均水平的一半。若去除20％的(de)公摊，可使用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上海(hǎi)市将人均(jūn)住宅建筑面积低于15平方(fāng)米的家庭界定为住宅存在困(kùn)难，若按(àn)这个标(biāo)准算的话，中国有11.3％的家(jiā)庭(tíng)存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住(zhù)宅(zhái)面积(jī)为40平，即(jí)人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户(hù)人数，需要住宅(zhái)总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿(yì)平。

　　对比发达国家人均住宅面积(jī)，美国为(wèi)67㎡，瑞(ruì)士(shì)、日本、德国和英国(guó)都高于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但若去除(chú)公(gōng)摊面(miàn)积后，中国的人(rén)均可使用(yòng)面积为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一差(chà)距将变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户人口(kǒu)，所需要的住宅总量会(huì)更(gèng)多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来地产还会(huì)有(yǒu)需(xū)求(qiú)么(me)？

　　我们测算得到中国城镇家(jiā)庭户均1套(tào)房，看(kàn)似已经户户有(yǒu)房(fáng)。即便如此，中国人(rén)口(kǒu)静态(tài)结构和动态趋(qū)势演(yǎn)绎，决定(dìng)了中(zhōng)国未来地产仍有需(xū)求释放。户均(jūn)1套住宅(zhái)现(xiàn)实之(zhī)下，中国未来城(chéng)镇住宅需(xū)求主要来自于四个方面。

　　第一(yī)，户均(jūn)人口缩小，家庭户数(shù)增(zēng)多，新(xīn)户购房(fáng)需求扩张(zhāng)。

　　过(guò)去20年(nián)我国城镇家(jiā)庭户(hù)均人口数(shù)不断下降，六普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.85人/户(hù)，而七(qī)普(pǔ)1分钟前刚刚哪里发生了地震显示(shì)城镇户均人口规模为2.62人/户，一(yī)人户、二人户(hù)的(de)占(zhàn)比明(míng)显上升，人(rén)口小家庭化趋势将继续延(yán)续，导致户数会(huì)因户均人口规模的(de)缩小而增(zēng)多。

　　第(dì)二，人(rén)口迁移导致(zhì)经济(jì)发展带来的新增住宅需(xū)求旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块的分化日(rì)益明显，资源和生产要(yào)素逐(zhú)步向经(jīng)济(jì)带(dài)、都市(shì)圈中(zhōng)心(xīn)城市流入，区(qū)域经济资源分配的再集(jí)中吸引着人口流入。人(rén)口迁移势必涉(shè)及到(dào)买房租房(fáng)，给迁入(rù)地住宅市场(chǎng)带来新(xīn)的增量。

　　以(yǐ)浙江省为例(lì)，2021年(nián)常住人口增量为(wèi)72万(wàn)，而出生人(rén)口为44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万人，自然增(zēng)加(jiā)人口仅为6.5万(wàn)人，其人口增长主要受(shòu)益于人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区(qū)改善性需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建(jiàn)住(zhù)宅(zhái)和原公有住宅(zhái)的家庭拆迁改建最多。自建房(fáng)家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个(gè)百分点；原公(gōng)有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅(fú)为6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造时间为(wèi)2000年以(yǐ)前的比(bǐ)例（31.3％）大致相(xiāng)吻(wěn)合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭(tíng)户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户(hù)，住宅(zhái)净需求增加(jiā)9755万户。49％的(de)家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在新增住(zhù)宅(zhái)需求(qiú)中，有(yǒu)7成家庭购买了商品住宅。租房(fáng)、购(gòu)买经济适用房和其(qí)他分(fēn)别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村和旧(jiù)城改造(zào)，商(shāng)品住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建筑(zhù)面积还有约81亿平，涉及城(chéng)镇(zhèn)家庭约9000万户。破(pò)旧的城中村、老公有住宅，建筑面(miàn)积(jī)小、质(zhì)量低、基础设(shè)施配套(tào)差、没有或少有物业管理，居民(mín)追求(qiú)美好、宜居(jū)生活的环(huán)境，背后的(de)改善(shàn)性需求有(yǒu)待(dài)释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需(xū)求还将有所增加。

　　刚需购房受限于(yú)资金(jīn)，倾向于中小(xiǎo)户型。已有住宅家(jiā)庭希望(wàng)提高(gāo)生(shēng)活品质，以(yǐ)小换(huàn)大、以旧换(huàn)新。2022年(nián)底的(de)中央经济工作会议明(míng)确指出支持住(zhù)宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.71间，无论是否考虑乡村住(zhù)宅因素，中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数较其他国家依旧存在不小差(chà)距(jù)。

　　住宅舒适(shì)度与经济(jì)水平(píng)有(yǒu)着(zhe)密切(qiè)正(zhèng)向联系。随(suí)着经济发展水平的(de)提高，中(zhōng)国的(de)人均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积(jī)将随之增(zēng)长。

　　如果说过去二十年是(shì)中国地产黄金发展期(qī)，地(dì)产矛盾更多体现为住(zhù)宅供给存在不(bù)足(zú)，供需出现错配，这(zhè)是过去二十年(nián)房价快(kuài)速上(shàng)涨基石。那么未来将(jiāng)是住(zhù)宅(zhái)质量的供需冲突。房地产大分化时(shí)代已至，这种(zhǒng)分(fēn)化不单局(jú)限于(yú)城市能级之(zhī)间差异，优(yōu)质小区和老旧二手房(fáng)之间的(de)差异(yì)也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查数据调查的是人，并不是针(zhēn)对住宅，因此(cǐ)可能(néng)存在统计偏差(chà)。商品住(zhù)宅占比实际值可能偏(piān)低，其增速可能超预期。

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