饱受争议的二手房(fáng)交易中介费问题(tí)，正逐渐(jiàn)得到监管部门的(de)重视。

　　5月(yuè)8日，住建部、市(shì)场监管总局联合发(fā)布了关于规范房地产经纪服(fú)务(wù)的意见。意(yì)见提及(jí)，近年来，部分房地产经纪机(jī)构存(cún)在利用房源客源优势收(shōu)取过高费用、未明(míng)码标价、捆绑(bǎng)收(shōu)费、滥用客(kè)户(hù)个人信息等问题(tí)，加重交易当(dāng)事人负(fù)担、侵害其合法权益。

　　基于上述背(bèi)景，两部门从加强从业(yè)主体管(guǎn)理、明确经纪服务(wù)内容、合理确定经纪(jì)服务收费、严格实行(xíng)明码标价等(děng)十方面(miàn)，提出了(le)意见(jiàn)。

　　中原地产首席分析(xī)师张大伟称(chēng)，随着城市(shì)发展，一二线城市(shì)二手房交易占比逐渐(jiàn)增(zēng)加。以北京、上海为例，二手房占市场成(chéng)交(jiāo)比(bǐ)例超过80％，大(dà)量二手房成交依赖中介居间成交，房地产调控重心逐渐从(cóng)开发商过渡到中介公司。

　　广东(dōng)省城规院住房政策研究中心首席研究员(yuán)李宇嘉(jiā)表示，买房对居民来(lái)说属于金额不(bù)低的(de)大(dà)宗交易，由于二手房交易成(chéng)本较(jiào)高、交易周期较长(zhǎng)，具有(yǒu)非常强的专业性，居民往往通(tōng)过中介来完成。但很多(duō)中介(jiè)利用信息不对称(chēng)等问题，将非必要的收费夹带其中(zhōng)，如收取过桥融资、按揭费、担保费等(děng)，对居民造(zào)成额外(wài)的(de)负担，而且这些服务事项(xiàng)并未(wèi)明码标价。

　　对于上一休一是什么意思，上一休一的工作好还是8小时好二手房市场交易(yì)过程(chéng)中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对(duì)包括经纪服务(wù)在内的相关(guān)市(shì)场交易行为及其主(zhǔ)体进行规范和(hé)秩序整顿，是房地(dì)产市场管理和调控的主题。“当下(xià)，推进这项工作的意(yì)义更大，也更急迫(pò)。”

　　中(zhōng)介收费问题(tí)成监(jiān)管重点

　　二手(shǒu)房市场中(zhōng)，历来对房地(dì)产(chǎn)经纪服务行(xíng)业关(guān)注最多的一个话题(tí)，便是房地产经纪服务费的问题。

　　张(zhāng)大伟认为，未来相关部门主要监管的重(zhòng)点，将是(shì)对房地产经纪(jì)服务收费(fèi)及中介交易(yì)进行(xíng)规范。

　　在热点城(chéng)市，二手房屋交易过(guò)程中，部分(fēn)价值不(bù)菲的房(fáng)屋(wū)，往往(wǎng)要(yào)缴纳一笔(bǐ)金额不低的中(zhōng)介费。以北京某上一休一是什么意思，上一休一的工作好还是8小时好房地产经(jīng)纪服务机构(gòu)2.7％的服务(wù)费率(lǜ)计算，一套1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在合理确定经纪服务收费上，两部门(mén)在此次意见中提及(jí)，房地产经纪机构要合(hé)理(lǐ)降低住房买(mǎi)卖和租(zū)赁经纪服务费用。鼓励(lì)按照成交价格(gé)越高、服务费(fèi)率越低(dī)的(de)原则实行分档定价(jià)。引导由交(jiāo)易双方(fāng)共同承担经纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目前房地产(chǎn)经(jīng)纪服务收费标准的(de)最早依(yī)据是(shì)1995年国家计委建设(shè)部(bù)下发的《关于(yú)房(fáng)地产中介(jiè)服(fú)务(wù)收(shōu)费的通(tōng)知》（971号文(wén)），其中第六条规定：房屋买(mǎi)卖代理(lǐ)收费，按成交(jiāo)价(jià)格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前(qián)北京市执行的2014年更新(xīn)后的收费标准(zhǔn)，即根据这样的规定：“少数特别(bié)复(fù)杂的住宅买(mǎi)卖经(jīng)纪(jì)服务，经(jīng)交易各方协商同意，可(kě)在规定(dìng)的收费(fèi)标(biāo)准基础上适当上(shàng)浮，上浮幅(fú)度(dù)最(zuì)高(gāo)不得超过(guò)10％。”这意味着，当前北京(jīng)二手房中介费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本着“简政放权(quán)”的精神，北京2015年取(qǔ)消了(le)房地产中介服务(wù)等57个(gè)政府定价，房地产经纪服务收费(fèi)多少由(yóu)各(gè)中(zhōng)介机构自行决定。

　　“房产中介机构在实际收(shōu)取费用过程中，相(xiāng)关监管部(bù)门当前并(bìng)未明(míng)确具(jù)体(tǐ)的中(zhōng)介费(fèi)率，中(zhōng)介(jiè)机构仅需在服务过程中对(duì)收费标准进(jìn)行明码(mǎ)标价即可。而房地(dì)产经(jīng)纪服务机(jī)构(gòu)在具体收取过(guò)程(chéng)中，会结合(hé)房屋价值及工资标准，综合计算(suàn)出合适的(de)中介费率。”张大伟补充道。

　　对于明码标价问题，两部(bù)门在此(cǐ)次意见(jiàn)中提及，房地产经纪机构应当(dāng)在经营门店、网站、客户端等(děng)场所(suǒ)或渠道(dào)，公示(shì)服务(wù)项目(mù)、服务内容和收费标准，不得混合标价和捆绑收费。房地(dì)产经纪机构提(tí)供(gōng)的基本(běn)服务和(hé)延伸服务，应当(dāng)分别明确服(fú)务项(xiàng)目和收(shōu)费标准。房(fáng)地产经纪机构收费(fèi)前应当(dāng)向交(jiāo)易(yì)当事人出具收费清单，列明(míng)收费(fèi)标准、收费金额，由当事人签(qiān)字确(què)认。

　　另外，对(duì)收(shōu)费明显高于市场平均(jūn)水平的房(fáng)地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪机构，住(zhù)房和城(chéng)乡(xiāng)建设部门将会同(tóng)市场监管等部门(mén)采取约谈等(děng)综合措施进行重(zhòng)点(diǎn)监(jiān)管(guǎn)。市(shì)场监管(guǎn)部门会同有关部(bù)门依法查处不按规定明码(mǎ)标价、操(cāo)纵经纪服务收费(fèi)等违反(fǎn)价格和反(fǎn)垄断(duàn)法律法规(guī)的行为。对(duì)房地产经纪机(jī)构相(xiāng)关(guān)违法违(wéi)规(guī)信(xìn)息，市场(chǎng)监(jiān)管部门(mén)要(yào)依法(fǎ)依(yī)规纳入(rù)国家企业信用信息公示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照成交价格越(yuè)高、服务费率越低(dī)的原则实行(xíng)分档定价，是(shì)否意味着，未来豪宅的中介(jiè)费有望大幅(fú)降低(dī)？

　　中原地产华南区总裁兼深圳中原总经理(lǐ)郑叔伦称，住建部发文鼓励按照(zhào)成(chéng)交价格越(yuè)高、服务费率越低的原则实行分档定价，合理(lǐ)降低住(zhù)房买卖和(hé)租赁(lìn)经纪(jì)服务费用，主要还是(shì)规范行业，打击收费过高的(de)经(jīng)纪机(jī)构(gòu)，但对(duì)市场(chǎng)影响有限，“以深(shēn)圳为例，深圳市场(chǎng)豪(háo)宅和普宅本来收费(fèi)就不同(tóng)，各(gè)家收费普遍在合(hé)理范围内，加上(shàng)经纪服务(wù)费(fèi)用对市场的影响不大。”

　　张大伟指出，由于当前两部门提出(chū)的意(yì)见(jiàn)仅为鼓励性质，即只是纲领性文件而(ér)非(fēi)规定(dìng)，未(wèi)来如何(hé)具体认定其中(zhōng)的细(xì)则，还需要看各城市落地执行情况。

　　不过(guò)，张大伟表(biǎo)示，“从(cóng)目前市场看，经纪服(fú)务领域的调整改(gǎi)善(shàn)、规范化，有利于行业(yè)健康发展。同时，由于二(èr)手房很(hěn)多房源在(zài)产(chǎn)权方面有(yǒu)瑕疵，如产(chǎn)权(quán)抵押、不同税(shuì)费等都可能对交易产(chǎn)生影响，这对房地产经纪服务行(xíng)业(yè)的专(zhuān)业性提出更高(gāo)的要求(qiú)。”

　　58安居客研究院研究(jiū)总(zǒng)监陆骑麟(lín)指出，在二手房买卖(mài)过程中(zhōng)，原本应该由上下家各支付一半的中介费，但在一(yī)些热点(diǎn)城市的(de)二手房交易过程中，往往(wǎng)会有这样的情形，因部分(fēn)购房者处于弱势地位，从而会出现(xiàn)中介费(fèi)及税费均由购房者(zhě)来承担。即使一些房东愿意承担(dān)中介费，这部(bù)分费用也可能通过转嫁的方式，在房(fáng)价中有所(suǒ)体(tǐ)现。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市(shì)场这种所(suǒ)谓‘约定俗成’的情况，一些(xiē)房产中介公司将其(qí)视为向购房者单边收(shōu)费(fèi)的(de)行(xíng)为(wèi)。部分中(zhōng)介公(gōng)司可能会利(lì)用其支配地位(wèi)，在原先经纪服务(wù)收(shōu)费的基(jī)础上，再次向(xiàng)房(fáng)东收取费用(yòng)，而(ér)这部(bù)分费用(yòng)，房东往往会(huì)将其(qí)转再次转嫁给购房者，这实际上相当于变(biàn)相推高了(le)房价。两部门提出严禁操纵(zòng)经纪服务收费，不仅有利(lì)于提高(gāo)交易中操(cāo)作(zuò)的透明度(dù)，也有利于房价的稳定。”陆骑麟称(chēng)。

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