近两年火爆的(de)创新产品公(gōng)募REITs进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续(xù)迎来(lái)除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出(chū)高比例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平(píng)均分红比例(lì)接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制(zhì)分红机制是公募REITs主要特(tè)征(zhēng)之一，稳定分红体(tǐ)现出该类产(chǎn)品长期(qī)投(tóu)资价值，通(tōng)过观测经营(yíng)活动(dòng)现金流、可供分配现金等指标，也(yě)是观察REITs项(xiàng)目底层(céng)资产(chǎn)运营(yíng)情(qíng)况的“窗口”。他们也(yě)提醒(xǐng)普通(tōng)投资者注意(yì)，与产权类项目相比(bǐ)，特许(xǔ)经营REITs项目在经营(yíng)权到(dào)期后(hòu)不再产生现金(jīn)收益，特(tè)许经营权分红目前已包含(hán)了利润分配和本金的归还，在选择投资标的时(shí)应了解资产(chǎn)类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分(fēn)红

　　平均(jūn)分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日(rì)，此外尚有6只REITs实(shí)际分配情况尚未公布。整体来看(kàn)，公募(mù)REITs呈现出了高比例的稳(wěn)定(dìng)分红(hóng)，15只公告2022 年可供(gōng)分配(pèi)金额的(de)公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分(fēn)配金额占可供分(fēn)配金(jīn)额比例平(píng)均为98.89％，且(qiě)绝(jué)大(dà)部分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关(guān)负责人对此表示，投资公募(mù)REITs的主要收(shōu)益来源为持(chí)有期分(fēn)红收益，以及基金份额交易价格(gé)的变化。基金份额二级(jí)市场价格(gé)受到公募REITs资(zī)产运营情况及(jí)市场因素的(de)综合影(yǐng)响，较易引起波动。与(yǔ)此相比，基金分红预期则更有(yǒu)规律可循(xún)。公募(mù)REITs的分(fēn)红主要来自基础设施资产的经(jīng)营现金流，投资人通过基金募集材(cái)料和(hé)信息披露文件(jiàn)，结(jié)合(hé)行业及市场情(qíng)况(kuàng)，可以分析基础设施项目的经营业绩，作为(wèi)进(jìn)行(xíng)投(tóu)资决策的重要参(cān)考。

　　“相对于基金(jīn)份额(é)二级市场价格变化导致的浮(fú)盈或(huò)浮亏，分红作为基(jī)金份额(é)持有人实际获得的现金收益，对于(yú)长期投(tóu)资者更具参考价值。”中金基金相关负(fù)责(zé)人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运营高级副总监李华平(píng)也(yě)表示，根据《公开募(mù)集基础设施(shī)证券(quàn)投资基金指引（试行）》及相关法规要(yào)求，基础设施基金应当将90％以上合并后基金年(nián)度可分配金额(é)以现金形式分配给投资(zī)者，强制分红机制是公募REITs的主要特征之一(yī)，稳定的分(fēn)红机制体现出(chū)REITs产品长(zhǎng)期(qī)投(tóu)资价值。

　　中航基金也(yě)认为(wèi)，从投(tóu)资(zī)角度来看(kàn)，基础(chǔ)设施公募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性(xìng)”双(shuāng)重特点。二(èr)级市(shì)场价格反映这类(lèi)产品“股性”的一面，分红体现了这类产(chǎn)品的“债(zhài)性”特点。公募(mù)REITs有强(qiáng)制分红要求，分红类似(shì)于债券派息，但不等同于债券(quàn)的固定利息回报，而是(shì)由可供分(fēn)配现金决(jué)定。

　　从(cóng)机(jī)构(gòu)投资者(zhě)的角度来(lái)看(kàn)，一方面是公(gōng)募REITs丰(fēng)富了机构(gòu)投资者的投(tóu)资品类，为资产配置多元化(huà)提供(gōng)抓手，具有较强的配置价值(zhí)。另一方面，公募REITs的分红能(néng)够帮助机构投资者(zhě)稳定收(shōu)益。机构投(tóu)资者公募(mù)REITs能(néng)够(gòu)通过分(fēn)红获取相对(duì)于(yú)投资债券相(xiāng)对高的收益性，在有效控制风险的前提(tí)下(xià)，增(zēng)厚资产包收益，起到投资“压舱石(shí)”的(de)作用。

　　分红除了投资收益(yì)“落袋(dài)为安”外，市场(chǎng)对于(yú)未来分红水平(píng)的预(yù)期(qī)，也是影响REITs基金二级市场(chǎng)价格(gé)走势的关键因素之一(yī)。

　　从近(jìn)期公募REITs的(de)二级市场表现看，截至4月21日，今年以(yǐ)来(lái)中(zhōng)证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年(nián)内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票(piào)和债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年报，部分产品(pǐn)受宏观经济的影响，可分配金额完成(chéng)率不(bù)达预期，一定程度上(sh2升是多少斤啊 2升是多少毫升àng)影响(xiǎng)了公募REITs二级市场的(de)价格。”李华(huá)平称，公募REITs二级市场的(de)价格波(bō)动受多重因素的(de)影响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二级市场价格的主要因(yīn)素之一，而稳定的分红有利于吸引投资(zī)者参与(yǔ)公募REITs二级市场的(de)投(tóu)资。

　　中金基金相关负责(zé)人也表示，近期经济预期(qī)恢复，一方面市场热点呈现向股票和债(zhài)券回归的过程；另一方(fāng)面(miàn)，基础(chǔ)设(shè)施项目的经营业绩相对经(jīng)济活(huó)力的(de)改善有一(yī)定的滞后(hòu)性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘指导(dǎo)价做调减处理，调(diào)减金额根(gēn)据(jù)单位基金(jīn)份额的分红金额进行(xíng)计算。除权(quán)操作是对分(fēn)红前后基(jī)金(jīn)份额净值变化(huà)的修正，使投资人在基金(jīn)分红前后(hòu)均可以(yǐ)获得公平的(de)投资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长期投资的信(xìn)心，同时(shí)需结合持有产品(pǐn)的特性，关注二级市场扰动对整体收益(yì)的影响(xiǎng)程(chéng)度。”中航(háng)基金(jīn)相关(guān)人士也称。

　　特许经营权分红(hóng)包括利润分配和(hé)本金归(guī)还

　　普通投资者(zhě)应了解底层资产情况

　　多位业内(nèi)人士还(hái)提醒，与(yǔ)现有公募基金(jīn)分红(hóng)前提是本金(jīn)之上的增值部(bù)分不同，特许经营(yíng)权(quán)REITs基金(jīn)运(yùn)作(zuò)期间的(de)“分红”界(jiè)定(dìng)为“分派”更(gèng)为(wèi)准确，分(fēn)派的是本(běn)金与增(zēng)值(zhí)两个部分，两个(gè)部分之间的(de)比例是变动的，与现有公(gōng)募基金分红差异很大，大多数普通投资者可能把“分派”金额误认(rèn)为是(shì)持续分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限到期后基(jī)金价值面(miàn)临极大不确(què)定性，这是该类投资者应该注意的情况(kuàng)。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募(mù)REITs主要有特(tè)许经营权类和产权类两大资产(chǎn)类型(xíng)，持(chí)有产权类产品(pǐn)的收益主要包括每年(nián)的现金分红(hóng)及(jí)资产增值(zhí)的收益，而持有特许经营类产品的收益(yì)主要来自(zì)项目每年的现金分红。其中，特(tè)许经营权类资产(chǎn)的分红包(bāo)括了(le)利(lì)润分配和(hé)本金的归还，两者的比率(lǜ)也是(shì)变动的(de)，对(duì)特(tè)许经营权类资(zī)产的公募REITs可以内部收益(yì)率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普通投(tóu)资者在(zài)选择投资标的时(shí)，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金(jīn)也表示，从细(xì)分来看，各类公(gōng)募REITs分红因(yīn)底层资产属性不同(tóng)而形成区(qū)别(bié)。特(tè)许经营(yíng)权类的公募REITs产品因其分红相当于包含(hán)“本金+收益”，分红相对较多(duō)，债性偏强。而产(chǎn)权类的公募REITs分(fēn)红(hóng)主(zhǔ)要为“收益”，更看重(zhòng)底层资产的(de)价值(zhí)增值(zhí)，所以相对股性偏强。普通投资者在选(xuǎn)择(zé)公(gōng)募REIT时，需要(yào)考虑底层资(zī)产属性，对所选择产品的二级市(shì)场价格和分红(hóng)有合理预期。

　　中金基(jī)金相关(guān)负责人(rén)也认为，与产权类项目相(xiāng)比，特(tè)许经营(yíng)项目在经营权(quán)到期后不再能产生(shēng)现金收益(yì)，因此(cǐ)将(jiāng)可供分配金(jīn)额的分(fēn)配(pèi)理解为“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于这个特点，剩(shèng)余经营期限较短的特许(xǔ)经营项目，通常具备更高的分派(pài)率水平。对于剩余(yú)期限(xiàn)较(jiào)长(zhǎng)的特许经营权(quán)项目，即使(shǐ)分派率相(xiāng)对较低，也有足够(gòu)年限收回本金并取(qǔ)得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意，特许经营权项目的分派金额包含了投资本金，在不进行扩募的情况(kuàng)下，基金份额单价随着分派进度逐年下降(jiàng)是(shì)正常现象，投资特许经营权REITs的(de)收益来自项目剩余(yú)期(qī)限产生的(de)现金(jīn)流。

　　“与(yǔ)特许经营(yíng)项目相(xiāng)比(bǐ)，产(chǎn)权类项目(mù)的土地或建筑(zhù)的剩(shèng)余使用年限一般较长(zhǎng)，再加上到(dào)期后通(tōng)过对(duì)建筑(zhù)的更新改造或(huò)补缴土(tǔ)地出让金(jīn)等追加投资，有机会(huì)进一步延长经营(yíng)期限(xiàn)。这种(zhǒng)类似(shì)永续经营(yíng)的假设反映在基础资产的估值上，使产权类REITs具备更显著的资(zī)产投资属性。”该负责人称。

　　观测(cè)内部(bù)收(shōu)益率等指标

　　评估(gū)项目底层资产运营情况(kuàng)

　　在(zài)基金分红的时点，多(duō)位业内(nèi)人士(shì)还表示，在产品分红(hóng)期(qī)，投资者可以(yǐ)观测(cè)经(jīng)营活动现金流(liú)、可供分配现金、内部(bù)收益率(lǜ)等指(zhǐ)标(biāo)，来观察和评估(gū)项目(mù)底(dǐ)层资产的运(yùn)营情况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现(xiàn)金相关的指标有两(liǎng)个：一是年报中(zhōng)披(pī)露的经(jīng)营活动现(xiàn)金流，二是可供分配现(xiàn)金，二者存在本(běn)质性区别。经营活(huó)动(2升是多少斤啊 2升是多少毫升dòng)产生的现(xiàn)金(jīn)净流量是指企业经营、筹资、投资产(chǎn)生(shēng)的现(xiàn)金流，基于企业本(běn)身经营活动产(chǎn)生；可供(gōng)分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响(xiǎng)利润表的项目进行调整(zhěng)，加期初现金，最终得(dé)到的(de)账面现(xiàn)金。

　　李华平(píng)也表(biǎo)示(shì)，公募REITs作为资产配置新选择，投(tóu)资(zī)价值体现(xiàn)在相对股(gǔ)债市场独(dú)立的资产配置功能，比较适合长期持有。建议投资者对经营权类的资产可以(yǐ)更多关注内部收益率的高低，对产(chǎn)权类的资产更多关注分派率高(gāo)低(dī)。因为(wèi)公募(mù)REITs可分(fēn)配收益主要来自底(dǐ)层(céng)资产的经营净现(xiàn)金流(liú)，所以底层资产运营(yíng)情况直接影响(xiǎng)投资回报(bào)，投资者可综(zōng)合考虑原始权益人综合实力、运营管理(lǐ)机(jī)构(gòu)实力(lì)、公募基金管理人(rén)实力等多重因素来选择投资标(biāo)的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密(mì)集分红期，由于分红交易带来的短期博(bó)弈机会仍在(zài)，叠加此前(qián)市场接连回调，建议投资者关注有(yǒu)基(jī)本面支撑、填权(quán)效应相(xiāng)对明显(xiǎn)、同时分红规模(mó)较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均会载(zài)明(míng)REITs在发行首年及次年的可(kě)供(gōng)分配金额预测。投资(zī)者可以将(jiāng)REITs的实际分红金额与募集(jí)材料中披露预测(cè)进行(xíng)比(bǐ)较分析(xī)，结合经济及市场的实际环境，对基础设施项(xiàng)目的运(yùn)营业绩及(jí)REITs的管理能力进(jìn)行判断。”中金基金上述负责(zé)人也称。

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