导读

　　黄金二(èr)十(shí)年(nián)之后，当下中(zhōng)国(guó)地产步入(rù)大分化(huà)时(shí)代而非(fēi)停滞期(qī)。

　　要点

　　过(guò)去二十年是中国(guó)房地产市场黄金二(èr)十年(nián)。2019-2021年(nián)，连续三年商品住宅销(xiāo)售面(miàn)积超15亿平(píng)，足够4000万家(jiā)庭入(rù)住。恰逢(féng)近年地产持续低(dī)景气，有关(guān)中国地产是(shì)否(fǒu)过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图(tú)厘清中(zhōng)国城镇存量住宅真实情况，据此判断中国未来地产(chǎn)趋(qū)势。

　　有(yǒu)媒体(tǐ)渲染中国地产(chǎn)存量极(jí)度过剩，事实是否(fǒu)如(rú)此？

　　住建(jiàn)部披(pī)露(lù)全国有近6亿(yì)栋房屋建筑，第七次人口(kǒu)普查调(diào)查数据显示城镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑，中国房(fáng)子是否真的过剩？

　　事实上(shàng)住建部披露的(de)近6亿栋城(chéng)乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占比(bǐ)不到一成(chéng)，其中还包括大量城镇非住宅建筑(zhù)，如商业办公楼、学校等(děng)，因此(cǐ)6亿栋房屋(wū)中城(chéng)镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普显示中国城镇(zhèn)居民人(rén)均住(zhù)宅间数为1.06间，但居住舒适不是人(rén)均一间房(fáng)所(suǒ)能满(mǎn)足，它与(yǔ)房屋质量、居住(zhù)面积、配套设施等(děng)因素(sù)密切相关。中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数较(jiào)发达国家还有很大差距。人均住宅间数大于1同样不(bù)意味着(zhe)中国住宅(zhái)市场已经(jīng)饱(bǎo)和(hé)。

　　我(wǒ)们测算(suàn)发现中国(guó)城镇(zhèn)居民户(hù)均(jūn)1套房，其中每户持(chí)有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无(wú)直接公布中(zhōng)国(guó)家庭户均住宅(zhái)的(de)数据，我们根据商(shāng)品住宅套数、商(shāng)品住宅占(zhàn)比和城镇家庭户数，计算出城镇家(jiā)庭住宅(zhái)套户(hù)比。

　　测算(suàn)结果显示，目(mù)前城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.86套房(fáng)，其中(zhōng)0.54套为商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)。若期房顺利(lì)交付，直(zhí)至2024年，中国每户城(chéng)镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎意味着户(hù)户有房，然而(ér)事实上中(zhōng)国住宅市场(chǎng)供(gōng)需并不平衡。

　　国际(jì)数据显示，成(chéng)熟房地(dì)产市场的住宅套户(hù)比(bǐ)会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之(zhī)所(suǒ)以说(shuō)不平(píng)衡，是因为户均(jūn)一(yī)套房(fáng)无法满足(zú)流动人口(kǒu)的(de)租赁和置业需(xū)求。全国总(zǒng)人口的(de)近三成都(dōu)是流(liú)动人口，流动人口会(huì)选择(zé)在大(dà)城市租房挣钱，在老(lǎo)家买房(fáng)，从而(ér)产生了额(é)外的住(zhù)宅需求(qiú)。

　　即便户均一(yī)套(tào)房，中国未来(lái)地产仍(réng)有四(sì)大新增需求(qiú)动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一(yī)人(rén)户、两人(rén)户占(zhàn)比不断增加，导致(zhì)家庭(tíng)户数(shù)增多。小(xiǎo)家庭化趋势将延续，带来(lái)新户购房(fáng)需求(qiú)增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显(xiǎn)，区域经济资源分配的再集中(zhōng)吸(xī)引着人口(kǒu)流入，人(rén)口(kǒu)净迁入城(chéng)市的新增住宅(zhái)需求(qiú)有望持续旺(wàng)盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住在2000年以前建(jiàn)成的(de)住宅中，涉及超(chāo)9000万家(jiā)庭、81亿平方(fāng)米的住宅建筑面积。促(cù)成(chéng)“老破小”住(zhù)宅的改造势在必行。

　　第四，中国(guó)的(de)人均住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面(miàn)积(jī)均(jūn)较(jiào)发(fā)达国家有(yǒu)着不小(xiǎo)差距，“住上更(gèng)大房子”的(de)改善性需求正在不断增(zēng)加。

　　黄(huáng)金二(èr)十年之(zhī)后，当(dāng)下(xià)中国地产步入大分(fēn)化(huà)时代而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去二(èr)十年是(shì)中国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体现为住宅(zhái)供给(gěi)存在不足，这是过去(qù)二十年房价快速上涨基石(shí)。那么(me)当(dāng)下房地(dì)产(chǎn)大分化时代已(yǐ)至，大分化时代下地(dì)产矛盾则更多体现在住(zhù)宅质(zhì)量供需冲(chōng)突。

　　地产大分化必将体现(xiàn)在不同能级(jí)城市之间，不同区域板块之间，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官方披露(lù)全(quán)国已(yǐ)有近6亿栋房屋(wū)建筑，引发热议。从(cóng)2月(yuè)以来，各大城市二手房挂牌量突(tū)然(rán)激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住(zhù)宅(zhái)到底是供(gōng)给过(guò)剩，还(hái)是供需平衡，或是仍(réng)然(rán)存在不足？可惜(xī)由于住(zhù)宅存量数据(jù)并未公布，我们无法直接知晓具(jù)体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们(men)测算出中国城镇家庭(tíng)户均拥有住宅套(tào)数，回答(dá)当前的房(fáng)子是否(fǒu)真的过剩了？据此(cǐ)判断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有效观察(chá)中国户均(jūn)拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判(pàn)断(duàn)站不住(zhù)脚(jiǎo)

　　今(jīn)年2月，在(zài)以全国自(zì)然灾害综合风险普(pǔ)查工作情况为主(zhǔ)题的新闻(wén)发布会上，负责人(rén)对外披露：“住宅城乡建设行(xíng)业获(huò)取了全国近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)数据以及80多万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建筑，平(píng)均每栋(dòng)建筑住不到3人，住宅市场看似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农村房(fáng)屋占9成以上，以栋(dòng)数计算(suàn)的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼(lóu)、写字楼、学(xué)校、医院等(děng)非住宅。总的(de)算下来(lái)，住宅占比并不(bù)大。

　　第七(qī)次人(rén)口普(pǔ)查数据公布了中国(guó)城镇家庭户(hù)人均住(zhù)宅间数为1.06间，其(qí)中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数(shù)大于1，看似意味(wèi)着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有(yǒu)关，更与房屋质量、居住面积、配套(tào)设(shè)施(shī)等因素(sù)密切(qiè)相关。单单(dān)从(cóng)人均住宅间数不能完(wán)全(quán)反映出城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)的(de)居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套住宅，一套设施齐全(quán)的住宅(zhái)才(cái)是城镇(zhèn)居(jū)民(mín)宜居的选择。

　　（二）中国(guó)户(hù)均住宅的测算(suàn)思路、数据和方法

　　中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)居民住宅(zhái)主(zhǔ)要分两(liǎng)大类，一类是商品住(zhù)宅，另一类(lèi)是保障房、原(yuán)公有住宅、自建房等非商品住宅(zhái)。

　　目(mù)前缺乏统(tǒng)计数据(jù)，并(bìng)没(méi)有直接(jiē)公布城(chéng)镇住宅(zhái)数量。居(jū)民住宅(zhái)相关数(shù)据有两处可以直接(jiē)公布(bù)，一是(shì)每年商品住宅销售套数(shù)（统(tǒng)计局(jú)）；二是(shì)居民住宅来(lái)源（人口普查数(shù)据）。计(jì)算中国(guó)居民户均住宅数量，我们主要用到(dào)上述两(liǎng)组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前(qián)商(shāng)品住宅数量极少，可忽略不计。估算城(chéng)镇居民户均住(zhù)宅套(tào)数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销(xiāo)售(shòu)套数相加(jiā)，我们就(jiù)能够得到当前商(shāng)品住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根据(jù)城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)和非商品住(zhù)宅比例，推算得(dé)到居(jū)民住宅总套数(shù)。

　　第三(sān)步，将(jiāng)城镇居民(mín)拥有(yǒu)的商(shāng)品住宅(zhái)总(zǒng)数除(chú)以家庭户数，我们就能(néng)够得到(dào)城镇户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体(tǐ)计算(suàn)公式如下(xià)：

　　城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)住宅套户比(bǐ)=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套(tào)数/家庭户数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套(tào)户比/商品住宅(zhái)占比(bǐ)

　　二、城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量到(dào)底有(yǒu)多少，目前缺(quē)乏(fá)一个准(zhǔn)确统计(jì)。我们利(lì)用既有统计数(shù)据，大致测算得(dé)到中国存(cún)量(liàng)房地产套数，并(bìng)进一步推算中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有的(de)住宅数(shù)量。

　　（一）城(chéng)镇居民户(hù)均(jūn)拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.64套(tào)商品(pǐn)住宅（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中国的房地产销售以期(qī)房为(wèi)主，从2019年开始，新房销(xiāo)售(shòu)中期房占比近9成(chéng)。本文(wén)去除商品住宅累计销售(shòu)套数(shù)里(lǐ)的期(qī)房销售(shòu)，得到(dào)商(shāng)品住(zhù)宅现房套(tào)数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现房(fáng)套(tào)数计算为例：

　　2022年(nián)商品(pǐn)住宅现(xiàn)房(fáng)套(tào)数=截(jié)止到2022年商(shāng)品住(zhù)宅累计销售套数(shù)-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售(shòu)额。

　　主流(liú)房企竣工周期(qī)在2-3年，并考虑到(dào)交房后装修的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将(jiāng)商(shāng)品住宅(zhái)现房套(tào)数(shù)除以家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)居民户均(jūn)拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来(lái)我(wǒ)们需要进一步推算(suàn)中(zhōng)国(guó)城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据(jù)显示(shì)中国(guó)城镇居民(mín)的住宅(zhái)结构特(tè)征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住宅。其中自(zì)建住宅占比(bǐ)21％，购买(mǎi)商(shāng)品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占(zhàn)比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房(fáng)与其他住宅。

　　其次(cì)，我们假定租(zū)赁(lìn)其他住(zhù)宅和购买二(èr)手房都是商品(pǐn)住宅，因此将租赁其他住(zhù)宅、购买商品住宅与购买二手房加总(zǒng)，得到商品(pǐn)住(zhù)宅占居(jū)民所有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅(zhái)增(zēng)幅为过去十年变化幅度的20％，计算(su天可汗是什么意思指的是谁，天可汗正确读音àn)2011年-2020年商品住宅(zhái)的实际变(biàn)化比(bǐ)例，从而我们估(gū)算出2022年商(shāng)品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每(měi)户(hù)城镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考(kǎo)虑已购期(qī)房，中国平均每户城(chéng)镇家(jiā)庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期房会在(zài)2-3年(nián)内(nèi)陆续交(jiāo)付使(shǐ)用，到2024年，中(zhōng)国平均(jūn)每户城镇家(jiā)庭(tíng)都(dōu)会拥有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的三点(diǎn)含义

　　既然城(chéng)镇居民(mín)已经(jīng)达到了户均一套房的程度，“户户有房”是否意味着中国城镇化进展终结(jié)，甚至意味着中国地产存(cún)量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一套房并不(bù)意味(wèi)着住宅(zhái)市(shì)场供需平衡

　　需要有多(duō)余(yú)住宅来(lái)满足因(yīn)人口流(liú)动、居(jū)民换房(fáng)等因(yīn)素产生的住宅需求。因(yīn)此，成熟房地产市场的(de)住宅(zhái)套户比会(huì)在1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英国和(hé)日本的住宅套户比均(jūn)高于(yú)1.1，其中，英国的(de)住宅套户比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美(měi)国为1.11。德国和(hé)韩(hán)国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房(fáng)，就会造(zào)成人口净流(liú)入地的住宅市场(chǎng)供不(bù)应求(qiú)，造成(chéng)房(fáng)价或房租迅速上(shàng)涨(zhǎng)。

　　七(qī)普指(zhǐ)出中(zhōng)国的流动(dòng)人口3.76亿，省内流动人口(kǒu)和省际(jì)流动人(rén)口(kǒu)分别(bié)为2.51亿人和1.25亿(yì)人(rén)。

　　流(liú)动人口(kǒu)会选择在大城市(shì)租房挣(zhēng)钱，在老家县城(chéng)买房。

　　暨(jì)南大学(xué)2017年的中国城(chéng)乡(xiāng)人口流动调(diào)查数据显示，在上海、杭州以及(jí)南京(jīng)工作的流动人口在老(lǎo)家拥有住宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高(gāo)工(gōng)资吸引打工(gōng)人，但(dàn)高(gāo)房价迫使打工人回乡置(zhì)业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在(zài)高(gāo)房价的大城市租赁一套房，在房价较(jiào)低(dī)的县城购买一套房。所(suǒ)以(yǐ)说户(hù)均一套房无法满(mǎn)足庞大流(liú)动人(rén)口的(de)租赁与置业(yè)需(xū)求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城(chéng)镇住宅(zhái)中依然有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三(sān)成家庭，也就(jiù)是约9000万(wàn)户城镇居民住宅是2000年(nián)以前(qián)建(jiàn)成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存(cún)在着建筑结(jié)构松(sōng)散、设施陈旧、安全(quán)隐患(huàn)大(dà)等问题，如电线老化、管(guǎn)道等基础设施陈旧，给住户(hù)的生活(huó)带(dài)来了很大的不(bù)便和安全隐患，并且居住体(tǐ)验(yàn)较差。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的老旧住宅面(miàn)积(jī)小。占比为31.3％的家庭(tíng)户数(shù)拥有(yǒu)的住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍(réng)然存(cún)在5％左右的家(jiā)庭(tíng)没有(yǒu)独立(lì)卫浴和厨房。这类上世纪修建的老(lǎo)旧小(xiǎo)区很难满足现(xiàn)代生活需求，在未来大都会被拆迁(qiān)重(zhòng)建。

　　近五成的家庭住(zhù)宅为一居室和二居室，户型偏小。其中一居室(shì)占比为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比镇，城市(shì)家庭住宅户型更小，当然(rán)这与(yǔ)城市土地资源(yuán)紧张(zhāng)有(yǒu)关。

　　（三(sān)）人(rén)均(jūn)住宅面积扩(kuò)张是未来地产的需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年(nián)城(chéng)镇家庭户住宅(zhái)存(cún)量总面积(jī)为294.6亿平(píng)。暂不考(kǎo)虑两(liǎng)年(nián)间农民带(dài)房进城和(hé)老(lǎo)旧小区拆迁，加(jiā)上2021年和(hé)2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人均住(zhù)宅建筑面积小(xiǎo)于均值，近4成家庭人均住宅建筑(zhù)面积在30平米以下(xià)。

　　15％的(de)城镇家庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)不足(zú)19平方米，不及全国人均(jūn)水平的(de)一半(bàn)。若去除20％的(de)公摊，可(kě)使用的住宅面(miàn)积仅(jǐn)为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面积低(dī)于15平(píng)方米的家庭界定为(wèi)住宅(zhái)存(cún)在困难，若(ruò)按这个标准算的话，中国(guó)有11.3％的家庭存在住(zhù)宅困难问题。

　　若人(rén)均可使用住宅面(miàn)积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人数(shù)，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于(yú)40㎡，中国的人(rén)均(jūn)住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公摊面积后，中国的人(rén)均(jūn)可使(shǐ)用面积(jī)为(wèi)31.56㎡，这一差(chà)距将变得明(míng)显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的(de)集体户人口(kǒu)，所(suǒ)需要的住宅总量会(huì)更多(duō)。

　　四、户均(jūn)已然1套(tào)房(fáng)，未来地产还会有(yǒu)需求么(me)？

　　我们测(cè)算得到(dào)中国城镇家(jiā)庭户均1套房，看似已经户(hù)户有房。即(jí)便如此，中国人口静态结构和(hé)动态趋势(shì)演绎，决定了中国未(wèi)来地产仍有需求释放。户(hù)均(jūn)1套(tào)住宅现实之(zhī)下，中国未来城镇住宅需求主要来(lái)自于四个方面。

　　第(dì)一，户均人口缩小，家庭(tíng)户数增多，新户购(gòu)房需求扩(kuò)张。

　　过去20年(nián)我国(guó)城(chéng)镇家庭户(hù)均人口数不断(duàn)下降，六普显(xiǎn)示城镇户(hù)均人口规模为2.85人/户(hù)，而七(qī)普显示城(chéng)镇户均人(rén)口规模(mó)为2.62人/户，一(yī)人户、二(èr)人户(hù)的(de)占比(bǐ)明显上升，人(rén)口小家庭化趋势将(jiāng)继续延续，导致户(hù)数会因户(hù)均人口规模(mó)的缩小而增多(duō)。

　　第二，人(rén)口迁移导致经(jīng)济发展带来的新增住宅需(xū)求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块(kuài)的分化(huà)日益明(míng)显(xiǎn)，资(zī)源和(hé)生(shēng)产要素逐步向经济带、都市圈中心(xīn)城市流入，区域经济(jì)资(zī)源(yuán)分配(pèi)的再集中吸引着(zhe)人口流(liú)入。人(rén)口迁移势(shì)必(bì)涉及(jí)到(dào)买房租房，给迁入(rù)地住宅市场带来新的(de)增量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常住人(rén)口(kǒu)增量为72万，而出生人(rén)口为44.9万人(rén)，死亡人口(kǒu)为(wèi)38.4万人(rén)，自然增加人口仅为(wèi)6.5万人(rén)，其人口增长主要受益于人口迁移(yí)。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅(zhái)和原(yuán)公(gōng)有住(zhù)宅(zhái)的家庭拆迁(qiān)改建(jiàn)最多。自建房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了(le)10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为(wèi)6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再(zài)加上(shàng)其他(tā)住(zhù)宅（5％）与家庭住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)造时间为(wèi)2000年(nián)以(yǐ)前(qián)的比例（31.3％）大(dà)致相吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭户(hù)，自建(jiàn)住宅和(hé)原公有住宅(zhái)减少了1282万户(hù)，住宅净需求增加(jiā)9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二(èr)手房。在(zài)新增(zēng)住宅需求(qiú)中，有(yǒu)7成家庭(tíng)购买了商品住宅。租房(fáng)、购买经济适用房(fáng)和其他分(fēn)别(bié)占比18％，3％和9％。未(wèi)来随(suí)着城(chéng)中村和(hé)旧城改(gǎi)造，商(shāng)品住宅的占比势必会(huì)进一步上升。

　　2000年以前(qián)建造的(de)住宅建筑面(miàn)积还(hái)有约81亿平，涉及(jí)城(chéng)镇家庭(tíng)约9000万户。破(pò)旧的城中(zhōng)村、老公有住宅，建筑面积小、质(zhì)量低、基(jī)础设(shè)施配套差、没(méi)有(yǒu)或少有物业管理(lǐ)，居民追求美好、宜居(jū)生活的(de)环境，背后的改善(shàn)性需求有待释放。

　　第(dì)四，“住上(shàng)更大房子”的(de)改善性需求还将有所增(zēng)加。

　　刚需购房受限于(yú)资(zī)金，倾向于(yú)中小户型。已有住宅家庭希望提高生活品质(zhì)，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底的中央(yāng)经济(jì)工作会(huì)议明确指出支持(chí)住宅改善等消费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数(shù)为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素(sù)，中国的人(rén)均(jūn)住宅间数较其他国家(jiā)依旧存在(zài)不小差距。

　　住宅(zhái)舒(shū)适度与经济水平有着密(mì)切正向联系(xì)。随着经济发展水平的(de)提(tí)高(gāo)，中国(guó)的人均住宅间数与(yǔ)人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积将随之增长。

　　如(rú)果说过去二十年是中国地(dì)产黄金发展期，地(dì)产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供(gōng)给存在不(bù)足，供(gōng)需出现错配，这是过去二(èr)十年房价快速上涨基(jī)石(shí)。那么未来将是住宅质量的供需(xū)冲突。房地产大分化时代已(yǐ)至，这种(zhǒng)分化不(bù)单局限于城市(shì)能级之间差异，优质(zhì)小区(qū)和老(lǎo)旧(jiù)二手房之间(jiān)的差异也将越(yuè)发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口普查数据调查的是人，并(bìng)不是针(zhēn)对住宅(zhái)，因此(cǐ)可(kě)能(néng)存在统计(jì)偏差。商品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)比实际值可能偏低，其增速可能(néng)超预期。

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